Doble inscripción de un mismo inmueble e "inscripciones de papel": la tesis clásica de Leopoldo Urrutia que sigue gobernando los conflictos posesorios en Chile

1. Ubicación bibliográfica exacta de la monografía

La monografía del jurista Leopoldo Urrutia -jurista, académico y juez chileno, que se desempeñó como ministro de la Corte Suprema de Chile, de la que fue su presidente en dos periodos-, titulada Vulgarización sobre la posesión ante el Código Civil chileno, se encuentra publicada originalmente en la Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo XXXI (año 1934), primera parte, páginas 5 a 12. Asimismo, este trabajo doctrinario fue recopilado y reeditado de manera íntegra, por lo que en la actualidad también puede ser consultado con exactitud en la obra Revista de Derecho y Jurisprudencia. Edición bicentenario. Doctrinas esenciales. Derecho Civil, Bienes, páginas 603 a 611, publicada en Santiago de Chile por Editorial Jurídica de Chile en coedición con Puntolex y Thomson Reuters, Santiago, 2010, dirigida por Raúl Tavolari Oliveros.

2. La posesión como un hecho material ineludible

En el desarrollo de su monografía, Urrutia aborda el tratamiento de la posesión partiendo de la premisa fundamental de que esta constituye, ante todo, un hecho material protegido por el ordenamiento legal. Al analizar el artículo 700 del Código Civil, el autor destaca que la posesión se caracteriza ineludiblemente como un hecho físico, el cual consiste en el apoderamiento y la tenencia material de una cosa, acompañados del ánimo de señor y dueño. La tesis enfatiza que el legislador concibe la posesión anclada a la realidad fáctica, exigiendo la concurrencia conjunta lo que la doctrina ha sistematizado bajo el binomio corpus-animus.

3. El rol de la inscripción y la protección contra vías de hecho

A partir de la premisa anterior, el autor explica que las reglas del Código Civil reconocen que el apoderamiento material pone fin a la posesión anterior. Por este motivo, el legislador introdujo el artículo 728 como un medio jurídico de carácter solemne destinado a estabilizar el hecho de la posesión de los bienes raíces. Bajo esta lectura, la inscripción conservatoria tiene por objeto específico poner a cubierto al poseedor natural contra los ataques físicos, las usurpaciones o el mero apoderamiento material ejecutado por terceros. La regla legal que establece que no se pierde la posesión mientras subsista la inscripción rige de manera eficaz frente a vías de hecho, pero no está diseñada para operar contra otra posesión que también se encuentre amparada por una inscripción registral.

4. El conflicto normativo y la pugna entre posesiones inscritas

Leopoldo Urrutia aborda en su monografía lo que en su época se consideraba una manifiesta antinomia de preceptos en cuanto a su letra y sentido en el Código Civil. Por un lado, el artículo 728 establece como una regla aparentemente absoluta que "mientras subsiste la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella, ni pone fin a la posesión existente". Por otro lado, el artículo 2505 permite prescribir contra una posesión inscrita vigente, siempre que se cuente con otro título inscrito.

Frente a quienes argumentaban que el artículo 2505 alteraba la base fundamental de toda prescripción adquisitiva, Urrutia descarta la contradicción afirmando que ambos artículos contemplan dos situaciones de hecho inconfundibles.

Para desentrañar el problema, Urrutia postula que el artículo 728 se refiere de manera exclusiva al nulo valor legal que tienen los "hechos físicos" de quienes pretenden desposeer a un poseedor inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. El autor enfatiza que el inciso segundo de esta disposición alude explícitamente al "hecho físico del apoderamiento", un concepto que el legislador trató a lo largo del párrafo segundo del Título VII del Libro II.

En consecuencia, Urrutia sostiene que del artículo 728 no puede colegirse que la inscripción tenga una permanencia "absoluta e inamovible contra otro título inscrito respecto de la misma propiedad". El verdadero alcance de la norma es que la inscripción solo mantiene su efecto protector contra "hechos materiales" o ataques físicos, privando de eficacia al mero apoderamiento material.

La afirmación de que es lícito oponer una inscripción a otra encuentra su demostración palmaria, según Urrutia, en el inciso segundo del artículo 730 del Código Civil. Este precepto establece:

Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesión, ni se adquiere por otra, sin la competente inscripción.

Urrutia expresa perentoriamente que este inciso demuestra que el artículo 728 rige únicamente para los ataques físicos de posesión material contra la posesión inscrita. El artículo 730, en cambio, autoriza formalmente a poseer contra un poseedor inscrito a "cualquier otro poseedor también inscrito, respecto de la misma cosa inmueble".

5. La viabilidad de la prescripción adquisitiva

Una vez demostrado que el ordenamiento jurídico permite que un segundo poseedor adquiera posesión mediante una nueva inscripción contra una inscripción vigente, Urrutia explica que llega el momento de aplicar el artículo 2505. Al existir dos posesiones inscritas en pugna, ha existido la posesión necesaria para prescribir el dominio, haciendo perfectamente aplicable el artículo 2492 del Código Civil.

La conclusión del jurista es que la posesión inscrita vigente no obsta en absoluto a que otro poseedor, también inscrito relativamente al mismo inmueble, adquiera una posesión ulterior por medio de su propia inscripción. Por lo tanto, este segundo titular puede "ganar el dominio de la cosa anteladamente inscrita, a virtud de la prescripción adquisitiva", la cual opera al mismo tiempo como extintiva de la posesión anterior.

6. El rechazo dogmático a las "inscripciones de papel"

Finalmente, Urrutia añade un requisito fundamental para que el sistema funcione correctamente y la segunda inscripción tenga eficacia. Razona que la inscripción es, en el fondo, la solemnidad de un hecho, cuya finalidad es asegurar la posesión; por ende, si en la realidad "faltando el hecho de la posesión, nada solemniza ni asegura".

Por consiguiente, para que una posesión inscrita pugne válidamente contra la posesión inscrita protegida por el artículo 728 (aplicando las reglas del 730 y 2505), Urrutia advierte que es un requisito preciso que se trate de una "inscripción de verdaderos hechos de apoderamiento". Es decir, la segunda inscripción registral debe ir acompañada necesariamente de la realidad fáctica de la posesión.

En otras palabras, para que una inscripción conservatoria pueda prevalecer sobre otra inscripción o sobre la posesión natural de un tercero, el autor advierte que esta no debe constituir lo que él denomina una "inscripción de papel". Este concepto es utilizado para describir aquellas inscripciones de inmuebles que, si bien cumplen con los requisitos formales del registro, corresponden a predios que nunca han sido poseídos materialmente por su titular. El razonamiento central de Urrutia radica en que la inscripción es la solemnidad de un hecho verdadero y su función es asegurar la posesión; por consiguiente, si falta el hecho mismo de la posesión material en la realidad, la inscripción registral se vuelve vacía y no solemniza ni asegura derecho alguno.

Urrutia ilustra esta categoría con un caso concreto que conviene reproducir, pues vuelve palmaria la idea. Refiere el autor el caso de una gran hacienda inscrita con deslindes arcifinios —es decir, demarcada por accidentes naturales—: al norte, una laguna; al sur, un río; al oriente, la cordillera de la costa; y al poniente, el océano Pacífico. Dentro de ese vasto predio existían seis u ocho cuadras que, desde tiempos inmemoriales, eran poseídas por unas familias de pescadores con cercas perfectamente notorias, transmitidas de padres a hijos sin título inscrito alguno. Cuando el propietario inscrito de la hacienda pretendió desposeer a estos ocupantes invocando su inscripción, la acción fue rechazada. El fundamento del rechazo es el que interesa: la inscripción de los deslindes generales del fundo no podía comprender las cuadras de las familias de pescadores, desde que ni a la fecha de la inscripción ni después habían sido jamás ocupadas por los propietarios del gran predio. Respecto de esas cuadras, la inscripción del hacendado era —en la expresión de Urrutia— una mera "inscripción de papel": cumplía la formalidad registral, pero no solemnizaba hecho posesorio alguno, porque ese hecho jamás había existido. Urrutia agrega que situaciones semejantes se multiplicaron cuando el Fisco no tenía inscritas sus propiedades, y que aun en su época —escribía en 1933— era frecuente encontrar, dentro de grandes haciendas inscritas con límites generales, reducciones de familias antiquísimas que habían poseído suelos bien demarcados y cultivados sin que los grandes propietarios los hubieran ocupado nunca.

7. Consolidación de la teoría de la "inscripción-garantía"

Esta tesis es la base de lo que parte de la doctrina civil chilena posterior ha denominado teoría de la inscripción-garantía, en oposición a la tesis de la inscripción como ficción de posesión. Bajo esta concepción interpretativa, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces no equivale a la posesión misma ni la reemplaza, sino que funciona exclusivamente como una garantía solemne de una posesión que debe existir en la realidad objetiva, manteniendo vigentes sus elementos fácticos de tenencia y disposición anímica.

Esta tesis sigue gobernando hoy las controversias de doble inscripción y prescripción adquisitiva contra título inscrito

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