Inmueble embargado: consentimiento del acreedor en escritura pública sin autorización judicial previa

I. El problema: consentir la enajenación no equivale a levantar el embargo

El art. 1464 Nº 3 del Código Civil —CC— regula la enajenación de cosas embargadas por decreto judicial. Establece objeto ilícito, pero admite dos alternativas para evitarlo: que el juez autorice la enajenación o que el acreedor consienta en ella. La consulta consiste en determinar si este último puede comparecer ante notario y expresar su consentimiento en escritura pública, sin solicitar previamente autorización al tribunal. El supuesto es una transferencia voluntaria de un inmueble afectado por una medida destinada a asegurar un crédito.¹

El consentimiento del acreedor es una alternativa a la autorización judicial, no un requisito que deba acumularse a ella. Por tanto, bajo el supuesto del Nº 3, cabe sostener que el acreedor puede prestarlo directamente en escritura pública sin obtener antes una resolución judicial que autorice esa declaración. Esta conclusión resulta de la disyunción del precepto y de la doctrina que admite consentimiento expreso e incluso tácito. No convierte, sin embargo, al acreedor en autoridad facultada para revocar una resolución judicial: el consentimiento se refiere a la enajenación concreta y debe distinguirse de la cesación de la medida precautoria.²

II. La escritura pública y el momento del consentimiento

§ 1. La alternativa prevista en el Código Civil

Art. 1464 Nº 3 del CC

“De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;”.³

La norma no exige que el consentimiento del acreedor sea otorgado ante el tribunal ni que este lo apruebe para que opere como excepción al objeto ilícito. Cristián Boetsch Gillet explica que el consentimiento puede manifestarse expresa o tácitamente. De esta premisa se sigue que la escritura pública constituye una manera de expresar y documentar ese consentimiento; no corresponde atribuirle la calidad de solemnidad impuesta por el art. 1464 Nº 3. La distinción es decisiva: una cosa es la forma de la declaración del acreedor y otra, la solemnidad de la compraventa inmobiliaria.⁴

En efecto, el art. 1801 inc. 2º del CC exige escritura pública para perfeccionar la venta del inmueble; el art. 686 inc. 1º dispone que la tradición del dominio se efectúa mediante inscripción del título en el Registro del Conservador. La comparecencia del acreedor no sustituye ni la compraventa ni la inscripción. Su función es remover, respecto de la operación consentida, el obstáculo de objeto ilícito contemplado en el Nº 3.⁵

§ 2. Consentimiento anterior y operación determinada

El consentimiento debe preceder a la enajenación. Boetsch lo afirma expresamente y descarta que una autorización posterior valide el acto ya celebrado con objeto ilícito. Para una compraventa, no es aconsejable reservar la declaración del acreedor para después de la firma del contrato: el art. 1810 del CC permite vender las cosas cuya enajenación no esté prohibida por ley, y la Corte Suprema ha relacionado esta disposición con el art. 1464 Nº 3. El diseño de la escritura debe dejar inequívoco que el acreedor consiente antes de perfeccionarse la venta.⁶

Como recomendación de redacción, puede utilizarse una escritura previa de consentimiento o incorporar en la propia escritura de compraventa una declaración expresa que anteceda jurídicamente a su celebración. Conviene individualizar el inmueble, el embargo o prohibición, el tribunal, la causa y la operación autorizada, y expresar que el acreedor consiente tanto en la venta como en la tradición mediante inscripción. No se trata de atribuir al Código un formulario obligatorio, sino de evitar dudas sobre el objeto y la oportunidad del consentimiento que exige la excepción legal.⁷

Si concurren varios acreedores con medidas vigentes sobre el inmueble, el consentimiento de uno no resuelve la afectación correspondiente a los demás. Boetsch sostiene que todos deben consentir en la enajenación. En consecuencia, la revisión no puede limitarse al crédito de quien comparece ante notario: debe comprender cada medida que pueda impedir la operación y a su respectivo beneficiario.⁸

III. Inmueble precautoriado y propiedad litigiosa: dos situaciones que no deben confundirse

§ 1. Prohibición que asegura el resultado del juicio

El art. 296 del Código de Procedimiento Civil —CPC— permite decretar prohibición de celebrar actos o contratos respecto de los bienes materia del juicio y también sobre otros bienes determinados del demandado cuando sus facultades no ofrecen garantía suficiente. Por ello, la expresión “inmueble precautoriado” no basta para resolver la consulta: debe conocerse qué medida se decretó y si asegura un crédito o protege una controversia sobre el dominio del mismo inmueble.⁹

Cuando la afectación corresponde al supuesto de cosas embargadas del art. 1464 Nº 3, la alternativa del consentimiento del acreedor cuenta con respaldo normativo y doctrinal. Los apuntes de Boetsch incluyen las prohibiciones judiciales de enajenar dentro del tratamiento de esta disposición. La extensión no autoriza, en cambio, a prescindir del contenido de la resolución ni a tratar toda restricción judicial como si fuera idéntica.¹⁰

§ 2. Especies cuya propiedad se litiga

El Nº 4 del art. 1464 contiene una formulación distinta: considera ilícita la enajenación de especies cuya propiedad se litiga “sin permiso del juez que conoce en el litigio”. Además, el art. 296 inc. 2º del CPC exige que el tribunal decrete prohibición respecto de esos objetos para que queden comprendidos en aquel numeral. La sola existencia de un juicio relativo al inmueble no basta; debe tratarse de la hipótesis normativa y de la prohibición correspondiente.¹¹

Existe una interpretación doctrinal que aproxima ambos numerales. Boetsch señala que, fundada en los arts. 296 y 297 del CPC, la doctrina admite equiparar las cosas embargadas con la especie cuya propiedad se litiga y permitir la enajenación con consentimiento de la parte beneficiada por la prohibición. Pero el propio autor reconoce que el Código no expresa esta alternativa para el Nº 4. Por ello, esa tesis debe presentarse como interpretación doctrinal, no como una excepción escrita en el precepto. Cuando se discute la propiedad del inmueble, el fundamento literal para prescindir del juez es distinto y menos directo que en un embargo destinado a asegurar un crédito.¹²

IV. Jurisprudencia: alcance y límites de las decisiones

§ 1. Corte Suprema, rol 25063-2018, 9 de febrero de 2021

En “Escobar Sagre Rodrigo con Scotiabank Chile”, la Corte Suprema resolvió un recurso de casación en el fondo en un litigio de nulidad de una adjudicación en remate. En su considerando quinto relacionó los arts. 1464 Nº 3 y 1810 del CC y explicó que el objeto ilícito se extiende a la compraventa de cosas embargadas efectuada sin autorización judicial o consentimiento del acreedor. El pronunciamiento respalda la relevancia de ambas alternativas, pero no decidió las formalidades de una escritura de consentimiento extrajudicial.¹³

La Corte rechazó el recurso y mantuvo el rechazo de la demanda. La razón determinante no fue que las ventas forzadas estén siempre excluidas del art. 1464: el acta de remate se había extendido el 26 de mayo de 2008, antes de las medidas posteriores, mientras que la acción atacó la escritura de adjudicación del 14 de abril de 2010. El considerando octavo identificó el acta de remate como el acto material que contenía la compraventa. Esta precisión impide confundir el razonamiento de primera instancia reproducido por la Suprema con el fundamento de su propia decisión.¹⁴

§ 2. Corte de Apelaciones de Valdivia, rol 1398-2025, 29 de diciembre de 2025

La Corte de Apelaciones de Valdivia conoció una apelación contra el rechazo de una reclamación por negativa del Conservador de Bienes Raíces de Osorno. En un supuesto excepcional, existía una sentencia previa firme que había ordenado ejecutar una promesa y un juez había suscrito la compraventa, pese a mantenerse un embargo a favor del Fisco. La Corte revocó el rechazo y ordenó inscribir. En el considerando quinto distinguió expresamente la autorización del juez que conoce la causa del embargo del consentimiento del acreedor, al que calificó como alternativa prevista en el art. 1464 Nº 3.¹⁵

No es una decisión que autorice genéricamente toda transferencia de inmuebles embargados. Su razonamiento se apoyó en circunstancias particulares y en la relación que la Corte construyó entre el Estado acreedor y el Estado que había ordenado celebrar el contrato. Su utilidad para esta consulta es más acotada: confirma que la autorización judicial y el consentimiento del acreedor son conceptos diferentes. No sustituye la necesidad de acreditar un consentimiento cierto del beneficiario de la medida en una compraventa voluntaria.¹⁶

V. La medida inscrita y la ejecución de la operación

El art. 297 inc. 1º del CPC dispone que la prohibición sobre bienes raíces debe inscribirse para producir efectos respecto de terceros. Esa dimensión registral debe examinarse separadamente de la voluntad del acreedor. Una escritura que documenta su consentimiento no debe redactarse como si fuese, por ese solo hecho, una resolución de alzamiento. Para las medidas precautorias, el art. 301 establece su carácter provisional y ordena hacerlas cesar cuando desaparece el peligro o se otorgan cauciones suficientes; no identifica el consentimiento a una transferencia con la extinción automática de la medida.¹⁷

En la preparación de la operación conviene separar tres cuestiones: la existencia del consentimiento que evita el objeto ilícito; el título que perfecciona la compraventa; y la inscripción que efectúa la tradición. La documentación del consentimiento puede resolverse sin autorización judicial previa bajo el Nº 3, pero ello no equivale a asegurar anticipadamente que cualquier presentación registral será aceptada, cualquiera sea la medida existente. El estudio de títulos y de la resolución cautelar debe preceder a la firma, no quedar diferido a la etapa de inscripción.¹⁸

VI. Conclusiones

El acreedor beneficiado por un embargo puede expresar en escritura pública su consentimiento a una enajenación voluntaria sin obtener previamente autorización judicial: el art. 1464 Nº 3 contempla vías alternativas. Debe hacerlo antes de perfeccionarse la operación y deben quedar cubiertas todas las medidas concurrentes. La declaración no es un alzamiento judicial ni sustituye la inscripción del título. Si se litiga la propiedad del inmueble, debe atenderse al Nº 4 y distinguir su texto de la interpretación doctrinal que admite consentimiento del beneficiario.¹⁹

Si necesita vender o adquirir un inmueble embargado o sujeto a una prohibición judicial, puede contratar los servicios de abogado en aguilaycia.cl para revisar la medida, preparar la escritura de consentimiento del acreedor y determinar las gestiones necesarias para la transferencia.

Notas

1. Código Civil, texto refundido por DFL Nº 1 del Ministerio de Justicia, publicado el 30 de mayo de 2000, art. 1464, encabezado y Nº 3. “Hay un objeto ilícito en la enajenación:”. “3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;”.

2. Código Civil, DFL Nº 1, publicado el 30 de mayo de 2000, art. 1464 Nº 3. “3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;”. Cristián Boetsch Gillet, Teoría del acto jurídico, apuntes de la Facultad de Derecho UC, apartado g), “¿De qué manera se podría enajenar válidamente una cosa embargada?”, p. 92; sin fecha ni edición indicadas. Enlace no verificable en línea. “Como la ley no distingue, el consentimiento puede manifestarse expresa o tácitamente.” Código de Procedimiento Civil, Ley Nº 1.552, publicada el 30 de agosto de 1902, art. 301. “Todas estas medidas son esencialmente provisionales. En consecuencia, deberán hacerse cesar siempre que desaparezca el peligro que se ha procurado evitar o se otorguen cauciones suficientes.”

3. Código Civil, DFL Nº 1, publicado el 30 de mayo de 2000, art. 1464 Nº 3. “3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;”.

4. Cristián Boetsch Gillet, Teoría del acto jurídico, Facultad de Derecho UC, apuntes sin fecha ni edición indicadas, apartado g), p. 92. Enlace no verificable en línea. “Si se piensa que el embargo se encuentra establecido en beneficio exclusivo del acreedor, lógico es que su consentimiento libere a la enajenación del objeto ilícito. Si son varios los acreedores, todos deben consentir en la enajenación. Como la ley no distingue, el consentimiento puede manifestarse expresa o tácitamente.”

5. Código Civil, DFL Nº 1, publicado el 30 de mayo de 2000, arts. 1801 inc. 2º y 686 inc. 1º. Art. 1801: “La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.” Art. 686: “Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador.”

6. Cristián Boetsch Gillet, Teoría del acto jurídico, Facultad de Derecho UC, apuntes sin fecha ni edición indicadas, apartado g), p. 92. Enlace no verificable en línea. “La autorización del juez o el consentimiento del acreedor deben ser previos a la enajenación, porque así se infiere de la letra misma de la ley, y porque si así no fuera, la autorización o el consentimiento posterior a la enajenación no validaría el acto, pues la sanción del objeto ilícito es la nulidad absoluta, la cual no admite ratificación o confirmación ulterior como medio de sanear el acto.” Código Civil, DFL Nº 1, publicado el 30 de mayo de 2000, art. 1810. “Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley.” La aplicación jurisprudencial se desarrolla en la nota 13.

7. Código Civil, DFL Nº 1, publicado el 30 de mayo de 2000, arts. 1464 Nº 3, 1801 inc. 2º y 686 inc. 1º. Art. 1464: “3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;”. Art. 1801: “La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.” Art. 686: “Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador.” Las individualizaciones propuestas son recomendaciones de redacción para documentar estos presupuestos, no solemnidades adicionales.

8. Cristián Boetsch Gillet, Teoría del acto jurídico, Facultad de Derecho UC, apuntes sin fecha ni edición indicadas, apartado g), p. 92. Enlace no verificable en línea. “Si son varios los acreedores, todos deben consentir en la enajenación.”

9. Código de Procedimiento Civil, Ley Nº 1.552, publicada el 30 de agosto de 1902, art. 296 inc. 1º. “La prohibición de celebrar actos o contratos podrá decretarse con relación a los bienes que son materia del juicio, y también respecto de otros bienes determinados del demandado, cuando sus facultades no ofrezcan suficiente garantía para asegurar el resultado del juicio.”

10. Cristián Boetsch Gillet, Teoría del acto jurídico, Facultad de Derecho UC, apuntes sin fecha ni edición indicadas, apartado e), “¿Hay objeto ilícito tratándose de prohibiciones voluntarias de enajenar?”, p. 91. Enlace no verificable en línea. “Como se señaló, se acepta considerar incluidos entre los bienes embargados por decreto judicial los bienes sobre los cuales pesa una prohibición judicial de enajenar.” Apartado g), p. 91: “La ley misma señala los medios de enajenar válidamente las cosas embargadas: la autorización del juez o el consentimiento del acreedor.”

11. Código Civil, DFL Nº 1, publicado el 30 de mayo de 2000, art. 1464 Nº 4. “4º. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.” Código de Procedimiento Civil, Ley Nº 1.552, publicada el 30 de agosto de 1902, art. 296 inc. 2º. “Para que los objetos que son materia del juicio se consideren comprendidos en el número 4° del artículo 1464 del Código Civil, será necesario que el tribunal decrete prohibición respecto de ellos.”

12. Cristián Boetsch Gillet, Teoría del acto jurídico, Facultad de Derecho UC, apuntes sin fecha ni edición indicadas, apartado “Enajenación de las especies cuya propiedad se litiga”, p. 93. Enlace no verificable en línea. “Sin embargo, nada dice el Código en lo que respecta a la posible autorización de la parte en cuyo beneficio se ha dictado la prohibición. Al efecto, la doctrina, fundada en los arts. 296 y 297 del CPC, estima que es equiparable la situación de las cosas embargadas con la de la especie cuya propiedad se litiga, por lo que sí sería posible en este último caso proceder válidamente a la enajenación con el consentimiento de la parte en cuyo beneficio se dictó la prohibición.”

13. Corte Suprema, Primera Sala, rol 25063-2018, “Escobar Sagre Rodrigo con Scotiabank Chile”, 9 de febrero de 2021, casación en el fondo, considerando quinto, primer párrafo. “Que con relación al artículo 1464 N°3 del Código Civil, se ha sostenido en doctrina que hay objeto ilícito en la venta del inmueble embargado por decreto judicial hecha sin autorización del juez o el consentimiento del acreedor, no obstante que, lo que la ley prohíbe y sanciona con nulidad absoluta es la enajenación, o sea, el acto por el cual se transfiere a otro, a cualquier título, la propiedad u otros derechos reales sobre las cosas embargadas por decreto judicial, entendiendo por tales los bienes retenidos o prohibidos de enajenar o gravar por orden del juez competente. De este modo se ha entendido que el legislador, al emplear el término ‘enajenación’, no lo hace en sentido estricto de transferencia del dominio sino en un sentido amplio, o sea como un acto por el cual se transfiere a otro la propiedad u otro derecho real sobre una cosa a cualquier título (Repertorio de Legislación y Jurisprudencia. Editorial Jurídica, año 1969, p.69). Si bien es cierto que la enajenación y la venta son jurídicamente conceptos distintos, esta distinción no tiene importancia tratándose de una compraventa, ya que, cualquiera que sea su alcance, al disponer el artículo 1810 del citado cuerpo legal que ‘no pueden venderse las cosas corporales e incorporales cuya enajenación esté prohibida por la ley’, hace extensivo el objeto ilícito a la compraventa de las cosas embargadas por decreto judicial que se efectúa sin la autorización del juez o el consentimiento del acreedor.”

14. Corte Suprema, Primera Sala, rol 25063-2018, 9 de febrero de 2021, casación en el fondo, considerando octavo y parte resolutiva. Considerando octavo, primer párrafo: “Que, el acto cuya ilicitud acusa el recurrente y en que sustenta las infracciones normativas descritas es la escritura pública de adjudicación celebrada el 14 de abril de 2010, como consta a fojas 14. Sin embargo, dicho instrumento no es más que la materialización de una actividad procesal anterior, cual es el acta de remate, que constituye en sí el acto jurídico material que contiene la obligación susceptible de ser anulada.” Considerando sexto, segundo párrafo: “Por su parte, se constata que en los autos ejecutivos Rol 2425-2006 del Segundo Juzgado Civil de Puerto Montt, caratulados ‘Banco Scotiabank con José Toloza Vásquez’ se suscribió el acta de remate del inmueble en cuestión el 26 de mayo de 2008, en la que consta que el Banco se adjudicó el inmueble con cargo a su crédito al no existir otros postores, acta que fue levantada con anterioridad a la inscripción de la medida precautoria y el embargo en la causa laboral Rol 600-2008, otorgadas por resoluciones de tres de julio y diez de septiembre de 2008, respectivamente.” Parte resolutiva: “Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto a fojas 314 por el abogado Rodrigo Escobar Rodríguez, en representación del demandante, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Puerto Montt de cuatro de septiembre de dos mil dieciocho, escrita a fojas 312.”

15. Corte de Apelaciones de Valdivia, rol 1398-2025, 29 de diciembre de 2025, apelación en reclamación por negativa de inscripción conservatoria, considerando quinto. “Que, si se quisiera forzar la aplicación de la norma jurídica para no recurrir a los principios generales y la equidad natural, el resultado es el mismo. Es cierto que no puede sostenerse aquí que exista una autorización judicial para proceder a la enajenación (como acertadamente sostiene la sentencia en alzada) porque esa autorización efectivamente debe provenir del juez que conoce de la causa en que se trabó el embargo; pero no es menos cierto que, levantando el velo de las personalidades jurídicas específicas de Derecho Público, el acreedor que embargó el bien es el mismo Estado de Chile que, bajo la forma de Tribunal de Justicia, ordenó celebrar la compraventa, de manera que no es del todo descabellado sostener que aquí existió el consentimiento por parte del acreedor que exige el artículo 1464 N.°3 del Código Civil como alternativa a la autorización judicial.” Considerando tercero, oración relativa a la sentencia anterior: “En este caso, no previsto por el legislador, una decisión jurisdiccional de segunda instancia, firme y ejecutoriada (y por lo mismo, inmodificable para esta Corte), ordena la celebración de un contrato de compraventa, forzando una promesa previa, que versaba respecto de un bien embargado a favor del propio Fisco, orden que cumple el mismo juez de la instancia, representando al vendedor, y luego el Estado niega la inscripción conservatoria del título que forzó a celebrar.”

16. Corte de Apelaciones de Valdivia, rol 1398-2025, 29 de diciembre de 2025, apelación en reclamación registral, considerando sexto. “Que, por todas las antedichas razones, estima esta Corte necesario revocar la sentencia en alzada, ordenando al Sr. Conservador practicar la inscripción conservatoria solicitada, de manera que puedan luego las partes involucradas alegar lo que resulte pertinente a la protección de sus intereses en la sede que resulte procedente.” El alcance específico del consentimiento se encuentra en el considerando quinto transcrito en la nota anterior.

17. Código de Procedimiento Civil, Ley Nº 1.552, publicada el 30 de agosto de 1902, arts. 297 inc. 1º y 301. Art. 297: “Cuando la prohibición recaiga sobre bienes raíces se inscribirá en el registro del Conservador respectivo, y sin este requisito no producirá efecto respecto de terceros.” Art. 301: “Todas estas medidas son esencialmente provisionales. En consecuencia, deberán hacerse cesar siempre que desaparezca el peligro que se ha procurado evitar o se otorguen cauciones suficientes.”

18. Código Civil, DFL Nº 1, publicado el 30 de mayo de 2000, arts. 1464 Nº 3, 1801 inc. 2º y 686 inc. 1º. Art. 1464: “3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;”. Art. 1801: “La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.” Art. 686: “Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador.”

19. Código Civil, DFL Nº 1, publicado el 30 de mayo de 2000, art. 1464 Nº 3 y Nº 4. “3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;”. “4º. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.” Cristián Boetsch Gillet, Teoría del acto jurídico, Facultad de Derecho UC, apuntes sin fecha ni edición indicadas, apartado g), p. 92. Enlace no verificable en línea. “Si son varios los acreedores, todos deben consentir en la enajenación.” “La autorización del juez o el consentimiento del acreedor deben ser previos a la enajenación, porque así se infiere de la letra misma de la ley, y porque si así no fuera, la autorización o el consentimiento posterior a la enajenación no validaría el acto, pues la sanción del objeto ilícito es la nulidad absoluta, la cual no admite ratificación o confirmación ulterior como medio de sanear el acto.”