Adquisición de inmueble en favor de un menor de edad: donación, estipulación por otro y patria potestad en el Derecho Civil chileno

Introducción

La decisión de un adulto de adquirir un bien raíz destinado a un menor de edad —sea hijo, nieto u otro pariente— es una operación frecuente en la práctica notarial y registral chilena. Sin embargo, lo que aparece ante el público como un acto simple oculta la confluencia de al menos cuatro regímenes jurídicos distintos: el contrato en favor de tercero, la donación entre vivos, las normas sobre patria potestad y la tradición de inmuebles por inscripción conservatoria.

Una mala estructuración de esta operación conduce a nulidad absoluta, insanable e imprescriptible, que puede ser declarada de oficio por el tribunal y que incluso autoriza al Conservador de Bienes Raíces para rechazar la inscripción del título. El presente artículo analiza cada uno de esos regímenes, identifica sus puntos de contacto y propone la vía jurídicamente más segura para alcanzar el objetivo perseguido sin incurrir en vicios que puedan enervar el negocio jurídico.

I. El sistema chileno de adquisición del dominio: título y modo

El ordenamiento jurídico chileno adopta el sistema romano-germánico de dualidad título-modo para la transferencia del dominio. El contrato —sea compraventa o donación— opera únicamente como título traslaticio, es decir, como el antecedente jurídico que habilita al adquirente para exigir la tradición, pero no transfiere por sí solo la propiedad.¹ La tradición de bienes inmuebles se efectúa por la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente, según lo ordena el artículo 686 del Código Civil.²

Esta regla tiene una consecuencia práctica decisiva cuando se pretende adquirir un inmueble en favor de un menor: no es posible pactar que el dominio quede radicado en el beneficiario desde el solo contrato. Lo que el contrato genera para el beneficiario es, en rigor, un derecho personal a exigir la tradición. El derecho real de dominio únicamente nace con la inscripción conservatoria, y es en ese momento cuando el menor se convierte en propietario.

II. La estipulación a favor de tercero (artículo 1449 CC)

El artículo 1449 del Código Civil consagra la estipulación a favor de tercero en los siguientes términos: “Cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero sólo esta tercera persona podrá demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a él. Constituyen aceptación tácita los actos que sólo hubieran podido ejecutarse en virtud del contrato.”³ Distinta es la figura del artículo 1450 CC, la promesa del hecho ajeno, donde el promitente se obliga personalmente a que un tercero ejecute una prestación; obligación que a ese tercero no le afecta sino por ratificación propia.⁴

La doctrina chilena dominante adhiere a la teoría de la creación directa del derecho en la estipulación por otro: el crédito del beneficiario nace de inmediato del contrato entre estipulante y prometiente, sin pasar por el patrimonio del estipulante. Jorge López Santa María precisa que el tercero adquiere el derecho personal desde la celebración del contrato, con la consecuencia de que la aceptación no es requisito de adquisición sino condición de irrevocabilidad del mismo.⁵

Ramón Meza Barros resume la posición dominante de forma catégorica: “Por excepción al principio, el contrato crea directamente un derecho para el tercero, como los que genera para las partes.”⁶ René Abeliuk, por su parte, distingue el nacimiento del derecho personal de su posterior consolidación irrevocable por efecto de la aceptación del beneficiario.⁷

La jurisprudencia histórica confirma esta lectura. La Corte de Apelaciones de Concepción declaró que “la aceptación sólo tiene por efecto impedir la revocabilidad de una estipulación a favor de un tercero”,⁸ posición que la doctrina chilena ha mantenido sin variación. En cuanto a la capacidad del beneficiario, basta la capacidad de goce: un impúber puede ser titular del derecho personal desde la celebración del contrato. La capacidad de ejercicio sólo se exige al momento de aceptar y puede suplirse mediante representación legal.⁹

Molina Boza, Frías Rodríguez y Gay Muñoz ilustran con precisión el efecto sobre el derecho real: “la radicación del derecho real en el patrimonio del beneficiario sólo se logra con el cumplimiento de la prestación por parte del prometiente… lo que se radica inmediatamente en su patrimonio es un derecho personal, es decir, la facultad de exigir la prestación.”⁹ La Corte de Apelaciones de Talca, en fallo de 28 de agosto de 1914, resolviendo en el mismo sentido, declaró que el bien raíz adquirido para un tercero no entra al patrimonio de éste mientras no acepte la adquisición por escritura pública.⁹

III. La donación de inmueble: triple solemnidad

Cuando el estipulante paga el precio del inmueble sin recibir contraprestación y con ánimo de beneficiar al tercero-menor, la operación configura sustantivamente una donación en los términos del artículo 1386 del Código Civil. Tratándose de un inmueble, la ley exige el cumplimiento copulativo de tres solemnidades bajo sanción de nulidad absoluta.

1. Escritura pública

El artículo 1400 del Código Civil establece que no vale la donación de bienes raíces si no es otorgada por escritura pública.¹⁰ La escritura debe expresar la naturaleza del acto, la singularización del inmueble, la individualización del donante y del donatario, y la aceptación de éste o de su representante legal. La infracción de esta exigencia produce nulidad absoluta del contrato, conforme al artículo 1682 del Código Civil.

2. Insinuación judicial

El artículo 1401 del Código Civil exige que toda donación de valor superior a dos centavos sea autorizada por el juez competente, en un trámite denominado insinuación.¹¹ Aunque el umbral parezca irrisorio, la doctrina explica que las sucesivas devaluaciones del signo monetario lo redujeron a esa cifra simbólica. Manuel Somarriva Undurraga lo describe con precisión: “las sucesivas devaluaciones y cambios del signo monetario han disminuido esa cantidad… a dos centavos”,¹² lo que en la práctica significa que toda donación relevante debe insinuarse sin excepción.

La insinuación es una autorización judicial previa que se solicita en procedimiento voluntario ante el juez civil de letras del domicilio del solicitante, conforme a los artículos 889 y 890 del Código de Procedimiento Civil. Arturo Alessandri Besa enseña que “la insinuación presenta las características de un requisito de forma esencial que la ley exige para la validez del contrato de donación entre vivos cuando su monto excede de dos centavos… su omisión produce nulidad absoluta.”¹³

3. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

La inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente es exigida por el régimen general del artículo 686 CC como modo de adquirir. La doctrina mayoritaria —Alessandri Rodríguez y Claro Solar— la considera además solemnidad del propio contrato de donación cuando recae sobre bienes raíces. Somarriva y Abeliuk, en cambio, la entienden exclusivamente como modo de adquirir, posición que también tiene sustento en la letra de la ley. Sea cual sea la tesis que se adopte, la inscripción es en todo caso presupuesto ineludible para que el menor se convierta en dueño.

IV. ¿Quién acepta la donación en nombre del menor?

El artículo 1411 del Código Civil regula la aceptación de la donación y establece que “Nadie puede aceptar sino por sí mismo, o por medio de una persona que tuviere poder especial suyo al intento o poder general para la administración de sus bienes, o por medio de su representante legal. Pero bien podrá aceptar por el donatario, sin poder especial ni general, cualquier ascendiente o descendiente suyo, con tal que sea capaz de contratar y de obligarse.”¹⁴

Tratándose de un menor no emancipado, sus representantes legales son los padres que ejercen la patria potestad, conforme a los artículos 43 y 244 del Código Civil. La aceptación puede ser expresa —declaración formal en la escritura pública de donación— o tácita, por actos que sólo hubieran podido ejecutarse en virtud del contrato. La norma habilita, además, a cualquier ascendiente o descendiente capaz de contratar para aceptar sin necesidad de poder especial ni general, lo que facilita supuestos de donaciones intrafamiliares.

Hernán Corral Talciani ha sostenido que “como el hijo está sujeto a patria potestad, la donación deberá ser aceptada por el padre o madre que tengan su representación legal”,¹⁵ y que no resulta aplicable por analogía la prohibición de autocontrato del artículo 1796 CC, toda vez que esa norma se refiere específicamente a la compraventa y carece de un supuesto de hecho equivalente en el contrato de donación.

V. Patria potestad: administración de bienes y el artículo 254 CC

La patria potestad comprende, entre otras facultades, el derecho legal de goce sobre los bienes del hijo y su administración (arts. 243, 252 y 253 CC). Los padres actúan como representantes legales del hijo menor en todos los actos jurídicos que éste no puede celebrar por sí mismo, sin necesidad de formalidades especiales para los actos de mero incremento patrimonial.

Existe un error frecuente en la práctica: confundir la prohibición del artículo 254 CC con una restricción general para los actos patrimoniales del menor. La norma dispone expresamente: “No se podrán enajenar ni gravar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional o industrial, ni sus derechos hereditarios, sin autorización del juez con conocimiento de causa.”¹⁶ La prohibición alcanza únicamente los actos de enajenación o gravamen de inmuebles que ya forman parte del patrimonio del hijo, no las adquisiciones. La adquisición de un inmueble a título gratuito para el menor no requiere autorización judicial.

El artículo 255 CC refuerza esta conclusión al prohibir únicamente que los padres donen bienes del hijo o los constituyan en fideicomiso, sin vetar que el hijo reciba donaciones. La aceptación de una donación pura y simple en favor del menor es un acto que los padres pueden realizar dentro de sus facultades ordinarias de administración, sin decreto judicial. Distinto es el caso de la donación con cargas, modal o condicional, que puede imponer obligaciones al patrimonio del menor: en ese evento corresponde aplicar analógicamente el artículo 254 CC.

VI. Riesgos jurídicos: la donación encubierta y la jurisprudencia

La Corte Suprema ha adoptado una doctrina consistente en declarar la nulidad absoluta de compraventas que encubren donaciones carentes de insinuación. En la sentencia Rol N° 2733-2019, de 7 de diciembre de 2020, el máximo tribunal confirmó la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Santiago a inscribir una cesión gratuita de inmueble no insinuada, ratificando que la omisión de la insinuación produce nulidad absoluta conforme al artículo 1401 CC.¹⁷

En la misma línea, la sentencia Rol N° 10.624-2025, de 25 de marzo de 2025, declaró nula por simulación relativa una compraventa de nuda propiedad entre un padre y sus hijas —una de ellas menor de edad— que encubría una donación irrevocable carente de insinuación.¹⁸ Estos fallos consolidan la doctrina que Alessandri Besa ya defendía: la omisión de la insinuación produce nulidad absoluta que no se sanea por ratificación ni por el transcurso de tiempo inferior a diez años, conforme al artículo 1683 del Código Civil.

Importa también considerar el artículo 1572 del Código Civil, que permite el pago por tercero.¹⁹ Cuando el tercero paga con ánimo de beneficiar gratuitamente al adquirente —sin intención de exigir reembolso ni subrogarse en los derechos del acreedor— ese pago configura una donación indirecta sujeta al mismo régimen que la donación directa, incluyendo la obligación de insinuación. El animus donandi no se presume, pero en contextos de parentesco cercano y ausencia de contraprestación los tribunales lo infieren de las circunstancias.

Asimismo, la Ley N° 16.271, sobre impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones, grava las transferencias gratuitas entre vivos.¹⁹ Las donaciones entre padres e hijos gozan de franquicias y exenciones parciales, pero la omisión de declaración tributaria puede generar contingencias adicionales que conviene considerar al momento de estructurar la operación.

VII. Estructuración jurídica recomendada

Conforme al análisis precedente, la vía más segura para lograr que un menor adquiera la propiedad de un inmueble financiado por un adulto comprende los siguientes pasos secuenciales:

(i) Otorgamiento de escritura pública de donación de dinero a favor del menor, con aceptación del representante legal conforme al artículo 1411 CC, dejando constancia de la individualización del menor y de los padres que ejercen la patria potestad.

(ii) Tramitación de la insinuación ante el juez civil competente, acompañando certificado de nacimiento del menor, acreditación de la patria potestad y escritura de donación, conforme a los artículos 889 y 890 del Código de Procedimiento Civil.

(iii) Pago del impuesto a las donaciones según la Ley N° 16.271, considerando las exenciones aplicables entre parientes.

(iv) Celebración de la compraventa entre el vendedor y los padres en representación del menor, pagándose el precio con los dineros donados e incorporando en la escritura la sentencia ejecutoriada de insinuación y el certificado de pago del impuesto.

(v) Inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces directamente a nombre del menor, identificado con su RUT y representado por sus padres en el instrumento. El artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces autoriza al Conservador para rechazar la inscripción cuando el título contiene un vicio manifiesto de nulidad absoluta, razón por la que el cumplimiento de todas las solemnidades descritas no es meramente deseable sino imprescindible.²⁰

Esta estructura desvincula el acto gratuito del oneroso, cumple rigurosamente la dualidad título-modo, respeta las solemnidades de la donación y permite la inscripción directa a nombre del menor sin riesgo de rechazo registral.

Conclusiones

La adquisición de un inmueble en favor de un menor de edad es jurídicamente posible en el ordenamiento chileno, pero exige una estructuración precisa que considere simultáneamente el contrato en favor de tercero, las solemnidades de la donación, las normas de patria potestad y el sistema registral. El principal riesgo es la nulidad absoluta por omisión de la insinuación, cuya severidad ha sido reafirmada por la Corte Suprema en jurisprudencia reciente y cuyas consecuencias se extienden al plano registral.

Contrariamente a una creencia extendida en la práctica notarial, el artículo 254 CC no constituye obstáculo para la adquisición de inmuebles a nombre del menor: su prohibición se dirige exclusivamente a los actos de enajenación o gravamen, no a las adquisiciones a título gratuito u oneroso. La aceptación de una donación pura y simple puede ser efectuada por los padres sin decreto judicial.

La vía óptima combina la donación de dinero debidamente insinuada con la compraventa directa al menor representado por sus padres e inscripción conservatoria. Esta estructura es más laboriosa que una compraventa directa, pero es la única que descarta el riesgo de nulidad absoluta, permite la inscripción conservatoria sin objeciones y protege la seguridad jurídica del menor, cuyo patrimonio los padres están obligados a administrar con diligencia y buena fe.

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Bibliografía

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NOTAS

¹  Código Civil de Chile, arts. 588, 670 y 675 (título traslaticio y modos de adquirir). Texto vigente disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986

²  Código Civil de Chile, art. 686 (tradición de bienes inmuebles por inscripción conservatoria). Texto vigente disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986

³  Código Civil de Chile, art. 1449 (estipulación a favor de tercero). Texto vigente disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986

⁴  Código Civil de Chile, art. 1450 (promesa del hecho ajeno). Ibíd.

⁵  LÓPEZ SANTA MARÍA, Jorge. Los Contratos. Parte General. 6ª ed., actualizada por Fabián Elorriaga de Bonis. Thomson Reuters, Santiago, 2017, cap. V, Nº 55-56, pp. 377-393. URL no verificada — verificar en catálogo Thomson Reuters Chile o repositorios universitarios.

⁶  MEZA BARROS, Ramón. Manual de Derecho Civil. De las Fuentes de las Obligaciones. 10ª ed., actualizada por Pedro Pablo Vergara. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 2007, t. I, p. 36: “Por excepción al principio, el contrato crea directamente un derecho para el tercero, como los que genera para las partes.” URL no verificada — verificar en catálogo Editorial Jurídica de Chile.

⁷  ABELIUK MANASEVICH, René. Las Obligaciones. 6ª ed. Thomson Reuters, Santiago, 2014, t. I, Nº 135. URL no verificada — verificar en catálogo Thomson Reuters Chile.

⁸  Corte de Apelaciones de Concepción, 21 de diciembre de 1938. Gaceta de los Tribunales, 1938, 2º semestre, Nº 106, p. 486: “la aceptación sólo tiene por efecto impedir la revocabilidad de una estipulación a favor de un tercero.” Citado en: MOLINA BOZA, C.; FRÍAS RODRÍGUEZ, M.; GAY MUÑOZ, R., op. cit. Fuente primaria: publicación histórica impresa — URL no disponible; verificar en Biblioteca del Congreso Nacional o Facultad de Derecho Universidad de Chile.

⁹  MOLINA BOZA, Cristián; FRÍAS RODRÍGUEZ, Mauricio; GAY MUÑOZ, Rodrigo. “La estipulación por otro”. Revista de Derecho, Universidad Austral de Chile, vol. VI, 1995, pp. 123-135 (esp. pp. 128-129). Disponible en: http://revistas.uach.cl/html/revider/v6/body/art08.htm. En el mismo artículo se cita: Corte de Apelaciones de Talca, 28 de agosto de 1914, Gaceta de los Tribunales, 1914, 2º semestre, Nº 378, p. 1052: “el bien raíz adquirido por una persona para una tercera, de quien no tiene poder, no entra al patrimonio de esta tercera persona mientras no acepte la adquisición por medio de escritura pública.” Fuente primaria: publicación histórica impresa — URL no disponible.

¹⁰  Código Civil de Chile, art. 1400 (escritura pública como solemnidad de la donación de bienes raíces). Texto vigente disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986

¹¹  Código Civil de Chile, art. 1401 (insinuación judicial). Ibíd.

¹²  SOMARRIVA UNDURRAGA, Manuel. Derecho Sucesorio. 8ª ed. actualizada por René Abeliuk. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 2011, Nº 896: “las sucesivas devaluaciones y cambios del signo monetario han disminuido esa cantidad… a dos centavos.” URL no verificada — verificar en catálogo Editorial Jurídica de Chile.

¹³  ALESSANDRI BESA, Arturo. La Nulidad y la Rescisión en el Derecho Civil Chileno. 3ª ed. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, t. I, pp. 357-358: “la insinuación presenta las características de un requisito de forma esencial que la ley exige para la validez del contrato de donación entre vivos cuando su monto excede de dos centavos… su omisión produce nulidad absoluta.” URL no verificada — verificar en catálogo Editorial Jurídica de Chile.

¹⁴  Código Civil de Chile, art. 1411 (aceptación de la donación por representante legal o ascendiente). Texto vigente disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986

¹⁵  CORRAL TALCIANI, Hernán. “Donación de padre a hijo y renuncia a la patria potestad”. Blog Derecho y Academia, 15 de diciembre de 2019: “como el hijo está sujeto a patria potestad, la donación deberá ser aceptada por el padre o madre que tengan su representación legal.” Disponible en: https://corraltalciani.wordpress.com (URL del dominio verificada como activa; localizar entrada de fecha indicada).

¹⁶  Código Civil de Chile, art. 254 (prohibición de enajenación y gravamen de inmuebles del hijo sin autorización judicial). Texto vigente disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986

¹⁷  Corte Suprema, 4ª Sala Civil, 7 de diciembre de 2020, Rol N° 2733-2019. Materia: insinuación de donación, nulidad absoluta, rechazo de inscripción conservatoria. Disponible en: https://conservadortalcahuano.cl/jpcia/SentenciaCS-Insinuacion-donacion.pdf (URL verificada en proceso de investigación; verificar disponibilidad al momento de consulta).

¹⁸  Corte Suprema, 25 de marzo de 2025, Rol N° 10.624-2025. Materia: simulación relativa, donación encubierta, nulidad absoluta de compraventa entre parientes..

¹⁹  Código Civil de Chile, arts. 1572 y 1683. Texto vigente disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986. Ley N° 16.271, sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, publicada en el Diario Oficial de 16 de julio de 1965. Texto vigente disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=28680

²⁰  Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, Decreto S/N de 24 de junio de 1857, art. 13 (facultad del Conservador para rechazar títulos con vicio manifiesto de nulidad absoluta). Texto vigente disponible en: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=197133