Construir en terreno ajeno: ¿de quién es la casa y existe derecho a reembolso?

1. El drama de edificar en la parcela de familiares y la accesión

Es sumamente común en Chile que una pareja joven decida construir su casa en el patio, la parcela o el campo de sus suegros o padres, confiando exclusivamente en los lazos familiares. Sin embargo, cuando las relaciones se quiebran o los dueños originales fallecen, surge la inevitable pregunta jurídica sobre de quién es la propiedad edificada. El ordenamiento civil resuelve este problema mediante la figura de la "accesión", operando bajo el antiquísimo principio de que lo accesorio sigue siempre la suerte de lo principal. Bajo esta premisa legal, el suelo es la cosa principal, por lo que el dueño del predio adquiere automáticamente la propiedad de lo edificado en él¹.

2. La regla general: edificación en suelo ajeno sin conocimiento del dueño

Para evitar un enriquecimiento injusto, la ley civil no permite que el dueño del terreno se apropie de la casa sin más, sino que establece un sistema de compensaciones estrictamente regulado en el artículo 669 del Código Civil. Cuando se edifica con materiales propios en suelo ajeno, el legislador otorga un derecho de opción al propietario del terreno. Este dueño del suelo puede elegir libremente entre hacerse dueño de la edificación pagando las indemnizaciones correspondientes, o bien, renunciando a la accesión, obligar al constructor a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales. De esta forma, el dueño no está obligado a quedarse con una construcción que no deseaba².

3. La equidad de la opción legal y el pago de las mejoras

Esta solución de la ley busca equilibrar los derechos patrimoniales de ambas partes en conflicto. Al propietario puede no convenirle el edificio o no tener los medios económicos para pagarlo, por lo que no sería equitativo forzarlo a un desembolso gravoso que jamás consintió. El único responsable del hecho es el edificador que vulneró en la práctica la propiedad ajena. Si el dueño del suelo opta por quedarse con la casa, deberá indemnizar aplicando las reglas de las prestaciones mutuas, dependiendo de si el constructor obró de buena o mala fe³.

4. La situación de la casa mientras no se ejerce la opción

Una cuestión dogmática de tremenda importancia es qué sucede con el dominio de la casa mientras el dueño del patio o parcela no decide si la compra o si exige que le compren el terreno. La jurisprudencia y la doctrina han zanjado que, mientras está pendiente este derecho de opción, es legalmente posible que coexista el derecho de propiedad sobre los edificios a favor de quien construyó, de manera totalmente independiente del dominio del suelo. Esta separación temporal del dominio perdurará legítimamente hasta que se paguen las indemnizaciones respectivas⁴.

5. La regla de excepción: construir "a ciencia y paciencia" del dueño

El escenario más habitual en las dinámicas familiares es que los suegros o padres vean cómo se construye la casa, toleren los trabajos y no se opongan en absoluto. El artículo 669 en su inciso segundo establece que si se ha edificado "a ciencia y paciencia del dueño del terreno", este será obligado a pagar el valor del edificio para poder recobrar su propiedad. En este caso la accesión opera, pero el dominio pleno queda fuertemente limitado por el derecho del constructor mientras no se le pague el valor íntegro de la obra. Si los familiares toleraron la construcción, su única salida legal para recuperar la tenencia es pagar el costo total de la casa⁵.

6. El debate doctrinario sobre el conocimiento y la tolerancia

La doctrina debate intensamente qué significa exactamente esta pasividad del dueño del suelo frente a la edificación de terceros. Algunos argumentan que la "ciencia y paciencia" implica una cierta dosis de tolerancia que no alcanza a constituir la voluntad afirmativa de un acto jurídico, por lo que sigue operando la accesión. Otros exponen que en este supuesto habría un verdadero consentimiento tácito y una tradición de los materiales, asimilable a una compraventa. Más allá de la intrincada disputa teórica, el efecto práctico en tribunales es indiscutible: quien construye con el conocimiento pasivo y tolerancia del dueño está fuertemente protegido por la ley y no puede ser desalojado sin pago previo⁶.

¿Construyó su casa en el terreno de sus suegros o familiares y hoy enfrenta graves amenazas de desalojo o sorpresivas demandas de precario? ¿Necesita recuperar el justo valor de la gran inversión que realizó a ciencia y paciencia del dueño del predio sin que este se lo reconozca? Los conflictos inmobiliarios de origen familiar son dramáticos y exigen de una estrategia legal sumamente rigurosa, sustentada en las precisas reglas de la accesión y las prestaciones mutuas del Código Civil. En AguilayCia.cl somos abogados litigantes expertos en Derecho Civil y Derecho Inmobiliario complejo. Le asesoramos técnica y estratégicamente para defender su patrimonio, exigir judicialmente el pago de las construcciones, o sanear de forma definitiva la ocupación de su vivienda.

Notas y Referencias

1. Troncoso Larronde, Hernán. De los Bienes. Editorial Jurídica de Chile, Santiago.

2. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes. Thomson Reuters, Santiago, 2020.

3. Claro Solar, Luis. Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, Tomo 12°. Imprenta Nascimento, Santiago, 1939, p. 472.

4. Vodanovic H., Antonio. Curso de Derecho Civil, Tercera Edición, p. 843.

5. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes. Thomson Reuters, Santiago, 2020.

6. Orrego Acuña, Juan Andrés. Los Contratos Reales. Legislación, doctrina y jurisprudencia. Ediciones Universidad Finis Terrae, Santiago, 2015.