1. El Contrato de Promesa de Compraventa
En Chile, la promesa de compraventa es un acuerdo legal que formaliza la intención de dos partes de realizar una compraventa de un bien raíz en el futuro. A través de este contrato, ambas partes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa definitivo, estableciendo las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la transacción (1).
La promesa de compraventa requiere de escritura para su validez, y es fundamental tener en cuenta que el contrato de compraventa definitivo exige que sea pública(2). Esto se debe a que la compraventa de bienes raíces en Chile debe formalizarse mediante escritura pública para que sea oponible a terceros y pueda inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces.
Para que la promesa de compraventa sea válida, debe constar por escrito e incluir los siguientes elementos esenciales: (1)
Identificación de las partes: Nombre completo, RUT y domicilio de promitente comprador y promitente vendedor.
Individualización del inmueble: Dirección, y características del bien raíz (superficie, deslindes, etc.).
Precio de la venta: Monto total de la operación y forma de pago (contado, crédito hipotecario, etc.).
Plazo o condición para la celebración del contrato definitivo: Fecha límite o condición que debe cumplirse para firmar la escritura de compraventa.
Cláusula penal: Establece una multa o indemnización en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
Además de estos elementos esenciales, es recomendable incluir una cláusula de reserva de la propiedad, que impida al promitente vendedor ofrecer el inmueble a terceros mientras la promesa esté vigente (4).
En el caso de que el inmueble que se promete vender pertenezca a una sociedad conyugal o sea un bien propio de la mujer casada en sociedad conyugal, se requiere que la cónyuge también firme la promesa, autorizando a su marido para celebrarla (5).
Es altamente recomendable que la promesa de compraventa sea firmada ante notario (6). Esto le otorga mayor validez y facilita su cumplimiento en caso de incumplimiento, ya que la notaría puede, por ejemplo, retener los vales vista, cheques o pagarés de garantía en base a las condiciones establecidas en el contrato (8).
Firmar una promesa de compraventa ante notario es una medida crucial para asegurar la transacción, especialmente cuando se trata de inmuebles en proyectos de desarrollo. De no hacerlo, el promitente vendedor, como una inmobiliaria, podría verse tentado a vender la propiedad a un mejor postor, dejando al comprador sin la propiedad y con posibles dificultades para recuperar la garantía (6).
2. Causales de Incumplimiento
El incumplimiento de la promesa de compraventa se produce cuando una de las partes no cumple con las obligaciones establecidas en el contrato. Las causales de incumplimiento pueden ser por parte del promitente comprador o del promitente vendedor (5).
Incumplimiento del promitente comprador:
No pagar el precio pactado en la forma y plazo establecidos.
No cumplir con las condiciones para la firma del contrato definitivo (por ejemplo, no obtener la aprobación del crédito hipotecario).
Desistir de la compra sin una causa justificada.
Incumplimiento del promitente vendedor:
No entregar la propiedad libre de gravámenes o con los títulos de dominio saneados.
Vender la propiedad a un tercero.
Negarse a firmar la escritura de compraventa sin una causa justificada.
Es importante destacar que existen situaciones en que el incumplimiento puede justificarse por motivos de fuerza mayor. Algunos ejemplos de fuerza mayor incluyen la muerte de una de las partes, la destrucción del inmueble, la imposibilidad de obtener el financiamiento necesario o la pérdida de la licencia comercial en el caso de un local (5).
Además, es posible que el contrato de promesa se declare nulo por "lesión enorme", que ocurre cuando una de las partes obtiene una ventaja excesiva sobre la otra al momento de celebrar el contrato (9).
En caso de que surjan problemas durante el proceso de compraventa, como la detección de vicios en los títulos de dominio durante el estudio de títulos, es posible extender el plazo de la promesa si ambas partes están de acuerdo (6). Esta prórroga permite resolver los problemas y continuar con la transacción.
Finalmente, es importante mencionar que la promesa de compraventa puede ser cedida a otra persona si el contrato lo permite (5). Esto significa que el comprador original puede transferir su posición en la promesa a un tercero, quien asumirá los derechos y obligaciones del contrato.
3. Acciones Judiciales
Si usted se ve afectado por el incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa, puede iniciar las siguientes acciones judiciales:
a) Demanda de cumplimiento forzado:
Esta acción busca obligar a la parte incumplidora a celebrar el contrato de compraventa definitivo, según lo pactado en la promesa. Para interponer esta demanda, debe acreditar la existencia de la promesa, su validez y el incumplimiento de la otra parte (10).
b) Demanda de resolución de contrato:
Con esta acción se busca dejar sin efecto la promesa de compraventa y que las partes vuelvan al estado anterior a la celebración del contrato. Puede solicitarse la resolución del contrato cuando existe un incumplimiento grave que imposibilita la continuación de la relación contractual (10).
Es importante distinguir entre la "caducidad" y la "prescripción" de la promesa. La caducidad se refiere al vencimiento del plazo o condición establecida para la celebración del contrato definitivo, mientras que la prescripción implica la pérdida del derecho a exigir el cumplimiento del contrato por el transcurso del tiempo (9).
c) Demanda de indemnización de perjuicios:
Independientemente de la acción de cumplimiento forzado o de resolución, puede demandar el pago de una indemnización por los perjuicios que le haya causado el incumplimiento (10). Estos perjuicios se dividen en daño emergente y lucro cesante. El daño emergente se refiere a las pérdidas efectivamente sufridas, como los gastos en que ha incurrido para la celebración del contrato prometido (gastos notariales, comisiones, etc.). El lucro cesante, por otro lado, corresponde a las ganancias que ha dejado de percibir como consecuencia del incumplimiento (por ejemplo, la renta que podría haber obtenido si hubiera arrendado la propiedad).
En caso de que la promesa de compraventa incluya una cláusula penal, puede exigir el pago de la multa establecida como indemnización por el incumplimiento (11).
4. Jurisprudencia Relevante
La jurisprudencia chilena en materia de incumplimiento de promesa de compraventa es abundante. A modo de ejemplo, se presentan algunos casos:
En un fallo de la Corte Suprema, se declaró abusiva una cláusula de un contrato de promesa de compraventa que establecía una multa excesiva para el comprador en caso de desistimiento (11). Este fallo protege los derechos de los consumidores y establece límites a las cláusulas penales que pueden incluirse en los contratos.
En otro caso, la Corte Suprema resolvió que la enajenación del inmueble a un tercero no constituye incumplimiento del contrato de promesa, siempre que se cumplan las condiciones para la celebración de la compraventa definitiva (10). Esto significa que el promitente vendedor puede vender la propiedad a otra persona si el comprador original no cumple con sus obligaciones o si no se cumplen las condiciones establecidas en la promesa.
En un fallo arbitral, se declaró la resolución de un contrato de promesa de compraventa y se condenó al promitente vendedor a indemnizar los perjuicios causados al comprador por no haber cumplido con las condiciones esenciales del contrato (12). Este caso ilustra la importancia de que ambas partes cumplan con las obligaciones establecidas en la promesa y de que el contrato esté correctamente redactado.
Estos ejemplos ilustran la importancia de contar con un contrato de promesa bien redactado y de asesorarse legalmente en caso de incumplimiento.
5. Recomendaciones
En base a la información recopilada, se recomnienda lo siguiente:
Revise detenidamente el contrato de promesa de compraventa: Asegúrese de que cumple con todos los requisitos legales y que las condiciones de la venta estén claramente establecidas. Preste especial atención a las cláusulas que definen las obligaciones de cada parte, los plazos, las condiciones para la firma del contrato definitivo y las consecuencias del incumplimiento.
Reúna toda la documentación relevante: Guarde copias de la promesa, correos electrónicos, comprobantes de pago y cualquier otro documento que pueda servir como prueba en un eventual juicio.
Calcule los perjuicios sufridos: Determine el daño emergente y el lucro cesante que le ha causado el incumplimiento. Es importante cuantificar las pérdidas sufridas para poder exigir una indemnización adecuada.
Verifique la identidad del vendedor y su capacidad legal para vender la propiedad: Asegúrese de que el vendedor es quien dice ser y que tiene la facultad legal para vender el inmueble. Solicite los documentos que acrediten su identidad y la propiedad del bien raíz (4).
Revise la documentación del inmueble: Solicite al vendedor los permisos de construcción, certificados de homología y urbanismo, y cualquier otro documento que acredite la situación legal del inmueble (4).
Establezca claramente todas las condiciones de la transacción en el contrato de promesa: Defina con precisión el precio, la forma de pago, los plazos, las características del inmueble y cualquier otra condición relevante para evitar ambigüedades que puedan dar lugar a malentendidos (4).
Defina un plan de acción ante posibles situaciones de incumplimiento: Incluya en el contrato cláusulas que establezcan las consecuencias del incumplimiento, como multas y sanciones específicas, para proteger sus intereses en caso de que la otra parte no cumpla con lo pactado (4).
Contacte a un abogado especialista en derecho inmobiliario para que lo asesore sobre las acciones legales que puede iniciar y lo represente en un eventual juicio.
6. Costos Asociados a las Acciones Judiciales
Los costos asociados a las acciones judiciales por incumplimiento de promesa de compraventa pueden incluir:
Costo | Descripción |
Honorarios de abogados | Varían según la complejidad del caso y el abogado que contrate. Pueden ser un porcentaje del valor del inmueble o un monto fijo. (13) |
Costas judiciales | Incluyen los gastos de notificaciones, trámites judiciales y honorarios de peritos. (16) |
Posibles indemnizaciones | Dependen del daño causado por el incumplimiento. Incluyen el daño emergente (gastos en que ha incurrido) y el lucro cesante (ganancias que ha dejado de percibir). |
7. Preguntas Frecuentes
¿Qué plazo tengo para iniciar una acción judicial por incumplimiento de promesa de compraventa?
Las acciones judiciales por incumplimiento de contrato prescriben en un plazo de 5 años desde que la obligación se hace exigible (17).
¿Es obligatorio contratar a un abogado para iniciar una acción judicial?
Así es..
8. Conclusión
El incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa puede generar graves consecuencias para el afectado. Es fundamental conocer sus derechos y las acciones legales que puede iniciar para proteger sus intereses.
Fuentes citadas
¿Qué es y cómo funciona una promesa de compraventa en Chile?. - Parque Avellano, acceso: febrero 22, 2025, https://www.parqueavellano.cl/blog/promesa-de-compraventa/
EL CONTRATO DE PROMESA - Juan Andres Orrego Acuña, acceso: febrero 22, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_6/Contrato%20de%20Promesa.pdf
Promesa de compra venta en Mercado Libre Chile - Portal Inmobiliario, acceso: febrero 22, 2025, https://www.portalinmobiliario.com/h/blog/promesa-de-compra-venta
Promesa de Compraventa en Chile | GUÍA ACTUALIZADA - Estudio Camus, acceso: febrero 22, 2025, https://estudiocamus.cl/abogados-compraventa/promesa-de-compraventa/
Promesa de compra venta - Casacentro - CORREDOR DE PROPIEDADES en valdivia, acceso: febrero 22, 2025, https://casacentro.cl/blog-inmobiliario/promesa-de-compraventa/
La promesa de compraventa en Chile - Chilepropiedades.cl, acceso: febrero 22, 2025, https://chilepropiedades.cl/articulo/4631779/la-promesa-de-compraventa-en-chile
Guía de Promesa de Compraventa en Chile: ¿Por qué es importante? - MisAbogados.com, acceso: febrero 22, 2025, https://www.misabogados.com/guia-promesa-de-compraventa
Contrato de Promesa de Compraventa en Chile - LexRealis, acceso: febrero 22, 2025, https://lexrealis.cl/promesa-compraventa/
Contrato de Promesa en Chile - Schneider Abogados, acceso: febrero 22, 2025, https://www.schneiderabogados.cl/contratos/promesa
REVISIÓN DE LOS REMEDIOS DEL ACREEDOR EN EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA: ALGUNOS PROBLEMAS DOCTRINALES - Repositorio UCHILE, acceso: febrero 22, 2025, https://repositorio.uchile.cl/bitstream/handle/2250/150252/Revisi%C3%B3n-de-los-remedios-del-acreedor-en-el-contrato-de-promesa-de-compraventa-algunos-problemas-doctrinales.pdf?sequence=1
Corte Suprema declaró abusiva cláusula de contrato de promesa de compraventa - DOE, acceso: febrero 22, 2025, https://actualidadjuridica.doe.cl/corte-suprema-declaro-abusiva-clausula-de-contrato-de-promesa-de-compraventa/
CENTRO DE ARBITRAJE Y MEDIACIÓN – CÁMARA DE COMERCIO DE SANTIAGO Luis Simón Figueroa del Río Árbitro Arbitrador en cuanto, acceso: febrero 22, 2025, https://www.camsantiago.cl/wp-content/uploads/2020/05/974.pdf
Honorarios - Estudio jurídico Lexius Abogados en Santiago, acceso: febrero 22, 2025, https://www.lexius.cl/precios/
Aranceles - Colegio de Abogados Chillán, acceso: febrero 22, 2025, https://www.colegioabogadoschillan.cl/index.php/aranceles/
aranceles - Delgado y Albornoz Abogados, acceso: febrero 22, 2025, https://legalmente.cl/aranceles.html
Costas Judiciales en Chile: clasificación y tasación, acceso: febrero 22, 2025, https://www.conceptosjuridicos.com/cl/costas-judiciales/1
Comments