¿Puede el dueño de un inmueble entrar al inmueble arrendado sin el permiso del arrendatario en Chile?

Mario E. Aguila

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En Chile, el arrendamiento de un inmueble se rige principalmente por la Ley N° 18.101 sobre Arriendo de Predios Urbanos y el Código Civil. Esta normativa, que busca equilibrar los derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios (1), establece un conjunto de derechos y obligaciones tanto para el arrendador (dueño del inmueble) como para el arrendatario (quien lo arrienda). Para proteger los intereses de ambas partes, es importante que el contrato de arrendamiento conste por escrito, ya que esto proporciona mayor seguridad jurídica y facilita la resolución de posibles conflictos (2). Uno de los aspectos fundamentales que regula esta ley es el derecho a la privacidad del arrendatario y las limitaciones que tiene el arrendador para ingresar al inmueble arrendado sin su consentimiento.

Derecho a la privacidad del arrendatario

La Constitución Política de la República de Chile, en su artículo 18.2, consagra el derecho a la inviolabilidad del domicilio, señalando que "ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito" (3). Este derecho fundamental se extiende al inmueble arrendado, considerándose éste como el domicilio del arrendatario durante la vigencia del contrato (3). El arrendador tiene la obligación de entregar al arrendatario una vivienda digna y segura, que cumpla con las condiciones de habitabilidad adecuadas (4). Esto refuerza el derecho del arrendatario a un espacio vital privado y sin perturbaciones.

Por lo tanto, el arrendador no puede ingresar al inmueble arrendado sin la autorización expresa del arrendatario, incluso si posee una copia de las llaves (5). El arrendatario tiene el derecho a disfrutar del inmueble sin intromisiones indebidas (6). Este principio se basa en el respeto a la privacidad y la tranquilidad del arrendatario, quien tiene el derecho a gozar de la propiedad sin interferencias injustificadas.

Tipos de Contratos de Arrendamiento

La Ley N° 18.101 distingue entre distintos tipos de contratos de arrendamiento, que pueden influir en las circunstancias bajo las cuales un arrendador podría necesitar acceder a la propiedad:

Contratos a plazo fijo: Se establece una fecha específica para la terminación del arriendo (7).
Contratos indefinidos: No tienen una fecha de término preestablecida (7).
Contratos pactados mes a mes: Se renuevan automáticamente cada mes (7).

El tipo de contrato puede afectar las condiciones de término del contrato y la posibilidad de que el arrendador deba acceder a la propiedad para mostrarla a futuros arrendatarios o realizar reparaciones antes de la entrega a un nuevo inquilino.

Consecuencias legales del ingreso sin permiso

Si el arrendador ingresa al inmueble arrendado sin la autorización del arrendatario y sin una justificación legal válida, puede incurrir en diversas consecuencias legales:

Delito de violación de domicilio: El ingreso no autorizado al inmueble arrendado puede constituir el delito de violación de domicilio, tipificado en el Código Penal chileno.
Demanda civil: El arrendatario puede iniciar una demanda civil en contra del arrendador por daños y perjuicios, exigiendo el cese de las intromisiones y una indemnización por los daños morales causados (5).
Término anticipado del contrato: En casos graves, el arrendatario podría solicitar la terminación anticipada del contrato de arrendamiento, argumentando el incumplimiento de las obligaciones del arrendador.
Solicitud de reparaciones y deducción del costo del arriendo: Si el arrendador no cumple con su obligación de mantener la propiedad en buen estado, el arrendatario puede solicitarle que realice las reparaciones necesarias. Si el arrendador no lo hace, el arrendatario puede, con autorización judicial, realizar las reparaciones y deducir el costo del arriendo (6).

Es importante que el arrendador comprenda la gravedad de ingresar a la propiedad sin permiso y las posibles consecuencias legales que esto puede acarrear.

Excepciones al derecho de ingreso

A pesar de que, como regla general, el arrendador no puede ingresar al inmueble sin permiso, existen algunas excepciones a esta norma:

Excepción	Descripción	Justificación
Emergencias	Situaciones que pongan en riesgo la integridad del inmueble o la seguridad de las personas (incendios, inundaciones, escapes de gas).	El arrendador puede ingresar sin autorización previa, pero debe justificar debidamente la emergencia (5).
Mantenimiento y reparaciones	El arrendador tiene la obligación de mantener el inmueble en buen estado y realizar las reparaciones necesarias.	Debe coordinar el ingreso con el arrendatario y procurar que las intervenciones no afecten significativamente su uso y disfrute (1).
Inspecciones	Algunos contratos pueden incluir cláusulas que permitan al arrendador realizar inspecciones periódicas para verificar el estado del inmueble.	Las visitas deben ser acordadas con el arrendatario y realizarse en horarios razonables (5).
Retención del "mes de garantía"	En caso de que existan obligaciones impagas por parte del arrendatario, como deudas de rentas o daños a la propiedad, el arrendador puede retener el depósito de seguridad ("mes de garantía").	Para evaluar los posibles daños y determinar la retención del depósito, el arrendador podría necesitar acceder a la propiedad (8).

Es fundamental destacar que, incluso en estos casos excepcionales, el arrendador debe actuar con prudencia y respeto al derecho a la privacidad del arrendatario.

Doctrina y Jurisprudencia

La doctrina chilena, en general, coincide en que el derecho a la privacidad del arrendatario es fundamental y que el arrendador solo puede ingresar al inmueble en casos excepcionales y con la debida justificación. Algunos autores, como Juan Andrés Orrego, definen el contrato de arrendamiento como un acuerdo en el que "las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado" (9). Se distingue el "arrendamiento" del "comodato", siendo el primero un contrato oneroso (con precio) y el segundo gratuito (9). Algunos autores destacan la importancia de que las condiciones de ingreso estén claramente establecidas en el contrato de arrendamiento para evitar conflictos (5).

En cuanto a la jurisprudencia, existen fallos que han sancionado a arrendadores por ingresar a inmuebles arrendados sin autorización, reconociendo el derecho a la privacidad del arrendatario y la inviolabilidad del domicilio. Un ejemplo es el fallo de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, que analizó un caso en el que el arrendatario se vio impedido de usar el inmueble arrendado debido a restricciones impuestas por la autoridad. La corte determinó que el impedimento en el uso del inmueble no se debía a un vicio o defecto de la propiedad, sino a una "anomalía jurídica" que afectaba el uso de la cosa para el fin que fue arrendada (10). Este fallo refuerza la idea de que el arrendador no puede interferir en el uso y goce del inmueble por parte del arrendatario, salvo en las excepciones legales ya mencionadas.

Recomendaciones

Para evitar problemas y asegurar una buena relación entre arrendador y arrendatario, se recomienda:

Establecer claramente las condiciones de ingreso en el contrato de arrendamiento: Se deben especificar las situaciones en que el arrendador puede ingresar al inmueble, los procedimientos para coordinar las visitas y los horarios permitidos (5).
Comunicación fluida: Mantener una comunicación clara y constante entre arrendador y arrendatario para evitar malentendidos y resolver cualquier problema que pueda surgir (1).
Respeto mutuo: Tanto el arrendador como el arrendatario deben actuar con respeto a los derechos y obligaciones que les corresponden según la ley y el contrato (1).

Metodología

Para la elaboración de este artículo, se realizó una revisión exhaustiva de la Ley N° 18.101 sobre Arriendo de Predios Urbanos, así como de la doctrina chilena en materia de arrendamiento, incluyendo análisis de autores como Juan Andrés Orrego. Además, se examinaron fallos de la jurisprudencia chilena, como el de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, para comprender la aplicación de la ley en casos concretos.

Conclusión

En Chile, el dueño de un inmueble no puede entrar al inmueble arrendado sin el permiso del arrendatario, salvo en casos de emergencia, para realizar reparaciones necesarias, si el contrato de arrendamiento lo permite expresamente, o para evaluar posibles daños que justifiquen la retención del "mes de garantía". El derecho a la privacidad del arrendatario es fundamental y está protegido por la Constitución y la Ley N° 18.101. La vulneración de este derecho puede acarrear consecuencias legales para el arrendador, como demandas civiles, denuncias por violación de domicilio e incluso la terminación anticipada del contrato de arrendamiento.

Es crucial que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan sus derechos y obligaciones. Una buena comunicación, el respeto mutuo y un contrato de arrendamiento bien redactado son fundamentales para una convivencia armoniosa y para evitar conflictos. En caso de dudas o controversias, siempre es recomendable buscar asesoría legal para proteger los intereses de ambas partes.