El derecho real de habitación: una coraza legal inembargable e intransferible para proteger a un familiar

1. ¿Qué es el derecho real de habitación y en qué se diferencia del usufructo? En la planificación patrimonial familiar, es frecuente recurrir al usufructo para asegurar la vivienda de un ser querido, pero existe una figura jurídica mucho más protectora frente a los problemas de deudas: el derecho real de habitación.¹ Nuestro Código Civil lo define como un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades de una cosa; tomando el nombre específico de "habitación" cuando recae sobre una casa y se refiere a la utilidad exclusiva de morar en ella.² A diferencia del usufructuario, que tiene facultades amplias e incluso puede dar en arrendamiento la propiedad, el habitador goza de un derecho de uso cualificado y restringido estrictamente al alojamiento y la vivienda.³

2. Un derecho "personalísimo": La prohibición de transferir o arrendar La gran diferencia estratégica de esta institución respecto de otros derechos reales radica en su naturaleza jurídica "personalísima".⁴ Esto significa que el derecho de habitación se constituye en consideración exclusiva a la persona que se busca beneficiar o proteger. Por expresa disposición legal, los derechos de uso y habitación son intransmisibles a los herederos, y no pueden cederse a ningún título, prestarse ni arrendarse a terceros.⁵ Cualquier intento de enajenar o ceder este derecho adolecerá de objeto ilícito, impidiendo que el habitador pierda su techo por ceder a presiones económicas o por verse involucrado en negocios imprudentes.⁶

3. La coraza patrimonial: Inembargabilidad absoluta Esta restricción infranqueable de transferencia viene acompañada de la mayor ventaja de la habitación: constituye una verdadera coraza legal inembargable.⁷ Si el habitador, como suele ocurrir con algunos adultos mayores o familiares vulnerables, contrae deudas y es demandado ejecutivamente, sus acreedores no podrán embargar este derecho habitacional ni rematarlo en pública subasta para pagarse.⁸ Así lo establecen expresamente los artículos 1618 número 9 y 2466 del Código Civil, blindando este beneficio contra cualquier ejecución forzada.⁹ Es, por tanto, el mecanismo legal perfecto para asegurar de manera vitalicia la morada de un familiar que enfrenta contingencias financieras.

4. Beneficiarios y extensión del resguardo habitacional En cuanto a su alcance material, la ley civil establece que la habitación se limita estrictamente a las necesidades personales del habitador y de su familia.¹⁰ A estos efectos, la familia comprende no solo al cónyuge y los hijos, sino que se extiende protectoramente hacia las personas que viven a expensas del habitador y aquellas a quienes este debe alimentos.¹¹ Pese a esta finalidad de resguardo humanitario, el habitador tiene prohibido destinar la casa a usos comerciales o industriales, como instalar tiendas o almacenes, debiendo servirse del inmueble y conservarlo siempre con el cuidado y moderación de un buen padre de familia.¹²

5. Constitución y liberación de la fianza (caución) Para que este derecho nazca a la vida jurídica y sea oponible a terceros, debe constituirse siguiendo generalmente las mismas reglas formales que un usufructo.¹³ Si se establece por un acto entre vivos, debe realizarse de manera ineludible mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo.¹⁴ Adicionalmente, y a diferencia de lo que ocurre con el usufructuario general, la ley releva de manera expresa al habitador de la obligación de rendir caución o fianza económica antes de entrar al inmueble, exigiéndole de manera exclusiva la elaboración de un inventario de la propiedad que recibe.¹⁵

¿Necesita asegurar el techo de un adulto mayor, un hijo o un familiar vulnerable que atraviesa graves problemas de deudas? La correcta elección legal entre un usufructo común y un derecho real de habitación es absolutamente clave para blindar el patrimonio de su familia frente a demandas y embargos de terceros. En AguilayCia.cl somos abogados litigantes y expertos asesores en Derecho Civil, propiedad y planificación hereditaria estratégica. Analizamos su situación particular con empatía y redactamos las escrituras y gravámenes con el máximo rigor legal.

Notas y Referencias

1. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes. Thomson Reuters, Santiago, 2020.

2. Artículo 811 del Código Civil de la República de Chile.

3. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes. Thomson Reuters, Santiago, 2020.

4. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes. Thomson Reuters, Santiago, 2020.

5. Artículo 819 del Código Civil de la República de Chile.

6. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes. Thomson Reuters, Santiago, 2020.

7. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes. Thomson Reuters, Santiago, 2020.

8. Alessandri Rodríguez, Arturo. Derecho Civil de los Bienes, Tomo II. Zamorano y Caperán, Santiago, 1937.

9. Artículos 1618 N° 9 y 2466 del Código Civil de la República de Chile.

10. Artículo 815 del Código Civil de la República de Chile.

11. Artículo 815 del Código Civil de la República de Chile.

12. Artículos 816 y 818 del Código Civil de la República de Chile.

13. Artículo 812 del Código Civil de la República de Chile.

14. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes. Thomson Reuters, Santiago, 2020.

15. Artículo 813 del Código Civil de la República de Chile.