La Acción Publiciana: Estrategia legal para recuperar una propiedad cuando no se tiene el dominio pleno

En el complejo escenario de los litigios inmobiliarios, la defensa de la propiedad suele asociarse automáticamente a la Acción Reivindicatoria ordinaria. Sin embargo, esta vía impone al demandante una carga probatoria extremada, históricamente conocida como la "probatio diabólica": la obligación de probar un dominio absoluto e inexpugnable sobre la cosa.

¿Qué ocurre cuando una persona ha comprado una propiedad con un "justo título" y buena fe, pero por algún defecto técnico o falta de tiempo aún no es legalmente el dueño absoluto, y un tercero le arrebata la posesión? El Derecho Civil chileno ofrece una solución potente pero poco explorada: la Acción Publiciana (artículo 894 del Código Civil).

A continuación, analizamos en profundidad esta figura, sus fundamentos doctrinarios y sus ventajas procesales frente a la reivindicación tradicional.

1. ¿Qué es la Acción Publiciana? Naturaleza y Función

El Código Civil chileno, siguiendo la tradición romana, concede la misma acción de dominio (reivindicatoria) al que, "sin ser dueño, poseyendo regularmente, estaba en vías de ganar por prescripción" la propiedad, pero perdió la posesión de ella¹.

La naturaleza jurídica de esta acción ha sido objeto de un intenso debate en la doctrina nacional, lo que influye directamente en la estrategia del litigante:

• La Tesis Tradicional (Protección de la Posesión): Autores clásicos y contemporáneos, como Alessandri y Peñailillo, han sostenido que esta acción protege directamente la posesión y solo indirectamente el dominio. Su función sería amparar al poseedor regular que, aunque no es dueño, merece tutela frente a terceros que carecen de derechos².

• La Tesis de la Reconstrucción Conceptual (Protección del Dominio): Doctrina más moderna, encabezada por profesores como Fernando Atria, postula que esta visión tradicional es "invertida". La Acción Publiciana no busca proteger el hecho de la posesión per se (para eso están los interdictos), sino que es una acción de protección del dominio facilitada. Su finalidad es proteger al propietario, pero rebajando el estándar de prueba para evitar la desprotección que generaría exigir siempre la prueba absoluta del dominio³.

2. El conflicto: Prueba Absoluta vs. Prueba Relativa

La gran ventaja táctica de la Acción Publiciana radica en el estándar probatorio. Mientras que la acción reivindicatoria ordinaria es una acción "absoluta" que exige acreditar el dominio erga omnes (frente a todos), la Publiciana se mueve en el terreno de la prueba relativa⁴.

En un juicio reivindicatorio ordinario, si el demandante no logra probar una cadena de títulos perfecta, pierde el juicio, aunque el demandado no tenga título alguno. En cambio, en la Acción Publiciana, el tribunal no se pregunta "¿Es el demandante el dueño absoluto?", sino "¿Quién tiene mejor derecho sobre la cosa: el demandante o el demandado?".

Esto transforma el litigio en una comparación de títulos y calidades posesorias:

• Si el demandante tiene un título justo y buena fe (posesión regular), y el demandado es un mero ocupante o tiene un título injusto, el demandante gana, aunque técnicamente aún no sea dueño pleno⁵.

• Es una confrontación de pretensiones relativas donde vence la que presenta una mejor calidad jurídica⁶.

3. Requisitos de Procedencia: El Poseedor Regular

Para activar esta herramienta, no basta cualquier posesión. La ley exige que el demandante sea un poseedor regular. Esto implica cumplir con tres requisitos copulativos⁷:

1. Justo Título: Contar con un antecedente jurídico válido apto para transferir el dominio (ej. una compraventa, una donación), que no adolezca de vicios de falsificación o nulidad⁸.

2. Buena Fe: La convicción de haberse adquirido el dominio por medios legítimos, exentos de fraude y de todo otro vicio.

3. Tradición: Si el título es traslaticio de dominio, debe haberse realizado la entrega o inscripción correspondiente.

El poseedor irregular (aquel que carece de justo título o buena fe) no tiene acceso a esta acción y queda expuesto a perder la propiedad sin este remedio legal⁹.

4. La discusión sobre el plazo: ¿Hay que haber completado la prescripción?

Un punto crítico que suele confundir a los litigantes es el requisito temporal. El artículo 894 señala que el actor debe haber estado "en vías de ganar por prescripción". ¿Significa esto que debe haber completado todo el plazo de prescripción (2 o 5 años, según el caso) para demandar?

La doctrina mayoritaria (Orrego, Lama, Riveros) y la jurisprudencia concluyen que no es necesario haber completado el plazo. La razón es lógica: si el poseedor ya hubiera completado el plazo de prescripción, se habría convertido automáticamente en dueño pleno y, por tanto, ejercería la acción reivindicatoria ordinaria, haciendo inútil la Publiciana¹⁰.

La Acción Publiciana existe precisamente para cubrir el lapso intermedio: protege al adquirente durante el tiempo que transcurre entre que recibe la cosa y el momento en que la prescripción lo consolida como dueño indiscutible¹¹.

5. Límites: ¿Contra quién es ineficaz esta acción?

Es fundamental que el litigante sepa que la Acción Publiciana no es invencible. La ley establece expresamente dos límites infranqueables. La acción no vale:

1. Contra el verdadero dueño: Si el demandado prueba ser el propietario (y no solo un poseedor), la acción fracasará.

2. Contra el que posea con igual o mejor derecho: Si el demandado también es poseedor regular y tiene un título de igual o mejor calidad (ej. un título más antiguo o mejor inscrito), la acción será desestimada¹².

Esto reafirma el carácter de la Publiciana como una acción de mejor derecho: prima el derecho de mayor jerarquía o entidad en la colisión de derechos¹³.

En aguilaycia.CL, entendemos que la defensa de sus inmuebles requiere una estrategia procesal fina. No siempre el camino más difícil (probar el dominio absoluto) es el más efectivo. Analizamos sus títulos y su historia posesoria para determinar si la Acción Publiciana es la llave maestra para recuperar su patrimonio.

Notas y Referencias

1. Sobre la consagración legal de la acción publiciana en el art. 894 del Código Civil y su origen romano, véase: Lama & Riveros, Bienes, p. 156; y Orrego Acuña, Juan Andrés, Teoría General de los Bienes, p. 186.

2. Sobre la doctrina tradicional que ve en la publiciana una protección a la posesión y la opinión de Peñailillo al respecto, véase: Atria Lemaitre, Fernando, Acciones reales parte general, pp. 37-38; y Peñailillo Arévalo, Daniel, Los Bienes, p. 516 (citado en doctrina).

3. Sobre la crítica a la doctrina tradicional y la propuesta de que la publiciana protege el dominio mediante una prueba facilitada, véase: Atria Lemaitre, Fernando, Acciones reales parte general, pp. 41-43.

4. Sobre la distinción entre acciones de "prueba absoluta" (reivindicatoria) y acciones de "prueba relativa" (publiciana), véase: Atria Lemaitre, Fernando, Acciones reales parte general, p. 46; y Atria Lemaitre, Fernando, Acciones reales, parte especial, p. 67.

5. Sobre el funcionamiento de la prueba relativa y la comparación de derechos, véase: Atria Lemaitre, Fernando, Acciones reales parte general, p. 48.

6. Sobre que la publiciana supone una controversia entre pretensiones relativas donde basta probar un "mejor derecho" que el demandado, véase: Atria Lemaitre, Fernando, Acciones reales parte general, pp. 48-50.

7. Sobre los requisitos de la posesión regular necesarios para la acción, véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, Teoría General de los Bienes, pp. 188-189; y Lama & Riveros, Bienes, p. 80.

8. Sobre la definición de justo título y su contraposición con los títulos injustos del art. 704, véase: Lama & Riveros, Bienes, p. 82.

9. Sobre la exclusión del poseedor irregular de la acción publiciana, véase: Lama & Riveros, Bienes, p. 102.

10. Sobre la discusión doctrinaria y la conclusión mayoritaria de que no es necesario el cumplimiento del plazo de prescripción para ejercer la acción, véase: Lama & Riveros, Bienes, pp. 156-157.

11. Sobre que si el plazo estuviera cumplido bastaría alegar la prescripción y reivindicar como dueño, véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, Teoría General de los Bienes, p. 187.

12. Sobre la improcedencia de la acción contra el dueño o quien tenga igual o mejor derecho, véase: Orrego Acuña, Juan Andrés, Teoría General de los Bienes, p. 188; y Lama & Riveros, Bienes, p. 102.

13. Sobre el principio de que en la colisión de derechos prima el de mayor jerarquía o entidad (aplicado a la publiciana), véase: Ducci Claro, Carlos, Derecho Civil Parte General, pp. 233-234.