EL IVA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN CHILE

1. Introducción

¿Cuándo un arriendo tiene IVA? Es una de las preguntas más frecuentes entre arrendadores y arrendatarios en Chile. La regla general es que el arrendamiento de inmuebles no está gravado con IVA. Sin embargo, la ley establece excepciones importantes que, si se ignoran, pueden traducirse en multas, intereses y reajustes.¹

Este artículo explica, en lenguaje sencillo, las situaciones en que un contrato de arrendamiento sí debe incluir IVA, cómo se calcula ese impuesto, y qué ha dicho el SII al respecto en sus oficios y resoluciones más recientes.

2. Regla general: el arriendo de inmuebles está exento de IVA

El punto de partida lo fija el artículo 12, letra E, N.º 11 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS)²: el arrendamiento de inmuebles está, como regla general, exento de IVA. Así lo confirmó el SII en el Oficio N.º 1.686, de 27 de agosto de 2025³: «el arrendamiento de inmuebles no amoblados se encuentra exento de IVA conforme con el N.º 11 de la letra E del artículo 12 de la LIVS».

3. Casos en que el arriendo SÍ paga IVA

La excepción está en el artículo 8.º, letra g) de la LIVS⁴, que declara gravados con IVA los siguientes contratos:

3.1  Arrendamiento de inmuebles amoblados

Cuando el inmueble se entrega con muebles suficientes para habitarlo o usarlo como oficina, el arriendo queda afecto al 19% de IVA. La clave está en la suficiencia del mobiliario: no basta cualquier objeto suelto; los muebles deben permitir al arrendatario usar el inmueble para el fin que corresponde.⁵

La Resolución Exenta SII N.º 53, de 25 de mayo de 2021⁶ fijó dos criterios para que un inmueble se considere "amoblado" a efectos del IVA: (i) situación material objetiva —el inmueble debe contar materialmente con muebles al momento de celebrarse el contrato—; y (ii) suficiencia —los muebles deben bastar para el uso previsto—.

Ejemplos concretos según la Circular N.º 37 de 2020 del SII:⁷

• Departamento habitacional: camas, mesa de comedor, sillas, vajilla, refrigerador y cocina o horno.⁷

• Oficina: escritorio, silla y al menos un mueble para archivo.⁷

• Local comercial: mesón de atención al público y estantes para exhibir productos.⁷

No configuran el hecho gravado las cocinas u hornos empotrados por sí solos, las repisas adheridas a la pared, ni las instalaciones comunes de la edificación (estacionamientos, servicios higiénicos de uso común).⁶

3.2  Inmuebles con instalaciones o maquinarias para actividad comercial o industrial

También se grava con IVA el arriendo de un inmueble que cuente con instalaciones o maquinarias que permitan, por sí solas o de modo preponderante, el ejercicio de una actividad comercial o industrial, aunque en la práctica esa actividad no se ejerza.⁸

Los Oficios N.º 3.438/2022 y N.º 1.806/2022⁹ precisaron que no configuran el hecho gravado las instalaciones comunes a cualquier edificación (luz, agua, alcantarillado, ascensores). En cambio, sí afectan con IVA los arriendos cuando hay instalaciones especiales compartidas entre arrendatarios: montacargas, andenes de carga y descarga, bodegas de mercaderías, surtidor de gas, fibra óptica, etc.

3.3  Arrendamiento de establecimientos de comercio con bien raíz

Queda igualmente gravado el arriendo de todo tipo de establecimientos de comercio que incluyan un bien raíz —restaurante, farmacia, supermercado—: aquí el gravamen surge porque lo que se arrienda es el establecimiento en funcionamiento, no solo el inmueble.⁴

3.4  Arrendamiento de bodegas con instalaciones

El Oficio N.º 1.807, de 3 de junio de 2022¹⁰, aclaró que el arriendo de bodegas solo queda afecto a IVA si las instalaciones son suficientes para el ejercicio de una actividad comercial o industrial. Una bodega sin energía, sin muebles y sin instalaciones propias no paga IVA; una bodega con montacargas, rampas y sistemas contra incendios propios, sí.

Tabla 1. Situaciones afectas y exentas de IVA en el arrendamiento

Tipo de inmueble	Situación	¿IVA?
Departamento amoblado (cama, cocina, vajilla)	Habitacional	Sí (19%)
Oficina con escritorio, sillas y archivos	Oficina amoblada	Sí (19%)
Local comercial con mesón y estantes	Comercial	Sí (19%)
Nave industrial con maquinaria propia	Industrial	Sí (19%)
Establecimiento de comercio en marcha	Comercial	Sí (19%)
Arriendo a turista extranjero (moneda extranjera)	Hotelero/turístico	Exento¹¹
Departamento sin muebles	Sin amoblar	Exento
Bodega sin instalaciones especiales	No habitacional	Exento
Terreno	Sin edificación	Exento
Estacionamiento y bodega (separados del dpto.)	Accesorio	No afecto

4. ¿Y el subarrendamiento o el usufructo?

La misma norma grava también el subarrendamiento, el usufructo y cualquier otra cesión temporal del uso o goce del inmueble cuando este está amoblado o con instalaciones comerciales.⁴

La diferencia relevante es que en el subarriendo no aplica la rebaja del 11% del avalúo fiscal, porque esa deducción fue diseñada solo para el arrendamiento directo entre propietario y arrendatario.¹²

5. ¿Cuánto es el IVA? Cálculo de la base imponible

Cuando el arriendo está afecto a IVA, el impuesto no se aplica sobre el total del canon. El artículo 17 de la LIVS ordena deducir obligatoriamente el equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción que corresponda si el arriendo es por período inferior a un año.¹³

Esta rebaja no es opcional. El SII, en el Oficio N.º 1.466, de 7 de junio de 2021¹⁴, señaló que «la rebaja del 11% establecida en el artículo 17 de la LIVS es, y ha sido siempre, de carácter obligatorio para el contribuyente».

Ejemplo práctico

Arriendo mensual:              $120.000

Avalúo fiscal anual:         $9.600.000

Rebaja mensual (11% ÷ 12):    - $88.000

Renta afecta a IVA:             $32.000IVA 19% sobre $32.000:           $6.080

Total a cobrar:               $126.080

Fuente: SII, Preguntas Frecuentes sobre IVA en arriendo de inmuebles amoblados.¹⁵

Nota sobre estacionamientos y bodegas

Cuando el contrato incluye un departamento amoblado más estacionamiento y bodega en un solo precio, el SII instruyó separar los valores: solo el departamento amoblado paga IVA; el estacionamiento y la bodega, no.¹⁶

6. Arriendos por Airbnb y plataformas digitales

En el Oficio N.º 1.768, de 5 de septiembre de 2024¹⁷, el SII aclaró que Airbnb y Booking actúan como intermediarios: cobran una comisión propia gravada con IVA, pero la obligación de recargar y pagar el IVA del arriendo recae en el arrendador (anfitrión), no en la plataforma.

Si el arrendador es una persona natural que arrienda esporádicamente, puede declarar y pagar el IVA directamente en el Formulario 29, código 713, sin necesidad de emitir documento tributario.¹⁸

7. Exención para turistas extranjeros

El artículo 12, letra E, N.º 17 de la LIVS¹⁹ exime de IVA los ingresos en moneda extranjera percibidos por empresas hoteleras registradas ante el SII, por servicios prestados a turistas extranjeros sin domicilio ni residencia en Chile.

El SII, en el Oficio N.º 2.008²⁰, precisó que la exención aplica aunque el pago en divisas lo efectúe un tercero a través de una plataforma de transferencias internacionales, siempre que la empresa hotelera lo reciba finalmente en moneda extranjera.

8. ¿Cómo se documenta y declara el IVA del arriendo?

El arrendador debe emitir boleta o factura electrónica. El Oficio N.º 2.356, de 12 de noviembre de 2025²¹, precisó que el documento debe contener:

• Valor neto del arriendo (renta ya ajustada con la rebaja del 11%).²¹

• Monto del IVA calculado sobre esa base.²¹

• Total del documento.²¹

• Glosa que detalle el valor del arriendo y la deducción del 11% aplicada.²¹

El SII reconoció que su sistema gratuito de facturación electrónica aún no permite esta rebaja, por lo que sugirió usar plataformas privadas del mercado.²¹

9. Conclusiones

• El arriendo de inmuebles es, como regla general, exento de IVA.²

• La excepción aplica cuando el inmueble se arrienda amoblado, con instalaciones comerciales/industriales suficientes, o como establecimiento de comercio.⁴

• El criterio de suficiencia del mobiliario o instalaciones, incorporado por la Ley N.º 21.210, fue precisado por la Resolución Ex. N.º 53/2021.⁶

• La base imponible no es el total del canon: se deduce obligatoriamente el 11% anual del avalúo fiscal del inmueble.¹³

• La rebaja del 11% solo aplica al arrendamiento directo del propietario; no aplica al subarriendo ni otras cesiones.¹²

• En los arriendos vía Airbnb o Booking, la responsabilidad tributaria del IVA recae en el anfitrión-arrendador.¹⁷

• Los arriendos pagados en moneda extranjera a turistas extranjeros pueden estar exentos de IVA cumpliendo los requisitos legales.¹⁹

Notas al final del documento

¹  El incumplimiento de obligaciones tributarias puede generar intereses del 1,5% mensual, reajuste IPC y multas de hasta el 20% del impuesto adeudado, conforme al artículo 97 del Código Tributario (D.L. N.º 830 de 1974).

²  Artículo 12, letra E, N.º 11, D.L. N.º 825 de 1974, Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS). Texto disponible en Biblioteca del Congreso Nacional: www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=6369

³  SII, Oficio Ordinario N.º 1.686, de 27 de agosto de 2025. Disponible en: www4.sii.cl/gabineteAdmInternet/ (Ventas y Servicios – art. 12 letra E N.º 11 – LIVS).

⁴  Artículo 8.º, letra g), D.L. N.º 825 de 1974 (LIVS), modificado por la Ley N.º 21.210, publicada en el Diario Oficial el 24 de febrero de 2020.

⁵  SII, Oficio N.º 943 de 2018. En él se analiza la aplicación del IVA según el mobiliario del inmueble. Disponible en: www.sii.cl

⁶  SII, Resolución Exenta N.º 53, de 25 de mayo de 2021, que establece criterios generales para configurar el hecho gravado de la letra g) del artículo 8.º de la LIVS. Disponible en: www.sii.cl/normativa_legislacion/resoluciones/2021/reso53.pdf

⁷  SII, Circular N.º 37, de 20 de junio de 2020, que imparte instrucciones sobre las modificaciones de la Ley N.º 21.210 a la LIVS en materia de inmuebles.

⁸  SII, Oficio N.º 67, de 6 de enero de 2022, que analiza el tratamiento tributario IVA del arrendamiento de inmuebles en diversas hipótesis. Disponible en: vlex.cl/vid/ordinario-n-67-servicio-883587224

⁹  SII, Oficios N.º 3.438/2022 y N.º 1.806/2022, sobre instalaciones en centros comerciales y su incidencia en el IVA del arrendamiento. Análisis en: www.prieto.cl/iva-en-el-arrendamiento-de-inmuebles-con-instalaciones-o-maquinarias/

¹⁰  SII, Oficio N.º 1.807, de 3 de junio de 2022. Precisa la tributación de arrendamiento de bodegas con instalaciones. Disponible en: www.portal.ijuridica.cl/2022/06/precisan-tributacion-de-arrendamiento-de-bodegas-con-instalaciones/

¹¹  Artículo 12, letra E, N.º 17, LIVS. Véase nota 19.

¹²  Artículo 17, inciso primero, LIVS. La rebaja del 11% del avalúo aplica solo al «arrendamiento» (propietario-arrendador), no al subarriendo u otras cesiones. Confirmado en SII, Oficio N.º 2.020, de 5 de agosto de 2021. Análisis en: www.circuloverde.cl

¹³  Artículo 17 de la LIVS. El ejemplo numérico oficial está disponible en: www.sii.cl/preguntas_frecuentes/impuestos_mensuales/001_130_5672.htm

¹⁴  SII, Oficio N.º 1.466, de 7 de junio de 2021. Confirma el carácter obligatorio de la rebaja del 11% para la determinación de la base imponible.

¹⁵  SII, Preguntas Frecuentes – Impuestos Mensuales, «¿En un arriendo de un bien raíz afecto al IVA, cómo se determina la base imponible?». Disponible en: www.sii.cl/preguntas_frecuentes/impuestos_mensuales/001_130_5672.htm

¹⁶  SII, Oficio N.º 1.065, de 27 de abril de 2021, y Oficio N.º 2.020, de 5 de agosto de 2021, sobre separación de valores en arriendos que incluyen departamento amoblado, estacionamiento y bodega.

¹⁷  SII, Oficio Ordinario N.º 1.768, de 5 de septiembre de 2024. Obligaciones tributarias en plataformas digitales intermediarias de arriendo de inmuebles. Citado en: www.circuloverde.cl

¹⁸  SII, Preguntas Frecuentes – «¿Cuáles son las obligaciones tributarias por el arriendo de casas de veraneo amobladas?». Disponible en: www.sii.cl/preguntas_frecuentes/impuestos_mensuales/001_130_0776.htm

¹⁹  Artículo 12, letra E, N.º 17, D.L. N.º 825 de 1974 (LIVS). Exención para empresas hoteleras registradas ante el SII por servicios prestados a turistas extranjeros sin domicilio ni residencia en Chile, cobrados en moneda extranjera.

²⁰  SII, Oficio N.º 2.008 (año no identificado en la fuente), sobre exención del art. 12 letra E N.º 17 LIVS en pagos recibidos a través de plataformas de transferencia internacional. Análisis: monttgroup.com/es/alerta/exencion-de-iva-establecida-en-el-n17-de-la-letra-e-del-articulo-12-de-la-livs/

²¹  SII, Oficio Ordinario N.º 2.356, de 12 de noviembre de 2025, sobre emisión de documentos tributarios en arriendo de inmuebles amoblados. Disponible en: www.sii.cl; análisis en: taxtechnology.cl/publicaciones/sii-aclara-emision-de-documentos-tributarios-en-ar/