Sitios eriazos en la ciudad: vacío urbano, carga tributaria y oportunidades de transformación

Un sitio eriazo no es simplemente un terreno “vacío”. En la práctica urbana puede tratarse de un predio sin construcciones, subutilizado o cerrado perimetralmente; pero su calificación jurídica depende de la materia analizada. La doctrina urbanística los vincula con espacios vacantes, deteriorados o inaccesibles, mientras que el régimen tributario emplea categorías específicas —como sitio no edificado, propiedad abandonada o pozo lastrero— para determinar sus consecuencias fiscales.¹

El sitio eriazo como problema —y como oportunidad— urbana

La condición de sitio eriazo no define por sí sola el destino de un inmueble. Este depende del sistema de instrumentos de planificación territorial aplicable: planes reguladores, planes seccionales y límite urbano, entre otros. Así, un predio vacío puede encontrarse en un área residencial, de equipamiento, verde, industrial o de protección; cada situación condiciona las alternativas de construcción, subdivisión, urbanización o recuperación.²

Desde esa perspectiva, los sitios eriazos pueden contribuir al deterioro de un barrio cuando acumulan basura, maleza, cierres precarios o usos informales. Pero también pueden constituir reservas de suelo para parques, áreas verdes, equipamiento público, vivienda o proyectos de regeneración urbana. La discusión relevante no es solo si el terreno está vacío, sino si su mantención y destino son compatibles con la planificación territorial y con las necesidades del entorno.³

Cierros, conservación y construcción obligatoria

La legislación urbanística contempla mecanismos para evitar que un sitio eriazo se transforme en un foco permanente de deterioro. La Ley General de Urbanismo y Construcciones^✓ permite a las municipalidades que cuentan con plan regulador declarar zonas de construcción obligatoria, imponiendo a los propietarios de sitios eriazos el deber de edificar dentro del plazo fijado en el acto respectivo. A su vez, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones^✓ exige cierros hacia el espacio público y atribuye al propietario su conservación.⁴

Estas reglas no convierten automáticamente todo terreno sin construcción en un inmueble sujeto a una sanción. Su aplicación concreta depende de la ubicación del predio, del instrumento de planificación territorial, de la ordenanza local y de los actos que dicte la municipalidad competente. Por ello, una revisión seria debe incluir el certificado de informaciones previas, el plan regulador comunal y las ordenanzas vigentes en la comuna respectiva.

El principal efecto tributario: la sobretasa

El efecto económico más directo aparece en el artículo 8 de la Ley N.º 17.235 sobre Impuesto Territorial^✓. La norma establece una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto territorial para determinados bienes raíces no agrícolas situados en áreas urbanas y clasificados como sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros. El análisis no se limita al aspecto visual del terreno: importan su ubicación urbanística, la posibilidad de construir, la existencia de obras efectivas y los antecedentes registrados ante el Servicio de Impuestos Internos.⁵

La regulación actual proviene, en lo esencial, de la reforma introducida por la Ley N.º 20.280^✓, que modificó el artículo 8 de la Ley N.º 17.235^✓. La reforma tuvo especial relevancia en litigios vinculados a inmuebles sin urbanización, áreas de extensión urbana y aplicación temporal de la sobretasa.⁶

La aplicación práctica del régimen requiere coordinación entre las municipalidades y el Servicio de Impuestos Internos. La Resolución Exenta SII N.º 123, de 2019^✓, regula la comunicación municipal de los inmuebles que podrían quedar comprendidos en estas categorías. Además, el Decreto N.º 102, de 2024, del Ministerio de Hacienda^✓ fijó, desde el 1 de enero de 2024 y para el período de reavalúos que indica, una tasa anual de 1,23% para bienes raíces no agrícolas consistentes en sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros situados en áreas urbanas.⁷

Lo que muestran los tribunales

La jurisprudencia revisada no permite hablar de una regla automática ni de una línea uniforme aplicable a cualquier sitio vacío. Los casos se resuelven sobre la base de antecedentes urbanísticos, tributarios y materiales del predio: su ubicación, nivel de urbanización, permisos de edificación, obras ejecutadas y constataciones efectuadas por el SII.

En Sociedad de Inversiones San Roque Ltda. con Servicio de Impuestos Internos, ROL 3019-2008^✓, Corte de Apelaciones de Santiago, 1 de septiembre de 2009, la Corte aplicó la reforma de la Ley N.º 20.280^✓ y entendió que, bajo esa regulación, la sobretasa exigía copulativamente que el inmueble estuviera en área urbana, no edificado y urbanizado. Como los predios del caso eran sitios eriazos sin urbanizar, revocó la sentencia apelada y dejó sin efecto la sobretasa.⁸

En Pollak Hobsbawn Peter con SII, ROL 14.575-2013^✓, Corte Suprema, 2 de diciembre de 2014, la discusión se concentró en si el inmueble se ubicaba en un área urbana o rural. La Corte sostuvo que el plan regulador comunal es el instrumento que, dentro de su ámbito, determina la condición de las zonas al establecer los límites urbanos. Al estar el predio emplazado en área urbana y corresponder a un sitio no edificado, rechazó la casación en el fondo y mantuvo la aplicación de la sobretasa.⁹

Dos decisiones posteriores revelan que la existencia de un permiso de edificación o de instalaciones provisorias no basta, por sí sola, para excluir la calificación de sitio eriazo. En Inmobiliaria Río Napo Ltda. con SII, ROL 14-2019^✓, Corte de Apelaciones de Arica, 7 de febrero de 2020, se descartó que la instalación de faenas y bodegas destinadas a obras en terrenos vecinos alterara esa calificación. En Inversiones Lago Colico Ltda. con SII, ROL Tributario y Aduanero 94-2023^✓, Corte de Apelaciones de Santiago, 13 de julio de 2023, se concluyó que una caseta provisoria y un permiso antiguo, sin prueba suficiente de un proyecto efectivamente ejecutado, no impedían la aplicación de la sobretasa.¹⁰

Una revisión previa evita errores costosos

Antes de comprar, desarrollar o impugnar la clasificación tributaria de un sitio eriazo, conviene revisar cinco elementos: el instrumento de planificación territorial aplicable; el certificado de informaciones previas; la existencia y vigencia de permisos de edificación; la situación de las obras en terreno; y la clasificación del inmueble ante el SII. La pregunta decisiva no es únicamente si hay o no una construcción, sino si el predio cumple los presupuestos urbanísticos y tributarios que justifican —o excluyen— la sobretasa.¹¹

Notas

1. Espacios vacantes en el pericentro del Gran Santiago^✓, investigación académica de 2016; el extracto recuperado no individualiza autoría. Texto pertinente: “Estos espacios vacantes, que se presentan como sitios eriazos, terrenos ... denominados espacios vacantes, se caracterizan por ser áreas sobrantes, inutilizadas, física o socialmente inaccesibles debido a su manifiesto deterioro y aparente invisibilidad”.

2. El derecho urbanístico: los instrumentos de planificación territorial y el régimen jurídico de los bienes públicos^✓, fuente doctrinaria cuyo extracto recuperado no individualiza autoría. Texto pertinente: “No existe en Chile un único instrumento de planificación urbanística, sino que hay múltiples instrumentos que cumplen tal objetivo”. Agrega: “En definitiva, en Chile son ‘Instrumentos de Planificación Territorial’ los siguientes: i) El Plan Regional de Desarrollo Urbano; ii) El Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano; iii) El Plan Regulador Comunal; iv) El Plan Seccional; y v) El Límite Urbano”.

3. Evaluación territorial de sitios eriazos definidos para la implementación de Parques Urbanos en el Gran Santiago, fuente académica cuya autoría no aparece individualizada en el extracto recuperado. Texto pertinente: “En la actualidad en el Gran Santiago, según el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) y los planes reguladores comunales, existen una serie de sitios eriazos que han sido definidos como área verde, y que, dado su tamaño, corresponden a parques urbanos, siendo éstos de gran interés para que en el corto a mediano plazo sean habilitados como tal”.

4. Ley General de Urbanismo y Construcciones^✓, artículo 76; y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, artículo 2.5.1. Textos pertinentes: “Las Municipalidades en cuyas comunas exista Plan Regulador podrán declarar zonas de construcción obligatoria, en cuyo caso los propietarios de sitios eriazos o de inmuebles declarados ruinosos o insalubres por la autoridad competente, deberán edificarlos dentro del plazo que se señale en el decreto aprobatorio correspondiente”. Asimismo: “Los sitios eriazos al interior del área urbana deberán tener cierros levantados en su frente hacia espacios públicos, siendo responsabilidad de los propietarios mantenerlos en buen estado”.

5. Ley N.º 17.235 sobre Impuesto Territorial, artículo 8, texto consolidado. La regla central fue incorporada por la Ley N.º 20.280, artículo 1.º, N.º 2^✓. Texto pertinente de la reforma: “Los bienes raíces no agrícolas afectos a impuesto territorial, ubicados en áreas urbanas, y que correspondan a sitios no edificados con urbanización, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarán una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto. La referida sobretasa no se aplicará en áreas de extensión urbana o urbanizables, así determinadas por los respectivos instrumentos de planificación territorial”.

6. Ley N.º 20.280^✓, artículo 1.º, N.º 2, publicada el 4 de julio de 2008. Texto pertinente: “Sustitúyese el inciso primero del artículo 8º por los siguientes incisos primero, segundo y tercero, nuevos”. La disposición reformó el régimen de sobretasa de la Ley N.º 17.235^✓.

7. Resolución Exenta SII N.º 123, de 7 de noviembre de 2019^✓, y Decreto N.º 102, del Ministerio de Hacienda, de 7 de marzo de 2024. Textos pertinentes: “Para efectos de lo establecido en el art. 3° y el art. 8° de la ley N° 17.235^✓, el Servicio de Impuestos Internos pondrá a disposición de las municipalidades, la aplicación web ‘Declaración Municipal Sitios No edificados, Propiedades Abandonadas o Pozos Lastreros’”. El decreto dispone: “Fíjase, a contar del 1º de enero de 2024, la tasa del impuesto territorial a que se refiere la letra b) del artículo 7º de la ley Nº 17.235^✓, en 1,23% al año, aplicable a los bienes raíces no agrícolas correspondientes a sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros, ubicados en las áreas urbanas”.

8. Sociedad de Inversiones San Roque Ltda. con Servicio de Impuestos Internos, ROL 3019-2008, Corte de Apelaciones de Santiago, 1 de septiembre de 2009. La sentencia no contiene voto de minoría ni prevención. Considerando propio del tribunal: “La referida sobretasa sólo resulta aplicable a los inmuebles que cumplan las siguientes características: a) que se encuentren ubicados en áreas urbanas, b) que no estén edificados y c) que cuenten con urbanización. Estas características aparecen exigidas en forma copulativa, de manera tal que de faltar alguna, dicha sobretasa resulta improcedente”. Aplicación al caso: “Los tres inmuebles de propiedad de la reclamante, a los cuales se aplicó la sobretasa del 100% de impuesto territorial, constituyen sitios eriazos sin urbanizar y, por lo tanto, no cumplen las características que exige la ley para quedar afectos a la referida sobretasa de impuesto”.

9. Pollak Hobsbawn Peter con SII, ROL 14.575-2013, Corte Suprema, 2 de diciembre de 2014. La sentencia no contiene voto de minoría ni prevención. Considerando séptimo: “El Plan Comunal es el que determina la condición de las distintas zonas al establecer los límites urbanos”. Considerando octavo: “Encontrándose el inmueble del contribuyente emplazado dentro del área urbana de la comuna por expresa disposición del Plan Regulador Comunal, es plenamente aplicable a su respecto lo establecido en el artículo 8 de la Ley 17.235^✓, sobre impuesto territorial, porque tratándose de un inmueble no agrícola ubicado en un área urbana que corresponde a un sitio no edificado se encuentra sujeto a la sobretasa ahí establecida”.

10. Inmobiliaria Río Napo Ltda. con Servicio de Impuestos Internos, ROL 14-2019 Tributario y Aduanero, Corte de Apelaciones de Arica, 7 de febrero de 2020; e Inversiones Lago Colico Ltda. con Servicio de Impuestos Internos XV DR Santiago Oriente, ROL Tributario y Aduanero 94-2023, Corte de Apelaciones de Santiago, 13 de julio de 2023. Ninguna sentencia contiene voto de minoría ni prevención. La Corte de Arica razonó: “Tampoco, en nada contribuyen las declaraciones de los testigos de la reclamante en cuanto dan cuenta de la existencia de guardias en el sitio respectivo, pues los mismo dieron cuenta que dicho inmueble se usó para instalación de faenas y bodegas de materiales que iban desarrollando en terrenos aledaños, lo que no le priva del carácter de sitio eriazo al predio de marras”. La Corte de Santiago concluyó: “Solo cabe concluir que no se ha acreditado que en la propiedad en cuestión exista un proyecto en ejecución con el permiso municipal respectivo, por lo que corresponde la aplicación de la sobretasa del impuesto territorial”.

11. Inversiones Lago Colico Ltda. con Servicio de Impuestos Internos XV DR Santiago Oriente, ROL Tributario y Aduanero 94-2023^✓, Corte de Apelaciones de Santiago, 13 de julio de 2023. La sentencia señala: “El contribuyente debió acompañar el plano del proyecto y documentos que den cuenta de que éste se está ejecutando”. Este razonamiento sustenta la necesidad práctica de verificar permisos, planos, comunicaciones de inicio de obras y antecedentes que acrediten una construcción real, más allá de la sola existencia formal de un permiso.

Nota editorial: no se incorporó como fuente sustantiva el ROL 1076-2013, Corte de Apelaciones de Santiago, 30 de octubre de 2013, pues el registro disponible no contiene el texto de la sentencia ni su parte resolutiva. Por esa razón, no es posible atribuirle válidamente una doctrina, una decisión ni u