El Concepto de "Título" en el Juicio de Precario: La batalla jurisprudencial entre la Justificación Fáctica y la Oponibilidad Jurídica

En la práctica forense chilena, la acción de precario del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil se ha transformado, de facto, en la acción real general para la recuperación de inmuebles, supliendo los vacíos y rigideces de la acción reivindicatoria en el sistema de posesión inscrita. Sin embargo, su éxito o fracaso pende de un hilo interpretativo extremadamente delgado: la noción de "sin previo contrato".

La defensa estándar del demandado es invocar un "título" que justifique su ocupación. Aquí surge la controversia dogmática más relevante de la última década en la Corte Suprema: ¿Debe ese título ser jurídicamente oponible al dueño demandante (Tesis Jurídica/Patrimonial) o basta con que explique fácticamente la tenencia para descartar la mera tolerancia (Tesis Fáctica/Inmanente)?

A continuación, analizamos esta dicotomía que mantiene en vilo a litigantes y jueces, desglosando los argumentos de ambas posturas y su aplicación en casos críticos como las promesas de compraventa, los arrendamientos con terceros y las relaciones de familia.

1. El Problema Normativo: La amplitud de la expresión "Sin Previo Contrato"

El artículo 2195 inciso 2° exige tres requisitos copulativos para el éxito de la acción:

1. Dominio del actor.

2. Tenencia del demandado.

3. Ausencia de previo contrato y existencia de ignorancia o mera tolerancia del dueño.

La jurisprudencia y la doctrina son unánimes en que la voz "contrato" no se limita a la definición del artículo 1438 del Código Civil. Se interpreta en un sentido amplio como "título" o "antecedente jurídico". El conflicto no es semántico, sino funcional: ¿Qué características debe tener ese antecedente para enervar la acción? ¿Basta cualquier papel o relación, o se requiere un derecho vigente y oponible erga omnes o inter partes?

2. La Tesis de la Oponibilidad (Línea Estricta o "Refleja")

Esta postura, predominante en diversas sentencias de la Primera Sala de la Corte Suprema y defendida por una parte de la doctrina, sostiene que el título invocado por el demandado debe ser oponible al dueño actual.

El Argumento Central: El precario busca proteger el dominio. Si el demandado alega tener una justificación para ocupar, esa justificación debe tener la fuerza suficiente para obligar al dueño a tolerar la ocupación. Si el título emana de un tercero o de un propietario anterior y no ha sido cedido o respetado por el actual dueño (por ejemplo, un arrendamiento no inscrito del Art. 1962), ese título es res inter alios acta (inoponible). Para el dueño actual, ese contrato no existe, y por tanto, la ocupación carece de fundamento jurídico a su respecto.

• Consecuencia Práctica: Si usted compra una casa y la ocupa un arrendatario del dueño anterior (sin contrato por escritura pública), bajo esta tesis procede el precario. El contrato de arriendo es válido, pero inoponible al nuevo dueño. Para el nuevo dueño, el ocupante está ahí sin título que le empece.

3. La Tesis de la Justificación Fáctica (Línea Amplia o "Inmanente")

Esta línea jurisprudencial, vigorosa en la Cuarta Sala y en fallos recientes, pone el acento en la naturaleza fáctica del precario y en el concepto de mera tolerancia.

El Argumento Central: El precario sanciona una situación de hecho donde la ocupación se debe exclusivamente a la ignorancia o a la "mera tolerancia" (benevolencia, desidia) del dueño. Si el ocupante tiene un título (incluso uno que no obligue al dueño, como un contrato con el anterior propietario), su tenencia no se explica por la tolerancia del dueño, sino por ese antecedente jurídico. Basta que el título sea "aparentemente serio o grave" para descartar el precario. No se requiere que el título emane del dueño actual; basta que vincule al tenedor con la cosa.

• Consecuencia Práctica: En el mismo ejemplo anterior (arrendatario del antiguo dueño), esta tesis rechazaría el precario. Razona que el ocupante no está ahí por "gracia" del nuevo dueño, sino porque entró legítimamente bajo un contrato anterior. Por tanto, no hay precario, y el dueño debe ejercer otras acciones (como la reivindicatoria o la del Art. 915).

4. Nudos Críticos: La Casuística Jurisprudencial

La oscilación entre estas dos tesis genera resultados dispares en situaciones recurrentes:

A. El Contrato de Promesa de Compraventa

• Tesis Estricta: La promesa solo genera obligaciones de hacer (celebrar el contrato definitivo). No transfiere dominio ni, por sí sola, la tenencia. Si se ocupa la propiedad en virtud de una promesa, y esta no se cumple, o si es con un tercero, no es título suficiente para enervar el precario, pues no otorga un derecho real ni personal de goce oponible al dueño.

• Tesis Amplia: Si la promesa contempla la entrega material anticipada, o si se celebró con el anterior dueño y el ocupante entró creyéndose con derecho, hay un título que justifica la tenencia y excluye la mera tolerancia. Se ha fallado que una promesa, incluso con un tercero vinculado al dueño, justifica la ocupación y obliga a litigar en un juicio de lato conocimiento.

B. Contratos con el Anterior Dueño (El "Precario Sobrevenido")

Es el escenario clásico: el demandado entró con título (arriendo o comodato del dueño anterior), pero el inmueble se vendió.

• Jurisprudencia: Ha sido errática. Algunos fallos acogen el precario señalando que al cambiar el dueño, cesa la tolerancia y el contrato anterior se vuelve inoponible. Otros fallos lo rechazan, argumentando que la ocupación tiene una "causa justificante" histórica que impide calificarla de precaria, obligando al nuevo dueño a respetar el status quo hasta obtener una sentencia en juicio ordinario.

C. Relaciones de Familia y Convivencia

¿Es el matrimonio o la convivencia un "título"?

• Criterio Actual: La Corte Suprema ha tendido a proteger al cónyuge o conviviente. Si la ocupación se inició durante la vida en común o el matrimonio, se entiende que no hay precario, pues la causa de la ocupación es la relación de familia o el deber de asistencia, y no la mera tolerancia. Esto aplica incluso si el inmueble es propio de uno de los cónyuges o de una sociedad relacionada.

• Excepción: Si el matrimonio se disolvió o el inmueble pertenece a un tercero (ej. los suegros) sin obligación alimentaria, la "lógica patrimonial" puede volver a imponerse, acogiendo el precario por falta de título oponible.

5. ¿Qué hacer ante esta incertidumbre? Estrategia Procesal

Dado que el concepto de título en el precario es una "cuestión de hecho" sujeta a la ponderación soberana de los jueces del fondo (aunque revisable por casación al interpretar la norma), el litigante debe blindar su estrategia:

1. Si usted es Demandante (Dueño): Debe anticiparse a la Tesis Amplia. No basta alegar que "no hay contrato conmigo". Debe argumentar que cualquier antecedente del demandado es inoponible, caduco o no vinculante, y que, por tanto, la persistencia en la ocupación deviene en mera tolerancia. Si existe un título fuerte del demandado (ej. promesa o arriendo antiguo), evalúe la acción del artículo 915 (contra injusto detentador) o la reivindicatoria, que permiten una discusión más profunda sobre la oponibilidad del título.

2. Si usted es Demandado (Ocupante): Su defensa es la Tesis Fáctica. Debe probar cualquier antecedente (escrito o no, vigente o no) que explique su entrada al inmueble. El objetivo es destruir la presunción de "mera tolerancia". Si logra demostrar que entró por un acuerdo (aunque sea con un tercero o un familiar), puede forzar el rechazo del precario alegando que el conflicto requiere un juicio de lato conocimiento.

En aguilaycia.CL, entendemos que el juicio de precario no es un mero trámite formal, sino un campo de batalla dogmático. Nuestro equipo analiza cada caso bajo la óptica de la jurisprudencia más reciente de la Corte Suprema, determinando si la "justificación" del ocupante resistirá o no el test de oponibilidad, para ofrecer la vía procesal más eficiente para la restitución.

Referencias y Jurisprudencia Citada

• Sobre el origen del precario como solución jurisprudencial a los vacíos de la acción reivindicatoria y la posesión inscrita, véase Atria, Fernando y Selman, Arturo,.

• Sobre la definición amplia de "título" no restringida al Art. 1438 CC, véase jurisprudencia consolidada de la Corte Suprema,,,.

• Sobre la Tesis de la Oponibilidad (Línea Estricta), que exige que el título obligue al dueño actual, véase sentencias: Rol N° 4765-2012,; Rol N° 7808-2012; Rol N° 3841-2013.

• Sobre la Tesis de la Justificación Fáctica (Línea Amplia), que acepta cualquier antecedente serio aunque no emane del dueño para descartar la mera tolerancia, véase sentencias: Rol N° 3475-2015; Rol N° 37539-2015; Rol N° 17024-2019.

• Sobre la discusión específica en Promesas de Compraventa, véase el contraste entre Rol N° 5802-2008 (acoge precario por inoponibilidad) y Rol N° 2719-2019 (rechaza precario por ser título suficiente).

• Sobre el uso de la acción del Art. 915 como alternativa ante la insuficiencia del precario, véase Pérez Peña, María Francisca, y Atria, Fernando.