La Promesa de Venta de Cosa Ajena o Embargada: ¿Es válido el contrato preparatorio aunque el definitivo sea ineficaz hoy?

En el tráfico inmobiliario y comercial, la agilidad de los negocios suele ir un paso por delante de la regularización formal de los títulos. Es sumamente habitual que las partes deseen asegurar o "amarrar" una operación de compraventa sobre un inmueble que, en el momento de la negociación, aún no pertenece legalmente al vendedor (por estar pendiente un trámite hereditario o de subdivisión) o, más delicado aún, se encuentra gravado con un embargo o medida precautoria judicial.

Frente a este escenario, surge una interrogante dogmática de primer orden: ¿Adolece de nulidad el contrato de promesa por recaer sobre una cosa ajena o embargada? El problema radica en la interpretación del Nº 2 del artículo 1554 del Código Civil, el cual exige para la validez de la promesa "que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces". Si hoy la venta es ineficaz o nula, ¿se "contagia" la promesa de esta nulidad?

A continuación, analizamos la evolución doctrinaria y jurisprudencial que ha permitido salvar la validez de estos contratos preparatorios, separando sus efectos de los del contrato definitivo.

1. La Promesa de Cosa Ajena: Validez Inobjetable

Respecto de la cosa ajena, la solución dogmática es directa. El artículo 1815 del Código Civil consagra como regla general que "la venta de cosa ajena vale", sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño, a quien el contrato le es inoponible mientras no se extingan por prescripción¹.

Si la compraventa definitiva de una cosa ajena es perfectamente válida en nuestro ordenamiento, con mayor razón lo será la promesa de venta de dicha cosa. La doctrina señala que, al suscribir la promesa, el promitente vendedor contrae la obligación de otorgar un contrato definitivo válido y eficaz. Esto implica que asume la carga jurídica de adquirir el dominio del bien antes del plazo fijado para la compraventa, o de obtener la ratificación del verdadero dueño. Si llegada la época estipulada no ha regularizado el dominio y no puede efectuar la tradición, incurrirá en un incumplimiento imputable, habilitando al promitente comprador a negarse a recibir un cumplimiento defectuoso y a demandar la resolución o ejecución forzada con indemnización de perjuicios².

2. La Promesa de Cosa Embargada y el Fantasma del Objeto Ilícito

Un escenario mucho más espinoso se presenta cuando el bien objeto de la promesa se encuentra embargado. El artículo 1464 Nº 3 del Código Civil dispone que hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas embargadas por decreto judicial. A su vez, el artículo 1810 prohíbe la venta de aquellas cosas cuya enajenación esté prohibida.

Bajo una interpretación antigua y restrictiva, se sostenía que si a la época de la promesa el bien estaba embargado, la promesa era nula porque el contrato prometido (la venta) adolecía de objeto ilícito. Sin embargo, la jurisprudencia de la Corte Suprema y la doctrina moderna (Abeliuk, León Hurtado) han derribado esta tesis, confirmando la plena validez de la promesa sobre bienes embargados, con base en los siguientes argumentos:

• Diferencia de Naturaleza: La promesa de celebrar un contrato no constituye un principio de enajenación, ni crea derechos reales; engendra exclusivamente una obligación de hacer (otorgar el contrato definitivo). Por tanto, al prometer vender, no se está enajenando el bien, y en consecuencia, no se vulnera el artículo 1464³.

• La Ineficacia se evalúa al momento del contrato definitivo: El requisito del Nº 2 del artículo 1554 exige que el contrato prometido sea eficaz al momento en que deba celebrarse, no al momento de suscribirse la promesa. Lo que interesa es que al tiempo pactado para otorgar la compraventa no exista inconveniente legal alguno⁴.

La Corte Suprema ha ratificado que las exigencias propias a la obligación de dar (como alzar un embargo o conseguir autorizaciones) deben concurrir en el contrato prometido, pero no en la promesa misma, de manera que su omisión actual no daña a la promesa con defectos de nulidad⁵.

3. Consecuencias Prácticas: La Promesa como Herramienta de Regularización

Esta interpretación moderna salva un escollo comercial enorme. De hecho, la Corte de Apelaciones ha acogido demandas de cumplimiento forzado de promesas sobre bienes embargados, declarando que no existe objeto ilícito y ordenando al demandado (promitente vendedor) realizar todas las gestiones y pagos necesarios para alzar los embargos a fin de celebrar la compraventa prometida en forma legal⁶.

Celebrar una promesa en estas circunstancias, con el propósito preciso de dar un tiempo para que se subsanen los obstáculos a la enajenación (como pagar la deuda que motivó el embargo o alzar una prohibición precautoria), permite satisfacer una necesidad evidente del tráfico jurídico sin lesionar intereses de terceros ni eludir prohibiciones legales⁷.

4. Estrategia para el Redactor del Contrato

Para el abogado encargado de diseñar la operación contractual, el conocimiento del embargo o de la ajenidad de la cosa no debe ocultarse, sino regularse minuciosamente en la promesa.

La técnica contractual exige estructurar el negocio sujetando la celebración del contrato de compraventa a una condición suspensiva (Art. 1554 Nº 3): que se obtenga el alzamiento del embargo, prohibición o gravamen respectivo, fijando un plazo fatal para que el promitente vendedor cumpla con esta obligación preparatoria. Asimismo, es aconsejable pactar que parte de los dineros entregados a título de pie o anticipo del precio queden con instrucciones notariales estrictas, destinados exclusivamente al pago del acreedor embargante para purgar el vicio antes de la firma de la escritura definitiva.

En aguilaycia.cl, somos especialistas en el diseño de estrategias de contratación inmobiliaria. Comprendemos que los títulos de dominio rara vez son perfectos en la fase inicial de un negocio. Si requiere estructurar una promesa de compraventa sobre activos en situaciones registrales complejas, o defender la eficacia de un contrato preparatorio ya suscrito, contáctenos para brindarle una asesoría técnica especializada.

Notas y Referencias

1. Sobre la validez general de los actos sobre cosas ajenas al no ser nulos sino inoponibles al verdadero dueño, véase: Abeliuk Manasevich, René, Contrato de Promesa, de Opción y otros Acuerdos Previos, p. 62.

2. Sobre la obligación del promitente vendedor de adquirir la cosa y otorgar un contrato definitivo válido y eficaz, so pena de incumplimiento imputable, véase: Abeliuk Manasevich, René, Contrato de Promesa..., p. 62.

3. Sobre el principio de que en la promesa no hay enajenación sino solo una obligación de hacer, no aplicándole las prohibiciones de enajenar, véase jurisprudencia de la Corte Suprema citada en: Alessandri Besa, Arturo, La Nulidad y la Rescisión en el Derecho Civil Chileno, Tomo I, p. 253.

4. Sobre el requisito de eficacia del contrato prometido evaluado a la época de su futura celebración y no a la fecha de la promesa, véase la postura de Avelino León Hurtado recogida en: Alessandri Besa, Arturo, La Nulidad y la Rescisión..., Tomo I, p. 191.

5. Sobre el alcance de la ineficacia del Art. 1554 N° 2 como referida a los requisitos intrínsecos del contrato y no a formalidades externas actuales, véase: Corte Suprema, fallos citados por Alessandri Besa, Arturo, La Nulidad y la Rescisión..., Tomo I, p. 253.

6. Sobre el fallo de la C.A. de Punta Arenas (2010) que declaró inexistente el objeto ilícito en la promesa de un bien embargado, ordenando gestiones para su alzamiento, véase: Abeliuk Manasevich, René, Contrato de Promesa..., p. 62.

7. Sobre la utilidad de la promesa como medio para conceder el tiempo necesario para purgar y subsanar los obstáculos a la enajenación, véase: Alessandri Besa, Arturo, La Nulidad y la Rescisión..., Tomo I, p. 191.