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La acción compensatoria del artículo 28 del DL Nº 2.695: inactividad y ejercicio de las acciones de dominio
I. La función de la compensación posterior a la regularización
La acción compensatoria del art. 28 del DL Nº 2.695 no es una reivindicación con plazo más extenso. Su objeto es patrimonial: permite exigir una suma de dinero por el derecho afectado por la regularización, en la proporción correspondiente y hasta el valor del predio. Por ello, el precepto no ordena al dueño agotar previamente la acción de dominio; para el tercero que acredita dominio, sitúa la compensación en la hipótesis de no haber ejercido oportunamente las acciones del párrafo segundo del Título IV.¹
La distinción es decisiva. Quien acciona dentro de la oportunidad especial del art. 26 pretende obtener tutela dominical respecto del inmueble. Quien deja transcurrir esa oportunidad no convierte el art. 28 en una vía de restitución material, pero puede reclamar el valor de su derecho si demuestra los presupuestos propios de la compensación. La sentencia debe, por tanto, separar el derecho sobre la cosa —que ya no se reclama por esta vía— del interés patrimonial que el art. 28 conserva.²
Art. 28, inc. primero, DL Nº 2.695. “Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 19° y 26°, los terceros que acrediten dominio sobre todo el inmueble o una parte de él y que no hayan ejercido oportunamente las acciones a que se refiere el párrafo 2° de este título, así como los que pretendan derechos de comunero sobre el mismo o ser titulares de algún derecho real que lo afecte, podrán exigir que tales derechos le sean compensados en dinero en la proporción que corresponda hasta la concurrencia del valor del predio, manteniendo para estos efectos sus respectivos privilegios.”³
II. La oportunidad de las acciones de dominio y el plazo compensatorio
§ 1. El art. 26 como límite temporal de la tutela dominical especial
El texto del art. 26 del DL Nº 2.695 reconoce a los terceros dos años, contados desde la inscripción practicada por resolución administrativa o judicial, para deducir ante el tribunal competente las acciones de dominio que estimen asistirles. La anotación de vigencia asocia ese plazo a la Ley Nº 21.108. La regla que interesa aquí es la oportunidad: la acción de dominio debe presentarse dentro de aquel período especial para conservar su aptitud restitutoria bajo el régimen del decreto ley.⁴
El art. 28 toma ese dato temporal y le atribuye una consecuencia distinta. Si el tercero dueño no ejerció oportunamente la acción dominical, no basta esa sola omisión para obtener dinero; pero la omisión lo sitúa en el supuesto temporal de la compensación. Seguir exigiendo, además, una acción de dominio previa y oportuna contradice la condición negativa que el legislador escribió expresamente.⁵
§ 2. El término de la pretensión de dinero
El art. 29 del DL Nº 2.695 dispone que la acción compensatoria se ejerce dentro de cinco años desde la inscripción, ante el tribunal señalado en el art. 20, y se tramita conforme al procedimiento sumario. El diseño combina, así, un término especial para la tutela de dominio y un período posterior, más amplio, para reclamar el equivalente económico del derecho que resulte acreditado.⁶
Esta sucesión de plazos no permite confundir los remedios. La demanda del art. 28 exige determinar qué derecho existía al tiempo relevante, cuál era su proporción sobre el predio y cuál es su valor; no puede basarse en un derecho adquirido con posterioridad a la regularización. La Corte de Apelaciones de Valdivia, rol Nº 561-2015, revocó una compensación precisamente porque los derechos invocados por los demandantes eran posteriores a aquélla.⁷
III. Inactividad, demanda tardía y presupuesto legal
§ 1. La falta de ejercicio oportuno no equivale sólo a inactividad absoluta
El pronunciamiento más explícito verificado sobre este punto es “Corte de Apelaciones de Santiago, rol Nº 2.320-2002”, de 16 de abril de 2007. En sede de apelación, la Corte explicó que el art. 28 comprende al propietario que no ejerció la acción del art. 26 y, además, a quien la dedujo sin ejercerla oportunamente. La decisión rechazó la demanda por una razón distinta —el actor no era dueño cuando demandó—, pero su considerando primero formula directamente ambas hipótesis de falta de oportunidad.⁸
De ese fallo no se sigue que toda actuación judicial tardía habilite por sí sola una condena compensatoria. La sentencia mantiene la exigencia de dominio y vincula la finalidad de la acción al resarcimiento de un daño o lesión patrimonial cierto. La lectura correcta es más acotada: el ejercicio tardío no impide, por el solo hecho de haber existido una demanda, examinar la compensación; pero el actor debe acreditar todos los elementos independientes de ésta.⁹
§ 2. La aplicación judicial a un juicio promovido fuera de oportunidad
El 1º Juzgado de Letras de Linares, en “1º Juzgado de Letras de Linares, rol C-2237-2012”, examinó la única acción que consideró atribuible a la demandante: un juicio de precario interpuesto después del año que entonces preveía el art. 26. El tribunal concluyó que no se probó el ejercicio oportuno de acciones y acogió la compensación, fijando la suma de $27.000.000, reajustable y con intereses desde la ejecutoria. La sentencia muestra una aplicación concreta de la condición negativa bajo la versión histórica del plazo; no decide el alcance del actual período de dos años.¹⁰
La Corte de Apelaciones de Valdivia, rol Nº 307-2022, en sentencia de 26 de septiembre de 2022, revocó el rechazo de primer grado y acogió la compensación. En sus considerandos primero y segundo vinculó la procedencia de la acción a la acreditación del dominio y a la falta de ejercicio oportuno de las acciones reales de los arts. 19 y 26, ordenando determinar el valor conforme al inciso segundo del art. 28.¹¹
IV. Lo que han resuelto las Cortes superiores y lo que permanece abierto
La Corte de Apelaciones de San Miguel, rol Nº 221-2011 caracterizó como copulativos la acreditación de dominio y el no ejercicio oportuno de las acciones de dominio. Ese fallo aplicó el término anual entonces vigente y confirmó el rechazo de la demanda porque la actora no demostró el perjuicio patrimonial cuya compensación solicitaba. La decisión es útil para identificar la estructura de la acción, no para afirmar que el período actual sigue siendo de un año.¹²
La Corte Suprema ha rechazado recursos de casación en causas donde los jueces del fondo tuvieron por acreditado que los demandantes no ejercieron las acciones de dominio del régimen especial. En “Varela con Pereda”, rol Nº 27.568-2019, la Primera Sala rechazó los recursos dirigidos contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Coyhaique que acogió la demanda. En el rol Nº 89.652-2016, la Primera Sala también rechazó las casaciones contra la sentencia que acogió compensación, sobre la base fáctica de que los actores no habían ejercido las acciones de los arts. 26 y 27.¹³
Esos dos fallos de casación confirman resultados favorables en casos concretos, pero no desarrollan una doctrina autónoma sobre el supuesto de acción de dominio deducida tardíamente. La sentencia de Santiago de 2007 es la decisión verificada que trata expresamente esa hipótesis. No corresponde, por ello, calificarla como línea consolidada de la Corte Suprema ni atribuirle un alcance que exceda sus considerandos.¹⁴
La situación de quienes invocan calidad de comuneros exige un análisis separado. El propio art. 28 los menciona junto a los titulares de derechos reales, y la Corte Suprema, rol Nº 137.720-2022, recaída en “Pardo Pozo Gabriel con Pardo Pozo Mario”, rechazó una casación porque el demandante no acreditó la calidad de comunero alegada. La sentencia reproduce la estructura diferenciada del art. 28, pero no autoriza a trasladar sin matices al comunero el requisito que el texto formula de manera expresa respecto del tercero que acredita dominio.¹⁵
V. Conclusiones del informe
La acción del art. 28 del DL Nº 2.695 no requiere que el titular de dominio haya ejercido previamente una acción de dominio. Para ese grupo de demandantes, la norma requiere que no la haya ejercido oportunamente. La jurisprudencia de la Corte de Apelaciones de Santiago admite expresamente que esa fórmula comprende tanto la inactividad como la deducción extemporánea de la acción del art. 26.
La acción compensatoria sigue siendo una pretensión exigente: requiere acreditar el derecho preexistente afectado, su extensión, el presupuesto temporal y el valor cuya compensación se demanda. Se tramita en procedimiento sumario y debe ser ejercida dentro de cinco años desde la inscripción. No se ubicó jurisprudencia verificada que resuelva de manera directa y general el caso de una acción de dominio deducida oportunamente y desestimada en cuanto al fondo.
Para revisar la procedencia de una compensación derivada de una regularización bajo el DL Nº 2.695, en aguilaycia.cl puede contratar asesoría jurídica destinada a examinar la inscripción, la oportunidad de las acciones anteriores y la prueba del derecho cuyo valor se reclama.
Notas
Decreto Ley Nº 2.695, de 1979, que fija normas para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio, art. 28, inc. primero. “Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 19° y 26°, los terceros que acrediten dominio sobre todo el inmueble o una parte de él y que no hayan ejercido oportunamente las acciones a que se refiere el párrafo 2° de este título, así como los que pretendan derechos de comunero sobre el mismo o ser titulares de algún derecho real que lo afecte, podrán exigir que tales derechos le sean compensados en dinero en la proporción que corresponda hasta la concurrencia del valor del predio, manteniendo para estos efectos sus respectivos privilegios.”
Corte de Apelaciones de Santiago, rol Nº 2.320-2002, 16 de abril de 2007, apelación, considerandos primero y segundo. “Que la acción de compensación que otorga el artículo 28 del Decreto Ley N° 2.695, de 1.979, se concede a quien acredite dominio sobre el inmueble y no hubiere ejercido la acción a que se refiere el artículo 26 del precitado cuerpo legal o en favor de quien, habiéndola deducido, no la haya ejercido oportunamente”. “Que la finalidad de la acción de compensación [...] no es otra que resarcir [...] al dueño o propietario que ha perdido su dominio [...] cuando ello le irrogue un daño o lesión patrimonial cierto”. El texto íntegro revisado no informa ejecutoria ni recursos posteriores.
Decreto Ley Nº 2.695, de 1979, art. 28, inc. primero. “Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 19° y 26°, los terceros que acrediten dominio sobre todo el inmueble o una parte de él y que no hayan ejercido oportunamente las acciones a que se refiere el párrafo 2° de este título, así como los que pretendan derechos de comunero sobre el mismo o ser titulares de algún derecho real que lo afecte, podrán exigir que tales derechos le sean compensados en dinero en la proporción que corresponda hasta la concurrencia del valor del predio, manteniendo para estos efectos sus respectivos privilegios.”
Decreto Ley Nº 2.695, de 1979, art. 26, texto visible en la versión consultada de LeyChile. “Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 19° los terceros podrán, dentro del plazo de dos años, contado desde la fecha de la inscripción del inmueble practicada por resolución administrativa o judicial, deducir ante el tribunal señalado en el artículo 20° las acciones de dominio que estimen asistirles.” La fuente recuperada anota junto al plazo: “Ley 21108 Art. único, N° 8 D.O. 25.09.2018”.
Corte de Apelaciones de San Miguel, “Poza Bañares Lina con Rojas Pallero Alicia”, rol Nº 221-2011, 30 de mayo de 2011, apelación, considerando primero. “la acción de compensación que consagra el artículo 28 del DL 2.695, de 1979, se concede a quien acredite dominio sobre el inmueble y no hubiere ejercido la acción a que se refiere el artículo 26 [...] para que opere esta compensación se deben cumplir dos requisitos copulativos: a) Que los terceros acrediten dominio [...] y b) [...] que no hayan ejercido oportunamente las acciones de dominio dentro del plazo de un año contado desde la fecha de la inscripción”. El fallo confirmó la sentencia apelada; no informa ejecutoria ni recursos posteriores.
Decreto Ley Nº 2.695, de 1979, art. 29, texto visible en la versión consultada de LeyChile. “La acción a que se refiere el artículo anterior deberá ejercerse dentro del plazo de cinco años, contados desde la fecha de la inscripción, ante el tribunal que señala el artículo 20° y se tramitará de acuerdo con las reglas del procedimiento sumario.”
Corte de Apelaciones de Valdivia, rol Nº 561-2015, 1 de julio de 2015, apelación, considerandos tercero a sexto y parte resolutiva. “los artículos 19, 26 y 28 [...] en ningún caso las vuelve interdependientes”. “tampoco, entonces, puede pedir la compensación” respecto de un derecho futuro. “se REVOCA la sentencia apelada y se RECHAZA la demanda [...] sin costas”. El texto íntegro revisado no informa ejecutoria, recursos posteriores, prevención ni disidencia.
Corte de Apelaciones de Santiago, rol Nº 2.320-2002, 16 de abril de 2007, apelación, considerandos primero y sexto, y parte resolutiva. “Que la acción de compensación que otorga el artículo 28 del Decreto Ley N° 2.695, de 1.979, se concede a quien acredite dominio sobre el inmueble y no hubiere ejercido la acción a que se refiere el artículo 26 del precitado cuerpo legal o en favor de quien, habiéndola deducido, no la haya ejercido oportunamente”. “a la fecha de la interposición de la demanda [...] el actor no tenía la calidad de dueño”. “se revoca [...] sólo en cuanto acoge la acción subsidiaria [...] y [...] se rechaza [...] la demanda [...] Se confirma, en lo demás, la sentencia apelada.” El texto íntegro revisado no informa ejecutoria ni recursos posteriores.
Corte de Apelaciones de Santiago, rol Nº 2.320-2002, 16 de abril de 2007, apelación, considerando segundo. “Que la finalidad de la acción de compensación [...] no es otra que resarcir [...] al dueño o propietario que ha perdido su dominio [...] cuando ello le irrogue un daño o lesión patrimonial cierto”.
1º Juzgado de Letras de Linares, rol C-2237-2012, 15 de octubre de 2013, procedimiento sumario, considerando séptimo y parte resolutiva. “sólo corresponde a una acción de dominio atribuible al demandante” el precario rol C-406-2012. “Del análisis de dicha causa, se concluye que la acción incoada no fue dentro del año que lo permite el artículo 26”. “no se ha probado que la parte demandante ejerció oportunamente las acciones”. “II.- Que se acoge la demanda [...] declarándose que el demandado adeuda a la actora por concepto de compensación de derechos en dinero [...] la suma de $27.000.000.” El texto íntegro revisado no informa ejecutoria ni recursos posteriores.
Corte de Apelaciones de Valdivia, rol Nº 307-2022, 26 de septiembre de 2022, apelación, considerandos primero y segundo, y parte resolutiva. “el artículo 28 [...] establece la compensación en dinero para aquellos terceros que acrediten propiedad del inmueble regularizado [...] bajo condición que no haya reivindicado [...] de acuerdo a los artículos 19 y 26”. “los terceros que acrediten dominio [...] y que no hayan ejercido oportunamente las acciones a que se refiere el párrafo 2º de este título [...] podrán exigir que tales derechos le sean compensados en dinero”. “se REVOCA la sentencia apelada [...] y, en su lugar se acoge la demanda”. El texto íntegro revisado no informa ejecutoria, recursos posteriores, prevención ni disidencia.
Corte de Apelaciones de San Miguel, “Poza Bañares Lina con Rojas Pallero Alicia”, rol Nº 221-2011, 30 de mayo de 2011, apelación, considerandos segundo, tercero, sexto y séptimo, y parte resolutiva. “la finalidad u objetivo [...] es [...] resarcir [...] al dueño o propietario que ha perdido su dominio”. “correspondía a la actora probar los perjuicios que reclama compensar”. “no se advierte que [...] haya sufrido lesión o perjuicio de carácter económico que deba ser resarcido”. “se confirma la sentencia de fecha 24 de Diciembre del año dos mil diez”. El texto íntegro revisado no informa ejecutoria ni recursos posteriores.
Corte Suprema, Primera Sala, “Varela con Pereda”, rol Nº 27.568-2019, 24 de noviembre de 2021, casaciones en la forma y en el fondo, considerando décimo tercero y parte resolutiva. “los actores no ejercieron las acciones del párrafo 2 del título IV del Decreto ley [...] concurren los requisitos del artículo 28”. “se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo [...] contra la sentencia de diez de septiembre de dos mil diecinueve dictada por la Corte de Apelaciones de Coyhaique”. El texto íntegro revisado no informa ejecutoria ni recursos posteriores; tampoco contiene prevención ni disidencia.
Corte Suprema, Primera Sala, rol Nº 89.652-2016, 2 de marzo de 2017, casaciones en la forma y en el fondo, considerandos sexto a octavo y parte resolutiva. “Los actores no han ejercido las acciones de dominio a que se refieren los artículos 26 y 27 del Decreto Ley 2695”. “se cumplían los requisitos para acoger la acción de compensación”. “se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos contra la sentencia de veinte de septiembre de dos mil dieciséis”. Existe voto disidente de la ministra señora Chevesich, referido a la tramitación del recurso de casación formal. El texto no informa ejecutoria ni recursos posteriores.
Corte Suprema, Primera Sala, “Pardo Pozo Gabriel con Pardo Pozo Mario”, rol Nº 137.720-2022, 16 de agosto de 2023, casación en el fondo, considerandos sexto y undécimo, y parte resolutiva. “la calidad de comunero que pretende el demandante en relación al inmueble regularizado” fue el primer presupuesto no acreditado. “los terceros que acrediten dominio [...] y que no hayan ejercido oportunamente las acciones de dominio, así como los que pretendan derechos de comunero sobre el mismo o ser titulares de algún derecho real que lo afecte, podrán exigir que tales derechos le sean compensados en dinero”. “se rechaza la casación del demandante”. El texto íntegro revisado no informa ejecutoria, recursos posteriores, prevención ni disidencia.
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