El Uso y Goce Exclusivo en Condominios: Límites de la Propiedad Común

1. La dualidad del dominio en la copropiedad inmobiliaria En el régimen de copropiedad inmobiliaria chileno, coexisten dos formas de dominio estrechamente vinculadas. Por una parte, la ley reconoce un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre la unidad respectiva, ya sea una vivienda, oficina o local comercial. Por otra parte, concurre de manera simultánea un derecho de dominio común respecto de aquellos bienes que pertenecen a la comunidad de copropietarios. Esta ineludible dualidad implica que existen áreas, como los terrenos, circulaciones horizontales o techumbres, que forman una comunidad "pro diviso" por ser indispensables para la existencia y el disfrute del condominio¹.

2. La naturaleza del derecho de uso y goce exclusivo La ley permite flexibilizar este régimen otorgando a ciertos comuneros el "uso y goce exclusivo" sobre determinados bienes de dominio común, como ocurre frecuentemente con patios, azoteas y estacionamientos². Es fundamental distinguir la naturaleza jurídica de esta figura, ya que el beneficiario no adquiere el dominio del espacio, puesto que la nuda propiedad sigue perteneciendo a la comunidad toda³. El titular obtiene exclusivamente la facultad de servirse del bien, pudiendo incluso darlo en arrendamiento si es que el reglamento no se lo prohíbe, pero siempre sujeto a las restricciones legales⁴.

3. La mantención económica de las áreas exclusivas Una de las principales fuentes de fricción vecinal es determinar quién debe asumir los costos de reparación de estas áreas cedidas en exclusividad. Al tratarse estructuralmente de un bien común, la lógica dictaría que el gasto se divida a prorrata entre todos los comuneros. Sin embargo, la legislación establece una norma especial y equitativa: salvo disposición en contrario del reglamento de copropiedad o un acuerdo de la asamblea, los gastos de mantención que irrogue el bien común dado en uso y goce exclusivo serán de cargo exclusivo de su titular⁵.

4. La prohibición legal de construir o techar sin autorización Al detentar el uso privativo de un patio o azotea, muchos propietarios asumen erróneamente que tienen libertad absoluta para edificar, levantar quinchos o instalar techumbres. La normativa vigente es restrictiva al respecto: el uso y goce exclusivo no autoriza en caso alguno al copropietario para efectuar construcciones, alteraciones o cambiar el destino del bien común de forma unilateral⁶. Para realizar cualquier obra material que modifique estos espacios, la ley exige de forma insoslayable que el copropietario obtenga previamente el permiso respectivo de la Dirección de Obras Municipales competente⁷.

5. El cobro de gastos comunes y la privación del uso Otro conflicto habitual ocurre cuando el titular del uso exclusivo o de una unidad se atrasa en el pago de los gastos comunes. Muchos comités de administración intentan castigar la morosidad prohibiendo el uso de bienes comunes, como piscinas, estacionamientos o áreas de esparcimiento. La jurisprudencia de la Corte Suprema ha declarado que este actuar es abiertamente ilegal y lesiona el derecho de propiedad⁸. La única medida de apremio que faculta la ley frente a la morosidad, previa autorización reglamentaria, es la suspensión del suministro eléctrico⁹.

6. La inseparabilidad del derecho al momento de vender Finalmente, resulta imperativo comprender que estos derechos de uso y goce exclusivo son accesorios e inseparables del dominio de la respectiva unidad principal¹⁰. La ley dispone imperativamente que estos derechos se entienden comprendidos de pleno derecho en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la unidad habitacional o comercial¹¹. Por lo tanto, si un copropietario enajena su departamento, el derecho a usar ese patio o estacionamiento exclusivo se transfiere automáticamente al comprador, evitando así que la comunidad recupere el bien por omisiones contractuales¹².

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Notas y Referencias

¹ Orrego Acuña, Juan Andrés. Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, Apunte académico, p. 4.

² Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, Artículo 13.

³ Figueroa Valdés, José Manuel. La Copropiedad Inmobiliaria. Nuevo régimen legal, 2ª edición, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 2002, p. 45.

⁴ Orrego Acuña, Juan Andrés. Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, Apunte académico, p. 36.

⁵ Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, Artículo 13, inciso tercero.

⁶ Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, Artículo 13, inciso final.

⁷ Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, Artículo 13, inciso final.

⁸ Corte Suprema de Justicia, Sentencia Rol N° 127-2011, de 14 de abril de 2011.

⁹ Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, Artículo 5, inciso tercero.

¹⁰ Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, Artículo 14, inciso primero.

¹¹ Orrego Acuña, Juan Andrés. Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, Apunte académico, p. 37.

¹² Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, Artículo 14, inciso primero.