La Venta de Derechos Hereditarios sobre un Bien Raíz Específico: Riesgos y Efectos Jurídicos de la "Cesión Parcial"

Una situación recurrente en el tráfico inmobiliario chileno ocurre cuando, existiendo una comunidad hereditaria compuesta por varios bienes (ej. dos casas, un vehículo y dineros), uno de los herederos decide vender sus derechos, pero no sobre la totalidad de la herencia, sino exclusivamente sobre un inmueble determinado (ej. "Vendo mis derechos en la casa de la playa").

Esta figura, aunque común en la práctica notarial, es resistida por la doctrina clásica y presenta peligros latentes para el comprador. Jurídicamente, no estamos ante una verdadera "Cesión de Derechos Hereditarios" (Art. 1909 CC), sino ante una compraventa de cuota en cosa singular o, peor aún, una compraventa sujeta a la "suerte" de la partición.

A continuación, analizamos los efectos, la naturaleza jurídica y los riesgos de esta operación según la doctrina nacional.

1. Distinción Fundamental: Universalidad vs. Bien Determinado

El derecho real de herencia recae sobre una universalidad jurídica (el patrimonio del causante), distinta de los bienes que la componen individualmente. La doctrina mayoritaria (Abeliuk, Somarriva) sostiene que cuando un heredero cede sus derechos en la herencia in abstracto (ej. "cedo mi tercio en la herencia de mi padre"), transfiere la universalidad o una cuota de ella. En cambio, cuando el heredero cede sus derechos radicados en un bien específico ("cedo mis derechos en la casa X"), no hay cesión de derecho hereditario propiamente tal. Según René Abeliuk, en este último caso, lo que se traspasa no es la calidad de heredero ni una cuota en la universalidad, sino una cuota en un bien determinado (compraventa de cosa singular o de cuota en cosa singular)¹.

2. La Naturaleza del Derecho Transferido: Una Condición Suspensiva

El mayor riesgo de esta operación radica en el Efecto Declarativo de la Partición (Art. 1344 CC). Durante la indivisión, ningún heredero es dueño de una parte física de los bienes, sino que todos son dueños del todo. La doctrina (Somarriva) explica que la venta de derechos sobre un bien específico de la herencia es válida, pero queda subordinada a una condición suspensiva: que en la futura partición, ese bien específico sea adjudicado al heredero vendedor².

Si al hacer la partición el inmueble se adjudica al heredero-vendedor, la venta se consolida y el comprador adquiere el dominio (con efecto retroactivo). Pero si el inmueble se adjudica a otro heredero, se entenderá que el vendedor jamás tuvo derechos sobre ese bien. Para el comprador, esto se transforma en una venta de cosa ajena, inoponible al verdadero dueño (el adjudicatario), quien podrá reivindicar la propiedad³.

3. Diferencias en la Tradición (Forma de traspaso)

Existe una diferencia técnica crucial en la forma de hacer la tradición:

• Cesión de Herencia (Universalidad): La jurisprudencia y doctrina mayoritaria (tesis de Leopoldo Urrutia) señalan que, como la herencia no es mueble ni inmueble, su tradición se rige por el estatuto de los muebles (Art. 684 CC) y no requiere inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, incluso si hay inmuebles en la masa⁴.

• Venta de Derechos en Inmueble Determinado: Al recaer sobre un bien específico raíz (o una cuota de él), la doctrina (Gutiérrez, Abeliuk) concuerda en que aquí sí se aplica el artículo 580 del Código Civil. Por tanto, la tradición de esa cuota debe efectuarse mediante inscripción en el Registro del Conservador de Bienes Raíces. Sin inscripción, no hay posesión efectiva del derecho sobre el inmueble⁵.

4. La Falta de Legitimación para pedir la Partición

Un efecto procesal adverso para el inversionista que compra derechos sobre un bien específico es que se convierte en un extraño a la herencia. Como no adquirió una cuota en la universalidad (calidad de heredero), la jurisprudencia mayoritaria ha fallado que este comprador no tiene legitimación activa para pedir la partición de la herencia ni para solicitar medidas como el nombramiento de un administrador proindiviso. Su derecho queda "congelado" a la espera de lo que decidan hacer los herederos legítimos con la masa hereditaria⁶.

5. Resumen de Riesgos

1. Aleatoriedad: El comprador compra un "billete de lotería". Si el bien no se adjudica a su vendedor, compró cosa ajena.

2. Imposibilidad de forzar el término de la comunidad: No puede demandar la partición de la herencia general, pues no es comunero en la universalidad.

3. Inversión inmovilizada: Puede quedar años esperando que los herederos decidan liquidar la comunidad, sin poder intervenir.

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Notas y Referencias

1. Sobre que la cesión de derechos en un bien determinado no es cesión de herencia sino venta de cosa singular o cuota de ella, véase: Abeliuk, René, Las Obligaciones, Tomo II, N° 1074, p. 809 [Fuente 1109] y Somarriva, Manuel, Indivisión y Partición, p. 57 [Fuente 1060].

2. Sobre el carácter condicional de esta enajenación (condición suspensiva de adjudicación), véase: Somarriva, Manuel, Indivisión y Partición, p. 57 [Fuente 1061].

3. Sobre el efecto de venta de cosa ajena si el bien se adjudica a otro comunero, véase: Peñailillo, Daniel, Los Bienes, p. 154 [Fuente 154] y Abeliuk, René, Las Obligaciones, Tomo II, nota 1037 [Fuente 1113].

4. Sobre la doctrina de la universalidad que no requiere inscripción (Tesis Urrutia), véase: Abeliuk, René, Las Obligaciones, Tomo II, N° 1076, p. 810 [Fuente 1112, 1115].

5. Sobre la necesidad de inscripción cuando se cede una cuota en un inmueble determinado, por aplicación del Art. 580 CC, véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, La Tradición, p. 73 [Fuente 267]; y Peñailillo, Daniel, Los Bienes, p. 158 [Fuente 158].

6. Sobre la incapacidad del cesionario de bien determinado para provocar la partición, véase: Somarriva, Manuel, Indivisión y Partición, N° 83, p. 56-57 [Fuente 1058, 1060].