Análisis de los Títulos Inscribibles y la Facultad de Calificación del Conservador de Bienes Raíces en Chile

I. Introducción

El Conservador de Bienes Raíces (en adelante, CBR) en Chile es una figura central en el sistema de propiedad inmueble. Ostenta la calidad de ministro de fe y está encargado de llevar los registros conservatorios, una función de vital importancia para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.1 (estos números corresponden a las notas de pie de página, con la fuente respectiva).

Su rol es fundamental para proporcionar publicidad y certeza a los derechos reales constituidos sobre bienes raíces. La ley los define como "Auxiliares de la Administración de Justicia" 2, y su designación proviene del Presidente de la República, a propuesta en terna de la Corte de Apelaciones respectiva.2 Esta particular configuración, donde su origen se encuentra en el Poder Ejecutivo pero su supervisión directa recae en el Poder Judicial, y donde su remuneración se basa en aranceles, asemejándose en su gestión a un empresario privado 2, introduce una dinámica singular en el ejercicio de sus funciones y en los mecanismos de control aplicables.

La inscripción registral en el sistema chileno no es un mero trámite administrativo; constituye requisito, prueba y garantía de la posesión de los bienes raíces.1 

El Registro que el CBR administra sirve de antecedente y soporte para los títulos que aspiran a la inscripción, proveyendo un grado indispensable de seguridad tanto al tráfico inmobiliario como a los derechos ya inscritos.4 La evolución histórica del sistema registral chileno, que tiene sus cimientos en el Código Civil de 1855 y el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces de 1857, si bien fue pionera en su tiempo al establecer la posesión inscrita 5, enfrenta en la actualidad los desafíos propios de la modernización y adaptación a las nuevas complejidades jurídicas y tecnológicas.2 Este contexto histórico y funcional es relevante al analizar las atribuciones del CBR.

El presente informe tiene por objetivo analizar en profundidad las disposiciones legales y reglamentarias que determinan qué títulos o documentos el CBR puede, debe o no debe inscribir. Se examinará con especial atención la facultad del CBR para calificar de oficio la validez de los títulos que se le presentan para su inscripción, explorando los alcances y las limitaciones de dicha potestad, todo ello a la luz de la normativa vigente y la jurisprudencia emanada de la Corte Suprema.

La metodología empleada para este análisis comprende la revisión y el estudio del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (en adelante, RRCBR), el Código Civil (en adelante, CC) y otras leyes pertinentes. Se integrará la doctrina nacional más autorizada y la jurisprudencia, con un énfasis particular en los pronunciamientos de la Corte Suprema, con el fin de ofrecer una interpretación fundada y actual del marco normativo que rige la actuación del CBR.

II. Marco Normativo Fundamental de la Función Registral

La actuación del Conservador de Bienes Raíces se encuentra regulada por un conjunto de normas que establecen sus deberes, facultades y los procedimientos que debe seguir. La antigüedad de algunas de estas normas, particularmente el RRCBR, es un factor que influye en los debates contemporáneos sobre su pertinencia y necesidad de actualización.

A. El Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (RRCBR)

El RRCBR, promulgado por Decreto Supremo S/N de 24 de junio de 1857, y dictado en conformidad con lo dispuesto en el artículo 695 del Código Civil, es la piedra angular del sistema registral inmobiliario chileno.3 Este cuerpo normativo detalla minuciosamente la organización de la oficina del Conservador, los distintos libros registrales que deben llevarse, la naturaleza de los títulos que son susceptibles de inscripción, el procedimiento para efectuar las inscripciones, y las funciones y responsabilidades inherentes al cargo de Conservador. Es relevante notar que la última versión consolidada de importancia data de 1952 3, lo que subraya la longevidad del principal texto reglamentario.

El RRCBR estructura el sistema registral en torno a tres registros principales: el Registro de Propiedad, el Registro de Hipotecas y Gravámenes, y el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar.1 Cada uno de estos registros cumple una función específica en la publicidad de las distintas situaciones jurídicas que pueden afectar a un bien raíz. La existencia de este reglamento, con más de un siglo y medio de vigencia, si bien demuestra la solidez de sus bases inspiradas en un Código Civil avanzado para su época, también plantea interrogantes sobre su capacidad para responder adecuadamente a las complejidades del derecho y la tecnología del siglo XXI, lo cual se refleja en diversas propuestas de modernización del sistema.2

B. El Código Civil Chileno (CC)

El Código Civil, promulgado en 1855, establece los principios y normas sustantivas que gobiernan los derechos reales, la posesión, los modos de adquirir el dominio, y la teoría general de los actos y contratos. Estas disposiciones son el fundamento de los actos jurídicos que posteriormente acceden al Registro de Bienes Raíces. Entre sus artículos más relevantes para la función registral, destacan:

• El artículo 695, que mandata la dictación del RRCBR.3

• Los artículos relativos a la tradición de los bienes inmuebles, donde la inscripción en el Registro del CBR juega un papel crucial (ej. Art. 686 CC, que establece que la tradición del dominio de los bienes raíces se efectúa por la inscripción del título en el Registro del Conservador). La inscripción es, por tanto, un requisito esencial para la transferencia de la posesión efectiva del derecho.4

• Las normas sobre la nulidad de los actos jurídicos (Arts. 1681 y siguientes del CC), que son de directa aplicación por el Conservador al momento de ejercer su facultad de calificación registral.

• El artículo 17, que regula la forma de los instrumentos públicos otorgados en el extranjero y su autenticación, norma que ha sido complementada por legislación posterior como la Ley de la Apostilla.8

C. Leyes Especiales y Complementarias

Además del RRCBR y el Código Civil, existen diversas leyes especiales que inciden en la función registral. Estas pueden crear registros particulares, establecer requisitos adicionales para ciertos actos o modificar aspectos del sistema general. Ejemplos de ello son la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, el Decreto con Fuerza de Ley N°2 de 1959 sobre "viviendas económicas", que establece beneficios y restricciones específicas que deben reflejarse en el Registro.

De particular relevancia reciente es la Ley N° 20.711, que implementó en Chile la Convención de La Haya sobre la Apostilla.8 Esta ley modificó, entre otros cuerpos legales, el Código de Procedimiento Civil, agregando el artículo 345 bis, que simplifica la forma de acreditar la autenticidad de documentos públicos extranjeros emanados de países miembros de la Convención, lo cual tiene directas implicancias para los documentos que se presentan a inscripción ante el CBR. La interacción de estas múltiples fuentes normativas (RRCBR, Código Civil, leyes especiales) configura un entramado legal complejo que el Conservador debe conocer y aplicar, lo cual puede, en ocasiones, dar lugar a interpretaciones divergentes y subraya la necesidad de mecanismos que promuevan la unificación de criterios.

D. Principios Registrales Aplicables

La normativa chilena, complementada por la doctrina, reconoce una serie de principios registrales que informan y guían la función del Conservador:

• Principio de Legalidad: El Conservador tiene el deber de examinar los títulos presentados para verificar que cumplen con los requisitos legales y formales para su inscripción. Esta es la esencia de la denominada "calificación registral".1 No obstante, la aplicación de este principio en Chile ha sido calificada por parte de la doctrina como de "escasa legalidad".2 Esta apreciación crítica sugiere una tensión entre el ideal del control exhaustivo y la práctica real, donde el examen se enfoca predominantemente en aspectos formales y en la concordancia del título con los asientos registrales existentes, más que en una revisión profunda de la validez intrínseca de todos los elementos del acto, o en la correspondencia exacta entre la descripción registral del inmueble y su realidad física.

• Principio de Publicidad: El Registro es esencialmente público, conforme lo dispone el artículo 49 del RRCBR.6 Cualquier persona puede consultar los libros en la oficina del Conservador y solicitar copias y certificados de las inscripciones o de la ausencia de ellas.6 La inscripción confiere oponibilidad del derecho frente a terceros.1

• Principio de Prioridad (o Rango): Este principio, resumido en el aforismo "prior in tempore, potior in iure" (primero en el tiempo, más fuerte en el derecho), implica que el título que ingresa primero al Repertorio (libro donde se anotan los títulos por orden de presentación) tiene preferencia sobre los presentados con posterioridad.

• Principio de Tracto Sucesivo: Para inscribir un derecho, es necesario que este emane del titular inscrito anteriormente. Cada nueva inscripción debe encontrar su antecedente en una inscripción previa, formando una cadena ininterrumpida de titularidades. Este principio se encuentra implícito en disposiciones como el artículo 14 del RRCBR, que regula situaciones de ventas sucesivas o por quien no es dueño según el Registro 1, y el artículo 80 del mismo cuerpo legal, que exige mencionar la inscripción precedente al transferir un derecho ya inscrito.6

• Principio de Inscripción: En el sistema chileno, la inscripción desempeña un papel fundamental. Es requisito para adquirir la posesión de los bienes raíces 4, es el medio de efectuar la tradición del dominio y de los demás derechos reales sobre inmuebles, y es necesaria para la plena eficacia y oponibilidad de dichos derechos.

• Principio de Rogación: Por regla general, las inscripciones se practican a solicitud de parte interesada, ya sea por sí misma, por medio de personeros o de sus representantes legales, como lo establece el artículo 60 del RRCBR.6

• Principio de Fe Pública Registral (limitado en Chile): A diferencia de otros sistemas registrales donde la inscripción puede sanear vicios y conferir una protección absoluta al tercero adquirente de buena fe (fe pública registral en sentido fuerte), en Chile la inscripción genera una presunción legal de dominio (iuris tantum) a favor del titular inscrito.1 El sistema chileno se enfoca más en la protección de la posesión inscrita.

III. Títulos Inscribibles: Obligaciones y Facultades del Conservador

El RRCBR distingue claramente entre aquellos títulos cuya inscripción es imperativa y aquellos cuya inscripción es facultativa para el interesado. Esta distinción no solo afecta la obligatoriedad del acto de inscribir, sino que también refleja la diversa naturaleza de los derechos y situaciones jurídicas que el Registro busca proteger y publicitar. Mientras los títulos de inscripción obligatoria se centran en la constitución y transferencia de la titularidad de derechos reales principales, los de inscripción facultativa suelen referirse a modalidades, gravámenes específicos o limitaciones al poder de disposición.

A. Títulos que Deben Inscribirse (Art. 52 RRCBR)

El artículo 52 del RRCBR enumera taxativamente los títulos que deben ser inscritos en el Registro de Propiedad.6 Esta obligación es crucial para la constitución, transferencia, publicidad y oponibilidad de diversos derechos reales y situaciones jurídicas relativas a inmuebles. La omisión de la inscripción de estos títulos acarrea consecuencias significativas, principalmente la ineficacia de la transferencia de la posesión efectiva del respectivo derecho, tal como lo prescribe el artículo 696 del Código Civil.4 Un contrato, aunque sea perfecto y genere obligaciones entre las partes, no transfiere el dominio ni ningún otro derecho real sobre el inmueble, ni produce efectos respecto de terceros, si no se practica la correspondiente inscripción.4

A continuación, se presenta una tabla que resume los títulos de inscripción obligatoria:

Tabla 1: Títulos de Inscripción Obligatoria (Art. 52 RRCBR)

N° del Art. 52 RRCBR	Descripción del Título/Acto	Consecuencia Principal de la Inscripción/Omisión
1°	Los títulos translaticios de dominio de los bienes raíces (ej. compraventa, permuta, donación entre vivos).	La inscripción opera como tradición del dominio y otorga posesión. Su omisión impide la transferencia de la posesión efectiva del derecho y la oponibilidad del dominio.
2°	La constitución de fideicomisos, usufructos, derechos de uso y habitación, censos e hipotecas sobre inmuebles.	La inscripción es necesaria para la constitución y oponibilidad de estos derechos reales limitados. Su omisión implica que el derecho no se considera constituido frente a terceros.
3°	La sentencia ejecutoriada que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de los derechos reales mencionados.	La inscripción otorga publicidad a la adquisición del dominio o derecho real por prescripción y lo hace oponible a terceros.
4°	La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente; los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del disipador y demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el que conceda el beneficio de separación de bienes.	La inscripción otorga publicidad y oponibilidad a estas situaciones jurídicas que afectan la capacidad o la administración de los bienes.

Fuente: Art. 52 RRCBR 6 y Art. 696 CC.4

B. Títulos que Pueden Inscribirse (Art. 53 RRCBR)

El artículo 53 del RRCBR, por su parte, detalla aquellos títulos cuya inscripción es facultativa para el interesado.6 Aunque la decisión de solicitar la inscripción recae en la voluntad de las partes, una vez que un título de esta naturaleza es presentado y cumple con los requisitos de admisibilidad (dentro del marco de la calificación que realiza el CBR), el Conservador está obligado a proceder a su inscripción, no pudiendo negarse de manera arbitraria. La inscripción de estos títulos suele tener por finalidad principal la oponibilidad frente a terceros de ciertas modalidades, gravámenes o limitaciones al dominio.

Un aspecto crucial del artículo 53, número 3°, es la inscripción de impedimentos o prohibiciones referentes a inmuebles, tales como embargos, cesiones de bienes, secuestros o litigios sobre la propiedad.6 Estos actos, que limitan el libre ejercicio del derecho de enajenar, representan un punto de conexión fundamental entre el sistema registral y el sistema judicial. El Registro actúa aquí como un mecanismo para dar eficacia y publicidad erga omnes a decisiones judiciales que afectan la libre disposición de los inmuebles. Es importante destacar que, conforme al artículo 59 del RRCBR, la inscripción de un embargo o cualquier otro impedimento legal para enajenar un inmueble no puede realizarse sin un previo decreto del juez competente.6

A continuación, se presenta una tabla que resume los títulos de inscripción facultativa:

Tabla 2: Títulos de Inscripción Facultativa (Art. 53 RRCBR)

N° del Art. 53 RRCBR	Descripción del Título/Acto/Impedimento	Finalidad Principal de su Inscripción
1°	Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros derechos reales constituidos sobre ellos.	Publicidad de la modalidad que afecta al derecho, para su oponibilidad a terceros.
2°	Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números 1° y 2° del artículo 52 (ej. servidumbres voluntarias).	Publicidad y oponibilidad del gravamen específico frente a terceros.
3°	Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar (ej. embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, prohibiciones voluntarias de enajenar).	Publicidad de la limitación al poder de disposición, asegurando su oponibilidad y, en el caso de medidas judiciales como el embargo, la traba efectiva del bien para los fines del proceso.

Fuente: Art. 53 RRCBR 6 y Art. 59 RRCBR.6

IV. La Calificación Registral: Facultad del Conservador para Examinar los Títulos

La función calificadora es una de las potestades más relevantes y, a la vez, más debatidas del Conservador de Bienes Raíces. Consiste en el examen que realiza el CBR sobre los títulos cuya inscripción se solicita, con el objeto de verificar si estos cumplen con los presupuestos legales necesarios para acceder al Registro.1

A. El Deber General de Inscribir y sus Excepciones

La regla primordial que rige la actuación del CBR es la obligación de inscribir los títulos que se le presentan, y hacerlo sin retardo. Así lo disponen el artículo 13 del RRCBR, al señalar que "El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones...", y el artículo 70 del mismo cuerpo legal, que ordena: "Admitidos los títulos, el Conservador, conformándose a ellos, hará sin retardo la inscripción".4 Este deber es una manifestación del principio de rogación y de la función esencial del Registro de proporcionar publicidad a los actos y contratos relativos a bienes inmuebles.

No obstante, esta obligación general de inscribir no es absoluta. La facultad de rehusar la inscripción constituye una excepción a dicha regla y solo es procedente en los casos expresamente contemplados por la ley y el reglamento. La negativa a inscribir es, por tanto, una medida de carácter excepcional.

B. Causales Legales para Rehusar la Inscripción

El Conservador no solo puede, sino que debe, negarse a practicar una inscripción si esta resulta "legalmente inadmisible", según los términos del artículo 13 del RRCBR. Las causales específicas de rechazo se encuentran principalmente en los artículos 13 y 14 del RRCBR.

El artículo 13 del RRCBR 1 establece un conjunto de situaciones que hacen legalmente inadmisible una inscripción. Estas pueden agruparse en:

• Defectos formales o extrínsecos:

• Si la copia del título presentada no es auténtica o no consta en el papel competente.

• Si la cosa a que se refiere el título no está situada en el departamento territorial de competencia del Conservador, o si la cosa no es un bien inmueble.

• Si no se ha dado el aviso público prescrito en el artículo 58 del RRCBR, requisito para la primera inscripción de un inmueble que no ha sido previamente inscrito.

• Vicios sustantivos visibles que acarrean nulidad absoluta:

• La causal más significativa y controversial es: "si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente". La interpretación de esta frase ha sido objeto de extenso debate doctrinal y desarrollo jurisprudencial. Para que esta causal opere, el vicio debe ser, por un lado, visible o manifiesto en el propio título, sin necesidad de que el Conservador recurra a antecedentes externos o realice indagaciones complejas; y, por otro lado, debe ser de tal naturaleza que produzca la nulidad absoluta del acto o contrato contenido en el título.

• Omisión de designaciones legales para la inscripción:

• Si el título no contiene las designaciones legales requeridas para la inscripción, como la correcta individualización de las partes contratantes, la descripción detallada del inmueble (ubicación, linderos, etc.), o las menciones que exigen los artículos 78 y siguientes del RRCBR. La Corte Suprema ha sostenido que la omisión de estas designaciones legales es una causal válida de rechazo, y que tales defectos solo pueden ser subsanados mediante una nueva escritura pública.9

El artículo 14 del RRCBR 1 contempla otras situaciones específicas en las que el Conservador debe rehusar la inscripción, fundamentalmente para proteger al titular inscrito y resguardar el principio de tracto sucesivo:

• Si el dueño de un fundo lo vendiere sucesivamente a dos personas distintas, y después de que uno de los compradores haya inscrito su título, el otro comprador solicita igualmente la inscripción.

• Si un fundo aparece vendido por una persona que, según consta en el Registro, no es su actual dueño o poseedor inscrito. En estos supuestos, el artículo 14 dispone que el Conservador rehusará la inscripción "hasta que se le haga constar que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a quienes pueda perjudicar la anotación".

Es un requisito ineludible que, en todos los casos en que el Conservador decida negar una inscripción, los fundamentos de dicha negativa deben ser expresados "con individualidad en el mismo título", como lo exige la parte final del artículo 13 del RRCBR.9

A continuación, se presenta una tabla que resume las principales causales de negativa de inscripción:

Tabla 3: Causales de Negativa de Inscripción (Arts. 13 y 14 RRCBR)

Artículo RRCBR	Causal Específica	Naturaleza del Defecto (Formal/Sustantivo)	Implicancia	Referencia Jurisprudencial Clave (si aplica)
Art. 13	Copia presentada no es auténtica o no está en el papel competente.	Formal	Legalmente inadmisible.
Art. 13	La cosa no está situada en el departamento (incompetencia territorial) o no es inmueble.	Formal / Competencia	Legalmente inadmisible.
Art. 13	No se ha dado el aviso público prescrito en el Art. 58 RRCBR (para primera inscripción).	Formal	Legalmente inadmisible.
Art. 13	Es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente.	Sustantivo	Nulidad Absoluta Manifiesta.	CS Rol 21.743-2021 9; CS.13
Art. 13	El título no contiene las designaciones legales para la inscripción.	Formal / Sustantivo	Legalmente inadmisible.	Jurisprudencia citada en 9 (falta de designaciones solo subsanable por escritura pública).
Art. 14	Venta sucesiva del mismo fundo, ya inscrito por uno de los compradores, y el otro solicita igual inscripción.	Sustantivo	Ruptura de Tracto Sucesivo / Protección del titular inscrito.
Art. 14	Fundo aparece vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor.	Sustantivo	Ruptura de Tracto Sucesivo / Protección del titular inscrito.	CS.13

Fuente: Arts. 13 y 14 RRCBR 1 y jurisprudencia citada.

C. Alcance y Límites de la Facultad de Calificación Ex Officio

La naturaleza jurídica de la función calificadora del Conservador ha sido objeto de debate, considerándose por algunos como una función de carácter jurisdiccional, por otros como meramente administrativa, o incluso como una forma de jurisdicción voluntaria.1 La visión predominante en la doctrina y jurisprudencia la concibe como una función administrativa sui generis, cuyo propósito es ejercer un control de legalidad sobre los títulos que pretenden acceder al Registro, con el fin de asegurar la validez y certeza de las inscripciones.

Un punto central de la discusión radica en si este control de legalidad se limita a un examen de los aspectos formales del título, o si se extiende a una revisión de fondo de su validez sustantiva. El sistema registral chileno es frecuentemente calificado como de "escasa legalidad" 2, lo que implica que el control que ejerce el CBR es predominantemente formal. Sin embargo, como se ha visto, el artículo 13 del RRCBR le compele a examinar vicios de naturaleza sustantiva, siempre que estos sean visibles en el título y acarreen su nulidad absoluta. Es claro, en todo caso, que el Conservador no se transforma en un juez; no tiene la potestad de declarar la nulidad de un acto o contrato, sino únicamente la de constatar la existencia de un vicio aparente que produciría dicha nulidad y, con base en ello, rehusar la inscripción.1

La distinción entre la nulidad absoluta manifiesta y la nulidad relativa es, en este contexto, fundamental. La jurisprudencia constante de la Corte Suprema ha establecido que el Conservador solo puede y debe rechazar una inscripción si el vicio o defecto que presenta el título es "visible", "manifiesto" u "ostensible" en el propio instrumento –sin necesidad de recurrir a indagaciones o a la confrontación con otros antecedentes– y, además, si dicho vicio es de aquellos que la ley sanciona con la nulidad absoluta.1 

Por consiguiente, el CBR no está facultado para rechazar una inscripción fundándose en vicios que solo acarrearían la nulidad relativa del acto o contrato.9 Esta restricción se explica porque la nulidad relativa solo puede ser alegada por aquellas personas en cuyo beneficio ha sido establecida por la ley, es saneable por el transcurso del tiempo o por la ratificación de las partes, y permitir al Conservador rechazar de oficio por esta causal implicaría una intromisión en la esfera de decisión de los titulares de la acción de nulidad, pudiendo incluso obstaculizar la convalidación de actos que las partes desean mantener.

En cuanto al rol que debe desempeñar el Conservador en el ejercicio de esta facultad –pasivo o activo–, la discusión doctrinal persiste.1 Mientras algunos sostienen que su papel debe ser pasivo, limitándose a anotar los títulos en el Repertorio y a rehusar la inscripción únicamente en los casos de inadmisibilidad legalmente flagrante, otros abogan por un rol más activo, en que el Conservador, como profesional del Derecho, tiene la idoneidad y el deber de velar por la estabilidad de los derechos inscritos. La jurisprudencia de la Corte Suprema, sin embargo, ha tendido a perfilar un rol más limitado o pasivo en lo referente a la calificación de fondo, circunscribiéndola a los vicios manifiestos de nulidad absoluta. Esta aproximación busca un equilibrio delicado: por una parte, se intenta evitar que el Registro se vea "contaminado" con la inscripción de actos jurídicos radicalmente nulos; por otra, se procura impedir que el Conservador se arrogue funciones propiamente judiciales de investigación o de interpretación compleja de los títulos, lo que podría entrabar la agilidad del sistema registral.

La "escasa legalidad" del sistema chileno y las limitaciones inherentes a la facultad de calificación del CBR imponen una mayor carga de diligencia a las partes contratantes y a sus asesores legales al momento de estudiar los títulos y redactar los instrumentos correspondientes. Dado que el filtro que aplica el Conservador es limitado, la responsabilidad de asegurar la validez y eficacia de los títulos recae, en gran medida, sobre los propios interesados y los profesionales (abogados, notarios) que intervienen en la transacción inmobiliaria.

D. Interpretación Jurisprudencial de la Corte Suprema

La jurisprudencia emanada de la Corte Suprema ha sido determinante para delinear los contornos de la facultad calificadora del Conservador de Bienes Raíces. Sus fallos han precisado el alcance de conceptos como "legalmente inadmisible" o "vicio visible que anule absolutamente el título".

Un ejemplo ilustrativo es la sentencia Rol 21.743-2021.9 En este pronunciamiento, la Corte Suprema reiteró que, si bien el artículo 13 del RRCBR es impreciso, el límite para que el Conservador pueda negar una inscripción es que los defectos invocados deben dar lugar a vicios constitutivos de nulidad absoluta y, además, estos deben ser evidentes o manifiestos en el propio título. Consecuentemente, el máximo tribunal sostuvo que el CBR no tiene facultades para negarse a inscribir cuando el defecto del título eventualmente podría conducir solo a la nulidad relativa. En el caso particular, la Corte analizó la negativa del Conservador fundada en un supuesto error en la identidad de la especie vendida (Art. 676 CC), debido a la existencia de hipotecas y prohibiciones sobre el inmueble. Concluyó que tales gravámenes no configuraban un error en la identidad del bien si este se encontraba debidamente individualizado, y que, por lo tanto, el Conservador se había excedido en sus facultades al rechazar la inscripción.

Otros criterios jurisprudenciales relevantes, extraídos de diversos fallos 13, confirman esta línea interpretativa:

• El Conservador no puede rehusar una inscripción si el vicio de nulidad absoluta no aparece de manifiesto en el acto o contrato.13

• El Conservador no puede negarse a practicar una subinscripción fundándose en que el acto jurídico adolece de un vicio de nulidad relativa.13

• Se ha justificado la negativa del Conservador a inscribir una compraventa si la vendedora había fallecido al momento de la solicitud, lo que podría implicar problemas de tracto sucesivo o de capacidad para disponer.13

• No procede inscribir un contrato de compraventa si el inmueble ya se encuentra inscrito a nombre de personas distintas del vendedor original, por contravenir el principio de tracto sucesivo.13

• La Corte Suprema ha confirmado el rechazo de una inscripción de una escritura pública de adjudicación emanada de un juez árbitro que no se encontraba facultado para suscribirla en representación de la parte ejecutada, lo cual constituye un control de legalidad sobre la competencia del otorgante del acto.14

• El Conservador no puede proceder a la cancelación de una inscripción especial de herencia si no concurre la voluntad de todos los interesados en ella.16

Es importante notar que las propuestas de reforma al sistema registral que sugieren la creación de una Superintendencia de Registros o un organismo técnico centralizado 2 buscan, entre otros objetivos, unificar los criterios de calificación registral. Esta aspiración surge, en parte, de la constatación de que la actual estructura descentralizada, donde cada Conservador actúa con un grado importante de autonomía en la interpretación de las normas, puede generar disparidad de criterios e inseguridad jurídica, afectando la predictibilidad y los costos transaccionales para los usuarios del sistema.

A continuación, se presenta una tabla con algunos criterios jurisprudenciales clave:

Tabla 4: Criterios Clave de la Corte Suprema sobre la Facultad de Calificación

Rol de la Causa (CS) / Referencia	Fecha (aprox.)	Criterio Principal/Holding	Relevancia para la Calificación
Rol 21.743-2021	18-jul-2022	La negativa a inscribir solo procede por vicios manifiestos de nulidad absoluta; la nulidad relativa no es causal de rechazo.	Delimita estrictamente la facultad de calificación, excluyendo el examen de vicios de nulidad relativa y vicios de nulidad absoluta no evidentes en el título. 9
13, punto 5	Indeterminada	El CBR no puede rehusar inscripción si el vicio de nulidad absoluta no aparece de manifiesto en el acto o contrato.	Confirma el requisito de que el vicio de nulidad absoluta debe ser ostensible.
13, punto 13	Indeterminada	El CBR no puede negarse a practicar una subinscripción sobre la base de que el acto jurídico adolece de nulidad relativa.	Extiende la improcedencia de calificar la nulidad relativa a las subinscripciones.
14 (Ref. Diario Constitucional)	20-mar-2023	Confirmación del rechazo de inscripción de adjudicación por juez árbitro no facultado.	El CBR debe controlar la competencia y legalidad del otorgante del acto cuya inscripción se solicita.
16 (Ref. DOE Actualidad Jurídica)	Indeterminada	El CBR no puede cancelar una inscripción especial de herencia si no concurre la voluntad de todos los interesados.	Establece límites a la actuación de oficio del CBR en materia de cancelaciones, requiriendo el consentimiento de los afectados.

Fuente: Fallos y referencias citadas.9

V. Procedimiento ante la Negativa de Inscripción

Cuando un Conservador de Bienes Raíces decide rehusar o retardar una inscripción, el ordenamiento jurídico chileno contempla un procedimiento específico para que el interesado pueda impugnar dicha decisión.

A. Obligación del Conservador de Fundamentar su Negativa

Un presupuesto esencial para el ejercicio del derecho a reclamar es que el Conservador fundamente su negativa. La parte final del artículo 13 del RRCBR es explícita al exigir que "Los fundamentos de toda negativa se expresarán con individualidad en el mismo título".9 Esta exigencia permite al solicitante conocer con precisión las razones del rechazo, lo cual es indispensable para evaluar si procede subsanar los defectos advertidos o si, por el contrario, la negativa es considerada improcedente y amerita ser impugnada judicialmente.

B. El Recurso de Reclamación Judicial (Arts. 18-20 RRCBR)

Si el interesado se considera perjudicado por la negativa del Conservador a practicar una inscripción, el RRCBR le franquea la vía para recurrir ante la justicia ordinaria. Los artículos 18, 19 y 20 del Reglamento detallan este procedimiento 1:

• El interesado debe presentar su reclamo ante el Juez de Letras en lo Civil del departamento en que esté situada la oficina del Conservador.

• El tribunal, una vez recibida la solicitud del interesado y el informe que debe emitir el Conservador exponiendo los motivos de su negativa, resolverá la controversia "por escrito y sin más trámite", ordenando o denegando la inscripción (Art. 18 RRCBR).

• Si el juez ordena que se practique la inscripción, el Conservador está obligado a cumplir dicha resolución, debiendo hacer mención del decreto judicial respectivo en la inscripción que practique (Art. 19 RRCBR).

• En caso de que la resolución del Juez de Letras sea desfavorable al interesado, es decir, si niega lugar a la inscripción, esta decisión es apelable ante la Corte de Apelaciones respectiva, siguiéndose para ello las reglas generales de la apelación (Art. 20 RRCBR).

Este procedimiento de reclamación es calificado por la doctrina como un acto de jurisdicción voluntaria o no contenciosa.1 Existen modelos de escritos para interponer este tipo de reclamos, donde se detallan los antecedentes de hecho, los fundamentos de derecho que sustentan la improcedencia de la negativa del Conservador, y se acompañan los documentos pertinentes, como la copia del título rechazado y la constancia de la negativa con sus fundamentos.17 La jurisprudencia también registra casos en que los tribunales han acogido estos reclamos, ordenando al Conservador practicar la inscripción denegada.18

Si bien el RRCBR establece que el juez resolverá "sin más trámite", la posibilidad de apelación implica que el proceso puede, en la práctica, extenderse en el tiempo. Esta circunstancia ha sido uno de los argumentos esgrimidos por quienes proponen la creación de una instancia administrativa especializada y más expedita para la resolución de estas controversias registrales.2 No obstante, la existencia de este recurso judicial constituye una garantía fundamental para el ciudadano frente a posibles errores o arbitrariedades del Conservador, y subraya que la facultad calificadora de este último, aunque relevante, no es definitiva y se encuentra sujeta al control jurisdiccional.

C. Responsabilidad del Conservador

El Conservador de Bienes Raíces no solo está sujeto al control judicial de sus decisiones de calificación, sino que también puede incurrir en responsabilidad por el ejercicio indebido de sus funciones. El artículo 96 del RRCBR (actualmente con una numeración distinta en algunas ediciones, pero refiriéndose a las penas pecuniarias) establece que el Conservador podrá ser sancionado con el pago de una multa si, entre otras faltas, "hace, niega o retarda indebidamente alguna inscripción".7 Adicionalmente, los Conservadores están sometidos a responsabilidad disciplinaria, la cual se hace efectiva ante las Cortes de Apelaciones, en su calidad de auxiliares de la administración de justicia.2

VI. Conclusiones

El análisis de la normativa y la jurisprudencia relativas a los títulos que el Conservador de Bienes Raíces en Chile puede, debe o no debe inscribir, así como de sus facultades para calificar de oficio la validez de dichos títulos, permite extraer las siguientes conclusiones fundamentales:

1. Deber Primordial de Inscribir con Excepciones Taxativas: El Conservador tiene como obligación principal la de practicar las inscripciones de los títulos que se le presentan, conforme a los artículos 13 y 70 del RRCBR. Esta obligación es especialmente perentoria respecto de los títulos cuya inscripción es mandatoria según el artículo 52 del RRCBR, y también se extiende a los títulos de inscripción facultativa contemplados en el artículo 53 del mismo cuerpo legal, siempre que estos sean legalmente procedentes. La negativa a inscribir es una medida excepcional y debe fundarse estrictamente en las causales taxativamente enumeradas en los artículos 13 y 14 del RRCBR.

2. Límites Estrictos a la Facultad de Calificación Ex Officio: La potestad del Conservador para calificar la legalidad de los títulos se encuentra acotada. En lo que respecta al examen de fondo o sustantivo, esta facultad se limita a la constatación de vicios que sean visibles o manifiestos en el propio título y que, además, sean de aquellos que la ley sanciona con la nulidad absoluta. El Conservador no está facultado para rechazar inscripciones fundándose en vicios que solo acarrearían la nulidad relativa del acto o contrato, ni tampoco por aquellos vicios de nulidad absoluta que no sean evidentes en el instrumento mismo sin necesidad de indagaciones adicionales. En esencia, el Conservador no actúa como un juez de la validez intrínseca de los actos en toda su extensión, sino como un controlador de la legalidad formal y de los vicios sustantivos más groseros y evidentes. Este enfoque implica una presunción de validez de los actos jurídicos que han sido instrumentados por otros ministros de fe, como los Notarios, o que emanan de la autoridad judicial, limitando la revisión del Conservador a los aspectos propios de la técnica registral y a los defectos que "saltan a la vista".

3. Importancia de la Correcta y Uniforme Aplicación Normativa: Una aplicación correcta, coherente y uniforme de las normas registrales por parte de todos los Conservadores del país es crucial para garantizar la seguridad jurídica, proteger eficazmente los derechos de propiedad y asegurar la agilidad y predictibilidad del tráfico inmobiliario. Las interpretaciones restrictivas que la Corte Suprema ha formulado respecto de la facultad de calificación buscan un equilibrio entre la necesidad de mantener la "pureza" del Registro, evitando la inscripción de actos radicalmente nulos, y la eficiencia del sistema, impidiendo que el Conservador exceda sus competencias e invada la esfera judicial.

4. Desafíos y Perspectivas del Sistema Registral Chileno: A pesar de la solidez histórica de sus fundamentos, el sistema registral chileno enfrenta desafíos significativos. La antigüedad del RRCBR, la necesidad de modernizar los procedimientos mediante la incorporación de tecnologías, la búsqueda de una mayor unificación en los criterios de calificación aplicados por los distintos Conservadores, y la adecuación general del sistema a las complejidades jurídicas y económicas contemporáneas, continúan siendo temas de debate y objeto de diversas propuestas de reforma.2 La tensión inherente entre la exhaustividad del control de legalidad (que podría incrementar la seguridad jurídica) y la celeridad requerida por el tráfico inmobiliario (que podría verse afectada por controles más rigurosos) es un dilema persistente. Históricamente, el sistema chileno parece haber optado por un equilibrio que tiende a favorecer la agilidad, con un control de calificación limitado, dejando la resolución de disputas sobre la validez de los títulos a la litigación judicial posterior, si fuera necesaria. Las discusiones sobre reformas apuntan, en muchos casos, a reevaluar este equilibrio en pos de una mayor seguridad y uniformidad, sin sacrificar desproporcionadamente la eficiencia del sistema.

Fuentes citadas

1. Universidad Austral de Chile - Tesis Electrónicas UACh, acceso: junio 8, 2025, http://cybertesis.uach.cl/tesis/uach/2012/fje.74d/doc/fje.74d.pdf

2. Reforma a los Conservadores de Bienes Raíces - Facultad de Derecho - Universidad del Desarrollo, acceso: junio 8, 2025, https://derecho.udd.cl/actualidad-juridica/files/2021/01/AJ-Num-18-P333.pdf

3. Decreto S/N REGLAMENTO DEL REGISTRO CONSERVATORIO DE BIENES RAICES - BCN, acceso: junio 8, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=255400&idParte=

4. ANÁLISIS DOCTRINAL DE LOS ARTÍCULOS 13 Y 14 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO CONSERVATORIO DE BIENES RAICES Y DE ALGUNOS CRITERIOS, acceso: junio 8, 2025, https://repositorio.uft.cl/bitstreams/1e1ff8e2-8209-490e-bd6d-550b4f5153d6/download

5. Código Civil de Chile - Wikipedia, la enciclopedia libre, acceso: junio 8, 2025, https://es.wikipedia.org/wiki/C%C3%B3digo_Civil_de_Chile

6. Decreto S/N REGLAMENTO DEL REGISTRO CONSERVATORIO DE BIENES RAICES - BCN, acceso: junio 8, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar/imprimir?idNorma=255400&idVersion=1952-09-12

7. reglamento del registro conservatorio de bienes raices, acceso: junio 8, 2025, https://www.preventionweb.net/files/28726_reglamentodelregistroconservatoriod.pdf

8. Sobre la interpretación que el Conservador de Bienes Raíces de Santiago realiza de la Convención sobre la Apostilla de La Haya. - Diario Constitucional, acceso: junio 8, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/articulos/sobre-la-interpretacion-que-el-conservador-de-bienes-raices-de-santiago-realiza-de-la-convencion-sobre-la-apostilla-de-la-haya/

9. ¿PUEDE EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES NEGARSE A INSCRIBIR UNA COMPRAVENTA POR FIGURAR EN LA HISTORIA REGISTRAL UN CONTRATO DE - Facultad de Derecho - Universidad del Desarrollo, acceso: junio 8, 2025, https://derecho.udd.cl/actualidad-juridica/files/2024/03/2-puede-el-conservador-de-bienes-raices-negarse-a-inscribir-una-compraventa-por-figurar-en-la-historia-registral-un-contrato-de-arrendamiento.pdf

10. ESTATUTO DE RESPONSABILIDAD CIVIL DEL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES EN CHILE - Revista IBERC, acceso: junio 8, 2025, https://revistaiberc.responsabilidadecivil.org/iberc/article/download/175/192/1279

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14. Corte Suprema confirmó el rechazo del Conservador de Bienes Raíces de Talcahuano de la inscripción de la escritura pública de adjudicación - DOE | Actualidad Jurídica, acceso: junio 8, 2025, https://actualidadjuridica.doe.cl/corte-suprema-confirmo-el-rechazo-del-conservador-de-bienes-raices-de-talcahuano-de-la-inscripcion-de-la-escritura-publica-de-adjudicacion/

15. La descripción del inmueble y la discordancia registral - Antropología y desastres: Entrevista con Susanna Hoffman, acceso: junio 8, 2025, https://derechoycienciapolitica.uct.cl/index.php/RDCP/article/download/50/35/1064

16. Corte Suprema falló que el Conservador de Bienes Raíces no puede cancelar una inscripción especial de herencia si no concurre la voluntad de los interesados - DOE | Actualidad Jurídica, acceso: junio 8, 2025, https://actualidadjuridica.doe.cl/corte-suprema-fallo-que-el-conservador-de-bienes-raices-no-puede-cancelar-una-inscripcion-especial-de-herencia-si-no-concurre-la-voluntad-de-los-interesados/

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18. Reclamo contra negativa a inscribir del CBR, acogida. | - Egaña Vivanco Abogados, acceso: junio 8, 2025, https://www.evabogados.cl/2022/12/27/reclamo-contra-negativa-a-inscribir-del-cbr-acogida/