Servidumbre eléctrica no declarada al comprador de terreno

Un comprador adquiere un predio rural. El certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones viene limpio. Meses después llegan las cuadrillas, se levantan torres de alta tensión y una faja de seguridad parte el potrero en dos.

La respuesta habitual —"demande el saneamiento de la evicción"— es equivocada. La vía correcta es otra, y tiene tres frentes que conviene no confundir entre sí.

I. Por qué el Conservador no advirtió nada

La Ley General de Servicios Eléctricos —DFL Nº 4/20.018, última modificación de 30 de abril de 2024— dispone que las concesiones de líneas de transporte crean en favor del concesionario las servidumbres que enumera.¹ El verbo es crea. No "faculta para constituir". El título es el decreto supremo y sus planos especiales, no la inscripción: el art. 698 del Código Civil entrega la tradición del derecho de servidumbre a la escritura pública, y el Registro nada tiene que decir sobre ella.²

Así lo resolvió la Corte Suprema en Transelec con Antriao Marileo: fijado que la servidumbre databa de un decreto de 1989, anterior a la compraventa de 2007, razonó que su extensión debe juzgarse por la fuente que le dio origen, esto es, la ley eléctrica.³ Se trata de un fallo, no de una línea consolidada; otras sentencias del mismo signo circulan en repertorios, pero no las cito por no haber tenido a la vista su texto íntegro.

II. La vía: error en la calidad esencial

El art. 1454 dispone que el error de hecho vicia el consentimiento cuando "la sustancia o calidad esencial del objeto sobre que versa el acto o contrato, es diversa de lo que se cree".⁵ Quien compra un predio para lotear o plantar compra la aptitud del suelo para ese destino. Una faja que prohíbe construcciones y plantaciones no le quita una parte del predio: se lo devuelve entero e inservible para lo que motivó la compra. La sanción es la nulidad relativa, con cuadrienio contado desde la celebración del acto.⁶

El punto donde se gana o se pierde es la excusabilidad. Si las torres ya estaban de pie y visibles al comprar, el error difícilmente es excusable. El caso fuerte es el otro: decreto de concesión ya publicado, planos aprobados, ninguna obra ejecutada todavía. Ahí la ignorancia del comprador es invencible.

III. El dolo por reticencia y dónde está la prueba

El art. 1458 exige, para la nulidad, que el dolo sea obra de una parte y determinante.⁷ La reticencia —callar lo que se sabe y se debe decir— es dolo. El problema de siempre es probar el conocimiento del vendedor.

Ese conocimiento consta por escrito, y el Estado lo custodia. El art. 27 de la LGSE obliga a notificar los planos de servidumbre a los dueños de las propiedades afectadas, judicial o notarialmente, y a acreditar esa notificación ante la Superintendencia.⁸ Si el decreto es anterior a la venta, el vendedor fue notificado por un ministro de fe, y existe constancia en el expediente concesional. Súmese el registro público de indemnizaciones pagadas por servidumbres que debe llevar el Coordinador Eléctrico Nacional.⁹ Pida ese expediente antes que ningún perito: si al vendedor le notificaron o le pagaron y calló, el dolo dejó de ser alegación.

IV. La acción indemnizatoria: lo que sigue vivo aunque la nulidad no

El art. 1458 tiene un inciso segundo que no exige dolo determinante: "en los demás casos el dolo da lugar solamente a la acción de perjuicios contra la persona o personas que lo han fraguado o que se han aprovechado de él; contra las primeras por el total valor de los perjuicios, y contra las segundas hasta concurrencia del provecho que han reportado del dolo".¹⁰

Si el tribunal estima que el error no fue excusable, o que la reticencia no alcanzó a ser determinante para contratar, la nulidad cae. La acción de perjuicios del inciso segundo no depende de ese estándar: basta el dolo, aunque incidental, para demandar el total del daño contra quien lo fraguó, y el provecho contra quien se benefició de él sin haberlo urdido —un corredor con comisión sobre un precio inflado por el silencio, por ejemplo—.

Tampoco queda atada al cuadrienio del art. 1691, que corre desde la celebración del contrato y que en más de un caso ya estará vencido cuando aparezcan las torres. Hay un punto que dejo abierto con la debida cautela: el plazo de esta acción de perjuicios está discutido según se la trate como responsabilidad extracontractual —cuatro años desde la perpetración del acto, art. 2332—¹¹ o como derivada del contrato —cinco años desde que la obligación se hizo exigible, art. 2515—.¹² No ubiqué jurisprudencia chilena verificada que zanje la cuestión tratándose de dolo por reticencia precontractual. Adopte el plazo más conservador y demande dentro de los cuatro años.

Consecuencia práctica: la demanda debe pedir la nulidad en lo principal, y la indemnización del art. 1458 inciso segundo en subsidio. Son estándares de prueba distintos, y solo la segunda sobrevive si la primera no se acredita.

V. Contra la concesionaria

Dos plazos propios. El art. 62 manda iniciar las gestiones para hacer efectivas las servidumbres dentro de los seis meses siguientes a la publicación del decreto, so pena de caducidad del derecho.¹³ Y practicado el avalúo, hay treinta días desde su notificación para reclamar de él; ante la discusión sobre si se cuentan corridos o hábiles, cuente corridos.

VI. Conclusiones

a) Con concesión definitiva vigente, la servidumbre existe aunque no esté inscrita.

b) Descarte los vicios redhibitorios: el gravamen no es defecto de la cosa.

c) Pida la nulidad relativa por error o dolo, con cuadrienio desde la escritura, y en subsidio la indemnización del art. 1458 inciso segundo, que no exige dolo determinante y alcanza a quien se aprovechó de él.

d) La prueba del conocimiento del vendedor no se construye con peritos: se pide. Expediente concesional en la SEC, constancias de notificación del art. 27, registro del Coordinador Eléctrico.

e) Antes que nada, revise si el decreto se publicó y si las gestiones se iniciaron dentro de los seis meses del art. 62.

Si compró un predio y aparecieron torres, postes o una faja de servidumbre que nadie le declaró, el cuadrienio para pedir la nulidad corre desde la escritura y la acción indemnizatoria puede seguir viva aunque la nulidad no prospere. En aguilaycia.cl revisamos títulos, decreto y planos, y evaluamos las acciones contra el vendedor y contra la concesionaria.

Notas

1. DFL Nº 4/20.018, de 2006, Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, Ley General de Servicios Eléctricos, D.O. 5 de febrero de 2007, art. 51; última modificación por Ley Nº 21.667, D.O. 30 de abril de 2024. Texto oficial en cne.cl. "Las concesiones de líneas de transporte, subestaciones y de servicio público de distribución crean en favor del concesionario las servidumbres: 1.- Para tender líneas aéreas o subterráneas a través de propiedades ajenas; 2.- Para ocupar los terrenos necesarios para el transporte de la energía eléctrica, desde la central generadora o subestación, hasta los puntos de consumo o de aplicación; 3.- Para ocupar y cerrar los terrenos necesarios para las subestaciones eléctricas, incluyendo las habitaciones para el personal de vigilancia."

2. Código Civil, art. 698. Texto verificado en leyes-cl.com. "La tradición de un derecho de servidumbre se efectuará por escritura pública en que el tradente exprese constituirlo, y el adquirente aceptarlo: esta escritura podrá ser la misma del acto o contrato."

3. Corte Suprema, rol Nº 19.811-2014, 26 de agosto de 2015, casación en el fondo, considerandos cuarto letra d) y octavo. Texto íntegro en jurischile.com. Considerando cuarto: "Las servidumbres eléctricas fueron constituidas con anterioridad a la fecha de la escritura de compraventa mediante la cual la Corporación de Desarrollo Indígena compró los inmuebles para los demandados, dado que es de fecha 20 de marzo del año 2007." Considerando octavo: "Que para determinar la extensión y forma de ejercicio del derecho de una servidumbre (…) debe estarse a la fuente que le dio origen, en el presente caso, por tratarse de una servidumbre legal otorgada a propósito de una concesión eléctrica, a la Ley General de Servicios Eléctricos." La Corte rechazó, sin costas, el recurso deducido contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valdivia de 6 de mayo de 2014, que quedó firme. Fallo unánime, sin voto disidente.

4. Código Civil, art. 1858. Texto verificado en leyes-cl.com. "Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: 1a. Haber existido al tiempo de la venta; 2a. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio; 3a. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte." Constancia: los plazos de los arts. 1866 y 1869 (un año y dieciocho meses para inmuebles) se verificaron en compilaciones concordantes, no en su texto literal.

5. Código Civil, art. 1454, inciso 1º. Texto verificado en leyes-cl.com. "El error de hecho vicia asimismo el consentimiento cuando la sustancia o calidad esencial del objeto sobre que versa el acto o contrato, es diversa de lo que se cree; como si por alguna de las partes se supone que el objeto es una barra de plata, y realmente es una masa de algún otro metal semejante."

6. Código Civil, art. 1691. Texto verificado en iura.cl. "El plazo para pedir la rescisión durará cuatro años. Este cuadrienio se contará, en el caso de violencia, desde el día en que ésta hubiere cesado; en el caso de error o de dolo, desde el día de la celebración del acto o contrato."

7. Código Civil, art. 1458, inciso 1º. Texto verificado en leyes-cl.com. "El dolo no vicia el consentimiento sino cuando es obra de una de las partes, y cuando además aparece claramente que sin él no hubieran contratado."

8. DFL Nº 4/20.018, cit., art. 27, incisos 1º y 5º, texto fijado por la Ley Nº 20.701, art. único Nº 7, D.O. 14 de octubre de 2013. "Declarada la admisibilidad, los planos especiales a que se refiere la letra h) del artículo 25º serán puestos por el solicitante, a su costa, en conocimiento de los dueños de las propiedades afectadas. La notificación podrá efectuarse judicial o notarialmente. (…) El solicitante deberá demostrar la circunstancia de haberse efectuado la notificación de los planos que contemplen las servidumbres, remitiendo a la Superintendencia copia del certificado notarial, de la certificación del receptor judicial que efectuó la notificación judicial o las publicaciones correspondientes."

9. DFL Nº 4/20.018, cit., art. 72°-8, letra j), incorporado por la Ley Nº 20.936, art. 1 Nº 3, D.O. 20 de julio de 2016. "La valorización e individualización de los derechos relacionados con el uso de suelo, tales como los referidos a adquisición de terrenos, su uso y goce, gastos e indemnizaciones pagadas para el establecimiento de las servidumbres voluntarias o forzosas, entre otras, así como el respectivo título que les sirve de antecedente."

10. Código Civil, art. 1458, inciso 2º. Texto verificado en seis fuentes concordantes, entre ellas una transcripción del propio precepto en sentencia del Tribunal Constitucional, disponible en tribunalconstitucional.cl. "En los demás casos el dolo da lugar solamente a la acción de perjuicios contra la persona o personas que lo han fraguado o que se han aprovechado de él; contra las primeras por el total valor de los perjuicios, y contra las segundas hasta concurrencia del provecho que han reportado del dolo."

11. Código Civil, art. 2332. Texto verificado, citado en artículo del Departamento de Estudios y Biblioteca del Consejo de Defensa del Estado. "Las acciones que concede este título por daño o dolo prescriben en cuatro años contados desde la perpetración del acto."

12. Código Civil, art. 2515, inciso 1º. Texto verificado en iura.cl. "Este tiempo es en general de tres años para las acciones ejecutivas y de cinco para las ordinarias." No ubiqué jurisprudencia chilena verificada que resuelva cuál de los dos estatutos de prescripción rige la acción de perjuicios por dolo incidental precontractual del art. 1458 inciso 2º.

13. DFL Nº 4/20.018, cit., art. 62, inciso 1º. "Las gestiones para hacer efectivas las servidumbres deberán iniciarse en cada caso dentro de los seis meses siguientes a la fecha de publicación en el Diario Oficial del decreto de concesión definitiva que hubiere aprobado los planos correspondientes, so pena de caducidad del derecho otorgado para imponer la servidumbre."