Promesa de compraventa de inmueble embargado o sujeto a medida precautoria: validez y eficacia en Chile

La promesa de compraventa suele celebrarse precisamente cuando la venta inmediata no es posible o no es conveniente. El inmueble puede estar ocupado, pendiente de subdivisión, sometido a un financiamiento o afecto a un gravamen cuyo alzamiento requiere gestiones previas. Entre esos obstáculos, el embargo y las medidas precautorias plantean una dificultad mayor: la expectativa del comprador de obtener el inmueble debe coexistir con la tutela judicial del crédito de un tercero.

La pregunta práctica no se agota en saber si el promitente vendedor puede firmar. Debe determinarse qué medida pesa sobre el inmueble, qué efectos produce frente al comprador, qué debe ocurrir antes de la compraventa definitiva y si la promesa permite resistir —o no— una ejecución en curso. Confundir la promesa con la compraventa, y ésta con la tradición, conduce a soluciones incompletas: puede existir una promesa válida que no permita aún inscribir el dominio; también puede existir una promesa ineficaz porque omitió el plazo o condición que debía ordenar el alzamiento de la medida.

Sostenemos que la promesa de compraventa de un inmueble embargado no queda afectada automáticamente por objeto ilícito, porque no importa por sí misma la transferencia del dominio. Pero esa validez no libera a las partes de la exigencia decisiva: deben pactar por escrito una ruta jurídicamente posible hacia la compraventa definitiva. Si el embargo permanece al tiempo de vender, será necesaria la autorización del tribunal competente o el consentimiento del acreedor, según el art. 1464 Nº 3 del CC. Si, en cambio, la medida precautoria prohíbe celebrar actos y contratos sobre la cosa, la conclusión es más severa: esa prohibición alcanza también a la promesa.¹²³

El problema comienza por distinguir tres actos

La operación inmobiliaria reúne actos distintos, con consecuencias distintas. La promesa obliga a celebrar posteriormente un contrato; la compraventa impone al vendedor entregar la cosa y al comprador pagar el precio; y la tradición del inmueble, que se realiza mediante la inscripción del título en el Registro de Propiedad, transfiere el dominio. Esta separación permite entender por qué el embargo no opera de igual modo en cada etapa.⁴

El art. 1464 Nº 3 del Código Civil sanciona con objeto ilícito la enajenación de cosas embargadas por decreto judicial, salvo autorización del juez o consentimiento del acreedor. El art. 1810 del Código Civil agrega que pueden venderse las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por ley. La regla incide directamente en la venta definitiva de la cosa embargada; no transforma, sin más, en enajenación a la promesa que obliga a otorgar aquella venta en el futuro.¹²

“Hay un objeto ilícito en la enajenación: […] 3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello.”¹

“Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley.”²

La distinción fue expuesta con claridad por el 1º Juzgado de Letras y Garantía de Peumo en Silva/Tapia, rol C-211-2017. El tribunal razonó que la promesa no transfiere el dominio ni otro derecho real; agregó que ni siquiera la compraventa produce por sí sola la transferencia, pues ella exige el modo de adquirir correspondiente. Por eso rechazó que el embargo hiciera ilícita la promesa por aplicación directa del art. 1464 Nº 3.⁴

La precisión exige cautela. El mismo juicio terminó con nulidad absoluta de la promesa, no a causa del embargo como objeto ilícito, sino porque las partes no habían documentado por escrito una condición o plazo idóneo para fijar la época de la compraventa. El tribunal descartó que pudiera presumirse una condición tácita de alzamiento. El caso demuestra que distinguir promesa y enajenación no basta: el contrato preparatorio debe cumplir, también, todos los requisitos propios del art. 1554 del CC.⁵

El requisito que decide la eficacia de la promesa

El art. 1554 del Código Civil exige que la promesa conste por escrito, que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces, que incorpore un plazo o condición que fije la época de celebración y que especifique suficientemente el contrato futuro. Son exigencias copulativas. Por ello, una referencia genérica a la existencia de un embargo no equivale a estipular quién debe obtener el alzamiento, en qué plazo ni qué consecuencia tendrá que no se consiga.³

“La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1ª. Que la promesa conste por escrito; 2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.”³

Existe aquí una discusión jurídica genuina. En Pineda Rojas con Curinao Arias, rol 1903-2009, la Corte Suprema acogió una casación en el fondo y confirmó, mediante sentencia de reemplazo, el rechazo de una demanda de cumplimiento de promesa. La Corte sostuvo que la eficacia o ineficacia a la que se refiere el Nº 2 del art. 1554 concierne al contrato prometido. Sin embargo, el caso no trató un embargo: versó sobre una promesa relativa a tierra indígena sujeta a una prohibición legal especial de enajenar. La Corte calificó esa prohibición como permanente respecto de una venta a persona no indígena. Por tanto, el fallo es útil para separar promesa y contrato prometido, pero no autoriza a equiparar una prohibición legal estructural con un embargo judicial removible.⁶

Esta diferencia importa. El embargo no altera la naturaleza de la promesa, pero sí impone una carga contractual: organizar, antes de la compraventa, el alzamiento de la medida, la autorización del juez que la decretó o el consentimiento del acreedor. Juan Andrés Orrego formula expresamente esta solución: admite la promesa sobre bienes embargados o sujetos a medidas precautorias, sin perjuicio de que el embargo o prohibición deba alzarse antes o al momento de celebrarse el contrato prometido. La excepción que propone es justamente la medida precautoria que prohíbe celebrar actos y contratos sobre una cosa determinada.⁷

Embargo y prohibición de celebrar actos y contratos no son equivalentes

El CPC permite al demandante solicitar medidas precautorias para asegurar el resultado de su acción. Entre ellas figura la prohibición de celebrar actos o contratos respecto de bienes determinados. El art. 296 del CPC regula los bienes que pueden afectarse y precisa que, respecto de bienes materia del juicio, se requiere un decreto judicial expreso para que opere la regla del art. 1464 Nº 4 del CC. El art. 297 del CPC exige la inscripción de la prohibición sobre inmuebles para que produzca efecto respecto de terceros.⁸

La diferencia no es terminológica. El embargo protege la realización forzada del bien y obliga a obtener la habilitación exigida por el art. 1464 Nº 3 para la enajenación. Una prohibición judicial de celebrar actos y contratos, en cambio, se dirige al acto de contratar mismo. Conforme a la doctrina de Orrego, esta última impide incluso la promesa, porque la promesa es precisamente un contrato sobre la cosa afectada.⁷⁸

También debe distinguirse la eficacia de la medida frente a terceros. El art. 453 del CPC dispone que el embargo de bienes raíces no produce efecto legal respecto de terceros sino desde su inscripción en el Registro Conservatorio correspondiente. El adquirente prudente no puede limitarse a la declaración del vendedor: debe revisar el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones, y si la medida tiene una redacción dudosa, debe examinar la resolución judicial que la decretó.⁹

“Si el embargo recae sobre bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos, no producirá efecto legal alguno respecto de terceros sino desde la fecha de su inscripción en el respectivo Registro Conservatorio.”⁹

La compraventa definitiva exige la habilitación correcta

La Corte Suprema ha precisado recientemente el alcance del art. 1464 Nº 3 en Vera Valenzuela con González Ferrada, rol 1933-2025, sentencia de 17 de febrero de 2026, dictada en casación en el fondo. El caso trató una adjudicación en remate de un inmueble afecto a embargo tributario. La Corte acogió la casación, anuló la sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción y, en la sentencia de reemplazo, confirmó el fallo de primer grado que había acogido la nulidad absoluta.¹⁰

La decisión no versa sobre una promesa, pero sí fija una precisión práctica indispensable para su redacción: la autorización relevante no es, necesariamente, la del tribunal que ordena la venta o el remate, sino la del órgano que decretó el embargo. La Corte sostuvo que la venta de una cosa embargada, sin autorización del tribunal competente o consentimiento del acreedor, adolece de objeto ilícito. Esta doctrina impide suponer que una cláusula de promesa pueda cumplirse ante cualquier juez, sin identificar la causa en que se trabó la medida y al acreedor beneficiado por ella.¹⁰

La C.A. de Valdivia, Punoñanco, rol 1398-2025, resolvió una situación excepcional. Existía embargo fiscal, la promesa se había ejecutado forzadamente y el juez había otorgado la compraventa en representación de la promitente vendedora. Frente a la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Osorno, la Corte acogió la reclamación y ordenó inscribir. No sostuvo que la sentencia de ejecución equivaliera formalmente a la autorización del juez que trabó el embargo; observó, más bien, que el acreedor embargante y el órgano estatal que ordenó la compraventa pertenecían al Estado de Chile, con circunstancias singulares que permitían atribuir consentimiento del acreedor. El fallo es relevante, pero no convierte la inscripción de compraventas de inmuebles embargados en una consecuencia automática del cumplimiento forzado de la promesa.¹¹

La promesa tampoco confiere, por sí sola, un derecho oponible a toda ejecución posterior. En Logros Ltda. con González González Gabriel, rol 996-2012, la C.A. de Talca confirmó el rechazo de una oposición a la entrega de un inmueble subastado. La Corte razonó que la promesa obligaba únicamente a sus contratantes y no podía incidir en un procedimiento ejecutivo ya afinado; además, la oposición no correspondía a una de las hipótesis legales que habilitan la intervención de terceros en el apremio. El promitente comprador debe, entonces, actuar oportunamente y no puede tratar su crédito contractual como si fuese dominio, posesión o preferencia de pago.¹²

Cómo estructurar una promesa útil

La promesa debe declarar la existencia de la medida y singularizar, al menos, el tribunal u órgano que la decretó, el rol o expediente, el acreedor, la inscripción registral y los datos que permitan verificarla. Esa información no sólo evita controversias sobre error o dolo: permite identificar quién debe autorizar la futura enajenación.

Debe imponerse al promitente vendedor una obligación concreta de gestionar el alzamiento, autorización o consentimiento. Conviene pactar un plazo determinado para conseguirlo; fijar qué documentos acreditarán su cumplimiento; establecer qué sucederá si la gestión fracasa; y definir si habrá restitución de anticipos, cláusula penal o indemnización. La referencia al alzamiento no debe quedar como una expectativa implícita.⁵

Asimismo, recomendamos que el pago principal quede reservado para el momento en que pueda otorgarse e inscribirse la compraventa en los términos convenidos. Si se entrega un anticipo, su restitución y actualización deben quedar expresamente previstas para el evento de que la medida no se alce dentro del plazo. Esta cautela económica no sustituye la habilitación judicial o el consentimiento del acreedor, pero evita que la promesa traslade al comprador el costo de un embargo que debe resolver el vendedor.

No corresponde prometer mientras subsista una prohibición judicial inscrita de celebrar actos y contratos sobre el inmueble. En ese caso, la alternativa jurídicamente segura es obtener primero el alzamiento o la autorización que permita contratar. La promesa no debe usarse como un mecanismo para eludir una cautela que se dirige, precisamente, a impedir el acto contractual.⁷⁸

Conclusiones

La promesa de compraventa de un inmueble embargado no queda automáticamente invalidada por el art. 1464 Nº 3 del CC, porque no equivale a la enajenación del inmueble. Su validez exige, sin embargo, satisfacer íntegramente el art. 1554 del CC, incluido un plazo o condición escrito que ordene la celebración del contrato definitivo.¹³⁴⁵

La compraventa definitiva no puede celebrarse eficazmente mientras subsista el embargo, salvo autorización del tribunal que lo decretó o consentimiento del acreedor. La reciente sentencia de la Corte Suprema, rol 1933-2025, confirma que esta habilitación debe provenir del órgano competente para disponer sobre la cautela, y no necesariamente de quien ordena una venta o remate posterior.¹⁰

La medida precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos impone un límite diverso y más intenso: mientras esté vigente, alcanza a la propia promesa. En ambos casos, el comprador debe verificar la inscripción y el contenido de la resolución respectiva antes de comprometer precio o celebrar el contrato.⁷⁸⁹

Para revisar la estructura contractual y los antecedentes procesales de una operación inmobiliaria afectada por embargo o prohibición, consultenos en aguilaycia.cl.

Notas

1. Código Civil, art. 1464 Nº 3, texto vigente consolidado en LeyChile. Fecha de publicación y última modificación individual no especificadas en la versión consolidada consultada. URL: https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=172986. Texto: “Hay un objeto ilícito en la enajenación: 1º. De las cosas que no están en el comercio; 2º. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; 4º. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.”

2. Código Civil, art. 1810, texto vigente consolidado en LeyChile. Fecha de publicación y última modificación individual no especificadas en la versión consolidada consultada. URL: https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=172986. Texto: “Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley.”

3. Código Civil, art. 1554, texto vigente consolidado en LeyChile. Fecha de publicación y última modificación individual no especificadas en la versión consolidada consultada. URL: https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=172986. Texto: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1ª. Que la promesa conste por escrito; 2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.”

4. 1º Juzgado de Letras y Garantía de Peumo, rol C-211-2017, Silva/Tapia, 28 de febrero de 2019, juicio ordinario de nulidad absoluta de promesa de compraventa, considerando cuarto. URL: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dtrsw. Texto: “Así, el contrato de promesa de compraventa celebrado en autos no puede ser considerado un acto de enajenación, como afirma el demandante, toda vez que el mismo jamás tendrá el mérito de transferir el dominio u otro derecho real, tanto es así, que incluso el contrato prometido, la compraventa, tampoco constituye un acto de enajenación, toda vez que dado el sistema título-modo de trasferencia del dominio que establece nuestro Código Civil, el contrato de compraventa sólo genera obligaciones personales, de pagar el precio y entregar la cosa, sólo verificándose la enajenación en una etapa posterior, mediante un acto jurídico diverso, como es la tradición, modo por el cual recién se produce la trasferencia del dominio u otros derechos reales.”

5. 1º Juzgado de Letras y Garantía de Peumo, rol C-211-2017, Silva/Tapia, 28 de febrero de 2019, juicio ordinario de nulidad absoluta de promesa de compraventa, considerando sexto. URL: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dtrsw. Texto: “No resulta posible sostener como alega la parte demandada, que tácitamente se fijó como condición para la celebración del contrato prometido el alzamiento del embargo que afecta al bien objeto del mismo, por cuanto otra de las solemnidades de la promesa es la escrituración, debiendo por tanto documentarse dicha condición por escrito, por lo demás tampoco resulta posible realizar dicha consideración de ‘cláusula condicional tácita’, por cuanto en el texto del contrato de promesa no se hace referencia ni mención alguna a la circunstancia de existir un embargo sobre el bien que se promete vender, motivo por el cual no puede suponerse que ese fue el parecer de los contratantes en cuanto a la condición que fija la época de celebración del contrato.”

6. Corte Suprema, rol 1903-2009, Pineda Rojas, María Alicia con Curinao Arias, Herardo José, 25 de enero de 2011, casación en el fondo; sentencia de reemplazo de la misma fecha, Primera Sala. URLs: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d558h y https://juris.pjud.cl/busqueda/u?fh7ln. Considerandos noveno y décimo tercero del fallo de casación; sentencia de reemplazo. Texto: “El objeto del contrato de promesa es un hecho, la celebración futura de un contrato de venta. Ese hecho, como requisito de la declaración de voluntad, debe ser lícito y sólo reunirá esos caracteres un contrato de venta que no sea contrario al orden público, a las leyes, ni a las buenas costumbres.” “La eficacia o ineficacia a que este número se refiere no es la del contrato de promesa sino la del contrato prometido.” “Pero desde el 5 de octubre de 1993, fecha en que entró en vigor la Ley Nº 19.253, dicho inmueble se encuentra regulado por un estatuto jurídico nuevo […] existe una prohibición de enajenar de manera permanente a personas naturales no indígenas […] debiendo aplicarse a este respecto el principio de especialidad de dicha ley.” “En cumplimiento a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.” “se confirma la sentencia apelada de veintiuno de agosto de dos mil ocho”.

7. Juan Andrés Orrego, “El contrato de promesa”, documento docente en línea, sin fecha, editorial ni paginación individualizadas en el documento disponible. URL: https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_6/Contrato%20de%20Promesa.pdf. Texto: “Por otra parte, a pesar de lo establecido en el art. 1464, Nº 3, en relación con el art. 1810, nada obsta a que pueda celebrarse un contrato de promesa referido a bienes embargados u objeto de medidas precautorias (salvo si la medida precautoria fuere la de celebrar actos y contratos sobre una determinada cosa, pues ello impediría celebrar el contrato de promesa), sin perjuicio que tales embargos o prohibiciones se alcen antes o al momento de celebrar el contrato prometido.”

8. Código de Procedimiento Civil, arts. 296 y 297, texto vigente consolidado en LeyChile. Fecha de publicación y última modificación individual no especificadas en la versión consolidada consultada. URL: https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=22740. Texto: “La prohibición a que se refiere el número 4º del artículo 290 podrá decretarse con relación a los bienes que son materia del juicio, y también respecto de otros bienes determinados del demandado, cuando sus facultades no ofrezcan suficiente garantía para asegurar el resultado del juicio. Para que los objetos que son materia del juicio se consideren comprendidos en el número 4º del artículo 1464 del Código Civil, será necesario que el tribunal decrete prohibición respecto de ellos.” “Cuando la prohibición recaiga sobre bienes raíces se inscribirá en el registro del Conservador respectivo, y sin este requisito no producirá efecto respecto de terceros. Cuando verse sobre cosas muebles, sólo afectará a los terceros que tengan conocimiento de ella al tiempo del contrato; pero el demandado será en todo caso responsable de fraude, si ha procedido a sabiendas.”

9. Código de Procedimiento Civil, art. 453, texto vigente consolidado en LeyChile; versión identificada por la base consultada: 18 de enero de 1989. URL: https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=22740. Texto: “Si el embargo recae sobre bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos, no producirá efecto legal alguno respecto de terceros sino desde la fecha de su inscripción en el respectivo Registro Conservatorio.”

10. Corte Suprema, rol 1933-2025, Cecilia del Carmen Vera Valenzuela con Damary Angélica González Ferrada, 17 de febrero de 2026, casación en el fondo, Primera Sala, considerandos quinto a séptimo; sentencia de reemplazo de la misma fecha. URLs: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hd9rb y https://juris.pjud.cl/busqueda/u?hd9sr. Texto: “el juez que debe dar la autorización es el mismo que decretó la prohibición o el embargo, ya que es él quien, por los antecedentes del juicio, puede evaluar exactamente las proyecciones de la enajenación con relación a las seguridades con que debe contar el acreedor para la satisfacción de su crédito. De aquí resulta que, si una cosa ha sido embargada o prohibida su enajenación por varios jueces, la autorización deben darla todos; de lo contrario subsiste el objeto ilícito en la enajenación.” “Por tal razón, tampoco puede discutirse la existencia de objeto ilícito en la enajenación de las cosas sujetas a tal cautela real, realizada sin autorización del tribunal, o sin que el acreedor consienta en ella, tal como dispone el artículo 1464 Nº 3 del Código Civil en relación con el artículo 1810 del mismo Código, fundada en el referido embargo tributario.” “se acoge el recurso de casación en el fondo […] la que se invalida y reemplaza por la que se dicta acto continuo, pero separadamente y sin nueva vista de la causa.” “se confirma la sentencia apelada de dos de diciembre de dos mil veintidós, dictada por el Segundo Juzgado Civil de Talcahuano, en causa Rol C-1410-2017.”

11. Corte de Apelaciones de Valdivia, rol 1398-2025, Punoñanco, 29 de diciembre de 2025, apelación de reclamación contra negativa de inscripción conservatoria, considerandos quinto y sexto. URL: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?gw2l4. Texto: “Es cierto que no puede sostenerse aquí que exista una autorización judicial para proceder a la enajenación […] porque esa autorización efectivamente debe provenir del juez que conoce de la causa en que se trabó el embargo; pero no es menos cierto que, levantando el velo de las personalidades jurídicas específicas de Derecho Público, el acreedor que embargó el bien es el mismo Estado de Chile que, bajo la forma de Tribunal de Justicia, ordenó celebrar la compraventa, de manera que no es del todo descabellado sostener que aquí existió el consentimiento por parte del acreedor que exige el artículo 1464 N.°3 del Código Civil como alternativa a la autorización judicial.” “Que, por todas las antedichas razones, estima esta Corte necesario revocar la sentencia en alzada, ordenando al Sr. Conservador practicar la inscripción conservatoria solicitada, de manera que puedan luego las partes involucradas alegar lo que resulte pertinente a la protección de sus intereses en la sede que resulte procedente.”

12. Corte de Apelaciones de Talca, rol 996-2012, Logros Ltda. con González González Gabriel, 22 de octubre de 2012, apelación en procedimiento de apremio, considerandos segundo y tercero; parte resolutiva. URL: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?erx3p. Texto: “Que la referida promesa de compraventa es un vínculo jurídico que sólo obliga a las partes contratantes conforme al principio de la relatividad de los contratos, por lo que ninguna incidencia puede tener en este procedimiento, más aún cuando el proceso ejecutivo en su globalidad ya se encuentra afinado.” “Que, asimismo, el artículo 518 del Código de Procedimiento Civil, sólo admite la injerencia de terceros cuando se invoca alguna de las situaciones que esa misma norma contempla, esto es, cuando se alegue un derecho de dominio o posesión del bien embargado, o un derecho de pago, sea preferente o no, circunstancia que no reúne la oposición formulada por el articulista.” “SE CONFIRMA, con costas y en su parte apelada, la resolución de dieciséis de mayo de dos mil doce, escrita de fojas 100 a 101 de estas compulsas.”

13. Corte Suprema, rol 751-2007, Díaz Mora Jorge Hernán con Inmobiliaria San Nicolás Ltda., 23 de junio de 2008, casación en el fondo, considerando sexto. URL: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dzyae. Texto: “Al respecto cabe destacar que el numeral 2º del referido artículo 1554 exige ‘que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces’, vale decir, en un sentido amplio, que éste produzca efectos jurídicos, que establezca un vinculo de derecho entre los contratantes, debiendo recordar que la ley niega sus efectos a la obligación de hacer contraída, cuando ella recae sobre un contrato que será carente de causa o de objeto, o que tendrá un objeto o causa ilícitos y que el contrato prometido debe ser eficaz al momento de suscribirse la promesa.”