Derechos del Propietario frente a la Actividad Minera

¿Soy dueño del oro bajo mi casa? Mitos y realidades de la propiedad en Chile

Una de las sorpresas más desagradables que puede llevarse el dueño de una parcela, un fundo agrícola o incluso un terreno habitacional, es descubrir que un tercero ha constituido una "pertenencia minera" sobre su propiedad. La reacción natural es de incredulidad: "Si tengo mi escritura inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, ¿cómo puede otro ser dueño de lo que está abajo?".

La respuesta radica en una ficción jurídica fundamental del Derecho chileno: la separación absoluta entre el suelo (superficie) y el subsuelo (yacimiento). A continuación, desglosamos detalladamente el estatuto jurídico que rige este conflicto, explicando por qué su título de dominio tiene límites verticales y qué herramientas tiene para defenderse.

1. El Dogma Constitucional: El Estado como Dueño Absoluto

A diferencia de sistemas jurídicos anglosajones donde la propiedad se extiende "desde el cielo hasta el infierno" (ad coelum), Chile sigue el sistema regalista o dominalista. Tanto la Constitución Política (Art. 19 N° 24) como el Código Civil (Art. 591) establecen una regla de orden público: El Estado es el dueño absoluto, exclusivo, inalienable e imprescriptible de todas las minas. Esto comprende sustancias metálicas (oro, cobre, litio), piedras preciosas y combustibles fósiles, no obstante el dominio que los particulares tengan sobre la superficie de la tierra bajo la cual estuvieren situados.

Consecuencia Jurídica: Su escritura de compraventa solo le otorga derechos sobre la "capa vegetal" y lo edificado en ella. Jurídicamente, usted es dueño de un plano horizontal, mientras que el Estado se reserva todo lo que yace bajo esa capa.

2. La Concesión Minera: Un "Inmueble" distinto dentro de su propiedad

Como el Estado raramente explota las minas directamente, entrega este derecho a particulares mediante Concesiones Mineras (de exploración o explotación). Aquí surge la figura clave: La ley declara que la concesión minera es un derecho real e inmueble, distinto e independiente del dominio del predio superficial.

Esto crea una "doble titularidad" sobre el mismo espacio físico:

1. El Predio Superficial: Propiedad del particular (regido por el Código Civil).

2. La Pertenencia Minera: Propiedad del concesionario (regido por el Código de Minería). Estos dos inmuebles coexisten jurídicamente, pero cuando entran en conflicto físico, la legislación tiende a favorecer la actividad minera por considerarla de utilidad pública, aunque impone pesadas cargas indemnizatorias al minero.

3. La Facultad de "Catar y Cavar": Alcances y Limitaciones

El Código de Minería consagra la libertad de cateo, permitiendo a cualquier persona "catar y cavar" en tierras de cualquier dominio para buscar sustancias minerales. Sin embargo, este derecho no es una "patente de corso" para destruir propiedad ajena. Existen límites estrictos que el propietario debe conocer para frenar abusos:

• Prohibición de acceso libre: El minero no puede catar ni cavar en terrenos cerrados o cultivados sin permiso del dueño o del juez.

• Zonas de protección: Está prohibido realizar labores mineras cerca de casas, viñas o arbolados sin autorización expresa.

• Deber de Indemnización: La facultad de catar y cavar impone una responsabilidad estricta. La ley obliga al minero a indemnizar de todo daño que cause al dueño del predio superficial con motivo de sus exploraciones, incluso si no encuentra nada o si la exploración fue breve.

4. Servidumbres Mineras: La ocupación legal del terreno

Si el minero consolida su concesión, necesitará ocupar la superficie para construir caminos, canchas de acopio, plantas de procesamiento o campamentos. La ley le otorga el derecho a imponer servidumbres mineras sobre el predio superficial. El propietario del suelo no puede oponerse a la minería en sí, pero sí tiene derechos económicos fuertes:

• Pago del Terreno: Prácticamente, el minero debe pagarle al dueño del suelo el valor del terreno que ocupe, como si se lo estuviera comprando (aunque técnicamente es una indemnización por ocupación).

• Indemnización de Perjuicios: Además del valor del terreno, debe pagar por los daños colaterales (ej. polvo en los cultivos, ruido, pérdida de plusvalía del resto del predio).

5. La Gran Excepción: Áridos y Materiales de Construcción

No todo lo que está bajo el suelo es del Estado. Existe una distinción vital entre "minerales concesibles" y "materiales de construcción". Las arcillas superficiales, las arenas, las rocas y las piedras que no son sustancias minerales metálicas o preciosas, se consideran parte del dominio del propietario del suelo. Por tanto, si en su terreno hay un pozo de arena o cantera de áridos, ese tesoro sí es suyo. Un tercero no puede pedir una concesión minera sobre sus áridos. Usted tiene el derecho exclusivo a explotarlos (sujeto a permisos municipales y ambientales) o a venderlos.

6. Estrategia de Defensa para el Propietario

Si una empresa minera toca a su puerta o usted ve estacas de mensura en su campo:

1. No firme nada de inmediato: A menudo las mineras ofrecen acuerdos de servidumbre voluntaria por montos inferiores a los legales.

2. Verifique la sustancia: Asegúrese de que la concesión sea sobre minerales concesibles y no una excusa para extraer sus áridos.

3. Exija la indemnización judicial: Si no hay acuerdo, el minero deberá demandar la constitución de la servidumbre, instancia donde el juez fijará el monto de la indemnización pericialmente. Usted tiene derecho a que se le pague antes de que entren las máquinas.

En aguilaycia.CL, asesoramos a propietarios afectados por actividades mineras. Si una empresa ha solicitado una concesión sobre su terreno o quiere imponer una servidumbre, contáctenos para asegurar que sus derechos sean respetados y obtenga la indemnización justa que la ley garantiza.

• Sobre la facultad de catar y cavar reconocida en el Código de Minería y el deber correlativo de indemnizar los daños al propietario del suelo, véase: Barros, Enrique, Tratado de Responsabilidad Extracontractual, p. 30.  

• Sobre la distinción física y jurídica entre el inmueble por naturaleza (suelo) y las minas (yacimientos), véase: Peñailillo Arévalo, Daniel, Los Bienes, p. 25.  

• Sobre el dominio eminente del Estado sobre las minas y su consagración constitucional (Art. 19 N° 24), véase: Peñailillo Arévalo, Daniel, Los Bienes, p. 27.  

• Sobre las servidumbres legales mineras y el principio de indemnización por el uso de bienes ajenos para beneficio privado, véase: Barros, Enrique, Tratado de Responsabilidad Extracontractual (Parte 1), p. 30.  

• Sobre la clasificación de las minas como bienes del Estado y la facultad de catar y cavar (Art. 591 CC), véase el índice temático en: Código Civil - Historia y Jurisprudencia, Tomo 2.  

• Sobre la naturaleza de la concesión minera como derecho real distinto e independiente del dominio del predio superficial (Ley Orgánica Constitucional de Concesiones Mineras), véase: Ducci Claro, Carlos, Derecho Civil Parte General, p. 48.  

• Sobre el dominio exclusivo, imprescriptible e inalienable del Estado sobre todas las minas, véase: Alessandri Besa, Arturo, La Nulidad y la Rescisión..., Tomo I, p. 313.  

• Sobre la concesión de exploración como derecho real inmueble, véase: Alessandri Besa, Arturo, La Nulidad y la Rescisión..., Tomo I, p. 326