Promesa de compraventa de bien raíz ajeno: validez, alcance y efectos ante el incumplimiento

1. Introducción y Contextualización de la Promesa Contractual en Chile

El contrato de promesa de celebrar un contrato definitivo constituye una de las herramientas de mayor uso y trascendencia en el tráfico jurídico e inmobiliario de nuestro país. Regulado con carácter excepcional y restrictivo en el artículo 1554 del Código Civil, la promesa se configura como un acuerdo de voluntades independiente, cuyo objeto principal y exclusivo es el nacimiento de una obligación de hacer, a saber, la suscripción del contrato prometido una vez vencido el plazo o cumplida la condición convenida¹. La dogmática civil chilena, estructurada sobre una clara distinción entre el título traslaticio de dominio (v.g., la compraventa definitiva) y el modo de adquirir (v.g., la tradición), exige que para que la promesa produzca obligaciones civiles deba cumplir copulativamente con los cuatro requisitos consagrados en la citada norma².

En este contexto, la promesa no transfiere bajo ningún concepto el dominio del bien raíz ni confiere al promitente comprador derecho alguno para exigir la entrega material o poseer la cosa, salvo que las partes de mutuo acuerdo pacten una cláusula accidental de entrega material anticipada³. El promitente vendedor conserva la propiedad plena sobre el inmueble durante toda la vigencia del contrato preparatorio, lo que de por sí adelanta la independencia sustancial que existe entre la promesa y la titularidad actual del bien al momento de su celebración.

2. La Validez Dogmática de la Promesa sobre Cosa Ajena

Uno de los debates más recurrentes en la práctica forense y en las asesorías contractuales reside en determinar la validez de un contrato de promesa de compraventa que recae sobre un bien raíz del cual el promitente vendedor todavía no es dueño. Para resolver este dilema, la doctrina y la jurisprudencia nacionales acuden, en primer término, a la regla de validación contenida en el artículo 1815 del Código Civil, el cual declara expresamente que la venta de cosa ajena vale⁴. Dado que el contrato de compraventa definitiva sobre un inmueble ajeno es plenamente válido ante la ley —generando para el comprador el carácter de poseedor regular y para el vendedor obligaciones personales de entrega y saneamiento—, se colige lógicamente que la promesa de celebrar dicha compraventa no adolece de ineficacia estructural.

Esta conclusión se ve ratificada al confrontarla con el artículo 1554 número 2 del Código Civil, el cual prescribe como requisito de validez que el contrato prometido "no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces"⁵. Puesto que la venta de cosa ajena no es ineficaz sino válida y generadora de derechos personales entre las partes, la promesa de venta de un bien raíz ajeno cumple perfectamente con el presupuesto del numeral segundo, naciendo a la vida jurídica libre de todo vicio de nulidad absoluta o inexistencia⁶. El promitente vendedor se obliga simplemente a un hecho personal: realizar las gestiones necesarias para encontrarse en condiciones de transferir el dominio al tiempo de otorgarse la escritura pública definitiva.

3. Independencia de la Promesa respecto de los Requisitos de Disposición

La plena validez de la promesa de bien raíz ajeno se sustenta firmemente en que este contrato preparatorio no constituye un título traslaticio de dominio ni importa un acto de enajenación o disposición patrimonial⁷. Al firmar la promesa, el promitente vendedor no está transfiriendo ni obligándose a transferir de inmediato la propiedad, sino que únicamente asume una obligación de hacer consistente en otorgar, en el futuro, una compraventa perfecta⁸. Por consiguiente, la capacidad o facultad de disposición sobre el inmueble no es un requisito exigible al momento de suscribir la promesa, sino que se desplaza cronológicamente hacia la fecha de la celebración del contrato definitivo y, de forma más precisa, al instante en que opere la tradición de la cosa mediante la inscripción conservatoria⁹.

Esta separación sustancial entre el contrato preliminar y el definitivo explica por qué la jurisprudencia de nuestros tribunales superiores ha validado de manera uniforme la promesa otorgada por comuneros sobre su cuota sin consentimiento de los demás, o las promesas de bienes raíces pertenecientes a menores de edad celebradas por sus representantes sin contar aún con la autorización judicial respectiva¹⁰. La exigencia de las formalidades habilitantes o del poder de disposición efectivo sobre el bien prometido queda supeditada al momento de la ejecución del pago de la promesa (la venta), de modo que la ausencia de titularidad al momento de la firma de la promesa no vicia el consentimiento ni contamina de objeto ilícito el acuerdo preparatorio¹¹.

4. El Sinalagma Funcional y la Obligación de Entregar un Título Perfecto

No obstante que la promesa sobre cosa ajena es jurídicamente válida entre las partes, es imperativo analizar qué ocurre cuando se cumple el plazo o la condición y el promitente vendedor sigue sin ser el dueño del inmueble. El cumplimiento de la promesa constituye técnicamente un pago, y como tal, debe ceñirse a las reglas de la buena fe contractual y al principio de identidad del pago regulado en el artículo 1569 del Código Civil¹². Bajo la óptica del sinalagma funcional, el promitente vendedor no se obliga simplemente a estampar su firma en una escritura vacía de contenido, sino que asume la obligación de otorgar un contrato definitivo que sea útil, válido, eficaz y "perfecto"¹³.

La obligación de hacer nacida de la promesa envuelve necesariamente el deber del promitente vendedor de habilitar a su contraparte para obtener los beneficios económicos y jurídicos propios de la compraventa definitiva, esto es, adquirir la posesión pacífica e inscrita del bien raíz libre de perturbaciones de terceros¹⁴. Si el promitente vendedor concurre a la notaría para firmar la compraventa definitiva sin haber adquirido previamente el dominio de manos del tercero, o si el inmueble ha sido enajenado a otra persona en el intervalo, se produce una frustración del propósito práctico del contrato¹⁵. El acreedor (promitente comprador) tiene el derecho legítimo de negarse a recibir una escrituración que no satisfaga plenamente su crédito y que lo exponga a una inminente evicción, resultando incuestionable que la enajenación previa del bien raíz a un tercero constituye un incumplimiento grave e imputable del contrato preparatorio¹⁶.

5. Remedios Contractuales ante el Incumplimiento del Promitente Vendedor

Frente al incumplimiento del promitente vendedor que no adquiere el dominio del bien raíz para el momento señalado, el ordenamiento civil franquea al promitente comprador afectado un abanico de remedios contractuales para proteger su patrimonio. De conformidad con el artículo 1489 del Código Civil, en todo contrato bilateral va envuelta la condición resolutoria tácita, por lo que el contratante diligente puede pedir a su arbitrio la resolución o el cumplimiento forzado de la promesa, en ambos casos con la correspondiente indemnización de perjuicios¹⁷.

Si el promitente comprador opta por la resolución, el contrato se extingue con efectos retroactivos, obligando al infractor a restituir de inmediato cualquier suma de dinero recibida a título de anticipo de precio o pie, debiendo resarcir además los daños emergentes y el lucro cesante derivados de la frustración del negocio¹⁸. Por el contrario, si se demanda el cumplimiento forzado bajo las reglas de las obligaciones de hacer (artículo 1553 del Código Civil en relación con el artículo 532 del Código de Procedimiento Civil), el acreedor puede solicitar que el juez suscriba la escritura pública definitiva en representación del deudor rebelde; sin embargo, esta vía resultará materialmente inútil si el promitente vendedor sigue sin ser el dueño del inmueble, ya que el tribunal no puede transferir un dominio que su representado no posee¹⁹.

Para precaver este escenario de insolvencia o imposibilidad práctica, es una recomendación ineludible en la redacción de estos contratos incorporar resguardos convencionales severos. El establecimiento de una cláusula penal compensatoria (artículo 1535 del Código Civil) o la entrega de arras en señal de garantía (artículo 1803 del Código Civil) operan como excelentes incentivos para asegurar que el promitente vendedor adquiera diligentemente el inmueble del tercero, permitiendo además al comprador cuantificar anticipadamente los perjuicios de forma ejecutiva sin necesidad de afrontar la compleja prueba de los daños en un juicio ordinario de lato conocimiento²⁰.

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Notas y Referencias

¹ Abeliuk Manasevich, René. Las Obligaciones, Tomo I. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 2008, p. 542. El autor expone que de la promesa solo emana una obligación de hacer, que consiste en concurrir al otorgamiento del contrato prometido.

² Alessandri Rodríguez, Arturo. De la Compraventa y de la Promesa de Venta, Tomo I, Vol. I. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 2003, p. 194. Explica detalladamente la sujeción estricta de la promesa a las solemnidades del artículo 1554.

³ Peñailillo Arévalo, Daniel. Obligaciones: Clasificaciones, efectos, extinción. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, p. 250. Detalla que la promesa no autoriza de por sí al promitente comprador para ocupar el inmueble ni limita la libre disposición del dueño.

⁴ Ramos Pazos, René. De las Obligaciones, 10ª edición. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 2008, p. 236. Expone que la venta de cosa ajena es perfectamente válida y confiere al comprador la calidad de poseedor regular.

⁵ Claro Solar, Luis. Explicaciones de Derecho Civil chileno y comparado, Tomo XII. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 1937, p. 756. Analiza el sentido protector del numeral segundo en torno a la licitud y eficacia del contrato definitivo.

⁶ Meza Barros, Ramón. De las Obligaciones, 10ª edición. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, p. 130. Confirma la validez de la promesa que recae sobre bienes ajenos en base a la equivalencia obligacional de la compraventa de cosa ajena.

⁷ Vial del Río, Victor. Teoría General del Acto Jurídico, 5ª edición. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, p. 591. Delimita que la enajenación es un acto de tradición que requiere un título precedente, el cual genera solo derechos de crédito.

⁸ Fueyo Laneri, Fernando. Contratos Preparatorios, Tomo V, Vol. II. Imprenta y Litografía Universo, Santiago, 1964, p. 51. Aborda la obligación de comportamiento que asumen las partes en las tratativas definitivas.

⁹ Barros Errázuriz, Alfredo. Curso de Derecho Civil, Tomo I. Editorial Nascimento, Santiago, p. 139. Enfatiza que los contratos preparatorios son autónomos y no se identifican temporalmente con las solemnidades de la enajenación.

¹⁰ Corral Talciani, Hernán. Contratos y daños por incumplimiento. Thomson Reuters, Santiago, 2010, p. 145. Analiza las promesas bilaterales de comuneros y de incapaces y sus implicancias en la validez del título definitivo.

¹¹ Vidal Olivares, Álvaro. "Criterios para la procedencia de la indemnización por incumplimiento contractual", Estudios de Derecho Civil VIII. Editorial Abeledo Perrot, Santiago, p. 649. Sostiene que la idoneidad del objeto debe evaluarse al cumplirse la promesa.

¹² Ruz Lártiga, Gonzalo. Explicaciones de Derecho Civil: Obligaciones. Editorial Metropolitana, Santiago, p. 1016. Aborda el principio de identidad y exactitud del pago frente a las prestaciones complejas o accesorias.

¹³ Mejías Alonzo, Claudia Carolina. "La resolución por incumplimiento: una mirada desde el sinalagma funcional", Estudio de Derecho de los Contratos en Homenaje a Antonio Morales. Editorial Thomson Reuters, p. 793. Desarrolla la doctrina del equilibrio funcional del contrato definitivo en relación con el fin práctico.

¹⁴ Pizarro Wilson, Carlos. Incumplimiento contractual, resolución e indemnización de daños. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, p. 12. Examina la gravedad del incumplimiento cuando se altera sustancialmente el disfrute esperado por el acreedor.

¹⁵ De la Maza Gazmuri, Íñigo. "La noción de incumplimiento en los remedios contractuales", Cuadernos de Extensión Jurídica. Universidad de los Andes, p. 143. Explica los contornos de la frustración del fin del contrato preparatorio por hechos del deudor.

¹⁶ Corte Suprema. Sentencia de casación en el fondo, 5 de septiembre de 2012, R. de D. y J., 2ª parte, sección 1ª, p. 326. El tribunal razona sobre la obligación del promitente de habilitar al acreedor en el pleno dominio libre de vicios.

¹⁷ Ramos Pazos, René. De las Obligaciones, p. 186. Explica el funcionamiento de la acción alternativa del artículo 1489 ante los contratos sinalagmáticos incumplidos.

¹⁸ Peñailillo Arévalo, Daniel. Obligaciones, p. 508. Describe detalladamente el efecto retroactivo de la resolución del contrato de promesa y la restitución de las partes al estado original.

¹⁹ Alessandri Besa, Arturo. La Nulidad y La Rescisión, Tomo II. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, p. 1081. Explica los límites procesales y materiales del cumplimiento forzado cuando falta la titularidad real de la cosa.

²⁰ Abeliuk Manasevich, René. Las Obligaciones, Tomo II, p. 689. Expone el carácter indemnizatorio anticipado de la cláusula penal como herramienta conminatoria eficaz ante el incumplimiento.