¿Puede un Solo Copropietario Reivindicar la Totalidad de un Inmueble Ocupado por un Tercero?

1. La copropiedad y la amenaza del tercero ocupante

En la práctica inmobiliaria chilena, es sumamente frecuente que un bien raíz pertenezca a varias personas en estado de indivisión. El ejemplo más clásico es el de la comunidad hereditaria, donde varios hermanos son dueños de una misma casa o campo tras el fallecimiento de sus padres. Uno de los mayores riesgos patrimoniales que enfrentan estas comunidades es que un tercero, absolutamente ajeno a los copropietarios, ocupe materialmente el inmueble y se niegue a restituirlo, aprovechándose muchas veces de la inacción o desorganización del grupo familiar.

Frente a este escenario de ocupación irregular, el ordenamiento jurídico provee una herramienta fundamental de defensa: la acción reivindicatoria o de dominio consagrada en el artículo 889 del Código Civil. Como bien enseña el autor Daniel Peñailillo Arévalo, en su obra Los Bienes. La propiedad y otros derechos reales, la reivindicación es la gran acción real de defensa que tiene el dueño no poseedor contra el poseedor no dueño para exigir la restitución de la cosa¹. El problema procesal y sustantivo surge de inmediato: ¿Es jurídicamente viable que un solo comunero ejerza esta acción por sí mismo para expulsar al ocupante, o es obligación legal que todos los dueños demanden conjuntamente?

2. La regla estricta: La reivindicación de la cuota En un primer acercamiento a la ley, nuestro Código Civil aborda este conflicto de manera bastante restrictiva en su artículo 892, al permitir expresamente que un comunero pueda reivindicar su "cuota determinada proindiviso, de una cosa singular".

El tratadista Javier Barrientos Grandon, en su artículo Cosas que pueden reivindicarse. Reivindicación de cuota determinada proindiviso, explica que esta norma asegura que el titular pueda defender su participación ideal o abstracta sobre el bien frente a terceros que desconozcan su derecho². No obstante, en la vida real, al copropietario rara vez le sirve que un juez simplemente declare que él es dueño del 25% o del 33% del predio; lo que el comunero necesita con urgencia es obtener la restitución material y física de la totalidad de la propiedad para poder usarla, arrendarla o venderla junto a los demás comuneros. La mera reivindicación de la cuota es, desde una perspectiva táctica, insuficiente frente al ocupante ajeno que detenta materialmente la heredad.

3. El rescate doctrinario: El mandato tácito y recíproco Para sortear esta evidente limitación práctica y permitir una defensa eficaz del patrimonio indiviso, la doctrina civil y la jurisprudencia de nuestros tribunales superiores han debido acudir a las normas relativas a la administración de la cosa común, integrando las reglas del cuasicontrato de comunidad con las normas de la sociedad.

El gran maestro Manuel Somarriva Undurraga, en su clásica obra Indivisión y Partición, desarrolla extensamente la solución a este dilema. El autor explica que, aplicando los artículos 2305 y 2081 del Código Civil, la ley suple la inactividad o desorganización de los comuneros presumiendo la existencia de un "mandato tácito y recíproco" entre ellos³. A través de esta genial ficción jurídica, se entiende que, al no haberse designado un administrador de mutuo acuerdo, cada copropietario ha recibido de los demás el poder y la legitimación suficiente para administrar y salvaguardar el patrimonio común, sin requerir la firma o comparecencia conjunta de todos los titulares en la demanda.

4. La reivindicación como un acto de conservación de la cosa común Ahora bien, para que este mandato tácito opere, el acto que realiza el comunero aislado debe tener el carácter de un acto de administración o de conservación, y no uno de disposición (como sería vender el inmueble). ¿Es la interposición de una demanda reivindicatoria un acto de conservación? La doctrina es categórica al responder de manera afirmativa.

El insigne jurista Luis Claro Solar, en sus Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, sostiene con firmeza que el ejercicio de las acciones posesorias y de la acción de dominio constituyen los actos de conservación por excelencia, puesto que su finalidad última es evitar la pérdida irrecuperable de la propiedad en favor del ocupante que podría llegar a ganarla por la vía de la prescripción adquisitiva⁴.

En la doctrina moderna, esta postura es ratificada por el autor Hernán Corral Talciani, quien, en su libro Curso de Derecho Civil. Bienes, argumenta que, amparado en el mandato tácito de administración, un solo copropietario cuenta con plena legitimación activa para demandar al tercero intruso. Su pretensión es conservar el bien para todos, por lo que resulta enteramente procedente que exija la restitución de todo el predio y no únicamente de su respectiva cuota hereditaria⁵.

5. El efecto del fallo: La restitución en beneficio de la comunidad La conclusión de este mecanismo jurídico es de vital importancia para la correcta dictación y ejecución de la sentencia. Si el juez acoge la demanda interpuesta por el comunero diligente, el inmueble no pasa a ser de dominio exclusivo del demandante.

Así lo explican con absoluta claridad los autores Arturo Alessandri Rodríguez, Manuel Somarriva Undurraga y Antonio Vodanovic H., en su monumental Tratado de los Derechos Reales, al puntualizar que cuando la acción reivindicatoria de la cosa común prospera, el ocupante ajeno es condenado a restituir la totalidad de la especie, pero dicha restitución se hace a favor de la comunidad toda⁶. De esta manera, el comunero que litiga lo hace en interés del grupo, logrando recuperar la tenencia física para el patrimonio indiviso y restableciendo el imperio del derecho sobre la propiedad que les pertenece a todos.

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Notas y Referencias

1. Peñailillo Arévalo, Daniel. Los Bienes. La propiedad y otros derechos reales. 2ª edición, Thomson Reuters, Santiago, 2019, p. 1381 y siguientes.

2. Barrientos Grandon, Javier. "Cosas que pueden reivindicarse. Reivindicación de cuota determinada proindiviso", en Revista Chilena de Derecho Privado, Nº 3, Ediciones de la Fundación Fernando Fueyo Laneri, Santiago, 2004, pp. 183-189.

3. Somarriva Undurraga, Manuel. Indivisión y partición. 2ª edición, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 1956, pp. 248-249.

4. Claro Solar, Luis. Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado. Tomo IX, De los Bienes, Editorial Jurídica de Chile (reimpresión), Santiago, 1992, p. 458 y siguientes.

5. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes. Thomson Reuters, Santiago, 2020, pp. 587-588.

6. Alessandri Rodríguez, Arturo; Somarriva Undurraga, Manuel; Vodanovic H., Antonio. Tratado de los Derechos Reales. Bienes. Tomo II, 7ª edición, Ediciones Jurídicas de Santiago, Santiago, 2016, pp. 257-266.