El contrato de promesa es una figura jurídica fundamental en el derecho chileno, especialmente relevante en el ámbito inmobiliario 2. A través de este acuerdo preliminar, las partes se comprometen a celebrar un contrato definitivo en el futuro, bajo ciertas condiciones y plazos preestablecidos. Este artículo ofrece un análisis exhaustivo del contrato de promesa en Chile, abordando su definición, características, requisitos, posibles conflictos y la normativa que lo regula.
Definición y características
El contrato de promesa es aquel en el que las partes se obligan a celebrar un contrato determinado en un plazo o condición fijada 3. Se trata de un acuerdo preparatorio que establece las bases para un futuro contrato, pero no lo sustituye. Esencialmente, genera una obligación de hacer, que consiste en la suscripción del contrato definitivo 4.
Es importante destacar la diferencia fundamental entre un contrato de promesa y el contrato definitivo. El contrato de promesa en sí mismo no transfiere la propiedad ni crea derechos reales; solo genera la obligación de celebrar el contrato final en el futuro, momento en el cual se produce la transferencia de dominio o la constitución de derechos reales3.
El contrato de promesa ofrece una serie de ventajas, especialmente en las transacciones inmobiliarias. Permite asegurar la transacción, ya que el vendedor se compromete a no vender la propiedad a otra persona y el comprador se compromete a adquirirla en el futuro. Además, protege los intereses de ambas partes al establecer las condiciones de la compraventa de forma clara y precisa. También puede simplificar el proceso de financiación, ya que el contrato de promesa puede ser utilizado como garantía para obtener un crédito hipotecario. Finalmente, minimiza los riesgos al establecer las condiciones y términos de la operación, evitando confusiones o malinterpretaciones futuras 2.
Además, el contrato de promesa puede ser utilizado como una herramienta de financiamiento. Por ejemplo, si un comprador no cuenta con el financiamiento necesario para la compraventa de un bien, puede celebrar un contrato de promesa con el vendedor y utilizar este contrato como garantía para obtener el financiamiento necesario 1.
Algunas de las características más relevantes del contrato de promesa son:
Bilateral: Genera obligaciones para ambas partes, aunque el contrato prometido pueda ser unilateral 3.
Solemne: Debe constar por escrito para su validez 3.
Principal: Subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención 4.
De derecho estricto: Se acepta solo si cumple con los requisitos legales 3.
Finalidad preparatoria: Su objetivo es la celebración de otro contrato 3.
Acción mueble: La acción para exigir su cumplimiento es mueble, aunque el contrato prometido sea inmueble 3.
Tipos de Contratos de Promesa
Existen diferentes tipos de contratos de promesa, que se utilizan en distintas situaciones y con diversos fines. Algunos de los más comunes son:
Tipo de Contrato | Descripción |
Promesa de compraventa | El vendedor y el comprador acuerdan las condiciones para la venta de un bien, estableciendo una fecha futura para la firma del contrato definitivo. |
Promesa de arrendamiento | El arrendador y el arrendatario acuerdan las condiciones para el arriendo de un bien, fijando una fecha futura para la firma del contrato definitivo. |
Promesa de sociedad | Dos o más personas acuerdan formar una sociedad en el futuro, estableciendo una fecha para la firma del contrato de sociedad. |
Promesa de donación | El donante y el donatario acuerdan las condiciones para la donación de un bien, fijando una fecha futura para la formalización de la donación. |
Promesa de mandato | El mandante y el mandatario acuerdan las condiciones para la firma de un mandato en el futuro. |
Promesa de permuta | Dos o más personas acuerdan intercambiar bienes en el futuro, estableciendo una fecha para la firma del contrato de permuta. |
Requisitos legales
Para que un contrato de promesa sea válido en Chile, debe cumplir con los requisitos generales de todo contrato, como el consentimiento, objeto lícito y causa lícita, además de los requisitos específicos que establece el artículo 1554 del Código Civil 7:
Constar por escrito: Este requisito es esencial para su existencia 1.
Eficacia del contrato prometido: El contrato a celebrarse no debe ser ineficaz según la ley 7.
Plazo o condición: Debe fijarse un plazo o condición que determine la época de celebración del contrato prometido 7. Es fundamental que este plazo o condición sean claros y específicos para evitar futuros conflictos e incertidumbres 1.
Especificación del contrato prometido: El contrato debe estar especificado de tal manera que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades legales para su perfección 7. Existe discusión sobre si este requisito implica que la promesa debe contener todas las cláusulas del contrato definitivo o solo sus elementos esenciales. Una posición sostiene que el contrato prometido debe estar prácticamente contenido en la promesa, mientras que la otra argumenta que basta con señalar los elementos esenciales que permitan distinguirlo de otros contratos 4.
En el caso de la promesa de compraventa de inmuebles, se deben individualizar, al menos, los siguientes elementos 8:
El inmueble que se pretende comprar.
El precio de la compraventa.
Las partes que celebrarán el contrato de compraventa.
El plazo para celebrar el contrato de compraventa o la condición que determina la época en la que se celebrará.
En el caso de promesas de compraventa de bienes inmuebles sujetos a régimen de copropiedad, es importante que el promitente vendedor entregue al promitente comprador una copia del reglamento de copropiedad. Esta entrega debe quedar registrada en el contrato 7.
Si se trata de una mujer propietaria de bienes muebles o inmuebles y está casada en sociedad conyugal, el contrato de promesa deberá celebrarlo el marido (arts. 1754 y 1755)9.
Además de las condiciones mencionadas anteriormente, el contrato de promesa puede incluir "condiciones resolutorias". Estas son eventos o circunstancias que, de ocurrir, ponen fin al contrato de promesa. Por ejemplo, en un contrato de promesa de arrendamiento de un local comercial, se puede establecer como condición resolutoria que el arrendatario pierda la licencia comercial necesaria para operar en el local 1.
En cuanto al plazo, este puede ser "fatal y extintivo de derechos". Esto significa que, una vez vencido el plazo, se impide el cumplimiento del contrato prometido y se extinguen los derechos de las partes 1.
Eventuales conflictos y su resolución
Si bien el contrato de promesa busca asegurar la celebración de un contrato futuro, pueden surgir conflictos debido a diversas circunstancias.
Incumplimiento de las obligaciones
Si una de las partes no cumple con las obligaciones establecidas en el contrato de promesa, la otra parte puede demandar el cumplimiento forzado del contrato o su resolución, e incluso solicitar una indemnización por los perjuicios sufridos 1. Si la promesa consta en un título ejecutivo, como una escritura pública, se puede solicitar directamente su cumplimiento a través de un juicio ejecutivo7. Es posible demandar el pago de una pena estipulada en el contrato de promesa en caso de incumplimiento7. La acción ejecutiva para demandar el cumplimiento forzado o la resolución del contrato prescribe en tres años, y la acción ordinaria en cinco años desde que la obligación se vuelve exigible7.
Desistimiento
En algunos casos, una de las partes puede desistir del contrato de promesa. Esto puede generar la obligación de pagar una multa o indemnización, según lo estipulado en el contrato 6.
Problemas con proyectos inmobiliarios
En el caso de promesas de compraventa relacionadas con proyectos inmobiliarios, pueden surgir conflictos por:
Retraso en el proyecto: Si el proyecto inmobiliario se retrasa más allá de la fecha acordada en el contrato, los compradores podrían tener derecho a una compensación o incluso a desistir del contrato si el retraso les causa perjuicio 5.
Discrepancias con lo planificado: Si existen discrepancias entre lo planificado en el contrato de promesa y el desarrollo del proyecto inmobiliario, las partes pueden renegociar el contrato para adaptarlo a las nuevas circunstancias 5.
Otras causas de conflicto
Lesión enorme: Se produce cuando una de las partes obtiene una ventaja excesiva sobre la otra en la celebración del contrato, lo que puede ser causa de nulidad1.
Pérdida del objeto del contrato: Si el objeto del contrato se pierde por causas ajenas a las partes, el contrato se extingue. Sin embargo, si la pérdida es imputable a una de las partes, la otra puede demandar indemnización por los perjuicios causados 10.
Imposibilidad sobrevenida: Si por causas ajenas a las partes, como desastres naturales o cambios legales, la promesa no puede cumplirse, esta puede vencerse o resolverse 10.
Mora: El retardo en el cumplimiento de las obligaciones puede dar lugar a la resolución del contrato e indemnización1.
Fuerza mayor: Un evento imprevisible e inevitable que impide el cumplimiento de las obligaciones puede eximir de responsabilidad1. Se han flexibilizado ciertos plazos debido a la pandemia, ya que pueden ocurrir eventos de fuerza mayor que impidan que la persona que quiere comprar adquiera finalmente la propiedad11.
Caducidad: Pérdida de vigencia del contrato por el transcurso del plazo o condición sin que se haya celebrado el contrato prometido1.
Nulidad: Invalidez del contrato por la falta de cumplimiento de los requisitos legales1.
Ratificación: Confirmación de la voluntad de celebrar el contrato prometido una vez cumplidas las condiciones o plazos1.
Cesión de derechos: Es posible ceder los derechos de un contrato de promesa a un tercero, pero se requiere el consentimiento de la otra parte10.
Formas de resolver conflictos
Para resolver estos conflictos, las partes pueden recurrir a diferentes mecanismos:
Negociación: Las partes pueden intentar llegar a un acuerdo a través de la negociación directa.
Mediación: Un tercero neutral puede facilitar la comunicación entre las partes y ayudarlas a encontrar una solución.
Arbitraje: Las partes pueden someter el conflicto a la decisión de un árbitro, cuya decisión será vinculante.
Juicio: En última instancia, las partes pueden recurrir a la justicia ordinaria para resolver el conflicto.
Extinción del contrato de promesa
Un contrato de promesa puede expirar por diversas causas, entre ellas: cumplimiento, incumplimiento, rescisión mutua, pérdida del objeto, imposibilidad o ilicitud del hecho, vencimiento de plazo extintivo, o prescripción de acciones legales10.
Normativa legal
El contrato de promesa se encuentra regulado principalmente por el artículo 1554 del Código Civil, que establece los requisitos para su validez 3. Además, existen otras normas que son aplicables, como las relativas a las obligaciones en general (Libro IV del Código Civil) y las específicas del contrato prometido.
En el caso de las promesas de compraventa de viviendas sociales, la Ley 19.579 prohíbe a los notarios públicos autorizar estos contratos si las viviendas no han sido pagadas completamente 12.
Jurisprudencia relevante
La jurisprudencia chilena ha establecido importantes criterios en relación con el contrato de promesa. Algunos ejemplos son:
La Corte Suprema ha declarado abusivas ciertas cláusulas de contratos de promesa de compraventa de viviendas, excluyéndolas de la prescripción general de la Ley del Consumidor 13.
Se ha establecido que la enajenación de la cosa prometida a un tercero no constituye incumplimiento del contrato de promesa, siempre que se celebre la compraventa definitiva con el promitente comprador una vez cumplido el plazo o condición 14.
Se ha reconocido la posibilidad de aplicar la acción pauliana en casos de enajenación fraudulenta de la cosa prometida a un tercero 14.
Se ha establecido que la promesa de compraventa de bienes raíces no necesita escritura pública para su validez, siendo suficiente un instrumento privado que cumpla con los requisitos del artículo 1554 del Código Civil 9.
Ejemplos de contratos de promesa
Existen diversos ejemplos de contratos de promesa en Chile, especialmente en el ámbito inmobiliario. Algunos ejemplos concretos se pueden encontrar en los siguientes documentos:
Promesa de compraventa de departamento en Viña del Mar 15.
Promesa de compraventa de inmueble en Santiago 16.
Promesa de compraventa de departamento en Independencia 17.
Promesa de compraventa de inmueble genérica 18.
Recomendaciones
Aunque no es obligatorio, es aconsejable contar con un abogado para asegurar que el contrato proteja tus intereses1.
Para mayor seguridad, la promesa puede inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces, aunque no es común1.
No existe una regla escrita para los gastos, lo habitual es que lo realice el comprador, sin perjuicio de qué es negociable que se pacte de común acuerdo que ambas partes compartan los gastos al 50%1.
Se recomienda que la multa por incumplimiento se plasme en un documento mercantil, preferiblemente una boleta de garantía bancaria, la cual quede en custodia del notario8.
Esta póliza o boleta de garantía puede ser reemplazada por una cuenta de ahorro o depósito a plazo8.
Antes de firmar cualquier documento, es crucial verificar que el inmueble esté libre de problemas legales. Esto incluye revisar el título de propiedad en el Conservador de Bienes Raíces y asegurarse de que no esté sujeto a embargos, hipotecas, o cualquier otra limitación10.
Un buen contrato de promesa de compraventa debe incluir una cláusula que establezca una multa en caso de incumplimiento10.
Para mayor tranquilidad, considera adquirir un seguro de garantía con empresas especializadas. Este seguro ofrece una protección integral contra cualquier incumplimiento, asegurando que tu inversión esté protegida10.
Evita realizar pagos significativos antes de la firma del contrato definitivo10.
Conclusiones
El contrato de promesa es una herramienta jurídica esencial en el derecho chileno, que permite a las partes asegurar la celebración de un contrato futuro. Es fundamental que las partes conozcan los requisitos legales, las posibles contingencias y las formas de resolver conflictos para utilizar esta figura de manera efectiva y segura. La jurisprudencia chilena ha contribuido a la correcta interpretación y aplicación de la normativa, brindando mayor seguridad jurídica a quienes utilizan este tipo de contrato. Se recomienda a las partes que busquen asesoría legal antes de celebrar un contrato de promesa para garantizar que sus derechos e intereses estén debidamente protegidos.
Fuentes citadas
1. Contrato de Promesa en Chile - Schneider Abogados, acceso: febrero 23, 2025, https://www.schneiderabogados.cl/contratos/promesa
2. Entendiendo el Contrato de Promesa de Compraventa y Sus Ventajas - Inmobiliaria FAI, acceso: febrero 23, 2025, https://ifai.cl/contrato-promesa-de-compraventa/
3. EL CONTRATO DE PROMESA - U-Cursos, acceso: febrero 23, 2025, https://www.u-cursos.cl/derecho/2005/0/CURSOLICEN1/1/material_docente/bajar?id_material=71975
4. EL CONTRATO DE PROMESA, acceso: febrero 23, 2025, http://www.editorialgpt.cl/subidos/EL%20CONTRATO%20DE%20PROMESA.pdf
5. ¿Qué es un contrato de promesa inmobiliaria? - ODECU, acceso: febrero 23, 2025, https://www.odecu.cl/2024/04/02/que-es-un-contrato-de-promesa-inmobiliaria/
6. La promesa de compraventa en Chile - Chilepropiedades.cl, acceso: febrero 23, 2025, https://chilepropiedades.cl/articulo/4631779/la-promesa-de-compraventa-en-chile
7. Contrato de Promesa de Compraventa - Abogaley, acceso: febrero 23, 2025, https://www.abogaley.cl/contrato-de-promesa/
8. Promesa de Compraventa sobre Inmuebles en Chile - dcwabogados, acceso: febrero 23, 2025, https://dcwabogados.cl/promesa-de-compraventa-chile/
9. EL CONTRATO DE PROMESA - Juan Andres Orrego Acuña, acceso: febrero 23, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_6/Contrato%20de%20Promesa.pdf
10. ¿Cómo realizar una promesa de compraventa de forma segura? - AVLA, acceso: febrero 23, 2025, https://www.avla.com/cl/blog/promesa-compraventa-segura
11. Promesa de compra venta en Mercado Libre Chile - Portal Inmobiliario, acceso: febrero 23, 2025, https://www.portalinmobiliario.com/h/blog/promesa-de-compra-venta
12. Ley 19579 - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 23, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=123047
13. Chile: Corte Suprema declara abusivas cláusulas de contratos de promesa de compraventa de viviendas y las excluye de la prescripción general de la Ley del Consumidor | Garrigues, acceso: febrero 23, 2025, https://www.garrigues.com/es_ES/noticia/chile-corte-suprema-declara-abusivas-clausulas-contratos-promesa-compraventa-viviendas
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18. PROMESA DE COMPRAVENTA, acceso: febrero 23, 2025, https://www.coproch.cl/descarga/formularios/05.Promesa.de.Compraventa.pdf
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