Autorización judicial para enajenar un inmueble de un hijo menor de edad

Qué debe acreditarse ante el tribunal de familia, cuándo puede denegarse y cómo estructurar una solicitud sólida

La venta, cesión o constitución de un gravamen sobre un inmueble que pertenece total o parcialmente a un hijo no emancipado no queda entregada a la libre decisión de quien ejerce la patria potestad. El punto de partida es el artículo 254 del Código Civil: para disponer de bienes raíces del hijo —incluso los de su peculio profesional o industrial— y de sus derechos hereditarios, se requiere autorización judicial “con conocimiento de causa”. No basta, por tanto, que el padre o madre estime conveniente vender: debe proporcionar al tribunal antecedentes que permitan controlar que el acto protege efectivamente el patrimonio y el interés del niño, niña o adolescente.¹

La competencia corresponde al juzgado de familia, pues el artículo 8 N° 3 de la Ley N° 19.968 le entrega el conocimiento de las autorizaciones vinculadas a los Párrafos 2° y 3° del Título X del Libro I del Código Civil. La autorización no transfiere el inmueble ni reemplaza la compraventa: habilita al representante legal, bajo los términos concretos que fije la sentencia, para celebrar posteriormente el acto de disposición.²

En lo procedimental, el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil exige expresar las causas o razones que hacen necesaria o legítima la medida, acompañar documentos o rendir información sumaria para acreditarlas y oír previamente al defensor respectivo. Si se concede, el tribunal debe fijar un plazo de uso; a falta de plazo, la autorización caduca a los seis meses. En consecuencia, la solicitud debe construirse como una demostración verificable de conveniencia para el titular menor de edad, no como una mera petición de aprobación formal.³

1. El estándar sustantivo: una utilidad concreta para el niño

La fórmula legal “con conocimiento de causa” no se satisface con afirmar que el dinero será útil. En los casos revisados, los tribunales han comprobado, entre otros elementos, la titularidad del menor, la representación del solicitante, la situación jurídica del inmueble, su valor, el precio proyectado, la inexistencia o escasa rentabilidad actual del bien y el destino del producto. En el RIT V-119-2022, Juzgado de Familia de Angol, de 9 de noviembre de 2022, la sentencia tuvo por acreditada la conveniencia porque el inmueble no generaba un beneficio actual para las adolescentes, existía una oferta cuyo valor superaba el avalúo fiscal y el dinero se destinaría a educación; por ello autorizó la venta de sus cuotas, imponiendo un precio mínimo y un plazo.⁴

La misma orientación aparece en el RIT V-150-2023, Juzgado de Familia de Curicó, de 15 de noviembre de 2023, y en el RIT V-422-2023, Cuarto Juzgado de Familia de Santiago, de 3 de agosto de 2023. El primero vinculó la utilidad de la venta a educación y manutención, ordenó que el producto se destinara exclusivamente al beneficio de los niños y fijó un precio mínimo. El segundo estimó acreditadas la conveniencia, utilidad y necesidad manifiesta con los antecedentes documentales y el dictamen del defensor público, y autorizó una venta a precio no inferior al indicado y pagadero estrictamente al contado. Son decisiones de primera instancia, de alcance casuístico, pero muestran qué antecedentes suelen persuadir al tribunal.⁵

La autorización puede ser denegada aun cuando el cambio de vivienda o de entorno familiar parezca deseable. En el RIT V-25-2023, Primer Juzgado de Familia de San Miguel, de 16 de mayo de 2023, el juez oyó a las niñas, valoró particularmente la opinión de la adolescente mayor y concluyó que no estaban dadas las condiciones para autorizar la venta. A esa razón añadió la falta de certeza sobre interesados, una oferta seria dentro del precio de mercado y un plazo concreto para la operación. El caso enseña que el interés superior no se presume a partir del propósito declarado por el adulto: debe acreditarse con información suficiente y compatible con la situación y voluntad progresiva del niño o adolescente involucrado.⁶

2. ¿Deben acreditarse “utilidad o necesidad manifiesta”? La distinción con las guardas

Aquí hay una precisión importante. El artículo 254 del Código Civil, aplicable al hijo sujeto a patria potestad, exige autorización judicial con conocimiento de causa, pero no emplea literalmente la fórmula “utilidad o necesidad manifiesta”. Esa fórmula aparece en el artículo 393 del Código Civil, que rige directamente al tutor o curador respecto de bienes raíces del pupilo; el artículo 394 del mismo Código contempla, en ese régimen de guardas, la venta en pública subasta. La doctrina de Juan Andrés Orrego explica ese estatuto protector, pero su regla de subasta no debe trasladarse sin más a toda venta de un inmueble de un hijo sometido a patria potestad.⁷

La diferencia no es sólo teórica. La Corte de Apelaciones de Temuco, Rol 1414-2019, de 8 de junio de 2020, decidió un caso de una persona bajo interdicción provisoria y curaduría: revocó el rechazo de primera instancia, entendiendo que el artículo 393 exige demostrar utilidad o necesidad manifiesta, y autorizó con un precio mínimo de 10.000 UF fundado en la tasación acompañada. A su vez, la Corte Suprema, Rol 90.691-2020, de 1 de febrero de 2022, acogió una casación en un caso de curaduría, pues la judicatura de fondo había rechazado la autorización pese a tener por acreditada la necesidad y utilidad, agregando indebidamente que el loteo suponía un asunto comercial. La Corte Suprema declaró que esa consideración imponía un requisito adicional no previsto por las normas aplicadas. Ambos fallos son útiles para comprender el estándar del artículo 393, pero no resuelven directamente la autorización de un padre o madre bajo el artículo 254; por ello, sirven como referencia interpretativa y no como sustituto de su régimen propio.⁸

En particular, no es correcto afirmar que la pública subasta sea, por sí sola, un requisito invariable de toda autorización de familia fundada en el artículo 254. Los fallos directos sobre hijos menores examinados autorizaron ventas privadas con resguardos de precio, plazo, pago y destinación del producto. La cuestión decisiva es que el expediente permita al juez conocer suficientemente la operación y comprobar su conveniencia patrimonial para el niño.⁹

3. ¿Debe estar individualizado el comprador? ¿Es indispensable una promesa de compraventa?

Ni el artículo 254 del Código Civil ni el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil establecen expresamente, entre los requisitos formales de la solicitud, que deba existir un comprador individualizado o una promesa de compraventa ya firmada. Sin embargo, la falta de una operación mínimamente determinada puede impedir que el tribunal conozca la causa de la enajenación. El rechazo del RIT V-25-2023, Primer Juzgado de Familia de San Miguel demuestra que la inexistencia conocida de interesados, de una oferta seria al precio de mercado y de un plazo concreto puede ser determinante. Por eso, aunque no exista una regla legal que convierta la promesa en un requisito autónomo, es aconsejable acompañar una o más ofertas escritas, antecedentes de la persona interesada si la hay, una tasación y un precio propuesto o mínimo.¹⁰

La sentencia del RIT V-161-2022, Juzgado de Familia de San Felipe, de 18 de octubre de 2022, muestra una configuración especialmente documentada: se acompañó un contrato de arriendo con promesa de compraventa, se individualizó al promitente comprador, se señaló un precio de $40.000.000, se explicó que parte de las rentas se imputaría al precio y se indicó el saldo pendiente. El tribunal autorizó la enajenación por un mínimo de $40.000.000 y reconoció que $10.000.000 habían sido anticipados por el promitente comprador. Esto acredita que una promesa puede ser un antecedente útil para dar certeza a la operación; no permite concluir, sin embargo, que sea exigida en todos los casos.¹¹

La recomendación práctica es no presentar una promesa como sustituto de la autorización judicial. Debe exponerse al tribunal como antecedente de la operación proyectada, precisando que la disposición del derecho del menor sólo podrá concretarse dentro de las condiciones que establezca la sentencia. Mientras más completo sea el diseño negocial —inmueble, cuota del menor, comprador u oferente, precio, forma de pago, fecha máxima y destino de fondos—, más fácil será demostrar el conocimiento de causa exigido por la ley.

4. Precio, pago y protección efectiva del producto de la venta

Si la pregunta es si debe “llevarse” el precio al tribunal, la respuesta práctica es afirmativa en el sentido de que la solicitud debe ofrecer un precio específico o, al menos, un precio mínimo objetivamente respaldado. No se advierte en las normas revisadas una exigencia de consignar anticipadamente el dinero ante el juzgado; sí se observa que los tribunales condicionan la autorización a un piso de precio y a mecanismos que impidan que el producto se confunda con el patrimonio o gasto ordinario del representante. El RIT V-119-2022, Juzgado de Familia de Angol exigió un mínimo individual para cada adolescente; el RIT V-150-2023, Juzgado de Familia de Curicó ordenó destinación exclusiva al beneficio de los niños.¹²

El modelo de resguardo más detallado aparece en el RIT V-5-2023, Segundo Juzgado de Familia de San Miguel, de 8 de mayo de 2023. La sentencia autorizó una venta por un precio no inferior a $120.000.000, dispuso que el pago se hiciera mediante dos vales vista nominativos, por partes iguales a nombre de los adolescentes, y que luego se depositaran en una cuenta abierta para ese efecto. Además, ordenó que aquello se incorporara a las instrucciones notariales y que se rindiera cuenta al defensor público. Esta es una buena pauta de redacción para solicitar resguardos proporcionales al caso: pago nominativo, cuenta separada, individualización de la cuota de cada hijo, control notarial, rendición posterior y prohibición de rebajar el precio mínimo.¹³

Debe distinguirse, además, entre la doctrina del tribunal y la opinión de los intervinientes. En el RIT V-25-2023, Primer Juzgado de Familia de San Miguel, el defensor público sostuvo que destinar el dinero a comprar otra vivienda no demostraba por sí solo un beneficio para las niñas, salvo que el nuevo inmueble se adquiriera a sus nombres. Ese planteamiento puede ser prudente al diseñar una solicitud de reinversión, pero no debe presentarse como una regla asentada por ese tribunal: la sentencia rechazó por la falta de condiciones para autorizar y por la indeterminación de la operación, no formuló como fundamento autónomo una exigencia general de inscripción de la vivienda de reemplazo a nombre de los menores.¹⁴

5. Lista de verificación para una solicitud robusta

Antes de presentar la solicitud, conviene reunir y explicar ordenadamente los siguientes antecedentes:¹⁵

1. Representación y titularidad: certificados de nacimiento; antecedente que muestra quién ejerce la patria potestad; inscripción de dominio vigente o inscripción especial de herencia; certificados de posesión efectiva cuando corresponda; y certificados de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones.

2. Individualización completa del acto: descripción registral del inmueble; porcentaje, cuota o derecho hereditario exacto que pertenece al niño; identificación de comuneros, si existen; y modalidad de venta proyectada.

3. Precio justificado: avalúo fiscal, tasación comercial u otros antecedentes objetivos; oferta escrita o propuesta concreta; precio total y monto exacto que corresponde a cada menor; y un piso mínimo que deba incorporarse a la autorización.

4. Beneficio directo y comprobable: explicación documentada de por qué el inmueble no genera utilidad actual, qué necesidad o proyecto del niño se cubrirá y por qué la venta no produce un detrimento patrimonial injustificado. La educación, manutención, salud, ahorro o reinversión pueden ser relevantes, pero deben explicarse en relación con cada hijo y no sólo con las necesidades generales del grupo familiar.

5. Destino y custodia del dinero: pago al contado o condiciones de pago; vale vista o transferencia nominativa; cuenta de ahorro o inversión a nombre del menor; restricción de uso; obligación de rendir cuenta; y, si se invierte en otro bien, individualización de esa inversión y de la participación que corresponderá al niño.

6. Control procesal: solicitud fundada conforme al artículo 891; documentos o información sumaria; audiencia del niño o adolescente cuando sus circunstancias y autonomía progresiva lo hagan pertinente; dictamen del defensor público; plazo de vigencia; e inserción de la sentencia y de su ejecutoria en la escritura cuando el tribunal lo disponga.

Conclusión

La autorización judicial para enajenar un inmueble de un menor no se obtiene por la sola existencia de una necesidad familiar ni por una declaración genérica de que el dinero se usará “en su beneficio”. Lo que debe quedar acreditado es una operación determinada, económicamente razonable y controlable, con un beneficio directo para el niño y resguardos suficientes para que el precio no se diluya ni sea administrado sin trazabilidad. La oferta seria, la tasación, el precio mínimo, la forma nominativa de pago, el destino del producto, la opinión del niño cuando sea pertinente y el dictamen del defensor no son simples formalidades: son los elementos que permiten al tribunal decidir con verdadero conocimiento de causa.¹⁶

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Notas al pie

1. Código Civil, artículo 254. Texto de respaldo: “No se podrán enajenar ni gravar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional o industrial, ni sus derechos hereditarios, sin autorización del juez con conocimiento de causa”.

2. Ley N° 19.968, artículo 8 N° 3. Texto de respaldo: “Las causas relativas al ejercicio, suspensión o pérdida de la patria potestad; a la emancipación y a las autorizaciones a que se refieren los Párrafos 2º y 3º del Título X del Libro I del Código Civil”.

3. Código de Procedimiento Civil, artículo 891. Texto de respaldo: “Cuando deba obtenerse autorización judicial para obligar como fiador a un incapaz, o para enajenar, gravar con hipoteca, censo o servidumbre, o para dar en arrendamiento sus bienes, se expresarán las causas o razones que exijan o legitimen estas medidas, acompañando los documentos necesarios u ofreciendo información sumaria para acreditarlas. En todo caso se oirá el dictamen del respectivo defensor antes de resolverse en definitiva. Si se concede la autorización fijará el tribunal un plazo para que se haga uso de ella. En caso de no fijar plazo alguno, se entenderá caducada la autorización en el término de seis meses”.

4. Juzgado de Familia de Angol, RIT V-119-2022, 9 de noviembre de 2022. Texto de respaldo: “Además, el certificado de avalúo demuestra que la tasación fiscal es de $91.510.425.- y con el documento correspondiente a la oferta de compra aparece que el valor de venta podría ser de $100.000.000.-, monto superior al avalúo fiscal”. “Por lo anterior, teniendo presente el interés superior del niño, esta sentenciadora estima que se ha acreditado la conveniencia para las adolescentes de vender el inmueble en el que recaen sus derechos, considerando que el inmueble no tiene un beneficio actual para ellas y que el dinero será destinado a su educación y razón por la cual se va a dar lugar a la solicitud”. “Que la enajenación de las cuotas de las dos adolescentes se debe realizar en un valor total no inferior a $8.000.000.- ($4.000.000.- cada una)”.

5. Juzgado de Familia de Curicó, RIT V-150-2023, 15 de noviembre de 2023. Texto de respaldo: “Que del mérito de la prueba rendida y de lo informado por el Defensor Público, ha de colegirse que la enajenación es útil a los intereses de Eder y Javiera, ambos de apellidos Alarcón, atendido a que los recursos que se reciban serán ocupados en satisfacer sus necesidades de educación y manutención, por lo que a juicio de esta sentenciadora dichos antecedentes son suficientes para acceder a la solicitud”. “Cuya venta se efectuará en una suma no inferior a $90.000.000.- y cuyo producto deberá destinarse en exclusivo beneficio de los niños”. Cuarto Juzgado de Familia de Santiago, RIT V-422-2023, 3 de agosto de 2023. Texto de respaldo: “Los antecedentes acompañados, analizados en conformidad a las reglas de la sana crítica según lo contempla el artículo 32 de la Ley Nº 19.968, y lo informado por el señor defensor público, son suficientes a juicio del Tribunal para formar convicción acerca de la conveniencia que representa para el niño el otorgamiento de la autorización solicitada, y cumpliéndose todos los requisitos legales, este tribunal estima suficientemente probadas la utilidad y necesidad manifiesta de la venta del inmueble común en el cual los niños tienen derechos hereditarios”.

6. Primer Juzgado de Familia de San Miguel, RIT V-25-2023, 16 de mayo de 2023. Texto de respaldo: “En la misma se evidenció a la hermana mayor Cristel, como una adolescente reflexiva, comprensiva de la situación vivenciada, denotando claridad respecto de la solicitud de su madre, entregando respuestas acordes a su autonomía progresiva, refiriendo un proyecto de vida asociado a la vivienda cuya enajenación se pretende”. “Que en consecuencia y dando prioridad a uno de los principios rectores de la Justicia de Familia, esto es, la protección del derecho fundamental e inalienable del interés superior del niño, este Sentenciador establece, que no están dadas las condiciones para autorizar la enajenación del inmueble sub lite, quedando sólo en definitiva proceder a su rechazo”. “A mayor abundamiento, se desconoce con certeza además, la existencia de interesados, alguna oferta seria dentro del margen de precio de mercado y plazo concreto en el que la enajenación podría haberse llevado a cabo, todo lo cual, hace que con mayor fuerza el rechazo sea lo procedente a resolver en la presente causa”.

7. Código Civil, artículos 393 y 394. Texto de respaldo: “No será lícito al tutor o curador, sin previo decreto judicial, enajenar los bienes raíces del pupilo, ni gravarlos con hipoteca, censo o servidumbre, ni enajenar o empeñar los muebles preciosos o que tengan valor de afección; ni podrá el juez autorizar esos actos, sino por causa de utilidad o necesidad manifiesta”. Juan Andrés Orrego, De las guardas en general. Texto de respaldo: “Requiere el guardador de autorización judicial, la que sólo se otorgará ante necesidad o utilidad manifiesta (art. 393). La venta deberá efectuarse en pública subasta (art. 394)”.

8. Corte de Apelaciones de Temuco, Rol 1414-2019, 8 de junio de 2020. Texto de respaldo: “La norma antes transcrita sólo exige para la procedencia de la autorización judicial, que se ha requerido, la demostración que ello conlleva utilidad o necesidad manifiesta por para el pupilo, en el caso, para quien se encuentra bajo interdicción provisoria”. “Constando que existe utilidad manifiesta, es decir, evidente o palmaria, en la enajenación solicitada, por haberse comprobado ello a través de los medios requeridos por la ley, es que la autorización judicial requerida deberá otorgarse”. “Estableciéndose que dicha enajenación no podrá efectuarse en un monto inferior a 10.000 U.F., conforme ello emana de la tasación que fuera allegada a los antecedentes”. Corte Suprema, Rol 90.691-2020, 1 de febrero de 2022. Texto de respaldo: “De las normas anteriores se desprende que los únicos requisitos para que la judicatura conceda la autorización solicitada, es que el curador acredite que la enajenación es útil o necesaria para la mantención y mejoramiento de la calidad de vida del sometido a curaduría”. “La judicatura de la instancia rechaza conceder la autorización aun estando acreditada la necesidad manifiesta que exige el artículo 393 del Código Civil, por considerar que se trata de un asunto comercial, lo cual sería exigir un requisito adicional que no existe en ninguna de las normas aplicadas”. “Se acoge, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido, en contra de la sentencia de diecisiete de julio de dos mil veinte, la que se anula”.

9. Juzgado de Familia de Angol, RIT V-119-2022, 9 de noviembre de 2022. Texto de respaldo: “Que la enajenación de las cuotas de las dos adolescentes se debe realizar en un valor total no inferior a $8.000.000.- ($4.000.000.- cada una)”. Juzgado de Familia de Curicó, RIT V-150-2023, 15 de noviembre de 2023. Texto de respaldo: “Cuya venta se efectuará en una suma no inferior a $90.000.000.- y cuyo producto deberá destinarse en exclusivo beneficio de los niños”.

10. Código Civil, artículo 254, y Código de Procedimiento Civil, artículo 891. Texto de respaldo: “No se podrán enajenar ni gravar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional o industrial, ni sus derechos hereditarios, sin autorización del juez con conocimiento de causa”. “Se expresarán las causas o razones que exijan o legitimen estas medidas, acompañando los documentos necesarios u ofreciendo información sumaria para acreditarlas”. Primer Juzgado de Familia de San Miguel, RIT V-25-2023, 16 de mayo de 2023. Texto de respaldo: “Se desconoce con certeza además, la existencia de interesados, alguna oferta seria dentro del margen de precio de mercado y plazo concreto en el que la enajenación podría haberse llevado a cabo”.

11. Juzgado de Familia de San Felipe, RIT V-161-2022, 18 de octubre de 2022. Texto de respaldo: “Se celebró un contrato de arriendo respecto de la propiedad ya individualizada con promesa de compraventa con don Jairo, donde se estipuló un precio de $ 40.000.000 como el precio de venta”. “El monto pagado por concepto de arriendo se entenderá como parte del precio de la propiedad, de modo que al momento de celebrar el contrato de compraventa, el comprador deberá pagar el saldo del precio correspondiente a $30.000.000”. “Se autoriza a don Eder a enajenar los derechos que le corresponden a sus hijos Jonás y Amara en una suma no inferior a $40.000.000.- de los cuales se entiende pagado la cantidad de $ 10.000.000.- que adelantó el promitente comprador”.

12. Juzgado de Familia de Angol, RIT V-119-2022, 9 de noviembre de 2022. Texto de respaldo: “Que la enajenación de las cuotas de las dos adolescentes se debe realizar en un valor total no inferior a $8.000.000.- ($4.000.000.- cada una)”. Juzgado de Familia de Curicó, RIT V-150-2023, 15 de noviembre de 2023. Texto de respaldo: “Cuya venta se efectuará en una suma no inferior a $90.000.000.- y cuyo producto deberá destinarse en exclusivo beneficio de los niños”.

13. Segundo Juzgado de Familia de San Miguel, RIT V-5-2023, 8 de mayo de 2023. Texto de respaldo: “El monto deberá ser pagado en dos vale vista por igual monto a nombre de Ernesto y Dayana, ambos de apellidos González y luego depositados en una cuenta abierta para el efecto. Lo anterior deberá ser realizado por el notario respectivo quedando así ordenado en las instrucciones notariales”. “La venta deberá realizarse en el plazo de seis meses desde que la sentencia se encuentre ejecutoriada”. “La parte solicitante deberá dar cuenta de lo señalado precedentemente, dentro de quinto día, al Defensor Público, vía mail”.

14. Primer Juzgado de Familia de San Miguel, RIT V-25-2023, 16 de mayo de 2023. Texto de respaldo —informe del defensor público, no fundamento autónomo atribuido por la sentencia al tribunal—: “Que los dineros de las menores, como dice la solicitud, se destinen a la compra de un inmueble, no es un beneficio para ellas, salvo que el nuevo inmueble se adquiera a sus nombres”. Texto de respaldo de la decisión judicial: “Este Sentenciador establece, que no están dadas las condiciones para autorizar la enajenación del inmueble sub lite, quedando sólo en definitiva proceder a su rechazo”.

15. Código de Procedimiento Civil, artículo 891. Texto de respaldo: “Se expresarán las causas o razones que exijan o legitimen estas medidas, acompañando los documentos necesarios u ofreciendo información sumaria para acreditarlas. En todo caso se oirá el dictamen del respectivo defensor antes de resolverse en definitiva”. Segundo Juzgado de Familia de San Miguel, RIT V-5-2023, 8 de mayo de 2023. Texto de respaldo: “Los hechos a probar son los siguientes: 1.- Si resulta conveniente acceder a dicha solicitud, teniendo en consideración el beneficio que reportaría para los menores de edad de la causa. 2. Titularidad del dominio de la propiedad sobre la que se radica los derechos cuya autorización se solicita. 3. Legitimidad activa del solicitante”.

16. Juzgado de Familia de Angol, RIT V-119-2022, 9 de noviembre de 2022. Texto de respaldo: “Esta sentenciadora estima que se ha acreditado la conveniencia para las adolescentes de vender el inmueble en el que recaen sus derechos, considerando que el inmueble no tiene un beneficio actual para ellas y que el dinero será destinado a su educación”. Primer Juzgado de Familia de San Miguel, RIT V-25-2023, 16 de mayo de 2023. Texto de respaldo: “Se desconoce con certeza además, la existencia de interesados, alguna oferta seria dentro del margen de precio de mercado y plazo concreto en el que la enajenación podría haberse llevado a cabo, todo lo cual, hace que con mayor fuerza el rechazo sea lo procedente a resolver en la presente causa”.