El cese del goce gratuito de la cosa común en Chile: Doctrina y jurisprudencia

1. Concepto y naturaleza jurídica de la acción

En el ámbito de las comunidades hereditarias y de la copropiedad en Chile, resulta muy frecuente que uno de los comuneros ocupe y explote de forma exclusiva un bien común —como una casa, departamento o predio agrícola— sin pagar compensación alguna a los demás integrantes de la masa indivisa. Para restablecer la igualdad de derechos y evitar el aprovechamiento arbitrario de la propiedad común, el ordenamiento jurídico chileno contempla la denominada acción de cese del goce gratuito de la cosa común. Dicha institución encuentra su fundamento legal expreso en el artículo 655 del Código de Procedimiento Civil (CPC)¹.

Desde la perspectiva doctrinal, autores como Daniel Peñailillo y Pedro Ignacio Albornoz Sateler señalan que la denominación legal de "goce" es técnicamente imprecisa, toda vez que la facultad ejercida por el comunero ocupante corresponde en estricto rigor al uso de la cosa conforme al artículo 2081 N° 2 en relación con el artículo 2305 del Código Civil². De este modo, la finalidad de la norma no es dividir la comunidad ni resolver la titularidad definitiva del inmueble, sino poner término a la ocupación exclusiva no autorizada. Se trata de una acción autónoma y preventiva que busca equilibrar las posiciones patrimoniales entre los comuneros mientras subsista el estado de indivisión.

2. Requisitos de procedencia de la acción

Para que los tribunales de justicia acojan la demanda de cese de uso gratuito, la jurisprudencia de las Cortes de Apelaciones y de la Corte Suprema exige la concurrencia copulativa de tres requisitos esenciales.

En primer lugar, se debe acreditar la existencia de una comunidad o indivisión vigente sobre el bien respectivo, lo cual se demuestra mediante las correspondientes inscripciones de dominio conservatorias o la resolución de posesión efectiva.

En segundo lugar, se requiere probar que uno o más comuneros disfrutan y ocupan la cosa de manera exclusiva, gratuita y con exclusión material de los demás condueños.

En tercer lugar, es indispensable la inexistencia de un título especial que justifique la gratuidad del uso exclusivo. Dicho título especial puede consistir en un contrato de comodato, un derecho real de usufructo o el derecho real de habitación que la ley concede al cónyuge sobreviviente sobre el inmueble que fue la vivienda principal de la familia conforme al artículo 1337 regla 10ª del Código Civil⁵. A falta de un título legal o convencional habilitante, que es lo que normalmente ocurrirá, basta la sola oposición o reclamación formal de cualquiera de los comuneros para que la gratuidad de la ocupación deba cesar de inmediato.

3. Tribunal competente y procedimiento aplicable

La ubicación sistemática del artículo 655 del CPC dentro del título referente a los juicios sobre partición de bienes generó discusiones procedimentales en el pasado. No obstante, la jurisprudencia uniforme de los tribunales ha consolidado un criterio claro de competencia dual³. Si el juicio particional ya se encuentra organizado y con el juez árbitro partidor constituido, el cese del uso gratuito debe tramitarse como un incidente dentro del mismo juicio arbitral.

Por el contrario, si aún no existe un juicio de partición en trámite ni se ha nombrado un árbitro, la competencia corresponde plenamente a los juzgados de letras en lo civil de la justicia ordinaria³. En la práctica forense y de conformidad con la regla general del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil, esta reclamación se sustanció en procedimiento sumario, dada la naturaleza urgente del resguardo que se solicita.

4. Efectos de la resolución y momento desde el cual opera

La sentencia que acoge la solicitud de cese del goce gratuito produce efectos decisivos en la gestión del patrimonio común. La declaración judicial no implica automáticamente el desalojo o lanzamiento del comunero, sino el fin de la gratuidad de la ocupación. Por regla general, el juez fija un canon o renta mensual de ocupación equivalente a los valores del mercado inmobiliario, el cual debe ser pagado por el ocupante en proporción a las cuotas de los restantes comuneros.

Un aspecto de máxima trascendencia práctica resuelto por la jurisprudencia radica en el momento exacto desde el cual se devenga dicha compensación o renta⁴. Los tribunales han determinado de manera constante que la obligación de pagar un canon de ocupación no opera de forma retroactiva para cubrir períodos anteriores a la demanda. Por lo tanto, los frutos civiles y el canon de ocupación fijado por el tribunal se devengan estrictamente a partir de la fecha en que la demanda de cese de goce gratuito es legalmente notificada al comunero ocupante⁴.

5. Diferencias con otras acciones e importancia estratégica

Es fundamental distinguir esta figura de otras acciones contempladas en la legislación civil. En primer término, no resulta procedente la acción de precario entre comuneros, dado que el copropietario cuenta con un título que justifica su tenencia: su propia cuota en el dominio común. En segundo término, la acción de cese del goce gratuito tampoco equivale a un juicio de arrendamiento ni a un cobro de rentas atrasadas, al no existir una relación contractual previa entre las partes.

En la práctica del Derecho Sucesorio y de Bienes, el cese del goce gratuito representa una herramienta estratégica de alto impacto previa o paralela al juicio de partición. Su interposición impide que un heredero se beneficie gratuitamente de un inmueble durante años mientras se dilata la liquidación, reequilibrando los incentivos para lograr un acuerdo amigable o la pronta partición del haber común.

¿Necesita asesoría en conflictos hereditarios o gestión de bienes comunes?

En AguilayCia.cl contamos con un equipo de abogados expertos en Derecho Sucesorio, partición de herencias y litigios sobre propiedad y bienes comunes. Si uno de los coherederos u ocupantes está haciendo un uso exclusivo y gratuito de un inmueble de la comunidad sin su consentimiento, le invitamos a contactar a nuestros especialistas a través de AguilayCia.cl para recibir una asesoría legal integral y proteger eficazmente sus derechos patrimoniales.

Notas y Referencias

¹ Artículo 655 del Código de Procedimiento Civil chileno, que establece que para poner término al goce gratuito de alguno de los comuneros sobre la cosa común bastará la reclamación de cualquiera de los interesados.

² Artículos 2081 N° 2 y 2305 del Código Civil chileno; Peñailillo Arévalo, Daniel (2019), Los Bienes, la propiedad y otros derechos reales, Editorial Jurídica de Chile, p. 514.

³ Corte Suprema, Rol N° 20273-2018 (11 de noviembre de 2019) y Rol N° 17058-2019 (26 de agosto de 2021), que ratsifican la competencia de los juzgados civiles ordinarios ante la ausencia de juez partidor constituido.

⁴ Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 18641-2022 (21 de julio de 2025), que fija la notificación legal de la demanda como la fecha desde la cual se devengan los frutos civiles o el canon por el cese de la gratuidad.

⁵ Artículo 1337 regla 10ª del Código Civil chileno, que regula el derecho real de habitación vitalicio y gratuito otorgado al cónyuge sobreviviente sobre el inmueble que fue el hogar principal de la familia.