Análisis del Artículo 915 del Código Civil de Chile: La Acción Contra el Injusto Detentador

Introducción: La Crisis Estructural de la Protección del Dominio y la Emergencia Funcional del Artículo 915

El sistema de protección de los derechos reales en el ordenamiento jurídico chileno, heredero directo de la tradición romanista y codificado magistralmente por Andrés Bello a mediados del siglo XIX, se ha enfrentado históricamente a una tensión estructural profunda entre la teoría pura de la propiedad y la realidad forense de la ocupación material. La arquitectura clásica del Código Civil, erigida sobre la distinción tripartita rigurosa entre dominio, posesión y mera tenencia, dispuso originalmente de herramientas específicas y compartimentadas para la tutela de cada categoría: la acción reivindicatoria para el dueño no poseedor contra el poseedor no dueño; las acciones posesorias para la tutela de la posesión inscrita o material; y las acciones personales emanadas de contratos (como el arrendamiento, comodato o depósito) para la restitución de la mera tenencia al término de la relación jurídica.

Sin embargo, la evolución de la práctica litigiosa y la complejidad creciente de las relaciones inmobiliarias han demostrado que estas categorías estancas resultan a menudo insuficientes para abarcar la fenomenología de las ocupaciones irregulares en el Chile contemporáneo. Es en este intersticio dogmático, en esta grieta entre la teoría abstracta y la práctica concreta, donde el artículo 915 del Código Civil ha emergido con una fuerza inusitada. Pasando de ser una norma oscura, secundaria y de cierre dentro del Título XII del Libro II, se ha transformado en la piedra angular de lo que la doctrina moderna y la jurisprudencia de la Corte Suprema denominan la "acción contra el injusto detentador".

La norma en cuestión prescribe textualmente: "Las reglas de este título se aplicarán contra el que poseyendo a nombre ajeno retenga indebidamente una cosa raíz o mueble, aunque lo haga sin ánimo de señor". Esta disposición opera funcionalmente como una cláusula de cierre y extensión que amplía el estatuto protectorio del dominio más allá de la estricta relación bilateral dueño-poseedor. La relevancia actual de este artículo radica en su función sistémica de "válvula de escape" frente a dos rigideces del sistema: primero, la exigencia probatoria de la acción reivindicatoria clásica (artículo 889), que demanda acreditar la calidad de poseedor jurídico en el demandado; y segundo, la precariedad procesal de la acción de precario (artículo 2195 inciso 2°), que a menudo se ve frustrada por la mera exhibición de antecedentes que, sin constituir títulos perfectos ni oponibles, logran desvirtuar los elementos de ignorancia o mera tolerancia requeridos por el tipo legal.

El presente informe tiene por objeto diseccionar exhaustivamente la naturaleza jurídica, los requisitos de procedencia, las controversias dogmáticas y la evolución jurisprudencial de la acción emanada del artículo 915. A través de un análisis detallado de la doctrina nacional —con especial énfasis en las posturas de autores contemporáneos como Arturo Selman Nahum, Mauricio Tapia Rodríguez y María Pérez Peña— y de la jurisprudencia reciente de la Corte Suprema, se demostrará cómo esta acción ha reconfigurado el litigio inmobiliario en Chile. Se sostendrá la tesis fundamental de que el artículo 915 no constituye simplemente una variante menor de la reivindicación, sino una acción restitutoria autónoma de naturaleza real, diseñada legislativamente para corregir las distorsiones provocadas por la teoría de la posesión inscrita y permitir al dueño recuperar la materialidad de la cosa frente a quien, careciendo de título vigente o habiendo este expirado, se niega obstinadamente a restituir, generando un enriquecimiento sin causa por la detentación ajena.

Capítulo I: Naturaleza Jurídica y Ubicación Sistemática: El Desafío a la Ortodoxia Civil

1.1. La Anomalía Dogmática: ¿Reivindicación Clásica o Acción Restitutoria Especial?

La ubicación geográfica del artículo 915 al final del Título XII del Libro II ("De la Reivindicación") sugiere, en una primera aproximación exegética, que nos encontramos ante una modalidad o subtipo de la acción reivindicatoria. Sin embargo, un análisis detenido de su supuesto de hecho revela una contradicción frontal con la esencia misma de la reivindicación tal como es definida en el artículo 889 del mismo cuerpo legal. Mientras que la reivindicatio romana y su recepción en el código chileno suponen estructuralmente un litigio entre el propietario (titular del ius possidendi) y el poseedor (titular del hecho posesorio con animus domini), el artículo 915 habilita expresamente la persecución judicial contra quien "posee a nombre ajeno", es decir, contra el mero tenedor.

Esta contradicción aparente ha obligado a la doctrina chilena a realizar complejos esfuerzos hermenéuticos para integrar la norma sin romper la coherencia del sistema. Si el demandado es un mero tenedor —es decir, alguien que reconoce dominio ajeno según la definición del artículo 714—, no es poseedor en el sentido legal estricto del artículo 700. Por ende, bajo una lectura ortodoxa, no debería ser pasivamente legitimado para una acción de dominio, pues la reivindicación busca recuperar la posesión perdida, y el mero tenedor no tiene la posesión jurídica que el dueño reclama. No obstante, la norma utiliza la expresión técnica "poseyendo a nombre ajeno", una terminología que Andrés Bello empleó consistentemente para referirse a la mera tenencia, generando una confusión terminológica que ha perdurado por décadas y que solo se resuelve entendiendo la norma como una excepción funcional.

La doctrina contemporánea, incluyendo los análisis agudos de Arturo Selman y Mauricio Tapia, tiende a calificar esta acción como una "acción reivindicatoria impropia", "acción reivindicatoria contra el mero tenedor" o, más precisamente, "acción restitutoria contra el injusto detentador". La distinción no es meramente semántica ni un ejercicio de purismo académico; tiene efectos procesales y sustantivos profundos. Al remitirse el artículo 915 a "las reglas de este título", el legislador aplicó conscientemente al injusto detentador todo el severo estatuto de las prestaciones mutuas (artículos 904 y siguientes). Esto agrava significativamente su responsabilidad patrimonial en comparación con un precarista o un arrendatario moroso. El injusto detentador, al ser tratado fictamente como un poseedor de mala fe (generalmente desde la contestación de la demanda, o incluso antes si su detentación carecía de fundamento plausible desde el inicio), debe responder de los frutos percibidos y, crucialmente, de los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, así como de los deterioros culpables que la cosa haya sufrido durante su detentación indebida.

1.2. La Interacción Crítica con la Teoría de la Posesión Inscrita

Para comprender la operatividad real y la necesidad sistémica del artículo 915, es imperativo contextualizarlo dentro de las particularidades del sistema registral chileno. En Chile, la posesión de los bienes raíces inscritos se adquiere, conserva y transfiere mediante la inscripción conservatoria en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo (artículos 724, 728 y 924 del Código Civil). Este diseño normativo genera una ficción legal potente: el dueño inscrito mantiene su calidad de poseedor jurídico aunque materialmente haya perdido la tenencia física de la cosa, siempre que su inscripción no haya sido cancelada por una nueva inscripción, por decreto judicial o por voluntad de las partes.¹

Esta dualidad entre posesión inscrita (derecho/ficción) y tenencia material (hecho/realidad) crea un peligroso vacío de protección jurídica. Imaginemos la situación: un tercero ocupa un inmueble inscrito sin título alguno o con un título precario, pero sin pretender inscribir a su nombre ni alegar posesión inscrita. En este escenario, el dueño inscrito sigue siendo, técnicamente y para todos los efectos legales, el poseedor. Si este dueño intenta una acción reivindicatoria clásica (art. 889), el demandado podría excepcionarse legítimamente alegando falta de legitimación pasiva: "Usted me demanda como poseedor, pero yo no soy poseedor, pues reconozco que el inmueble es ajeno (o simplemente ocupo) y su propia inscripción demuestra que usted no ha perdido la posesión jurídica".

Aquí es donde el artículo 915 cobra vida y cierra la brecha. La norma actúa como un puente que permite al dueño inscrito demandar a ese ocupante material (mero tenedor o detentador) aplicándole las reglas sustantivas de la reivindicación, pero liberándolo de la carga de probar que el demandado es un poseedor jurídico. El artículo 915 soluciona la paradoja de la posesión inscrita: protege al dueño que, conservando la posesión jurídica (la inscripción), ha sido privado de la detentación material (el corpus), permitiéndole recuperar la cosa de manos de quien la retiene indebidamente.

La doctrina recogida en los documentos analizados sugiere unánimemente que el artículo 915 actúa como un correctivo necesario a la abstracción del sistema registral. Si no existiera esta norma, el dueño inscrito se vería obligado a recurrir a acciones posesorias (como la querella de amparo o restitución), las cuales tienen plazos de prescripción brevísimos (un año desde el acto de molestia o despojo) y requieren probar turbación o despojo violento, o a la acción de precario, que es vulnerable a defensas dilatorias y probatorias. El artículo 915 ofrece una acción de dominio (prescriptible a largo plazo o imprescriptible mientras dure el dominio) contra la mera materialidad de la ocupación indebida, fortaleciendo así la seguridad jurídica de la propiedad inscrita.

1.3. La Tesis del Carácter Real de la Acción

Una discusión doctrinal relevante se centra en si la acción del artículo 915 es de carácter real o personal. La distinción es vital para determinar su oponibilidad erga omnes. Si fuera una acción personal (como la de restitución en un comodato), solo podría ejercerse contra el co-contratante. Si es real, persigue la cosa dondequiera que esté.

La doctrina mayoritaria, apoyada por la jurisprudencia de la Corte Suprema, se inclina por su carácter real. Al remitirse a "las reglas de este título" (Título de la Reivindicación) y al proteger el dominio mismo frente a la detentación material, la acción participa de la naturaleza real de la reivindicatoria. Esto significa que el dueño puede dirigirla no solo contra quien contrató con él y luego retuvo indebidamente (el ex-arrendatario), sino también contra terceros que hayan entrado en la detentación derivada de aquel, siempre que su retención carezca de título oponible al dueño actual. Esta característica "persecutoria" es lo que diferencia cualitativamente al artículo 915 de una simple acción de cobro o restitución contractual.

Capítulo II: La Doctrina del Injusto Detentador: Construcción y Requisitos

La figura del "injusto detentador" no se encuentra definida explícitamente en el Código Civil, sino que es una construcción doctrinal y jurisprudencial derivada de la exégesis del artículo 915. Su configuración ha sido objeto de profundo análisis por parte de autores nacionales, quienes han intentado delimitar sus contornos frente a figuras afines.

2.1. Arturo Selman Nahum y la Crítica a la Trilogía Clásica

El profesor Arturo Selman Nahum ha desarrollado un análisis crítico y profundo sobre cómo el artículo 915 desafía la "trilogía jurídica" clásica de dominio, posesión y mera tenencia. En su obra "Algunas consideraciones sobre el precario y la naturaleza jurídica del precarista" ², Selman plantea que la figura del detentador material no siempre encaja cómodamente en la categoría de mero tenedor descrita en el artículo 714, ni en la de poseedor del artículo 700.

El argumento central de Selman es que la jurisprudencia, al aplicar expansivamente el artículo 915, ha cristalizado una categoría funcional nueva: el "injusto detentador". Este sujeto se define no tanto por su ánimo subjetivo (como el poseedor) ni por la vigencia de su título (como el mero tenedor contractual), sino por la antijuridicidad objetiva de su retención. Lo "indebido" de la retención es el núcleo ontológico de la acción.

Selman distingue con agudeza dos situaciones fácticas que la práctica forense suele confundir, y cuya diferenciación es esencial para el éxito del litigio:

1. El Precarista (Art. 2195 inc. 2°): Su situación nace de una situación puramente fáctica (ignorancia o mera tolerancia del dueño) y se caracteriza por la ausencia absoluta y originaria de título. Es una situación de hecho desnuda de derecho.

2. El Injusto Detentador (Art. 915): A menudo es alguien que tuvo un título legítimo en el origen (ej. un contrato de arrendamiento que expiró, una promesa de compraventa fallida, un usufructo extinguido, una autorización de uso revocada) y que, tras la extinción de ese derecho personal o real limitado, se niega a restituir la cosa. En este caso, el sujeto entró como mero tenedor "poseyendo a nombre ajeno" (legítimamente), pero su retención posterior deviene en "indebida" al desaparecer la causa que la justificaba.

Esta distinción conceptual es crucial porque explica por qué la acción del artículo 915 es procesalmente más robusta que la de precario. Mientras el juicio de precario se desmorona si el demandado exhibe "algún" antecedente que justifique la ocupación (aunque sea precario o discutible), el artículo 915 está diseñado precisamente para discutir la validez, vigencia y oponibilidad de ese título. Es la vía idónea para declarar judicialmente que la retención ha dejado de ser debida y ha transmutado en indebida.³

2.2. Mauricio Tapia y el Fortalecimiento del Dominio

Mauricio Tapia Rodríguez aborda el artículo 915 desde una perspectiva de política jurídica y eficacia de los derechos reales. Su postura doctrinal ² resalta que esta acción es un instrumento fundamental de "fortalecimiento del dominio" en un sistema que a veces privilegia excesivamente la apariencia. Ante la insuficiencia práctica de las acciones personales (que solo tienen efecto relativo inter partes y pueden prescribir en plazos breves de 3 o 5 años) y las limitaciones técnicas de la reivindicatoria pura, el artículo 915 permite al propietario perseguir la cosa con efecto erga omnes contra quien la tenga en su poder sin justificación actual suficiente.

Tapia observa que la acción del artículo 915 ha sido revitalizada por la jurisprudencia moderna como un mecanismo correctivo para evitar el enriquecimiento sin causa del ocupante. Si se permitiera al mero tenedor perpetuarse en la ocupación del inmueble solo porque el dueño no tiene una acción contractual vigente (por ejemplo, en el caso de un contrato de arriendo verbal antiguo, difícil de probar, o una acción de restitución prescrita), se estaría vaciando de contenido económico y material el derecho de propiedad. El artículo 915 restablece el imperio del dominio al obligar al tenedor a justificar su retención actual o, en su defecto, devolver la cosa bajo apercibimiento de lanzamiento.²

2.3. María Pérez Peña y la Noción de Retención Indebida

La profesora María Pérez Peña, en su artículo "La protección del dueño ante quien retiene indebidamente un bien. Análisis jurisprudencial del artículo 915 del Código de Bello" (Revista de Derecho Universidad Católica del Norte, Año 21 Nº 1, 2014, pp. 387-421), contribuye al debate dogmático centrando su análisis en el concepto indeterminado de "retención indebida". Pérez Peña sostiene que el artículo 915 no crea una nueva forma de posesión ni altera las reglas de los derechos reales, sino que sanciona una conducta omisiva específica: la no restitución injustificada.

Según Pérez Peña, su tesis refuerza la idea de que la acción procede plenamente incluso si el demandado reconoce expresamente el dominio del actor en el juicio. De hecho, ese reconocimiento, lejos de enervar la acción (como ocurriría en una reivindicatoria clásica donde se discute el dominio), facilita la prueba del actor. El demandante queda liberado de la pesada carga de probar que el demandado se comporta con animus domini, debiendo concentrar su esfuerzo probatorio únicamente en dos extremos: su propio dominio (mediante título inscrito) y la falta de título actual y vigente del demandado para detentar la cosa.

Pérez Peña destaca que esta acción es particularmente útil y necesaria en casos de "títulos desvanecidos" o "relaciones jurídicas degeneradas". Por ejemplo, cuando un comodato precario se ha transformado en una situación litigiosa compleja por el paso del tiempo, o cuando existen relaciones familiares o de confianza que se han fracturado, transformando una tenencia consentida inicialmente en una retención indebida posterior. La acción del 915 permite discutir el fondo de estas relaciones sustantivas sin las limitaciones cognoscitivas del juicio sumario de precario, ofreciendo un marco procesal de lato conocimiento. 7

Capítulo III: El Conflicto Jurisprudencial: Artículo 915 vs. Acción de Precario

La relación dialéctica y a veces conflictiva entre la acción del artículo 915 y la acción de precario (art. 2195 inc. 2°) constituye, sin duda, el nudo gordiano de la litigación inmobiliaria actual en Chile. Ambas acciones persiguen idéntico resultado práctico: la restitución material de un inmueble al dueño. Sin embargo, sus presupuestos dogmáticos, sus cargas probatorias y sus riesgos procesales son distintos, y la línea divisoria entre ambas ha sido trazada, borrada y vuelta a trazar repetidamente por la Corte Suprema en la última década.

3.1. Cuadro Comparativo de Similitudes y Diferencias Estructurales

Para clarificar las distinciones operativas, es útil sistematizar las diferencias en la siguiente tabla comparativa:

Elemento Estructural	Acción Art. 915 (Injusto Detentador)	Acción de Precario (Art. 2195 inc. 2°)
Naturaleza Jurídica	Acción real (reivindicatoria especial/restitutoria).	Discutida: Acción real (mayoría) o personal (minoría).
Sujeto Pasivo	Tenedor que retiene indebidamente (con título expirado, inoponible o ineficaz).	Tenedor sin título alguno, cuya tenencia se basa en ignorancia o mera tolerancia.
Causa de la Tenencia	Generalmente existió un vínculo jurídico previo que se extinguió o degeneró.	Situación de hecho pura; ausencia de vínculo previo.
Procedimiento	Juicio Ordinario (lato conocimiento), salvo texto expreso en contrario.	Juicio Sumario (breve y concentrado).
Carga de la Prueba	Actor debe probar dominio y el hecho de la retención indebida.	Actor prueba dominio; se invierte la carga, demandado debe probar título.
Estándar de Defensa	El demandado debe probar un título vigente y oponible al dueño.	Basta que el demandado exhiba un título plausible o antecedente jurídico.
Prestaciones Mutuas	Aplican plenamente (frutos, deterioros, mejoras).	Generalmente no aplican (salvo mala fe evidente y probada).
Riesgo Procesal	Mayor duración y costo; riesgo de prescripción de la acción.	Riesgo de rechazo si el demandado presenta cualquier antecedente ("título aparente").

3.2. La Evolución de la Jurisprudencia de la Corte Suprema

Históricamente, los tribunales chilenos mostraban vacilaciones conceptuales al distinguir ambas acciones. No era extraño en la práctica forense que se rechazara una demanda de precario señalando lacónicamente que, al haber existido un vínculo previo (ej. un contrato de promesa antiguo o una relación de convivencia), el asunto no podía resolverse en un juicio sumario de precario y que la vía correcta era la del "lato conocimiento" (juicio ordinario), sugiriendo implícitamente la acción del artículo 915 o la resolución de contrato, pero sin resolver el fondo del asunto, dejando al dueño en la indefensión temporal.

En fallos recientes y emblemáticos, como Grez con Inersa I Ltda (Rol N° 251.017-2023) y Sociedad Yiries Abuhadba (Rol N° C-2341-2021), la Corte Suprema ha comenzado a perfilar con mayor nitidez y rigor dogmático los contornos de la acción del artículo 915, diferenciándola del precario.

El Criterio del "Título Oponible" vs. "Título Histórico"

La jurisprudencia actual de la Corte Suprema ha establecido un estándar más exigente para la defensa en el juicio de precario, lo que indirectamente realza la función del artículo 915. El criterio se puede resumir así: si el demandado en un juicio de precario presenta un antecedente jurídico que, aunque no sea un título traslaticio de dominio perfecto, justifica su ocupación en el contexto de la relación con el demandante (ej. ser cónyuge del dueño, tener una promesa de compraventa firmada, haber realizado mejoras con consentimiento, o ser heredero de un comodatario), la acción de precario fracasa. ¿Por qué? Porque falta el elemento esencial de "mera tolerancia" o "ausencia de contrato". La existencia de un vínculo, aunque sea tenue, excluye la tolerancia pura.⁴

En ese preciso escenario de fracaso del precario, la Corte señala que el dueño no queda indefenso ni despojado de su derecho. La vía idónea y residual es la acción reivindicatoria del artículo 915. Esta acción permite entrar al fondo del asunto: discutir si ese "título" o "antecedente" es suficiente para enervar el dominio del actor.

El artículo 915 es, por tanto, la acción de cierre del sistema. Cuando la tenencia no es por "mera tolerancia" (lo que excluye el precario) ni es una "posesión con ánimo de dueño" (lo que excluye la reivindicación clásica), estamos necesariamente ante una "retención indebida" del artículo 915.

El Caso del Mero Tenedor: Fallo de 2023

En una sentencia clave del 19 de marzo de 2023 (Rol no especificado en el extracto, pero referenciada por Diario Constitucional), la Corte Suprema resolvió explícitamente y sin ambigüedades que la acción reivindicatoria procede contra el mero tenedor. El caso fáctico involucraba a un padre que demandaba a su hija. El padre, dueño del terreno, había autorizado originalmente a su hija para construir una casa en una parte del predio para que viviera con su nieta. Con el tiempo, la relación se deterioró y el padre solicitó la restitución. La hija se negó.

La defensa alegaba que ella no era poseedora (reconocía el dominio del padre) y que tenía un "título" (la autorización original), por lo que no procedía la reivindicación clásica ni el precario. La Corte Suprema acogió la acción basándose en el artículo 915, razonando que la protección del derecho de propiedad es integral y no puede detenerse ante la mera tenencia cuando esta carece de causa actual. La autorización original (título de mera tenencia) había caducado por la voluntad del dueño de pedir la restitución, transformando la ocupación lícita inicial en una retención indebida posterior.5

3.3. La Estrategia Procesal: La Subsidiariedad y la Acumulación

Dada la delgada y a veces difusa línea fáctica que separa la "mera tolerancia" (precario) de la "retención indebida de quien poseyó a nombre ajeno" (915), la práctica forense validada por la doctrina procesal sugiere una estrategia de acumulación eventual de acciones. Es técnica común y recomendable interponer la acción de precario en lo principal y, en subsidio, para el caso de que no se acoja la primera por existir algún antecedente de tenencia, la acción reivindicatoria del artículo 915 (o viceversa, dependiendo de la fortaleza del título del demandado).

Sin embargo, esto presenta desafíos procedimentales no menores, ya que el precario se tramita por ley en juicio sumario (rápido) y la reivindicatoria, por defecto, en juicio ordinario (largo). La jurisprudencia ha sido oscilante sobre la admisibilidad de esta acumulación en un mismo procedimiento sumario. Aunque la tendencia moderna, basada en los principios de economía procesal y tutela judicial efectiva, permite tramitar la acción del 915 sumariamente si se dan los requisitos del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil (necesidad de celeridad y que la naturaleza de la acción lo permita), algunos tribunales obligan a tramitar todo bajo las reglas del juicio ordinario para garantizar una defensa adecuada del demandado, especialmente cuando se discuten prestaciones mutuas complejas o la validez de contratos.

Capítulo IV: Requisitos de Procedencia de la Acción del Artículo 915

Del análisis sistemático de la doctrina y la jurisprudencia de los tribunales superiores, se extraen tres requisitos copulativos y esenciales para que prospere la acción contra el injusto detentador. La ausencia de uno solo de ellos conlleva el rechazo de la demanda.

4.1. Dominio del Actor (Legitimación Activa)

El demandante tiene la carga ineludible de probar ser el dueño de la cosa. En el sistema chileno, tratándose de bienes raíces, esto se satisface fundamentalmente con la inscripción conservatoria vigente a su nombre en el Registro de Propiedad. La Corte Suprema ha sido enfática en un punto crucial: la "inscripción de papel" (aquella que no representa una realidad posesoria material inmediata) es suficiente para legitimar activamente al dueño inscrito.

¿Por qué? Precisamente porque el sistema de posesión inscrita (teoría de la posesión inscrita) le otorga la calidad de poseedor jurídico. El dueño no pierde su posesión por el hecho de que un tercero ocupe la cosa; la mantiene "inscrita". La acción del 915 es la herramienta procesal para materializar ese derecho inscrito y recuperar el corpus.

Es vital destacar que el actor no necesita probar que "perdió la posesión jurídica", pues como se ha explicado, bajo el régimen registral chileno, la posesión se mantiene abstractamente por la inscripción. Solo debe probar que está privado de la detentación material y que es el titular registral.1

4.2. Retención Indebida por el Demandado (Legitimación Pasiva)

Este es el requisito distintivo y el corazón de la acción del 915. El demandado debe reunir dos condiciones:

1. Poseer a nombre ajeno: Esto se refiere técnicamente a la mera tenencia. El demandado no debe alegar ser el dueño ni tener una inscripción paralela a su nombre. Si el demandado alegara ser dueño y exhibiera, por ejemplo, una inscripción de dominio propia (caso de inscripciones paralelas o de papel superpuestas), el juicio mutaría de naturaleza: ya no sería una acción contra el injusto detentador, sino una reivindicatoria clásica o un juicio declarativo de dominio para determinar cuál título prevalece.

2. Retención Indebida: Significa que la tenencia carece de título que la habilite actualmente frente al dueño. Puede ser que el demandado nunca tuvo título (y no es precario por falta de tolerancia) o, más comúnmente, que tuvo uno que expiró (ej. contrato a plazo fijo vencido, usufructo por muerte del usufructuario). La "indebida" retención es un concepto objetivo: falta de causa legitimante vigente y oponible para la ocupación.

4.3. Singularización de la Cosa

La jurisprudencia es extremadamente rigurosa y formalista en este punto. La cosa reclamada debe ser singular y estar claramente determinada e individualizada. En inmuebles, esto implica una coincidencia exacta entre los deslindes, ubicación y cabida que figuran en el título del actor y la realidad física del terreno ocupado por el demandado.

Fallos recientes han rechazado demandas del artículo 915 cuando, a pesar de probarse el dominio del actor y la ocupación del demandado, no se logra acreditar que el retazo de terreno ocupado corresponde inequívocamente a la parte del predio descrita en el título del actor. Esto es especialmente común y crítico en predios rurales, en subdivisiones de hecho no regularizadas o en casos de superposición de deslindes. La prueba pericial topográfica se torna fundamental e indispensable en esta etapa para georreferenciar el título en el terreno y convencer al tribunal de la identidad física de la cosa reclamada.⁴

Capítulo V: Efectos de la Sentencia y el Régimen de Prestaciones Mutuas

Una de las consecuencias más relevantes y a menudo subestimadas de optar por la acción del artículo 915 en lugar de la de precario o las acciones posesorias, es la plena aplicabilidad de las reglas de las prestaciones mutuas (artículos 904 a 914 del Código Civil). Este estatuto regula las indemnizaciones y restituciones recíprocas entre el reivindicante que recupera la cosa y el poseedor (o detentador) vencido.

5.1. Restitución de la Cosa

El efecto primario de la sentencia condenatoria es imponer al demandado la obligación de restituir la cosa dentro de un plazo determinado por el tribunal (generalmente tercero día, o un plazo prudencial fijado por el juez una vez ejecutoriada la sentencia, dependiendo de la naturaleza del bien). Si hay negativa o resistencia, se procede al cumplimiento incidental con auxilio de la fuerza pública (lanzamiento).

5.2. Frutos y el Estatuto de la Mala Fe

El artículo 915 remite expresamente a las "reglas de este título". Esto significa que el injusto detentador es tratado, para efectos de las restituciones económicas, como un poseedor. Aquí radica la potencia punitiva de la acción:

• Determinación de la Buena o Mala Fe: La regla general en derecho civil es que la buena fe se presume. Sin embargo, en la acción del 915, la jurisprudencia tiende a considerar que el detentador está de mala fe al menos desde el momento de la contestación de la demanda (momento procesal en que conoce inequívocamente la pretensión del dueño y la ineficacia de su propio título).

• Retroactividad de la Mala Fe: En casos donde la retención era manifiestamente abusiva desde el inicio (ej. ocupación violenta, clandestina, o contra prohibición expresa que no califica como posesión útil), la calificación de mala fe puede retrotraerse al inicio de la ocupación, agravando la responsabilidad.

• Alcance de la Condena: El detentador de mala fe es obligado a restituir no solo los frutos naturales y civiles efectivamente percibidos (ej. rentas de arrendamiento cobradas a subarrendatarios, cosechas vendidas), sino también —y esto es lo más gravoso— aquellos frutos que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad si hubiera tenido la cosa en su poder (artículo 907). Esto convierte a la acción del 915 en una herramienta de disuasión económica potente contra ocupaciones ilegales prolongadas, pues el dueño puede demandar, por ejemplo, el valor de mercado de los arriendos durante todo el tiempo de la ocupación.

5.3. Expensas y Mejoras: El Equilibrio Patrimonial

Correlativamente, para evitar el enriquecimiento sin causa del dueño, el injusto detentador tiene derechos de reembolso:

• Expensas Necesarias: Tiene derecho a que se le abonen las expensas necesarias invertidas en la conservación de la cosa (aquellas sin las cuales la cosa se habría deteriorado o perdido).

• Mejoras Útiles: Respecto a las mejoras útiles (las que aumentan el valor venal de la cosa), el tratamiento depende de la buena fe. Si el detentador estaba de buena fe al momento de hacerlas (ej. creía tener un contrato válido), tiene derecho a que se le reembolsen. Si estaba de mala fe (sabía que no tenía título), no tiene derecho a reembolso, pero la ley le permite llevarse los materiales (ius tollendi) siempre que puedan separarse sin detrimento de la cosa, a menos que el dueño prefiera pagar el valor de los materiales (artículos 908 y siguientes).

Este régimen detallado y casuístico es mucho más justo y completo que el del juicio de precario, donde la discusión sobre mejoras suele quedar relegada a un juicio posterior ordinario o se rechaza de plano por la naturaleza sumaria y concentrada del procedimiento, dejando a menudo al ocupante sin compensación por las inversiones realizadas.

Conclusiones Generales y Proyecciones

Del análisis exhaustivo y sistemático de la doctrina y la jurisprudencia chilena sobre el artículo 915 del Código Civil, se pueden extraer las siguientes conclusiones determinantes para la comprensión y aplicación de esta figura:

1. Consolidación de la Acción Autónoma: El artículo 915 ha evolucionado desde una norma residual hasta constituirse en la base normativa de una acción restitutoria autónoma y robusta: la "acción contra el injusto detentador". Esta acción llena eficazmente el vacío dogmático y práctico existente entre la reivindicación clásica (dueño vs. poseedor) y el precario (dueño vs. ocupante ignorado/tolerado).

2. Superación de la Trilogía Clásica: Siguiendo la tesis de Selman Nahum, la operatividad práctica del artículo 915 demuestra que la clasificación tripartita rígida de dominio, posesión y mera tenencia es insuficiente para resolver la litigiosidad actual. La figura del "injusto detentador" emerge como una categoría funcional necesaria, distinta del mero tenedor contractual y del precarista, esencial para la protección efectiva de la propiedad inscrita frente a la tenencia material rebelde.

3. Primacía sobre el Precario en Casos Complejos: La jurisprudencia reciente y consolidada de la Corte Suprema, evidenciada en fallos como Grez con Inersa, ha establecido un estándar claro de subsidiariedad impropia: si existe un antecedente jurídico plausible que explique la ocupación (título aparente, relación de familia, contrato expirado), la acción de precario es improcedente por falta de "mera tolerancia". En estos casos, la vía correcta y exclusiva es la del artículo 915, lo que otorga mayor seguridad jurídica al debate, permitiendo una discusión de fondo y de lato conocimiento sobre el derecho a ocupar.

4. Herramienta de Fortalecimiento del Dominio: Coincidiendo con la postura de Mauricio Tapia, el artículo 915 actúa como un mecanismo de reforzamiento del dominio frente a la apariencia. Impide que la abstracción del sistema registral (donde el dueño conserva la posesión jurídica ficta) se convierta en una debilidad frente a la realidad material de la ocupación. Permite al dueño inscrito "aterrizar" su derecho y recuperar la cosa con todas las garantías de un juicio plenario.

5. Régimen de Responsabilidad Agravada como Disuasivo: A diferencia del precario, la acción del 915 somete al demandado al severo régimen de prestaciones mutuas. Esto opera como un desincentivo económico para las defensas dilatorias infundadas, pues el injusto detentador se expone a cuantiosas indemnizaciones por frutos (percibidos y devengados) y deterioros una vez establecida su mala fe procesal, transformando la ocupación indebida en una deuda patrimonial creciente.

En definitiva, el artículo 915 del Código Civil constituye hoy la herramienta más eficaz, técnica y justa para la recuperación de inmuebles en situaciones de ocupación compleja en Chile, equilibrando la protección del derecho de propiedad con el debido proceso del ocupante, quien tiene la oportunidad de justificar su título en un juicio de lato conocimiento, superando así las limitaciones de las acciones sumarias y posesorias tradicionales.

Citas bibliográficas integradas en el texto:.

Fuentes citadas

1. Artículo 925 Código Civil, hacia una nueva interpretación.pdf.crdownload, https://drive.google.com/open?id=1O6Yf8Dh3XIQPLzJgnhGPSh5tchCwntc_

2. Algunas consideraciones sobre el precario y la naturaleza jurídica del precarista - Selman.pdf, https://drive.google.com/open?id=1L3K27wfmDoaeCxvdmIiIH_UXbdpvskbD

3. Algunas consideraciones sobre el precario y la naturaleza jurídica del precarista - Selman.pdf, https://drive.google.com/open?id=1val3D-K6k9lFH7XWsd9DvG062G8UIqD4

4. Acción Reivindicatoria en Chile , https://drive.google.com/open?id=1D_0TlLAYouSB4uga77JQvWREc8DF_7Afe48WZXNesWI

5. Acción reivindicatoria procede en contra del mero tenedor del bien ..., acceso: enero 5, 2026, https://www.diarioconstitucional.cl/2023/03/19/accion-reivindicatoria-procede-en-contra-del-mero-tenedor-del-bien-raiz-resuelve-la-corte-suprema/

6. Acción reivindicatoria. Requisitos. - Diario Constitucional, acceso: enero 5, 2026, https://www.diarioconstitucional.cl/2024/06/14/accion-reivindicatoria-requisitos/

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