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Introducción
El contrato de compraventa es uno de los contratos más comunes y fundamentales en el derecho civil chileno. Rige una gran cantidad de transacciones comerciales y civiles, desde la compra de un bien inmueble hasta la adquisición de bienes de consumo diario. Este análisis exhaustivo se adentra en la naturaleza jurídica del contrato de compraventa en Chile, examinando sus características esenciales, las causales de incumplimiento, los remedios legales disponibles para el incumplimiento, y la legislación, doctrina y jurisprudencia relevante.
Naturaleza Jurídica del Contrato de Compraventa en Chile
El Código Civil chileno, en su artículo 1793, define la compraventa como "un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio" (1). Esta definición, simple en apariencia, encierra una serie de implicaciones jurídicas que determinan la naturaleza del contrato.
La compraventa es un contrato consensual, lo que significa que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes (2). Esto implica que el contrato nace con el acuerdo sobre la cosa y el precio, generando obligaciones para ambas partes. Sin embargo, existen excepciones a este principio, como en la compraventa de bienes inmuebles, donde se requiere la solemnidad de una escritura pública (3).
Es también un contrato bilateral, ya que genera obligaciones recíprocas para el vendedor (entregar la cosa y sanearla) y el comprador (pagar el precio) (4). Esta bilateralidad implica un equilibrio entre las prestaciones de las partes, donde cada una se obliga en función de la obligación de la otra.
Además, es un contrato oneroso, pues ambas partes obtienen una ventaja económica: el vendedor recibe el precio y el comprador la cosa (4). Esta onerosidad distingue la compraventa de figuras como la donación, donde solo una parte se beneficia.
Finalmente, la compraventa es un título traslaticio de dominio, es decir, genera la obligación de transferir el dominio de la cosa vendida, pero no lo transfiere por sí solo (5). Para que se produzca la transferencia del dominio, es necesaria la tradición, que es un modo de adquirir el dominio que implica la entrega de la cosa con la intención de transferir la propiedad (6). Es importante destacar la diferencia entre la definición legal de compraventa y la definición tradicional de "venta" y "compra" que se encuentra en los diccionarios. Mientras que la definición tradicional implica la transferencia del dominio, el Código Civil chileno distingue entre el contrato de compraventa (que genera la obligación de transferir) y la tradición (que efectivamente transfiere el dominio) (7).
Características Esenciales del Contrato de Compraventa en Chile
El contrato de compraventa en Chile presenta una serie de características esenciales:
Consentimiento: El consentimiento de las partes es fundamental para la validez del contrato. Debe ser libre y consciente, sin vicios como el error, la fuerza o el dolo (8).
Objeto: La cosa vendida debe ser determinada o determinable, existir en la naturaleza o ser susceptible de existir, y estar en el comercio humano (2).
Precio: El precio debe ser en dinero, serio y determinado o determinable (4).
Capacidad: El contrato de compraventa lo pueden suscribir todas las personas a las que la ley no declara inhábiles (9). Sin embargo, existen ciertas incapacidades especiales, como la prohibición de compraventa entre cónyuges o entre padres e hijos bajo patria potestad (9).
Arras: En algunos casos, se pueden entregar arras, que es un adelanto del precio convenido. Si una de las partes se retracta después de entregar las arras, el comprador pierde lo pagado y el vendedor debe devolver el doble de lo recibido (9).
Retroventa: Las partes pueden pactar la retroventa, que es un derecho que se reserva el vendedor para recuperar la cosa vendida, devolviendo el precio al comprador (9).
Tipos de Contratos de Compraventa:
Tipo de Contrato | Descripción | Ejemplo |
De bienes muebles | Compraventa de bienes que pueden moverse, como vehículos o electrodomésticos. | Compra de un automóvil. |
De bienes inmuebles | Compraventa de bienes raíces, como casas o terrenos. | Compra de una casa. |
De bienes futuros | Compraventa de bienes que aún no existen, como cosechas futuras. | Compra de la cosecha de trigo del próximo año. |
De títulos valores | Compraventa de acciones, bonos u otros instrumentos financieros. | Compra de acciones de una empresa. |
De bienes fungibles | Compraventa de bienes que se consumen con el uso, como alimentos o combustibles. | Compra de un saco de harina. |
Causales de Incumplimiento del Contrato de Compraventa en Chile
El incumplimiento del contrato de compraventa se produce cuando una de las partes no cumple con las obligaciones que le corresponden.
Tipos de incumplimiento:
Incumplimiento absoluto: Cuando el deudor no cumple en absoluto con la prestación debida, por ejemplo, el vendedor no entrega la cosa o el comprador no paga el precio (10).
Incumplimiento parcial: Cuando el deudor cumple solo una parte de la obligación o la cumple de forma incompleta, por ejemplo, el vendedor entrega la cosa con defectos o el comprador paga solo una parte del precio (10).
Cumplimiento defectuoso: Cuando el deudor cumple la obligación, pero con defectos o de forma imperfecta (11). En el caso de un contrato de construcción, esto podría incluir el incumplimiento de las normas de calidad de la construcción o la falta de entrega de información relevante sobre la propiedad (12).
Cumplimiento tardío: Cuando el deudor cumple la obligación fuera del plazo convenido (10).
Nulidad del contrato: Cuando el contrato adolece de algún vicio que lo invalida, como la falta de consentimiento, objeto ilícito o causa ilícita (13).
El incumplimiento se produce cuando la conducta del deudor se desvía de lo pactado, generando la insatisfacción del interés del acreedor (11). Se espera que el deudor actúe con diligencia para cumplir con sus obligaciones, incluso frente a obstáculos imprevistos (11).
Remedios Legales Disponibles para el Incumplimiento del Contrato de Compraventa en Chile
Ante el incumplimiento del contrato de compraventa, la parte afectada tiene a su disposición una serie de remedios legales para proteger sus intereses:
Cumplimiento forzado: El acreedor puede exigir al deudor que cumpla con la obligación, ya sea entregando la cosa, pagando el precio o subsanando los defectos (14).
Resolución del contrato: El acreedor puede solicitar la resolución del contrato, lo que implica dejarlo sin efecto y que las partes vuelvan al estado anterior a la celebración del contrato (15).
Indemnización de perjuicios: El acreedor puede exigir al deudor que le indemnice los perjuicios causados por el incumplimiento, incluyendo el daño emergente y el lucro cesante (15).
Reducción del precio: En caso de cumplimiento imperfecto, el comprador puede solicitar una reducción del precio proporcional a la disminución del valor de la cosa (16).
Suspensión de la propia prestación: En los contratos bilaterales, la parte que no ha incumplido puede suspender el cumplimiento de su propia obligación hasta que la otra parte cumpla (14).
Acciones y remedios en la compraventa internacional de mercaderías: En el caso de compraventas internacionales, la Convención de Viena de 1980 ofrece remedios como el cumplimiento específico, la resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios, y figuras como el Nachfrist y el Stoppage in transit (17).
La elección del remedio dependerá de las circunstancias del caso concreto y de los intereses del acreedor (14).
Legislación Chilena Relevante para el Contrato de Compraventa
La principal fuente legal que regula el contrato de compraventa en Chile es el Código Civil, en particular los artículos 1793 a 1893 (1). Además del Código Civil, existen otras leyes que regulan aspectos específicos de la compraventa, como:
Ley 4.702 sobre Compraventa de Cosas Muebles a Plazo: Regula la compraventa de bienes muebles cuyo precio se paga a plazos, estableciendo la posibilidad de garantizar el pago con prenda de la cosa vendida (18).
Ley 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores: Establece normas especiales para la compraventa de bienes y servicios a consumidores, otorgando mayores derechos y protecciones a los consumidores. (1)
Formalización mediante escritura pública: En el caso de compraventas que involucran hipotecas, la ley exige que el contrato se formalice mediante escritura pública (19).
Doctrina Legal Chilena sobre el Contrato de Compraventa
La doctrina legal chilena ha analizado en profundidad el contrato de compraventa, abordando diversos aspectos como su naturaleza jurídica, sus elementos esenciales, las causales de incumplimiento y los remedios legales. El Código Civil chileno se basa en la tradición del Derecho Civil, donde los contratos son una de las cinco fuentes clásicas de las obligaciones (20). Las otras cuatro fuentes son el cuasicontrato, el delito, el cuasidelito y la ley. Algunos autores destacados que han contribuido al estudio de la compraventa son:
Alejandro Guzmán Brito: Analiza la evolución histórica de la compraventa desde el Derecho Romano hasta el Derecho Chileno, destacando las diferencias entre la tradición civil y la tradición del Common Law (7).
Jorge López Santa María: Profundiza en la definición del contrato y sus elementos esenciales, distinguiendo entre elementos de la naturaleza, de la esencia y accidentales (20).
Adela Gómez: Aborda las acciones legales disponibles ante el incumplimiento contractual, destacando la importancia de cumplir con la propia obligación antes de exigir el cumplimiento a la otra parte (15).
Jurisprudencia Chilena Relevante sobre el Contrato de Compraventa
La jurisprudencia chilena, en particular los fallos de la Corte Suprema, ha contribuido a la interpretación y aplicación de las normas sobre compraventa, resolviendo casos concretos y estableciendo criterios para la resolución de controversias. Algunos ejemplos de jurisprudencia relevante son:
Nulidad por falta de causa y simulación: En un caso de 2023, la Corte Suprema declaró la nulidad absoluta de un contrato de compraventa de un inmueble por falta de causa y simulación, al comprobarse que no existió un precio serio acordado por las partes y que el contrato se utilizó para ocultar la verdadera intención de transferir el bien sin contraprestación (21).
Dolo como causal de nulidad: En el caso Valdebenito con Fuentes, la Corte Suprema analizó el dolo como causal de nulidad del contrato, estableciendo que se requiere la existencia de maquinaciones, engaños o artificios para inducir a la otra parte a contratar. En este caso, se determinó que el vendedor no había actuado con la diligencia debida al no verificar la información proporcionada por el comprador sobre su capacidad de pago (22).
Error en la compraventa de vehículos: En el caso González con González, la Corte Suprema abordó el error como vicio del consentimiento en la compraventa de un vehículo con fines comerciales. Se determinó que la antigüedad del vehículo puede ser un elemento esencial para este tipo de compraventa, y que el error sobre este elemento puede invalidar el contrato (22).
Requisitos de validez en subastas públicas: La jurisprudencia ha establecido criterios específicos para la validez de las compraventas en subastas públicas. Se ha determinado que la persona del adjudicatario debe ser definida dentro del proceso judicial de la subasta, y que la falta de este requisito puede invalidar la compraventa (23).
Lesión en la compraventa: La Corte Suprema ha aplicado el concepto de lesión en casos de compraventa de bienes raíces, donde el precio pagado es inferior a la mitad del justo precio. En estos casos, se ha reconocido el derecho del vendedor a solicitar la rescisión del contrato por lesión enorme (23).
Comparación con Otros Sistemas Legales
El sistema legal chileno, basado en la tradición del Derecho Civil, difiere en algunos aspectos del Common Law (24). En el Common Law, las decisiones judiciales tienen un valor vinculante para casos futuros, mientras que en Chile, la jurisprudencia, aunque relevante, no tiene el mismo carácter vinculante (25). Sin embargo, la jurisprudencia chilena, especialmente la de la Corte Suprema, juega un papel importante en la interpretación y aplicación de la ley, contribuyendo a la uniformidad del derecho.
Una diferencia importante entre los sistemas de Derecho Civil y Common Law se encuentra en el estilo de negociación y redacción de los contratos (26). En los países de Common Law, los contratos tienden a ser más extensos y detallados, con el objetivo de prever todas las posibles contingencias. En cambio, en los países de Derecho Civil, los contratos suelen ser más concisos, ya que se confía en que el Código Civil y la ley proporcionarán un marco legal sólido para la interpretación del contrato.
Conclusiones
El contrato de compraventa en Chile es un contrato fundamental que rige una amplia gama de transacciones. Su naturaleza jurídica, características, causales de incumplimiento y remedios legales están regulados por el Código Civil y otras leyes especiales. La doctrina y la jurisprudencia han contribuido a la comprensión e interpretación de estas normas, proporcionando un marco jurídico sólido para la celebración y ejecución de este tipo de contratos.
Es importante destacar la importancia de la buena fe en la celebración y ejecución del contrato de compraventa. Las partes deben actuar con lealtad y transparencia, respetando los términos del contrato y evitando conductas que puedan perjudicar a la otra parte. La jurisprudencia chilena ha sancionado el incumplimiento contractual derivado de la falta de buena fe, como la simulación, el dolo y el abuso de derecho.
Finalmente, es fundamental contar con un contrato de compraventa claro y preciso, que establezca de forma detallada las obligaciones de las partes, las condiciones de la venta, las garantías y los remedios en caso de incumplimiento. Un contrato bien redactado puede prevenir controversias y facilitar la resolución de conflictos en caso de incumplimiento.
En la actualidad, el derecho de los contratos en Chile se encuentra en constante evolución, adaptándose a las nuevas realidades sociales y económicas. La jurisprudencia juega un papel fundamental en esta evolución, interpretando las normas del Código Civil a la luz de los principios de justicia y equidad. En particular, se observa una creciente importancia de la protección de los consumidores en el contexto de los contratos de compraventa, con la aplicación de la Ley 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores. Esta ley ha introducido nuevas normas y criterios para la interpretación de los contratos, con el objetivo de proteger a los consumidores frente a cláusulas abusivas y prácticas comerciales desleales.
El análisis de la naturaleza jurídica, características, incumplimiento y remedios del contrato de compraventa en Chile, junto con la revisión de la legislación, doctrina y jurisprudencia relevante, proporciona a los profesionales del derecho una comprensión profunda de este contrato fundamental. La aplicación de estos conocimientos en la práctica legal permitirá la correcta asesoría a las partes involucradas en compraventas, la prevención de conflictos y la adecuada resolución de controversias.
Fuentes citadas
1. Código Civil Artículo 1793. - Leyes de Chile, acceso: febrero 25, 2025, https://leyes-cl.com/codigo_civil/1793.htm
2. Contrato de Compraventa en Chile: elementos y tipos de contrato - Conceptos Jurídicos, acceso: febrero 25, 2025, https://www.conceptosjuridicos.com/cl/contrato-de-compraventa/
3. Contrato de Compraventa en Chile - Schneider Abogados, acceso: febrero 25, 2025, https://www.schneiderabogados.cl/contratos/compraventa
4. El Contrato de Compraventa Chile | PDF | Pagos | Propiedad - Scribd, acceso: febrero 25, 2025, https://es.scribd.com/document/360173328/El-Contrato-de-Compraventa-Chile
5. Compraventa - Diario Constitucional, acceso: febrero 25, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/temas-civicos/compraventa/
6. Compraventa Una guía actualizada - Abogaley, acceso: febrero 25, 2025, https://www.abogaley.cl/compraventa/
7. Contrato de compraventa.pdf - Santiago - Juan Andres Orrego Acuña, acceso: febrero 25, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_6/Contrato%20de%20compraventa.pdf
8. ¿Qué es un contrato de compraventa en Chile? - Blog Trovit, acceso: febrero 25, 2025, https://blog.trovit.cl/consejos/venta/que-es-un-contrato-de-compraventa-en-chile
9. Compraventa en Chile [Todo lo que tienes que saber] - Rojas Abogados, acceso: febrero 25, 2025, https://www.abogadosrojas.cl/compraventa-en-chile/
10. CAPITULO CUARTO: INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN CONTRACTUAL - U-Cursos, acceso: febrero 25, 2025, https://www.u-cursos.cl/derecho/2011/1/D122A0520/3/material_docente/bajar?id=367111&lsar=1&file=0
11. cumplimiento e incumplimiento - contractual en el código civil - Revistas UC, acceso: febrero 25, 2025, https://ojs.uc.cl/index.php/Rchd/article/download/72825/55821/211945
12. Incumplimientos Contractuales - Lamana Abogados, acceso: febrero 25, 2025, https://lamanaabogados.com/incumplimientos-contractuales/
13. La nulidad del contrato de compraventa - Álvarez Ramos Abogados ®, acceso: febrero 25, 2025, https://www.alvarezramosabogados.com/la-nulidad-del-contrato-de-compraventa/
14. Los remedios ante el incumplimiento del contrato: Análisis de la Propuesta de Modernización del Código civil en materia de - Dialnet, acceso: febrero 25, 2025, https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/3985503.pdf
15. Profesora Adela Gómez: ¿Qué hacer ante un incumplimiento de contrato? - Facultad de Derecho UC, acceso: febrero 25, 2025, https://derecho.uc.cl/cn/noticias/derecho-uc-en-los-medios/17933-profesora-adela-gomez-ique-hacer-ante-un-incumplimiento-de-contrato
16. Vista de Una revisión de los remedios del consumidor chileno en la compraventa con disconformidad a partir de la diferencia entre obligación y garantía | Revista de Derecho Privado, acceso: febrero 25, 2025, https://revistas.uexternado.edu.co/index.php/derpri/article/view/5533/7206
17. Acciones y remedios legales en caso de incumplimiento en la compraventa internacional de mercaderías - Repositorio UCHILE, acceso: febrero 25, 2025, https://repositorio.uchile.cl/handle/2250/106893
18. Ley 4702 LEY SOBRE COMPRAVENTA DE COSAS MUEBLES A PLAZO, acceso: febrero 25, 2025, https://c.bcn.cl/3t1px
19. c.bcn.cl, acceso: febrero 25, 2025, https://c.bcn.cl/3t1px#:~:text=El%20contrato%20de%20compraventa%20y,no%20tuviere%20asiento%20un%20notario.
20. Teoría General del Contrato.pdf - Juan Andres Orrego Acuña, acceso: febrero 25, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_6/Teor%C3%ADa%20General%20del%20Contrato.pdf
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23. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA EN LA JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA 2022-2024 - Academia de Derecho Civil UDP - Universidad Diego Portales, acceso: febrero 25, 2025, https://academiaderechocivil.udp.cl/cms/wp-content/uploads/2024/11/Informe-compraventa-2022-2024.pdf
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26. 110 Differences between Civil Law & Common Law Countries in Drafting & Negotiating International Contracts - Association of Corporate Counsel, acceso: febrero 25, 2025, https://www.acc.com/sites/default/files/resources/vl/membersonly/ProgramMaterial/154771_1.pdf
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