Arrendamiento en Sociedad Conyugal y la Trampa de la Renovación Automática: ¿Qué pasa cuando el plazo excede los 5 años?
- Mario E. Aguila
- hace 15 horas
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En la práctica inmobiliaria, es sumamente común que los contratos de arrendamiento incluyan cláusulas de renovación o prórroga automática. Una estructura típica es pactar un plazo inicial fijo —por ejemplo, de 5 años—, estipulando que si ninguna de las partes da aviso de término con cierta anticipación (ej. 2 años antes del vencimiento), el contrato se entenderá renovado automáticamente por un período igual de 5 años.
Para el arrendatario (especialmente si es comercial o industrial), esta cláusula representa estabilidad. Sin embargo, si el inmueble arrendado pertenece a una sociedad conyugal y el contrato fue firmado únicamente por el marido en su calidad de administrador, esta estipulación esconde una trampa jurídica letal: la inoponibilidad por exceso de plazo.
A continuación, analizamos los límites a las facultades del marido, el cómputo legal de las prórrogas y las consecuencias estratégicas de omitir la firma de la cónyuge en estos escenarios.
1. El Límite a las Facultades de Administración del Marido
Por regla general, el marido es el jefe de la sociedad conyugal y administra los bienes sociales como si fueran propios (Art. 1750 del Código Civil). No obstante, para proteger el patrimonio del grupo familiar, la ley ha impuesto frenos estrictos a esta facultad respecto de actos de disposición y de concesión de uso prolongado.
El artículo 1749, inciso 4º del Código Civil, establece expresamente que el marido no podrá dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes raíces urbanos por más de cinco años, ni los rústicos por más de ocho, sin la autorización expresa de la mujer¹.
La exigencia es clara: si el contrato de arrendamiento urbano supera la barrera de los 5 años, la comparecencia de la mujer (o la autorización judicial supletoria en caso de negativa injustificada o impedimento) es un requisito de validez indispensable para obligar a la sociedad conyugal en toda su extensión.
2. El Cómputo del Plazo: La Suma de las Prórrogas
El nudo crítico en el caso planteado (un contrato de 5 años con renovación automática por otros 5) reside en cómo contabiliza la ley este tiempo. El arrendatario podría argumentar que el contrato original dura exactamente 5 años, respetando el límite legal, y que la renovación es un hecho futuro.
Sin embargo, el legislador previó esta táctica. El mismo artículo 1749 precisa que el límite de 5 u 8 años se calcula "incluidas las prórrogas que hubiere pactado"².
En consecuencia, jurídicamente, un contrato de 5 años renovable por otros 5 años se reputa, desde el momento de su celebración, como un contrato cuyo horizonte de vigencia es de 10 años. Al superar la barrera legal quinquenal desde su génesis, el acto requería ineludiblemente la autorización específica de la mujer.
3. La Sanción Legal: Inoponibilidad, no Nulidad
Si el marido firma este contrato de 5 años renovable automáticamente por otros 5, omitiendo la firma de su cónyuge, ¿el contrato es nulo?
La respuesta del legislador es una de las soluciones más finas de la teoría del acto jurídico. Atendida la naturaleza de tracto sucesivo del arrendamiento, la ley evita la sanción radical de la nulidad relativa (que destruiría el contrato desde su origen). En cambio, el artículo 1757 del Código Civil impone la sanción de inoponibilidad³.
Esto significa que el contrato es plenamente válido y produce todos sus efectos, pero sólo por el plazo máximo que la ley autoriza al marido actuar solo (5 años si es urbano). Por todo el tiempo que exceda ese límite (es decir, el período de la prórroga de 5 años adicionales), el contrato es inoponible a la mujer.
4. Consecuencias Estratégicas para las Partes
La aplicación de esta regla de inoponibilidad genera efectos drásticos en la litigación inmobiliaria:
Para la Mujer (o la Sociedad Conyugal): Al llegar el término de los primeros 5 años, la mujer (o sus herederos y cesionarios) puede desconocer abiertamente la cláusula de renovación automática, alegando que le es inoponible. Puede exigir la restitución inmediata del inmueble, y el arrendatario no podrá defenderse invocando el contrato, pues este ha perdido su eficacia frente a ella⁴.
Para el Arrendatario: La supuesta "estabilidad" de su negocio desaparece. Si realizó inversiones (mejoras, instalaciones, clientela) proyectadas a 10 años confiando en la cláusula de renovación automática, sufrirá un perjuicio directo al verse obligado a restituir la propiedad en la mitad del tiempo previsto. Su única vía será intentar una acción indemnizatoria contra el marido (basada en el incumplimiento contractual o el saneamiento de la evicción parcial), lo cual suele ser un camino litigioso arduo y de resultados inciertos.
5. Recomendación para el Abogado Redactor
La lección para la práctica profesional es tajante. Frente a la redacción o revisión de un contrato de arrendamiento sobre un bien de la sociedad conyugal:
Nunca asuma que un plazo inicial de 5 años lo exime de requerir la firma de la cónyuge si existen cláusulas de renovación, prórroga tácita o tácita reconducción pactadas en el instrumento.
Si el horizonte total posible de ocupación supera los 5 años (urbano) u 8 años (rústico), exija la comparecencia expresa de la cónyuge autorizando el acto, en los términos del artículo 1749 del Código Civil.
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Notas y Referencias
Sobre las limitaciones impuestas al marido en la administración de la sociedad conyugal respecto del arrendamiento de bienes raíces, véase: Abeliuk Manasevich, René, Contrato de Promesa, de Opción y otros Acuerdos Previos, p. 79.
Sobre el cómputo de los plazos y la inclusión expresa de las prórrogas pactadas para determinar la necesidad de autorización de la mujer (Art. 1749 inc. 4º CC), véase: Cornejo Aguilera, Pablo, El Contrato de Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos, p. 124.
Sobre la inoponibilidad como sanción especial para el exceso de plazo en el arrendamiento de bienes sociales, excluyendo la nulidad, véase: Cornejo Aguilera, Pablo, El Contrato de Arrendamiento..., p. 124; y Alessandri Besa, Arturo, La Nulidad y la Rescisión en el Derecho Civil Chileno, Tomo I, p. 415.
Sobre la titularidad de la acción de inoponibilidad radicada en la mujer, sus herederos o cesionarios por el exceso del plazo permitido, véase: Abeliuk Manasevich, René, Contrato de Promesa..., p. 88.
