¿Qué constituye o no constituye título para enervar la acción de precario en el derecho civil chileno?

Introducción

La acción de precario, consagrada en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, es quizás la figura que mayor contingencia jurisprudencial ha generado en el derecho de bienes chileno durante los últimos años.¹ Concebida como un mecanismo restitutorio frente a quien ocupa un bien ajeno sin fundamento jurídico, su aplicación ha desbordado con creces la brevedad de su texto normativo, convirtiéndose en el epicentro de una profunda pugna que no ha sido resuelta.

La cuestión que mayor debate ha generado en los fallos dictados entre 2023 y 2026 no es la existencia de los requisitos del precario —sobre los cuales hay amplio consenso—, sino la calificación del "título": ¿qué antecedente es suficiente para enervar la acción?, y en particular: ¿debe ese título emanar del propio propietario demandante? Las respuestas de la Corte Suprema son divergentes y esa divergencia persiste incluso al interior de la misma sala, como lo revelan los votos de minoría de 2024 y 2025.

I. Fundamentos y Naturaleza Jurídica de la Acción de Precario

1. El Texto Normativo: Simple Precario y Comodato Precario

El inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil prescribe: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño."¹ Esta figura —el "simple precario" o "precario propiamente tal"— se distingue del comodato precario del artículo 2194 del mismo cuerpo legal, modalidad contractual del comodato en que el comodante se reserva la facultad de pedir la restitución en cualquier momento. El simple precario no nace de un acuerdo de voluntades: es una situación puramente fáctica, la ocupación de una cosa ajena sin fundamento jurídico que la respalde.

2. Los Tres Requisitos Copulativos de Procedencia

La jurisprudencia de la Corte Suprema ha establecido con uniformidad que la procedencia de la acción requiere: (a) que el demandante sea dueño del bien cuya restitución solicita; (b) que el demandado ocupe materialmente ese bien; y (c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.² La carga de los dos primeros requisitos corresponde al actor; una vez acreditados, "es sobre este último en quien recae el peso de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato."³

La doctrina caracteriza al precario como "situación de hecho que consiste en la simple detentación de una cosa ajena, singular y determinada, sin antecedentes jurídicos que justifiquen tal detentación,"¹⁰ tenencia que se sostiene "en la simple y exclusiva indulgencia, condescendencia, permiso, aceptación, del dueño de la cosa."¹¹

3. La "Mera Tolerancia" y la "Ignorancia": Conceptos Disyuntivos

La "mera tolerancia" implica "asumir una actitud permisora, el simple beneplácito o anuencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar."⁵ La "ignorancia", en cambio, supone el simple desconocimiento de que un tercero ocupa el bien. Ambos conceptos describen una relación puramente fáctica, carente de todo sustrato jurídico. Su naturaleza radicalmente fáctica es lo que explica tanto la versatilidad como la inestabilidad de la acción: si el tenedor acredita cualquier nexo jurídico serio que descarte esa tolerancia "exclusiva e indulgente", la acción fracasa.

II. El "Título Oponible": La Cuestión Central en la Jurisprudencia 2023-2026

1. Del "Contrato" al "Título": Interpretación Amplia y Consolidada

La expresión "sin previo contrato" del artículo 2195 inciso 2° CC no se interpreta en el sentido técnico del artículo 1438. La Corte Suprema ha consolidado una lectura extensiva: "la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título, es decir, es un antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual."⁶ No basta, empero, cualquier antecedente: "lo relevante es que ese título resulte oponible al propietario, de forma tal que la misma ley lo coloque en la obligación de respetarlo."⁶

2. El Precario como Cuestión de Hecho: El Estándar del Nexo Jurídico

La Corte ha señalado reiteradamente que "el precario es una cuestión de hecho, y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno."⁴ El título suficiente es aquel que "permita constatar una situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa sea simplemente sufrida o soportada por su actual dueño y no es menester que emane de aquél ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable."⁹

3. La Pregunta Central: ¿Debe el Título Emanar del Propietario Demandante?

Esta es la cuestión de mayor contingencia en los años recientes. La Corte Suprema ha respondido en tres fallos sucesivos de su Primera Sala con una misma respuesta categórica: el título no necesariamente debe emanar del actual propietario.⁷ El fundamento doctrinal de esta posición proviene del profesor Ramón H. Domínguez Águila, cuya obra ha sido citada textualmente en los fallos Rol N° 47.803-2023, Rol N° 222.901-2023 y Rol N° 18.432-2024: "la acción de precario exige que el tenedor no pueda justificar que la tenencia emana de un título; pero no exige que el título justificativo haya de emanar del dueño demandante. Si proviene de un contrato celebrado con un anterior propietario, la ocupación no se justifica por la mera tolerancia del actual propietario o por su ignorancia."⁸

Esta consolidación doctrinal —trasladada del ámbito académico al estándar de la Primera Sala— es el desarrollo más relevante de la jurisprudencia reciente. Si el tenedor acredita haber ingresado al inmueble en virtud de un contrato, una promesa, una relación de familia o cualquier otro nexo con el bien o con sus antecesores en el dominio, la acción de precario no es la vía adecuada para recuperarlo.

4. Las Dos Líneas Jurisprudenciales: Formulación Actualizada

A pesar del aparente consenso teórico, la fractura persiste en la aplicación:

Línea A — Oponibilidad formal al propietario actual (acoge precario): El título es suficiente solo si vincula jurídicamente al tenedor con el actual propietario o le es formalmente oponible conforme al artículo 1545 o al artículo 1962 del Código Civil. Un contrato no perfeccionado con el antecesor, o una relación con el causante ya fallecido, no crean obligaciones para el nuevo dueño. La acción procede.

Línea B — Nexo jurídico con la cosa (rechaza precario): Basta con que exista cualquier vínculo jurídico serio —aunque no formalmente oponible al nuevo dueño— que descarte que la ocupación se deba a la mera indulgencia del propietario. Si el tenedor entró "por la puerta" (con un título, aunque imperfecto), no entró por tolerancia. El propietario debe acudir a las acciones específicas.

5. La Fractura al Interior de la Primera Sala: Los Votos Disidentes de 2024-2025

La evidencia más elocuente de la persistencia de la pugna es que ocurre dentro de la misma sala. En el fallo Rol N° 222.901-2023 (12 de agosto de 2024), la mayoría rechazó el precario al estimar que un contrato de promesa de compraventa celebrado entre la hija del demandado y el anterior propietario constituía un título oponible al actor. El Ministro Juan Eduardo Fuentes y el Abogado Integrante Álvaro Vidal disintieron: el demandado era "absolutamente ajeno respecto de esa relación" contractual, y su ocupación reposaba "única y exclusivamente en el hecho de que su hija consintiera dicha detentación", razón por la cual el precario debió acogerse.¹³

En el fallo Rol N° 18.432-2024 (15 de enero de 2025), la Ministra (s) Catepillán sostuvo un voto disidente en el mismo sentido: el contrato de arrendamiento con el antecesor "no justifica su actual ocupación del inmueble y que sea oponible a la actora."¹² La coincidencia entre ambas disidencias sugiere una posición doctrinal articulada al interior del tribunal que no ha logrado imponerse pero tampoco ha sido superada, y que delimita el verdadero límite no resuelto: si el ocupante mismo debe ser parte o beneficiario del título, o si basta cualquier nexo entre él y la cosa, aunque derive de la relación de un tercero que habite con él.

III. Análisis Casuístico de Títulos Patrimoniales

1. El Contrato de Promesa de Compraventa con el Anterior Propietario

Este es el caso paradigmático de la controversia. El esquema fáctico recurrente: una persona celebra una promesa con el propietario, paga el precio, ocupa el inmueble, pero el contrato definitivo nunca se perfecciona; el bien es transferido a un tercero. Bajo la Línea B (hoy predominante en la Primera Sala), el contrato de promesa con el anterior dueño vincula al tenedor con el predio: "el ordenamiento le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor con el predio, de forma tal de situar al propietario en posición de tener que respetar esa tenencia"⁷, quedando el nuevo dueño "en el imperativo de tolerar la ocupación y discutir en otro procedimiento su terminación."⁷

El fallo Rol N° 18.432-2024 (CS, 15 de enero de 2025) revirtió la condena de desalojo contra una ocupante con contrato de arrendamiento y promesa de compraventa celebrado en 2014 con el anterior propietario.¹² El fallo Rol N° 47.803-2023 (CS, 5 de marzo de 2024) resolvió en el mismo sentido para un arrendamiento con opción de compra con el antecesor.¹⁴

Bajo la Línea A (presente en los votos de minoría y en algunas cortes de apelaciones), la promesa con el antecesor es inoponible al nuevo dueño por el efecto relativo de los contratos y no genera obligación alguna para quien no fue parte de ella.

2. El Contrato de Arrendamiento con el Anterior Propietario

El artículo 1962 del Código Civil regula cuándo el arrendamiento es oponible al nuevo adquirente. Pese a esa regulación, la jurisprudencia ha precisado que aun cuando el arrendamiento no sea formalmente oponible bajo dicha norma, el propietario tampoco puede accionar de precario: debe utilizar las herramientas de la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos. "Si bien el artículo 1962 del Código Civil regula los casos en que el contrato de arriendo sea oponible al comprador, de todas formas el actual propietario no podrá demandar de precario al arrendatario, pues la Ley N° 18.101 le otorga en su artículo 7° la acción de demandar la restitución del inmueble por haber expirado el derecho del arrendador."¹⁴

3. Cesión de Derechos y Cadena de Contratos con Antecesores

El fallo Rol N° 1.114-2024 (C.A. de Puerto Montt, 27 de abril de 2026) confirmó el rechazo del precario porque el demandado contaba con contratos de cesión de derechos que constituían un título oponible al propietario demandante, aunque este no hubiera sido parte de ninguno de esos actos. Este fallo extiende la doctrina al máximo: una cadena de contratos con antecesores en el dominio puede ser suficiente para descartar la mera tolerancia, incluso frente al propietario inscrito.

IV. Análisis Casuístico de Títulos Extra-Patrimoniales (Relaciones de Familia)

Es en el ámbito de las relaciones familiares donde la contradicción alcanza su mayor agudeza. Los tribunales usan —con frecuencia implícita— la acción de precario como un mecanismo de equidad para proteger a la parte más vulnerable.

1. La Convivencia Sentimental como Título: Doctrina Consolidada

La Corte Suprema ha consolidado la convivencia sentimental como un título hábil en los términos del artículo 2195 CC, sin necesidad de que sea un derecho real ni un contrato formal. Si el ocupante ingresó al inmueble en virtud de una relación de convivencia con el propietario, "la situación fáctica establecida en la causa no se encuadra dentro de la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene la ocupación de la cosa y su dueño. Muy por el contrario, la tenencia del inmueble se justifica en la relación de convivencia preexistente, en virtud de la cual la demandada fue autorizada para ocupar el inmueble por su actual dueño."¹⁵

En el fallo Rol N° 1.104-2023 (CS, 23 de octubre de 2023) se revirtió la condena de desalojo contra una ex conviviente con la que el demandante había mantenido una relación de más de 15 años y con quien tenía un hijo en común: "los hechos dan cuenta de un claro vínculo entre el propietario del inmueble sub lite y la ocupante de la cosa, lo cual se contrapone a una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada."¹⁵

La misma doctrina fue confirmada en el fallo Rol N° 218.052-2023 (CS, 7 de noviembre de 2023), donde se rechazó el recurso del propietario: la convivencia de la que nacieron dos hijos en común descartaba la mera tolerancia, pues "el inicio de la ocupación del inmueble derivó de su calidad de conviviente y padre de los hijos en común con la actora."¹⁶

2. La Convivencia con el Antecesor en el Dominio: Una Extensión Significativa

El fallo Rol N° 68.456-2023 (CS, 26 de marzo de 2024) extendió esta doctrina al supuesto más complejo: la conviviente del causante frente a sus herederos. La demandada había convivido casi 20 años con el padre fallecido de los actores. La Corte rechazó el precario: "la tenencia del inmueble se justifica en la relación preexistente con el padre de los actores, en virtud de la cual la demandada fue autorizada para ocupar la propiedad sub lite por su anterior dueño. Se puede tener por establecido que la demandada detenta un título idóneo para ocupar la propiedad, no siendo óbice que el bien inmueble haya sido adquirido posteriormente por los demandantes y se encuentre actualmente inscrito a su nombre."¹⁷

Este fallo unifica ambas líneas casuísticas —títulos patrimoniales y extra-patrimoniales— en un principio común: el título puede emanar del antecesor en el dominio, sea que provenga de un contrato o de una relación de familia. Los herederos que adquieren por sucesión no pueden ignorar esa situación preexistente.

3. Limitaciones del Título Familiar

No toda relación de familia opera automáticamente como título suficiente. Cuando la relación que justificó la ocupación ha cesado definitivamente y el ocupante carece de cualquier otro nexo con el bien o con los actuales propietarios, la acción puede prosperar. La C.A. de Antofagasta, en el fallo Rol N° 1.115-2022 (13 de enero de 2023), confirmó que la ocupación puede dejar de justificarse cuando las circunstancias que la fundamentaban mutan sustancialmente, por ejemplo al cesar el vínculo familiar que originó la autorización de ocupación.

V. Aspectos Procesales y Tendencias 2023-2026

1. El Juicio Sumario y el Nuevo Procedimiento Monitorio (Ley N° 21.461)

La acción de precario se tramita conforme al juicio sumario, de acuerdo con el artículo 680 N° 6 del Código de Procedimiento Civil. La Ley N° 21.461 ("Devuélveme mi casa") introdujo además el procedimiento monitorio para esta acción: notificada la demanda, el demandado tiene diez días para oponerse; si no lo hace, el juez puede ordenar la restitución de inmediato; si se opone con argumentos plausibles, la causa se convierte en juicio declarativo. Esta innovación intensifica el debate sobre el título: en el filtro de "plausibilidad" de la oposición, el juez debe valorar preliminarmente si el antecedente invocado por el demandado es un título suficiente —una decisión que, a la luz de la jurisprudencia analizada, está lejos de ser uniforme.

2. Balance de la Tendencia 2023-2026

El análisis de los fallos de la Primera Sala permite trazar una tendencia dominante: la Corte tiende a rechazar el precario cuando el demandado acredita cualquier nexo jurídico serio con la cosa, y a acogerlo solo cuando esa conexión es débil o claramente inexistente. Los fallos Rol N° 1.104-2023, Rol N° 47.803-2023, Rol N° 218.052-2023, Rol N° 68.456-2023, Rol N° 222.901-2023 y Rol N° 18.432-2024 acogieron recursos de casación deducidos por los demandados, revirtiendo sentencias que habían ordenado el desalojo. En la vereda opuesta, el fallo Rol N° 55.093-2024 (CS, 12 de junio de 2025) rechazó la casación del demandado confirmando el precario, y los fallos Rol N° 499-2024 (C.A. de Chillán, 30 de septiembre de 2024) y Rol N° 110-2025 (C.A. de Concepción, 10 de junio de 2026) acogieron demandas al no acreditarse título oponible alguno.

VI. Conclusiones

La jurisprudencia de la Corte Suprema dictada entre 2023 y 2026 consolida un principio que, aunque no es enteramente nuevo, no había sido articulado con tanta consistencia: el título que enerva la acción de precario no necesita emanar del propietario demandante. Puede originarse en un contrato con el anterior dueño, en una relación de familia con el causante, o en cualquier nexo jurídico que vincule al tenedor con la cosa. La acción procede solo ante la "ausencia absoluta de nexo jurídico"² —una situación de hecho pura, sin sustrato jurídico de ninguna naturaleza.

Las consecuencias prácticas son claras:

Para el demandante: No basta con acreditar el dominio inscrito y la ocupación. Debe anticipar la defensa del título. Si el demandado puede acreditar un contrato con el anterior dueño, una relación de convivencia o cualquier vínculo serio con la cosa, la vía del precario se cierra. Debe recurrirse a las acciones específicas: resolución del contrato base, restitución del arrendatario bajo la Ley N° 18.101, o acción de dominio.

Para el demandado: La estrategia defensiva óptima es acreditar un nexo jurídico previo con el predio que descarte que la ocupación es simplemente tolerada. La convivencia documentada, la promesa con el anterior propietario, el contrato de arrendamiento o la autorización familiar son instrumentos idóneos según la jurisprudencia dominante.

Para la certeza jurídica: La persistencia de votos de minoría —que articulan la posición contraria con idéntica solidez— evidencia que la pugna no ha concluido. La pregunta que queda sin respuesta definitiva es si el ocupante mismo debe ser parte o beneficiario del título, o si basta cualquier nexo entre él y la cosa derivado de la relación de un tercero. Una resolución del Pleno de la Corte Suprema sobre este punto es, hoy, la única salida para la insostenible incertidumbre que domina este campo del derecho.

Notas al Pie

1. Código Civil, artículo 2195 inciso 2°: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño."

2. Corte Suprema, Rol N° 222.901-2023, 12 de agosto de 2024, González Araya con Leiva Campos, Considerando SEXTO: "aparece como elemento inherente del precario la absoluta y total ausencia de todo vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. En consecuencia, la cosa pedida en la acción de precario encuentra su justificación en la carencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y el dueño de ella o entre aquél y la cosa misma."

3. Corte Suprema, Rol N° 222.901-2023, 12 de agosto de 2024, Considerando CUARTO: "la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita que es propietario del bien y que éste es ocupado por el demandado, es sobre este último en quien recae el peso de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato."

4. Corte Suprema, Rol N° 47.803-2023, 5 de marzo de 2024, Inmobiliaria e Inversiones Quimal Ltda. con Quiroz Olivos, Considerando SÉPTIMO: "el precario es una cuestión de hecho, y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. Así entonces, cuando el inciso 2 del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, debe entenderse que la expresión mera tolerancia está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, mas no necesariamente a la existencia de una convención celebrada entre las partes."

5. Corte Suprema, Rol N° 47.803-2023, 5 de marzo de 2024, Considerando SEXTO: "El primer concepto —la ignorancia—, importa el desconocimiento, la falta de noticia de un hecho categórico, en el presente caso, que el inmueble que se pretende recuperar es ocupado por una persona; y el segundo —la mera tolerancia—, implica asumir una actitud permisora, el simple beneplácito o anuencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar."

6. Corte Suprema, Rol N° 222.901-2023, 12 de agosto de 2024, Considerando SÉPTIMO: "la expresión que utiliza el inciso segundo del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título, es decir, es un antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual. Lo relevante, no obstante lo antes expuesto, es que ese título resulte oponible al propietario, de forma tal que la misma ley lo coloque en la obligación de respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que no tiene sobre aquélla ese derecho real." En idéntico sentido: Corte Suprema, Rol N° 47.803-2023, Considerando OCTAVO; Corte Suprema, Rol N° 18.432-2024, Considerando SÉPTIMO.

7. Corte Suprema, Rol N° 222.901-2023, 12 de agosto de 2024, Considerando OCTAVO: "ese título que justifica la ocupación no necesariamente deberá emanar del actual propietario, evento en el cual resultará indiscutible que le empece. (…) Este título reúne las características a que se ha hecho mención precedentemente, por cuanto el ordenamiento le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor con el predio, de forma tal de situar al propietario en posición de tener que respetar esa tenencia. Dicho de otro modo, el título esgrimido resulta oponible al demandante, dueño inscrito del inmueble, esto es, le empece, de forma tal que se encuentra en el imperativo de tolerar la ocupación y discutir en otro procedimiento su terminación." En idéntico sentido: Corte Suprema, Rol N° 47.803-2023, Considerando NOVENO; Corte Suprema, Rol N° 18.432-2024, Considerando OCTAVO.

8. Ramón H. Domínguez Águila, "Precario. Arrendamiento celebrado con anterior propietario. Inoponibilidad del arrendamiento. Fraude al acreedor", Revista de Derecho N° 195, año LXII, enero-junio de 1994, Universidad de Concepción. Citado textualmente en Corte Suprema, Rol N° 47.803-2023, Rol N° 222.901-2023 y Rol N° 18.432-2024: "la acción de precario exige que el tenedor no pueda justificar que la tenencia emana de un título; pero no exige que el título justificativo haya de emanar del dueño demandante. Si proviene de un contrato celebrado con un anterior propietario, la ocupación no se justifica por la mera tolerancia del actual propietario o por su ignorancia."

9. Corte Suprema, Rol N° 1.104-2023, 23 de octubre de 2023, Araya Aros con Narváez Caro, Considerando SÉPTIMO: "el título al que se refiere el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, corresponde a uno que permita constatar una situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa sea simplemente sufrida o soportada por su actual dueño y no es menester que emane de aquél ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable; por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que se propone recuperarla."

10. Fernando Urtubia Berríos, El Precario en la Ley y Jurisprudencia Chilena, Valparaíso, 1979, p. 19. Citado en Corte Suprema, Rol N° 47.803-2023, Considerando SÉPTIMO: "situación de hecho que consiste en la simple detentación de una cosa ajena, singular y determinada, sin antecedentes jurídicos que justifiquen tal detentación."

11. Sofía Vergara Aldunate, El Comodato Precario y el Simple Precario ante el Derecho y la Jurisprudencia, Editorial Conosur, 1991, p. 115. Citada en Corte Suprema, Rol N° 47.803-2023, Considerando SÉPTIMO: "el precario por tolerancia descansa efectivamente en que la detentación se debe a la simple y exclusiva indulgencia, condescendencia, permiso, aceptación, del dueño de la cosa."

12. Corte Suprema, Rol N° 18.432-2024, 15 de enero de 2025, Fuenzalida Fernández con Basaure Ocares, Considerando OCTAVO (mayoría): "este título reúne las características a que se ha hecho mención precedentemente, por cuanto el ordenamiento le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor con el predio, de forma tal, de situar al propietario en posición de tener que respetar esa tenencia. Dicho de otro modo, el título esgrimido resulta oponible a la demandante, dueña inscrita del inmueble, esto es, le empece, de forma tal que se encuentra en el imperativo de tolerar la ocupación y discutir en otro procedimiento su terminación." Voto disidente (Ministra s. Catepillán): "la demandada carece de un título que justifique su actual ocupación del inmueble y que sea oponible a la actora, de esta forma, concurren en la especie, los requisitos del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil para que sea procedente y acogida la acción de precario."

13. Corte Suprema, Rol N° 222.901-2023, 12 de agosto de 2024, Voto de minoría (Ministro Juan Eduardo Fuentes y Abogado Integrante Álvaro Vidal): "1.- Sin perjuicio de la opinión acerca de si un contrato de promesa de compraventa constituya o no un título idóneo para justificar la detentación del inmueble por parte del demandado, en este caso, habrá que considerar que se trata de un contrato de promesa celebrado entre la hija del demandado y el antecesor en el dominio del inmueble objeto de la acción de precario. El demandado es absolutamente ajeno respecto de esa relación. (…) 3.- El demandado carece de un título que justifique su actual detentación del inmueble. La detentación reposa única y exclusivamente en el hecho que su hija consintiera dicha detentación. 4.- Se cumplen, de esta forma, los requisitos del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil para que sea procedente y acogida la acción de precario."

14. Corte Suprema, Rol N° 47.803-2023, 5 de marzo de 2024, Considerando NOVENO: "Si bien el artículo 1962 del Código Civil regula los casos en que el contrato de arriendo sea oponible al comprador, de todas formas el actual propietario no podrá demandar de precario al arrendatario, pues la Ley N° 18.101, que regula el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, le otorga en su artículo 7° la acción de demandar la restitución del inmueble por haber expirado el derecho del arrendador." En el mismo fallo se cita a Domínguez Águila: "existiendo un contrato de arrendamiento celebrado con el anterior propietario del inmueble, aun sin cumplir con las exigencias de formalidad que exige el artículo 1962 N° 3 del Código Civil, al enajenarse el bien, el arrendamiento termina por extinción del derecho del arrendador y la acción que de ello se deriva es la de restitución."

15. Corte Suprema, Rol N° 1.104-2023, 23 de octubre de 2023, Considerando NOVENO: "la situación fáctica establecida en la causa no se encuadra dentro de la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene la ocupación de la cosa y su dueño. Muy por el contrario, la tenencia del inmueble se justifica en la relación de convivencia preexistente, en virtud de la cual la demandada fue autorizada para ocupar el inmueble por su actual dueño. Consecuencialmente, al contrario de lo expuesto en la demanda de precario, los hechos dan cuenta de un claro vínculo entre el propietario del inmueble sub lite y la ocupante de la cosa, lo cual se contrapone a una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada."

16. Corte Suprema, Rol N° 218.052-2023, 7 de noviembre de 2023, Cuadra con Araneda, Considerando DÉCIMO: "si bien se ha acreditado el dominio de la demandante sobre el bien respaldado por un título inscrito y vigente y la ocupación que de él ha hecho el demandado, ésta no deriva de la ignorancia o mera tolerancia por parte de la dueña, sino que de la existencia de una relación de familia entre las partes, quienes mantuvieron una relación de convivencia de la cual nacieron dos hijos en común, de lo que aparece, sin lugar a dudas, que el inicio de la ocupación del inmueble derivó de su calidad de conviviente y padre de los hijos en común con la actora. Luego, se puede tener por establecido que el demandado detenta un título idóneo para ocupar la propiedad, descartándose la mera tolerancia o ignorancia de la demandante."

17. Corte Suprema, Rol N° 68.456-2023, 26 de marzo de 2024, Cáceres Vergara con Peñaloza Badilla, Considerando NOVENO: "la situación fáctica establecida en la causa no se encuadra dentro de la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene la ocupación de la cosa y su dueño. Muy por el contrario, la tenencia del inmueble se justifica en la relación preexistente con el padre de los actores, en virtud de la cual la demandada fue autorizada para ocupar la propiedad sub lite por su anterior dueño. Consecuencialmente, se puede tener por establecido que la demandada detenta un título idóneo para ocupar la propiedad, no siendo óbice que el bien inmueble haya sido adquirido posteriormente por los demandantes y se encuentre actualmente inscrito a su nombre. Lo anterior se contrapone a una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada."