El Nuevo Derecho Real de Conservación: cómo proteger el valor ecológico de su terreno a perpetuidad

1. El desafío de la conservación en predios privados y su inspiración internacional Durante décadas, los propietarios de terrenos en Chile que deseaban destinar sus predios a la preservación ecológica enfrentaban un grave problema jurídico: si vendían la propiedad o fallecían, los nuevos dueños o herederos no estaban obligados a mantener ese compromiso ambiental. Para solucionar esta inestabilidad, la Ley N° 20.930 introdujo en nuestro ordenamiento una figura revolucionaria: el Derecho Real de Conservación.

El origen de esta institución es explicado detalladamente, incluso antes de que fuera ley en Chile, por el destacado profesor Gonzalo Ruz Lártiga en su obra Explicaciones de Derecho Civil III: Bienes.

El autor relata que algunos dueños poseían inmuebles de gran valor ecológico, de importancia para todo el país, por lo que, en trabajo conjunto con el Gobierno estadounidense, se desarrolló un instrumento legal inspirado en lo que en dicho país se conoce como "conservation easement" o servidumbre de conservación¹.

Como resultado de esta importación jurídica, en Estados Unidos se produjo un impresionante aumento de la conservación practicada por privados, éxito que el legislador chileno buscó replicar adaptando la figura a nuestra tradición de Derecho Civil².

2. ¿Qué es exactamente el Derecho Real de Conservación?

Para comprender esta figura, debemos imaginar la propiedad como un conjunto de facultades libres. El Derecho Real de Conservación permite al dueño "quitarse" voluntariamente algunas de esas facultades (como la de talar un bosque o construir edificios) e inscribir esa limitación en el título de la propiedad a favor de una organización o tercero garante.

Apoyándonos nuevamente en la doctrina del profesor Ruz Lártiga, en el mismo texto citado, el autor define esta figura señalando que consiste en una limitación al dominio de un inmueble, que se constituye voluntariamente con la finalidad de contribuir a conservar el ambiente, en beneficio de la comunidad en su conjunto³.

El rasgo fundamental de esta institución es que su ejercicio y protección quedan especialmente entregados a una persona jurídica o natural determinada en calidad de titular, y en virtud de la cual se imponen ciertos gravámenes perpetuos o temporales al bien raíz afectado⁴.

A diferencia de un contrato de arriendo o un simple acuerdo de palabra, al ser un "derecho real", esta limitación ecológica queda adherida a la tierra misma; es decir, si usted vende su campo, el nuevo comprador compra el campo con la obligación de respetar el área de conservación.

3. El objeto de la protección: El "Patrimonio Ambiental" y las obligaciones

¿Qué es exactamente lo que se protege al establecer este derecho sobre un predio? La ley establece un catálogo de finalidades, entre las que destaca: promover o asegurar la biodiversidad; preservar o conservar la naturaleza, el patrimonio ambiental, uno o más ecosistemas o hábitats, o determinadas especies animales o vegetales; y procurar el uso y aprovechamiento racional y sostenible de los recursos naturales⁵.

Para aclarar el alcance de estos conceptos, el jurista Juan Andrés Orrego Acuña, en su artículo especializado El Derecho Real de Conservación, explica qué debe entenderse por lo que la ley llama el "patrimonio ambiental". El autor indica que el patrimonio ambiental de un inmueble corresponde al conjunto de bienes que se encuentran en éste y que de acuerdo a las condiciones o circunstancias físicas, sociales, económicas, etc., se consideran relevantes para una colectividad en un momento o época determinada⁶. Por lo tanto, lo que se protege no es solo un pedazo de tierra vacío, sino los atributos o funciones específicos de ese ecosistema, como un humedal, un bosque nativo o una reserva de avifauna⁷.

4. ¿Cómo se constituye y qué requisitos formales exige la ley?

Constituir un Derecho Real de Conservación no se logra con un simple apretón de manos. Al ser un acto que modifica sustancialmente el valor y el destino de un bien raíz, la ley exige formalidades muy estrictas.

El profesor Hernán Corral Talciani, detalla los requisitos formales que debe contener el contrato. El autor señala que el contrato deberá contener, a lo menos, la individualización completa del propietario del inmueble y del titular del derecho de conservación, así como la identificación clara y precisa del o de los bienes raíces gravados, con sus correspondientes deslindes⁸.

Pero añade un requisito esencial para la práctica inmobiliaria: se deberá anexar un plano, suscrito por los comparecientes, en que se grafique el inmueble o la parte de él que se grave, y que se entenderá formar parte del contrato⁹. Finalmente, este contrato debe celebrarse por escritura pública e inscribirse obligatoriamente en el Conservador de Bienes Raíces respectivo para que nazca a la vida jurídica.

5. Conflictos con otros derechos: Las reglas de prelación y preferencia

Un aspecto vital para cualquier persona que desee comprar o gravar un terreno rural es saber qué ocurre si el campo ya tiene hipotecas, usufructos u otros derechos reales a favor de terceros, y luego se intenta proteger ecológicamente, o viceversa.

Nuestra doctrina es clara al aplicar las reglas clásicas del derecho registral chileno, resumidas en el aforismo "primero en el tiempo, primero en el derecho". El profesor Orrego, en su ya citada obra, explica que la Ley se preocupa de establecer la relación entre el derecho real de conservación y los demás derechos reales que puedan constituirse sobre el mismo inmueble¹º.

Para tal efecto, dispone la siguiente prelación: los derechos reales constituidos con anterioridad al derecho real de conservación preferirán a este último¹¹. A la inversa, tratándose de derechos reales convenidos con posterioridad, prevalecerá el derecho de conservación, haciendo oponible la protección ecológica ante cualquier banco, acreedor o nuevo dueño que pretenda ignorarlo¹².

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Notas y Referencias

1. Ruz Lártiga, Gonzalo. Explicaciones de Derecho Civil III: Bienes. AbeledoPerrot, Santiago, 2011. El autor relata cómo el modelo chileno fue trabajado conjuntamente con el gobierno estadounidense, basándose en la exitosa experiencia de la conservation easement.

2. Ruz Lártiga, Gonzalo. Explicaciones de Derecho Civil III: Bienes. AbeledoPerrot, Santiago, 2011. El uso de esta herramienta jurídica en Norteamérica generó un aumento exponencial en la conservación de tierras por parte de entes privados, sirviendo de fundamento directo para nuestra legislación.

3. Ruz Lártiga, Gonzalo. Explicaciones de Derecho Civil III: Bienes. AbeledoPerrot, Santiago, 2011. Se define la naturaleza jurídica del derecho como una limitación voluntaria al dominio orientada al beneficio de la comunidad.

4. Ruz Lártiga, Gonzalo. Explicaciones de Derecho Civil III: Bienes. AbeledoPerrot, Santiago, 2011. Se recalca que la ejecución del derecho queda encomendada a un titular específico encargado de velar por los gravámenes impuestos al predio.

5. Ruz Lártiga, Gonzalo. Explicaciones de Derecho Civil III: Bienes. AbeledoPerrot, Santiago, 2011. Se citan los fines específicos que la ley reconoce como válidos para establecer las limitaciones y gravámenes sobre el bien raíz.

6. Orrego Acuña, Juan Andrés. El Derecho Real de Conservación. El autor proporciona el marco conceptual de lo que constituye el "patrimonio ambiental" frente al derecho civil, asociándolo a su relevancia colectiva.

7. Orrego Acuña, Juan Andrés. El Derecho Real de Conservación. Profundiza en que el objeto de protección abarca atributos y funciones ecosistémicas que trascienden el mero sustrato físico del inmueble.

8. Corral Talciani, Hernán, Curso de Derecho Civil - Bienes.

9. Corral Talciani, Hernán, Curso de Derecho Civil - Bienes.

10. Orrego Acuña, Juan Andrés. El Derecho Real de Conservación. El autor explica cómo la ley resuelve sistemáticamente la concurrencia entre este nuevo derecho y los derechos reales clásicos.

11. Orrego Acuña, Juan Andrés. El Derecho Real de Conservación. Establece el principio general de respeto a los derechos reales previamente inscritos sobre el bien raíz.

12. Orrego Acuña, Juan Andrés. El Derecho Real de Conservación. Confirma la oponibilidad erga omnes del gravamen ecológico frente a derechos o hipotecas que intenten constituirse en el futuro.