El usufructo vitalicio en chile: cómo obtener capital de su propiedad sin perder el derecho a vivir en ella

1. Naturaleza jurídica y características generales del usufructo El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible¹. Consiste en un desmembramiento del dominio, mediante el cual se divide la propiedad plena en dos derechos independientes que coexisten sobre un mismo inmueble². Por un lado, el usufructuario adquiere las facultades de uso y goce, convirtiéndose en el titular del disfrute de la cosa³. Por otro lado, el titular que se desprende de estas atribuciones conserva la de disposición, pasando a llamarse nudo propietario⁴.

Bajo la estructura de nuestro Código Civil, el usufructuario no es poseedor de la cosa material, sino un mero tenedor de ella, ya que reconoce expresamente el dominio ajeno del nudo propietario⁵. Sin embargo, el usufructuario sí tiene la plena propiedad y posesión sobre su derecho real incorporal de usufructo⁶. En cuanto a sus formalidades, la ley civil impone de forma insoslayable que, para que el usufructo que recae sobre bienes raíces tenga plena validez y vida jurídica entre vivos, debe otorgarse obligatoriamente mediante escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces respectivo⁷.

2. El usufructo vitalicio: Una limitación temporal ineludible Una de las características más esenciales del usufructo es su temporalidad, puesto que el legislador civil chileno prohíbe de forma absoluta la existencia de usufructos perpetuos para no entrabar la libre circulación de la riqueza⁸. El usufructo vitalicio constituye la regla general de duración ante el silencio de las partes, extendiéndose por toda la vida del usufructuario⁹. La muerte de este actúa como un plazo extintivo cierto pero indeterminado, lo que implica que el usufructo se extinguirá de manera irrevocable e inmediata al fallecer su titular, consolidando la propiedad plena en el nudo propietario¹⁰.

Por esta misma razón, el usufructo vitalicio tiene un marcado carácter personalísimo y es legalmente intransmisible, de modo que no puede ser objeto de legados o herencias, ni heredarse por testamento o abintestato¹¹. Sin embargo, a pesar de no ser transmisible por causa de muerte, el derecho real de usufructo sí es transferible por acto entre vivos¹². Esto faculta legalmente al usufructuario para enajenar su derecho, cederlo a cualquier título (gratuito u oneroso) o dar el inmueble en arrendamiento a terceros, a menos que el constituyente lo haya prohibido expresamente en el título de constitución¹³.

3. La venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio Para las personas mayores de cincuenta años, la figura del usufructo vitalicio se presenta como una excelente y sofisticada alternativa de financiamiento y liquidez. El mecanismo opera mediante la llamada "constitución por retención" o "reserva de usufructo"¹⁴. En esta operación, el propietario de un inmueble (habitualmente un adulto mayor) vende o transfiere únicamente la nuda propiedad de su vivienda a un comprador o inversionista, pero se reserva para sí, de forma vitalicia, el derecho real de usufructo sobre la propiedad, registrándolo formalmente en el Conservador de Bienes Raíces¹⁵.

Este contrato permite al adulto mayor recibir de inmediato un importante capital económico (el valor correspondiente a la nuda propiedad), ya sea en un solo pago al contado o mediante una renta mensualizada equivalente. Al mismo tiempo, el vendedor conserva el derecho absoluto y exclusivo de continuar viviendo en su hogar por el resto de sus días, con la total tranquilidad de que el inversionista comprador no tiene facultades legales para perturbar su uso y goce ni para exigirle la entrega de la vivienda mientras el usufructuario siga con vida¹⁶.

4. Utilidad del capital obtenido para personas mayores de cincuenta años La liquidez monetaria que se obtiene mediante la venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio ofrece múltiples e invaluables destinos de aplicación para las personas mayores, quienes muchas veces enfrentan la paradoja de ser "ricos en ladrillos, pero pobres en efectivo". En primer término, el dinero puede constituir un valioso capital de trabajo para emprender un nuevo negocio, financiar un proyecto profesional tardío o consolidar actividades comerciales sin tener que recurrir a costosos créditos de consumo de difícil acceso para personas de su rango etario.

En segundo lugar, este capital es una excelente salvaguarda para constituir un fondo de salud y bienestar. En la edad madura, los gastos médicos, seguros, tratamientos complejos y cuidados especializados se incrementan de forma exponencial, y contar con liquidez inmediata permite solventar estas contingencias con dignidad y autonomía. Finalmente, la obtención de este dinero otorga un capital para el disfrute y esparcimiento, permitiendo a las personas mayores financiar viajes, cumplir metas personales, ayudar en vida a sus seres queridos o mejorar sustancialmente su estándar de consumo general en su etapa de jubilación.

5. El blindaje de uso y goce y la inoponibilidad del precario El usufructuario vitalicio goza de una protección judicial sumamente fuerte frente a cualquier pretensión de restitución material del inmueble. Al ser titular de un derecho real de goce plenamente vigente, la ley lo dota de acciones protectoras del dominio y de la posesión, pudiendo interponer querellas posesorias e incluso la acción de precario contra cualquier ocupante ilegítimo¹⁷. Por el contrario, el nudo propietario carece de facultades de uso, por lo que está legalmente impedido de habitar el inmueble sin el consentimiento expreso del usufructuario.

La Corte Suprema ha resuelto de forma unánime que, si el nudo propietario intenta recuperar el predio mediante una demanda de precario contra el usufructuario, la acción debe ser rechazada de inmediato¹⁸. La jurisprudencia determina que el usufructo vitalicio debidamente inscrito constituye un título perfectamente idóneo y plenamente oponible que justifica la ocupación material de la propiedad, impidiendo que la tenencia sea calificada como una mera tolerancia o ignorancia¹⁹. Esta regla jurisprudencial blinda de forma inexpugnable al adulto mayor frente a cualquier intento de desalojo por parte de los nuevos adquirentes.

6. La valorización económica del usufructo según la Ley N° 16.271 Para llevar a cabo la negociación privada de compraventa de la nuda propiedad con reserva de usufructo, es fundamental determinar con precisión el valor monetario de ambos derechos. Dado que la legislación civil no contempla una fórmula específica de valorización, la doctrina y la práctica legal chilena recurren supletoriamente a las precisas reglas tributarias de la Ley N° 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones²⁰. Esta norma establece una escala de valorización proporcional del usufructo en base a la edad del usufructuario.

De conformidad al artículo 4 de dicha ley, si el beneficiario tiene menos de cincuenta años, el usufructo se valoriza en siete décimas (70%) del valor total de la propiedad, quedando la nuda propiedad en un 30%²¹. Si el titular tiene menos de sesenta años, el usufructo equivale a cinco décimas (50%); si tiene menos de setenta años, a cuatro décimas (40%); y si supera los setenta años de edad, se valoriza en dos décimas (20%) del total del inmueble²². Esta escala legal entrega un parámetro técnico de enorme utilidad para pactar de mutuo acuerdo el precio de venta de la nuda propiedad en el mercado de inversiones inmobiliarias.

7. La trampa de la falta de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces El principal riesgo patrimonial en estas operaciones complejas radica en la omisión del trámite de inscripción registral. Muchos adultos mayores firman escrituras públicas de compraventa con reserva de usufructo, pero descuidan la inscripción de este último en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces competente. La Corte Suprema ha declarado categóricamente que, tratándose de bienes raíces, la inscripción no solo cumple la función de tradición, sino que es una solemnidad esencial de existencia y oponibilidad del derecho real de usufructo por acto entre vivos²³.

En el fallo de casación Ortiz Martínez con Ibarra (2023), el máximo tribunal acogió una demanda de precario en contra de un ocupante que pretendía ampararse en un usufructo vitalicio no inscrito, declarando que dicho título, al carecer de la inscripción registral, es inoponible al dueño inscrito y carece de la fuerza legal necesaria para justificar la ocupación del predio²⁴. Este estricto criterio jurisprudencial deja en evidencia que la inscripción conservatoria no es un trámite formal accesorio, sino el único y verdadero candado legal que garantiza de por vida la permanencia de las personas mayores en su hogar.

¿Tiene más de cincuenta años, es propietario de un inmueble y le gustaría obtener un importante capital de trabajo, de salud o de libre disposición sin tener que dejar su hogar ni perder el derecho a habitarlo de por vida? ¿O es un inversionista interesado en adquirir la nuda propiedad de un bien raíz bajo un esquema de usufructo vitalicio rigurosamente estructurado y blindado? Las operaciones de desmembramiento del dominio y constitución de derechos reales limitados exigen una redacción de contratos y un estudio de títulos de la máxima sofisticación para evitar juicios de precario y la pérdida del patrimonio familiar. En AguilayCia.cl somos abogados especialistas en Derecho Civil Inmobiliario y planificación patrimonial compleja. Diseñamos y ejecutamos su estrategia de financiamiento inmobiliario con absoluto rigor legal y registral. ¡Contáctenos hoy en AguilayCia.cl y asegure su tranquilidad económica con el respaldo de verdaderos expertos!

Notas y Referencias

¹ Artículo 764 del Código Civil de la República de Chile.

² Ruz Lártiga, Gonzalo. Bienes. Explicaciones de Derecho Civil III. AbeledoPerrot, Santiago, 2011, p. 365.

³ Lama y Riveros. Bienes. Edición 2022, Santiago, p. 127.

⁴ Artículo 582, inciso segundo del Código Civil de la República de Chile.

⁵ Artículo 714 del Código Civil de la República de Chile.

⁶ Artículo 583 del Código Civil de la República de Chile.

⁷ Orrego Acuña, Juan Andrés. Derechos Reales Limitados. Apunte académico, p. 13.

⁸ Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes. Thomson Reuters, Santiago, 2020.

⁹ Artículo 770, inciso primero del Código Civil de la República de Chile.

¹⁰ Artículo 765, inciso segundo del Código Civil de la República de Chile.

¹¹ Artículo 773 del Código Civil de la República de Chile.

¹² Artículo 793, inciso primero del Código Civil de la República de Chile.

¹³ Artículo 793, inciso segundo del Código Civil de la República de Chile.

¹⁴ Ruz Lártiga, Gonzalo. Bienes. Explicaciones de Derecho Civil III. AbeledoPerrot, Santiago, 2011, p. 372.

¹⁵ Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, Artículo 52, Número 2.

¹⁶ Orrego Acuña, Juan Andrés. Derechos Reales Limitados. Apunte académico, p. 14.

¹⁷ Artículo 891 del Código Civil de la República de Chile.

¹⁸ Corte Suprema de Justicia, Cuarta Sala, Sentencia de 29 de marzo de 2016, Rol N° 3276-2015.

¹⁹ Corte Suprema de Justicia, Primera Sala, Sentencia de 16 de enero de 2014, Rol N° 6326-2013.

²⁰ Ley N° 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, Artículo 4°.

²² Ley N° 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, Artículo 4°, letra b).

²² Ley N° 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, Artículo 4°, letra b).

²³ Orrego Acuña, Juan Andrés. Derechos Reales Limitados. Apunte académico, p. 12.

²⁴ Corte Suprema de Justicia, Primera Sala, Sentencia de 16 de mayo de 2023, Rol N° 98664-2022.