El Conservador de Bienes Raíces, el apellido mapuche y la inscripción que se rechaza

Calificación registral, D.L. Nº 2.695 y los límites de la Ley Nº 19.253 en una compraventa ordinaria de bien raíz

El escenario que más se repite

No es un caso de herencia ni de derechos litigiosos. Es una compraventa limpia, celebrada ante notario, con precio pagado, plano archivado y contribuciones al día. El vendedor es una persona natural, propietaria inscrita de su parcela desde hace varios años. La adquirió mediante el procedimiento de saneamiento de la pequeña propiedad raíz del D.L. Nº 2.695, de 1979. Su apellido paterno, materno o ambos tienen resonancia mapuche, huilliche, pehuenche o de otra etnia del territorio nacional.

La escritura pública se firma. El comprador paga. El título se presenta al Conservador de Bienes Raíces.

Y el Conservador lo devuelve sin inscribir.

El fundamento del rechazo suele formularse con una variante de este texto: "La compraventa versa sobre tierras que caen bajo el amparo de la Ley Nº 19.253, ya que el inmueble fue adquirido conforme al Decreto Ley 2.695, por lo que se considera tierra indígena según el artículo 12 letra d) de dicha ley, no siendo procedente la transferencia del bien a persona de distinta etnia."

Cuando se le pregunta al funcionario en qué basa su conclusión de que el vendedor es indígena, la respuesta es con frecuencia la misma: el apellido.

Este artículo explica por qué ese razonamiento es jurídicamente incorrecto, qué ha dicho la jurisprudencia sobre el punto y qué herramientas tiene quien enfrenta ese rechazo.

I. La letra d) existe: hay que decirlo

Antes de debatir el fondo, es necesario hacer una concesión honesta. El artículo 12 Nº 1 de la Ley Nº 19.253 dispone:

"Son tierras indígenas: 1º Aquellas que las personas o comunidades indígenas actualmente ocupan en propiedad o posesión provenientes de los siguientes títulos: (…) d) Otras formas que el Estado ha usado para ceder, regularizar, entregar o asignar tierras a indígenas, tales como (…) decreto ley Nº 2.695, de 1979."

La letra d) existe. El D.L. Nº 2.695 aparece mencionado con todas sus letras. Y el artículo 2° letra b) de la misma ley considera indígenas a los descendientes de las etnias que habitan el territorio nacional "siempre que posean a lo menos un apellido indígena". El apellido, por tanto, sí es un criterio legal. La observación del Conservador no es un disparate: es una lectura incompleta, y las lecturas incompletas se combaten mostrando lo que falta, no negando lo que hay.

II. Dónde está el error: los tres elementos copulativos

La norma no dice "son tierras indígenas las que provengan del D.L. Nº 2.695". Dice que son tierras indígenas aquellas que las personas o comunidades indígenas actualmente ocupan en propiedad o posesión provenientes de esos títulos.

Cristóbal Carmona Caldera¹ ha sistematizado con precisión los tres elementos que deben concurrir de manera copulativa para calificar un predio como tierra indígena bajo el numeral 1° del artículo 12 de la Ley Nº 19.253: (i) un elemento personal —que se trate de una persona o comunidad indígena—; (ii) un elemento real —que la tierra derive de alguno de los títulos del catálogo legal—; y (iii) un vínculo de hecho sustentado en la propiedad o posesión actual del bien.

El origen en el D.L. Nº 2.695 satisface, a lo sumo, el segundo elemento. No demuestra por sí solo nada respecto al primero ni al tercero.

El razonamiento que subyace en la mayoría de los rechazos registrales incurre en una petición de principio clásica: toma uno de tres elementos, lo declara suficiente, y desde ahí construye la prohibición de enajenar. Se da por establecido justamente aquello que había que probar.

A ello se suma una discusión no resuelta: qué significa la expresión "actualmente ocupan". Álvaro Morales Marileo² ha sostenido que ese requisito debe verificarse a la fecha de entrada en vigencia de la ley —5 de octubre de 1993—. Bajo esa tesis, un saneamiento practicado en 2007, en 2015 o en 2022 sencillamente no crea tierras indígenas bajo el numeral 1°, porque la propietaria no ocupaba el predio en esa calidad al momento de vigencia de la norma. Esta lectura fue acogida expresamente por la Corte de Apelaciones de Temuco en el Rol Nº 1.599-2022, como veremos.

III. Las facultades calificadoras del Conservador y su estándar exigente

La Ley Nº 21.772, vigente desde el 2 de abril de 2026, reformó el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces. El principio que rige esa norma, sin embargo, es invariable desde sus orígenes: la regla general es el deber de inscribir; la negativa es la excepción. Esa excepción, conforme a la doctrina y jurisprudencia dominantes, exige dos condiciones acumulativas: que el vicio conduzca a nulidad absoluta y que ese defecto sea perceptible con el solo examen del título, sin investigación adicional.³

Santiago Zárate G.⁴ ha reconstruido con rigor las fuentes históricas y comparadas de esta facultad calificadora, dando cuenta de que la tradición registral chilena siempre la concibió como un examen de legalidad formal, no como una instancia de resolución de controversias sustantivas.

El punto es determinante: que el inmueble sea o no tierra indígena, que el vendedor sea o no persona indígena en los términos del artículo 2° de la Ley Nº 19.253, son preguntas que requieren prueba, historial de dominio, examen de linaje, eventualmente informe pericial antropológico y, si existe controversia, pronunciamiento judicial. Ninguna de esas preguntas puede responderse en el mostrador del Conservador con la sola lectura de una escritura de compraventa.

IV. Lo que dicen los tribunales: línea clara, con matices

4.1. Corte Suprema: el certificado de CONADI desactiva el rechazo

En los autos Briceño Díaz, Rol Nº 97.253-2020⁵ (Corte Suprema, Cuarta Sala, 25 de marzo de 2022), se reclamó contra la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Osorno a inscribir una compraventa. Los vendedores tenían apellidos mapuche-huilliche y el predio había sido adquirido por la causante mediante D.L. Nº 2.695 en 1981. Los tribunales de instancia y la Corte de Apelaciones de Valdivia confirmaron la negativa.

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo y anuló las sentencias. En sus considerandos decimotercero y decimocuarto el máximo tribunal estableció un criterio decisivo: el mandato de protección de la Ley Nº 19.253 se erige sobre dos pilares copulativos —uno subjetivo (calidad de persona o comunidad indígena) y uno objetivo (calidad de tierra indígena)—. El Registro Público de Tierras Indígenas que administra CONADI acredita esa calidad conforme al artículo 15 de la ley. Cuando los reclamantes presentaron el certificado de CONADI que acreditaba que el predio no estaba inscrito en ese Registro, ese antecedente era suficiente para descartar el vicio de nulidad. La negativa del Conservador, una vez acompañado ese certificado, excedió sus facultades calificadoras.

El fallo contiene un argumento adicional, desarrollado en el considerando décimo cuarto, que el resumen no recoge y que es jurídicamente relevante: la Corte señala que a la época en que la causante adquirió el inmueble por el D.L. Nº 2.695, en 1981, la ley vigente era la Ley Nº 17.729 (hoy derogada), la cual no contemplaba dentro de la calificación de tierra indígena los predios adquiridos por ese mecanismo de regularización. Esto porque el propio artículo 8° del D.L. Nº 2.695 disponía que sus normas no eran aplicables a las tierras indígenas regidas por la Ley Nº 17.729. En consecuencia, el argumento del Conservador basado en el artículo 12 N°1 letra d) de la Ley Nº 19.253 carecía de sustento histórico-normativo al momento de la adquisición originaria.

4.2. Corte de Apelaciones de Temuco: el saneamiento posterior a 1993 no crea tierra indígena

El caso más relevante para el escenario más frecuente fue resuelto en los autos Rol Nº 1.599-2022⁶ (Corte de Apelaciones de Temuco, 19 de enero de 2023, revocada la sentencia que rechazó el reclamo).

Los hechos eran precisos: la vendedora, doña Juana Elena Zampeze Mayolafquen, había adquirido el predio por saneamiento D.L. Nº 2.695 mediante resolución de 2007 —catorce años después de la entrada en vigencia de la Ley Nº 19.253—. El Conservador rechazó la inscripción porque la vendedora "posee la calidad de persona indígena perteneciente a la etnia mapuche" —inferida de su apellido— y porque el comprador no acreditó calidad indígena.

La Corte revocó y ordenó inscribir la compraventa. Sus argumentos son de especial interés: (i) el artículo 12 Nº 1 exige que la persona indígena "actualmente ocupe" el predio a la fecha de entrada en vigor de la ley —28 de septiembre de 1993—, condición que no se cumplía porque la vendedora incorporó el inmueble recién en 2007; (ii) el D.L. Nº 2.695 opera como modo de adquirir a través de la prescripción adquisitiva, un modo originario, de suerte que la propietaria incorporó el inmueble libre de toda carga; (iii) la calidad de tierra indígena "no aparece de manifiesto del acto o contrato, no siendo por ende visible en el título ningún vicio o defecto que lo anule absolutamente".

Este fallo es, para el escenario de compraventa ordinaria con saneamiento posterior a 1993, el precedente más favorable y más directamente aplicable.

4.3. Un tercer precedente de Temuco: matices y complejidad

En los autos Rol Nº 2-2023⁷ (Corte de Apelaciones de Temuco, 17 de abril de 2023), el mismo tribunal rechazó el reclamo de la Comunidad Indígena Carlos Antimilla por no cumplirse los requisitos del artículo 58 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces. Aunque el resultado fue desfavorable al reclamante, el caso involucra a una comunidad legalmente reconocida, no a un particular con apellido indígena, lo que lo hace menos directo para el escenario que aquí analizamos.

4.4. La línea que afirma el carácter indígena de la tierra

La jurisprudencia sobre el fondo del estatuto protector corre en otra dirección. En Rol Nº 14.345-2021⁸ (Corte Suprema, Cuarta Sala, 1 de marzo de 2022, rechazado el recurso de casación en el fondo), el tribunal sostuvo que "el carácter de indígena del inmueble proviene de la ley, y no es susceptible de ser alterado sino bajo las circunstancias determinadas y excepcionales que la misma legislación establece", rechazando la tesis de que una simple transferencia del derecho real de herencia a un no indígena pueda desafectar la calidad indígena del predio.

En Rol Nº 56.357-2021, Quiñilén con Andaluz (Corte Suprema, 14 de abril de 2022, acogida la casación en el fondo)⁹, la Cuarta Sala acogió la casación y en sentencia de reemplazo declaró nulas las sucesivas compraventas de un predio proveniente de título de merced, recordando que "las normas de la Ley Nº 19.253, en cuanto a la enajenación de tierras, son de orden público" y que las partes no pueden soslayarlas. En ese caso el origen del predio en un título de merced del año 1904 estaba acreditado en autos, la calidad indígena de los vendedores originales era incontrovertida y la historia de dominio era inequívoca.

Y en Rol Nº 67.462-2022, Castillo Quelupan con Padros Marras (Corte Suprema, 18 de diciembre de 2023, rechazado el recurso de casación)¹⁰, la Cuarta Sala validó una compraventa de 1990 celebrada bajo la entonces vigente Ley Nº 17.729, precisamente porque en esa oportunidad se habían cumplido todos los requisitos del estatuto protector entonces aplicable: la enajenación contó con la autorización del Director Regional del INDAP (Resolución Exenta Nº 339) y operó la subrogación real por otro inmueble, lo que en ese régimen habilitaba la transferencia.

Hay, pues, una distinción que debe tenerse siempre presente: los tres últimos fallos se dictan en sede de juicio de nulidad, donde existe demanda, prueba, contradictorio y pronunciamiento con todos los antecedentes disponibles. Son algo radicalmente distinto a la sede registral, donde el estándar legal exige que el vicio sea visible en el título. Un Conservador que en el mostrador pretende hacer el trabajo que corresponde a un juez con prueba rendida se equivoca de sede.

V. La tensión doctrinal: letra muerta o exceso calificador

La discusión académica sobre este punto ha sido intensa.

Cristóbal Carmona Caldera¹ advierte que restringir las facultades calificadoras del Conservador puede convertir la protección de la Ley Nº 19.253 en letra muerta —expresión que toma de Álvaro Morales Marileo²—. Su argumento es de política jurídica legítimo: si la protección depende de que el propietario indígena tenga los medios para litigar una nulidad, el régimen pierde eficacia en los casos en que más se necesita. Y señala que los tribunales suelen operar con los apellidos indígenas como si fueran hechos públicos y notorios, porque existen catálogos oficiales de CONADI que los identifican.

Pero también es cierto que la solución de política no puede consistir en delegarle al Conservador una competencia que la ley no le entrega. La calidad indígena es una cuestión de hecho compleja —requiere acreditar descendencia, verificar si el predio tiene antecedentes de título de merced, consultar el registro de CONADI, examinar la historia de dominio completa— y no puede resolverse con el solo examen fonético de los apellidos que figuran en la escritura.

Aplicado sin matices, ese estándar significa que cualquier propietario con apellido mapuche en las regiones del sur queda en la práctica impedido de vender su predio a un no indígena, aunque su dominio provenga de un saneamiento posterior a 1993 y aunque CONADI certifique que el inmueble no figura en el Registro Público de Tierras Indígenas. Es exactamente esa consecuencia la que la doctrina del Rol Nº 97.253-2020 y del Rol Nº 1.599-2022 busca evitar.

VI. El argumento decisivo: el D.L. Nº 2.695 es modo originario de adquirir

La Corte de Apelaciones de Temuco, en el Rol Nº 1.599-2022, introdujo un argumento adicional que conviene manejar en cualquier reclamo: el D.L. Nº 2.695 opera como modo de adquirir a través de la prescripción adquisitiva. Este es un modo originario de adquirir el dominio, lo que implica que el propietario que saneó adquirió el inmueble libre de toda carga y gravamen preexistente. Si la calidad de tierra indígena fuera un gravamen real que siguiera al inmueble independientemente de quién lo adquiera y por qué título, podría sostenerse que subsiste incluso tras un saneamiento. Pero dado que el modo es originario —no hay antecesor en sentido jurídico—, esa calidad no puede entenderse transmitida desde nadie.

Adicionalmente, el propio artículo 8° del D.L. Nº 2.695 excluye de ese procedimiento a las tierras indígenas regidas por la ley vigente al momento del saneamiento. Como recordó la Corte Suprema en el Rol Nº 97.253-2020, a la época en que la causante saneó su predio en 1981, la ley indígena vigente era la Ley Nº 17.729, que no contemplaba el D.L. Nº 2.695 como título generador de tierras indígenas. Si el procedimiento de saneamiento era entonces legalmente procedente —y lo fue, pues se completó sin objeción—, ello implica que en ese momento el inmueble no era tierra indígena; de lo contrario, el propio decreto habría sido inaplicable.¹¹

VII. Qué hacer cuando el Conservador rechaza la inscripción

La discusión no se gana con adjetivos. Se gana con documentos y con el reclamo correcto.

Primero: obtenga el certificado del Registro Público de Tierras Indígenas de CONADI. El artículo 15 de la Ley Nº 19.253 dispone que la inscripción en ese Registro "acreditará la calidad de tierra indígena". Un certificado que acredite que el predio no está inscrito es el documento que desactivó el rechazo en el Rol Nº 97.253-2020. Si el Conservador persiste en su negativa incluso con ese certificado, estará en posición muy difícil ante cualquier tribunal.

Segundo: levante la historia de dominio del saneamiento. Obtenga copia de la resolución del Ministerio de Bienes Nacionales que acogió el saneamiento, con su fecha. Si ese saneamiento es posterior al 5 de octubre de 1993, el argumento del Rol Nº 1.599-2022 es directamente aplicable.

Tercero: verifique el pago de contribuciones territoriales. Las tierras indígenas están exentas del impuesto territorial conforme al inciso final del artículo 12 de la Ley Nº 19.253. Si el predio registra avalúo fiscal y ha pagado contribuciones, ese antecedente es consistente con la ausencia de calidad indígena.

Cuarto: interponga el reclamo ante el Juez de Letras. El artículo 18 de la Ley Nº 19.253 contempla un procedimiento expedito, sin forma de juicio, con apelación en los términos del artículo 20. La jurisprudencia citada en este artículo surge precisamente de esos reclamos. Actúe con prontitud: los plazos son breves.

VIII. En síntesis

El apellido indígena es un indicio. En sede judicial, con prueba rendida, puede ser parte de un cuadro que lleve a declarar nula una compraventa. En sede registral, por sí solo, no es una calificación jurídica.

La Ley Nº 19.253 exige, para que un predio sea tierra indígena bajo el numeral 1° de su artículo 12, la concurrencia copulativa de tres elementos: un titular que sea persona o comunidad indígena, un título de los contemplados en el catálogo legal, y la propiedad o posesión actual. El origen en el D.L. Nº 2.695 satisface únicamente el segundo. Los otros dos deben acreditarse, y esa acreditación no puede hacerse en el mostrador del Conservador.

El Registro Público de Tierras Indígenas de CONADI cumple precisamente la función de dar certeza sobre este punto. La Corte Suprema lo dijo en el Rol Nº 97.253-2020. La Corte de Apelaciones de Temuco lo reafirmó en el Rol Nº 1.599-2022, con el argumento adicional de que un saneamiento posterior a 1993 no genera tierras indígenas bajo la ley vigente.

¿Significa eso que las tierras indígenas quedan desprotegidas? No. Significa que el mecanismo de protección correcto es el juicio de nulidad ante el tribunal competente, con prueba, contradicción y todas las garantías del debido proceso; no el veto registral basado en la fonética de un apellido.

Si bastara esa fonética, la disponibilidad del dominio de cualquier propietario con apellido mapuche en la macrozona sur dependería de un criterio que ninguna ley le encargó al Conservador: decidir quién suena indígena.

Si el Conservador de Bienes Raíces rechazó la inscripción de una compraventa invocando apellidos indígenas o el origen del título en el D.L. Nº 2.695, en Águila & Cía. Abogados (aguilaycia.cl) contamos con experiencia en reclamos registrales y en el estatuto de tierras de la Ley Nº 19.253.

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Notas

¹ Carmona Caldera, Cristóbal, "La 'letra muerta' de la Ley Indígena: calificación registral, tierras indígenas e inscripción judicial", Revista de Derecho (Valdivia), Vol. XXXIII, Nº 1, junio 2020, pp. 345-357. Comentario al fallo Rol Nº 38.317-2016 de la Corte Suprema.

² Morales Marileo, Álvaro, El estudio de títulos en propiedad inmobiliaria indígena, Tesis de Licenciatura, Universidad de Chile, Facultad de Derecho, Santiago, 2022. La tesis del requisito de ocupación al momento de la entrada en vigencia de la ley (5 de octubre de 1993) fue acogida expresamente por la Corte de Apelaciones de Temuco en el considerando sexto del fallo Rol Nº 1.599-2022.

³ Criterio sostenido consistentemente por la Corte Suprema. Ver, en particular, el considerando séptimo del fallo Rol Nº 14.345-2021 (Cuarta Sala, 1 de marzo de 2022): "aún en el evento que se le otorgue un sentido amplio (…) lo cierto es que el límite está en que deben dar lugar a vicios constitutivos de nulidad absoluta y ser evidentes, es decir, que aparezcan de manifiesto (sean visibles) en el título, en forma similar a lo que dispone el artículo 1683 del Código Civil."

⁴ Zárate G., Santiago, "Fuentes para la comprensión de la facultad calificadora del Conservador de Bienes Raíces contemplada en el artículo 13 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces", Revista de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, Vol. 53, Nº 2, 2019, pp. 199-229.

⁵ Rol Nº 97.253-2020, Corte Suprema, Cuarta Sala, 25 de marzo de 2022 — Acoge casación en el fondo, anulada sentencia. Redactó el abogado integrante Gonzalo Ruz Lártiga. Integrada por las ministras Gloria Ana Chevesich R. y Andrea Muñoz S. (voto disidente), el ministro suplente Roberto Contreras O. y los abogados integrantes Leonor Etcheberry C. y Gonzalo Ruz L.

⁶ Rol Nº 1.599-2022, Corte de Apelaciones de Temuco, 19 de enero de 2023 — Revocada la sentencia de primera instancia que rechazó el reclamo. Vendedora: Juana Elena Zampeze Mayolafquen; saneamiento D.L. Nº 2.695 de 2007; comprador: Rodrigo Gabriel Iturra Troncoso; Conservador de Pitrufquén.

⁷ Rol Nº 2-2023, Corte de Apelaciones de Temuco, 17 de abril de 2023 — Rechazada la reclamación de la Comunidad Indígena Carlos Antimilla. El tribunal consideró que no concurrían los requisitos del artículo 58 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

⁸ Rol Nº 14.345-2021, Corte Suprema, Cuarta Sala, 1 de marzo de 2022 — Rechazado el recurso de casación en el fondo. Caso Navarro Asenjo. El solicitante pretendía subdividir un predio cuyos antecesores en el dominio eran indígenas; la Corte confirmó que la calidad indígena del inmueble no se extingue por la transferencia del derecho real de herencia a un no indígena.

⁹ Rol Nº 56.357-2021, Corte Suprema, Cuarta Sala, 14 de abril de 2022 — Acogida la casación en el fondo; sentencia de reemplazo declaró nulas las compraventas. Caso Quiñilén con Andaluz. El predio provenía del Título de Merced Nº 924 de la comunidad Juan Colimil (1904). Redactó el ministro Ricardo Blanco H.

¹⁰ Rol Nº 67.462-2022, Corte Suprema, Cuarta Sala, 18 de diciembre de 2023 — Rechazado el recurso de casación en el fondo. Caso Castillo Quelupan con Padros Marras. La compraventa de 1990 fue validada por haberse cumplido íntegramente los requisitos de la Ley Nº 17.729 vigente a esa época, incluyendo autorización del Director Regional del INDAP y subrogación real acreditada en autos.

¹¹ Argumento desarrollado a partir de Carmona Caldera, ob. cit., pp. 352-353, con cita de los dictámenes de Contraloría General de la República Nºs 006514/1999, 015332/2018 y 010544/2019, consultables en el buscador oficial de la Contraloría. Estos dictámenes se citan conforme a la referencia del autor; se recomienda su verificación directa antes de invocarlos en estrados.

Todos los fallos citados fueron consultados en texto completo en el buscador del Poder Judicial (PJUD). Águila & Cía. Abogados — Puerto Montt — aguilaycia.cl