El Código Civil chileno, en la sección que regula el contrato de compraventa, establece la obligación de saneamiento por vicios redhibitorios. Esta obligación, que se fundamenta en el principio de la buena fe contractual, tiene como objetivo proteger al comprador cuando adquiere una cosa que presenta defectos ocultos que la hacen inadecuada para su uso normal o disminuyen su valor.
Definición legal de vicios redhibitorios
La acción redhibitoria se define como la facultad que tiene el comprador para solicitar la rescisión de la venta o la reducción proporcional del precio debido a vicios ocultos en la cosa vendida, ya sea inmueble o mueble, llamados vicios redhibitorios1.
El Código Civil, en su artículo 1858, establece los siguientes requisitos para que un vicio sea considerado redhibitorio: 1
Preexistencia: El vicio debe haber existido en el momento de la venta. Esto incluye aquellos defectos que, aunque no se manifiesten de forma evidente al momento de la compraventa, ya estaban presentes en su etapa inicial, lo que se conoce como "vicio en germen"2.
Gravedad: El vicio debe ser de tal magnitud que impida que la cosa cumpla su función natural o que la limite de manera significativa, haciendo presumir que, de haberlo conocido, el comprador no habría realizado la compra o habría ofrecido un precio considerablemente menor.
Ocultamiento: El vendedor no debe haber informado al comprador sobre la existencia del vicio, y este debe ser de una naturaleza que el comprador no pudiera haber detectado fácilmente mediante una inspección normal, o que, debido a su profesión u oficio, no le fuera posible identificar.
Es importante destacar que, para que proceda la acción redhibitoria, no es necesario demostrar que el vendedor tenía conocimiento del vicio. Basta con que el defecto cumpla con los requisitos mencionados para que el comprador pueda ejercer su derecho1.
Para comprender mejor el contexto de los vicios ocultos, es útil clasificar los bienes en dos categorías: 3
Bienes de búsqueda: Aquellos cuyas características pueden ser evaluadas por el comprador antes de la compra, como color, tamaño o forma.
Bienes de experiencia: Aquellos cuyas cualidades solo pueden ser apreciadas después de la compra, a través del uso o la experiencia, como la durabilidad de un electrodoméstico o el rendimiento de un vehículo.
Efectos de los vicios redhibitorios
Cuando se presenta un vicio redhibitorio, el comprador tiene la opción de solicitar la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según lo que considere más conveniente1.
Acción redhibitoria: Con esta acción se busca anular el contrato de compraventa. El comprador debe devolver la cosa al vendedor, y este último tiene la obligación de restituir el precio pagado.
Acción estimatoria o quanti minoris: Esta acción busca obtener una reducción del precio en proporción al menor valor que tiene la cosa debido al vicio redhibitorio.
El comprador puede optar por una u otra acción, pero no puede ejercer ambas. Una vez que se ha intentado una de las acciones y se ha obtenido un fallo, no se puede recurrir a la otra1.
Es importante tener en cuenta que la causa de la obligación del comprador es adquirir la cosa en perfectas condiciones, libre de vicios3.
Además de las acciones mencionadas, el Código Civil, en su artículo 1861, establece que si el vendedor conocía los vicios de la cosa y no los reveló al comprador, este último tiene derecho a ser indemnizado por los perjuicios sufridos1. Esta indemnización tiene como finalidad compensar los daños que el comprador haya experimentado como consecuencia del ocultamiento del vicio por parte del vendedor.
Jurisprudencia relevante
La jurisprudencia chilena ha establecido criterios para la aplicación de las normas sobre vicios redhibitorios. A continuación, se presentan algunos casos relevantes:
CS, Rol 47-2022: En este caso, un comprador adquirió una casa que resultó tener una plaga de termitas. La inmobiliaria vendedora tenía conocimiento de este problema pero no lo informó al comprador. La Corte Suprema confirmó el fallo de la Corte de Apelaciones que condenó a la inmobiliaria a pagar una indemnización por daño moral al comprador4. Este caso ilustra la importancia del deber de información del vendedor y las consecuencias de su incumplimiento.
Rol 7046-2004: Este fallo analiza la diferencia entre la acción resolutoria y la acción redhibitoria en cuanto a su plazo de prescripción. Si bien ambas acciones buscan la protección del comprador frente al incumplimiento del vendedor, la acción resolutoria tiene un plazo de prescripción de cinco años, mientras que la acción redhibitoria prescribe en un año. Sin embargo, el fallo señala que, más allá de lo establecido en el Código Civil, no existe una justificación clara para esta diferencia en los plazos5.
Tendencias y criterios en la jurisprudencia
El análisis de la jurisprudencia en materia de vicios redhibitorios revela algunas tendencias y criterios relevantes que los tribunales utilizan al momento de resolver este tipo de casos6.
En primer lugar, se observa una preocupación por la protección de la buena fe del comprador, reconociendo que este tiene derecho a recibir la cosa en las condiciones que espera, libre de defectos ocultos que afecten su uso o disminuyan su valor.
En segundo lugar, se destaca la importancia del principio de equidad contractual, buscando que las partes reciban prestaciones equivalentes en el contrato de compraventa. Cuando se presenta un vicio redhibitorio, se busca restablecer el equilibrio contractual, ya sea mediante la rescisión de la venta o la rebaja del precio.
En tercer lugar, se reconoce la importancia del deber de información del vendedor, quien debe revelar al comprador cualquier defecto oculto que conozca o deba conocer sobre la cosa vendida. El incumplimiento de este deber puede generar responsabilidad para el vendedor, incluso si no actuó con dolo.
Finalmente, se observa una tendencia a interpretar las normas de forma flexible, considerando las circunstancias específicas de cada caso para determinar si se cumplen los requisitos del vicio redhibitorio y las consecuencias que se derivan de su existencia.
Doctrina sobre vicios redhibitorios
La doctrina chilena ha profundizado en el análisis de los vicios redhibitorios, abordando diversos aspectos de esta figura jurídica.
Distinción entre defectos ocultos y aparentes: Se ha establecido que los defectos aparentes son aquellos que pueden ser detectados con una simple inspección visual, mientras que los ocultos requieren un análisis más profundo o un conocimiento especializado para ser identificados3.
Gravedad del vicio: Se han planteado diferentes criterios para determinar la gravedad del vicio, considerando factores como la posibilidad de reparar el bien, la extensión de la inutilización que produce el defecto y la finalidad para la cual fue adquirida la cosa3.
Responsabilidad del vendedor: Se ha analizado la responsabilidad del vendedor en caso de dolo o culpa, distinguiendo entre la responsabilidad por el saneamiento del vicio y la indemnización de perjuicios. Se ha destacado que la responsabilidad del vendedor por los daños causados por vicios redhibitorios se basa en el incumplimiento del deber de informar al comprador sobre la existencia de dichos defectos7.
Comparación con la legislación de otros países
A continuación, se presenta una comparación de la legislación chilena sobre vicios redhibitorios con la de España y Argentina:
Aspecto | Chile | España | Argentina |
Plazo para ejercer la acción redhibitoria | 6 meses para bienes muebles, 1 año para bienes inmuebles 1 | 6 meses desde la entrega de la cosa 8 | 3 meses 9 |
Conocimiento del vicio por el vendedor | No se requiere que el vendedor conozca el vicio 1 | El transmitente responde aunque ignore la existencia del vicio 2 | El vendedor debe sanear los vicios ocultos aunque los ignore 10 |
Vicio que el transmitente garantiza que no existe | No está expresamente contemplado | Se considera vicio redhibitorio 2 | No está expresamente contemplado |
Ausencia de la calidad convenida | No está expresamente contemplado | Se considera vicio redhibitorio 2 | No está expresamente contemplado |
Indivisibilidad de la acción redhibitoria | No existe esta disposición | No existe esta disposición | La acción redhibitoria es indivisible 10 |
Síntesis y Conclusiones
El régimen de vicios redhibitorios en el derecho civil chileno proporciona una importante protección al comprador frente a defectos ocultos en las cosas que adquiere. La ley establece requisitos claros para que un vicio sea considerado redhibitorio y otorga al comprador la opción de rescindir la venta o solicitar una rebaja del precio. Además, se contempla la indemnización de perjuicios en caso de que el vendedor haya ocultado el vicio.
La jurisprudencia y la doctrina han contribuido a la correcta aplicación de estas normas, estableciendo criterios para la interpretación de los requisitos del vicio redhibitorio y la responsabilidad del vendedor. Se observa una tendencia a proteger la buena fe del comprador, asegurar la equidad contractual y reconocer la importancia del deber de información del vendedor.
Si bien existen similitudes con la legislación de otros países, el derecho chileno presenta particularidades en cuanto a los plazos de prescripción, la responsabilidad del vendedor y la indivisibilidad de la acción.
En definitiva, el régimen de vicios redhibitorios en Chile se consolida como un mecanismo esencial para asegurar la justicia y la transparencia en las relaciones comerciales, contribuyendo a la protección de los consumidores y al fomento de prácticas de comercio justas. Al establecer un marco legal claro para la resolución de conflictos derivados de la existencia de defectos ocultos en las cosas vendidas, este régimen promueve la confianza en el mercado y la seguridad jurídica en las transacciones comerciales.
Fuentes citadas
1. Ley Chile - DFL 1 30-MAY-2000 MINISTERIO DE JUSTICIA, acceso: febrero 19, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986&idParte=8719866
2. Laws of Puerto Rico Título 31, § 9871 (2020) - Vicio redhibitorio; definición - Justia Law, acceso: febrero 19, 2025, https://law.justia.com/codes/puerto-rico/2020/titulo-31/subtitulo-10/parte-i/capitulo-686/subcapitulo-iii/9871/
3. garantía legal y vicios redhibitorios - Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales - Universidad de Talca, acceso: febrero 19, 2025, https://www.juridicasysociales.utalca.cl/wp-content/uploads/2020/05/E%CC%81rika-Isler.-2014.-Garanti%CC%81a-legal-y-vicios-redhibitorios.-Revista-de-Derecho-Universidad-Cato%CC%81lica-de-la-Santi%CC%81sima-Concepcio%CC%81n-N%C2%B030-pp.-27-45.pdf
4. Vicios redhibitorios - Academia de Derecho Civil UDP, acceso: febrero 19, 2025, https://academiaderechocivil.udp.cl/cms/wp-content/uploads/2024/03/Vicios-redhibitorios-CS-Rol-47-2022.pdf
5. Contra los vicios redhibitorios - El Mercurio, acceso: febrero 19, 2025, https://www.elmercurio.com/legal/movil/detalle.aspx?Id=900536&Path=/0D/BD/
6. cortesuprema.gov.co, acceso: febrero 19, 2025, https://cortesuprema.gov.co/corte/wp-content/uploads/2020/12/SC4454-2020-2013-00703-01.pdf
7. Indemnización de perjuicios por vicios redhibitorios en el Código Civil chileno-colombiano - SciELO Colombia, acceso: febrero 19, 2025, http://www.scielo.org.co/pdf/vniv/n129/n129a08.pdf
8. Vicios ocultos: acción redhibitoria y quanti minoris - Blog Sepin, acceso: febrero 19, 2025, https://blog.sepin.es/2021/09/vicios-ocultos-accion-redhibitoria-quanti-minoris
9. VICIOS REDHIBITORIOS: CARACTERIZACIÓN JURÍDICA Y FUNDAMENTOS ECONÓMICOS DE UNA INSTITUCIÓN ANCESTRAL - Revistas UNNE, acceso: febrero 19, 2025, https://revistas.unne.edu.ar/index.php/rfce/article/view/384/330
10. De los vicios redhibitorios - Jus.gob.ar, acceso: febrero 19, 2025, https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texactley340_libroII_S3_tituloXIV.htm
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