Ley N° 21.772 y la remisión electrónica de oficio al Conservador: ¿modernización real o tensión con la tradición bilateral

El problema del registro inmobiliario en Chile

Pues bien, la inscripción de un bien raíz en Chile ha sido históricamente un trámite que requería la participación activa de los interesados. El notario otorgaba la escritura; el abogado del comprador se encargaba de llevar el título al Conservador de Bienes Raíces competente (en adelante, CBR); el conservador calificaba; y después de varios días —a veces semanas— el derecho quedaba inscrito. No había automatización de envío. No había coordinación electrónica. El título viajaba en mano o por correo, y cualquier demora en la gestión se convertía en incertidumbre jurídica para el adquirente.

La Ley N° 21.772, publicada en el Diario Oficial el 1° de octubre de 2025, pretende cambiar ese paradigma. Su mecanismo central es simple en la letra: los notarios deberán remitir electrónicamente al CBR, de oficio, copia de los títulos translaticios de dominio y de constitución de derechos reales sobre inmuebles, sin que el interesado deba mover un dedo, salvo que expresamente diga que no.

Pero lo que parece un avance administrativo abre una pregunta que el legislador no respondió: si el notario remite sin mediación del adquirente, ¿sigue siendo la tradición el acto bilateral que exigen los artículos 670, 672, 673 y 686 del Código Civil? Y, en lo práctico, ¿esa automatización agiliza realmente la inscripción o solo el envío?

El artículo 401 N° 12 del Código Orgánico de Tribunales: letra y alcance

El art. 401 N° 12 del Código Orgánico de Tribunales (COT), incorporado por esta ley, dispone:

"Remitir electrónicamente al conservador competente, para su inscripción, copia de los títulos translaticios de dominio o la constitución o modificación de cualquier otro derecho real respecto de inmuebles, así como la constitución, modificación o terminación de cualquier tipo de sociedad sujeta a registro, que consten por escritura pública suscrita u otorgada ante él, o en instrumento protocolizado o en reducción a escritura pública, según corresponda, sin necesidad de intervención personal de los interesados, a menos que éstos manifiesten su voluntad en contrario o no cubran el costo de la inscripción al respectivo conservador."

Aquí está el núcleo de la reforma. La remisión es de oficio: nace de una obligación legal del notario, no de un mandato de los contratantes. Es electrónica: no media envío físico. Es automática: salvo oposición expresa o falta de pago, opera por sí sola. Y es, en apariencia, más eficiente: reduce al notario a un canal de transmisión automático.

Ahora bien, ¿qué normas modifica esta ley? El artículo 78 del entonces Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (RRCBR) —que por esta ley pasa a ser "Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces"— exigía que si en el título no comparecía facultado uno de los otorgantes, era menester que las partes firmasen la anotación previa a la inscripción. El mecanismo estándar era incluir en la escritura la cláusula: "se faculta al portador de copia autorizada para presentar este título ante el Conservador de Bienes Raíces competente". Esa cláusula desaparece como requisito. Ahora la obligación es del notario.

La realidad de las demoras: envío versus calificación

Aquí viene un dato que todos los operadores del sistema registral saben pero muchos no confiesan: la demora en la inscripción de una propiedad en Chile no está principalmente en el envío del título al Conservador, sino en la calificación del título por parte del Conservador. El notario puede remitir hoy; el CBR tarda cinco días hábiles en inscripciones simples de propiedad, y alrededor de veinte días hábiles "referenciales" en inscripciones más complejas. Y eso es cuanto funciona bien. Si hay observaciones, requiere de revisión de antecedentes, alzamientos simultáneos o irregularidades en el título, el plazo se estira. La plataforma electrónica no toca ese cuello de botella.

Por eso, la reforma acelera el flujo de envío —que ya era rápido— pero no la calificación. Es como ampliar la calle de acceso a un puente que tiene un solo carril al otro lado: útil, pero no resuelve el problema de fondo.

El problema doctrinario: ¿tradición sin consentimiento expreso del adquirente?

A mayor abundamiento, entra en juego un problema de envergadura teórica que el legislador dejó intacto. La tradición de inmuebles, según la doctrina clásica chilena y la jurisprudencia consolidada, es un negocio jurídico bilateral. Requiere acuerdo de voluntades entre tradente (el que transfiere el derecho) y adquirente (el que lo recibe). El Código Civil, en sus artículos 670, 672, 673 y 686, es categórico: el tradente debe consentir en transferir (art. 670 y 672), el adquirente debe consentir en recibir (art. 673), y la tradición de inmuebles se perfecciona por la inscripción en el registro del Conservador competente (art. 686).

Los profesores Jaime Alcalde Silva y Juan Luis Goldenberg Serrano, de la Pontificia Universidad Católica, publicaron en 2019 un artículo fundamental en la Revista Chilena de Derecho Privado¹ donde advirtieron, a propósito del proyecto que terminó siendo esta ley, que el problema no estaba resuelto. Textualmente escribieron:

"Cumple recordar que, en rigor, la inscripción conservatoria es el modo de adquirir el dominio de los inmuebles y derechos reales constituidos sobre ellos (art. 686 del CC). Como toda tradición, es un negocio jurídico bilateral que requiere la manifestación de la voluntad del transferente y del adquirente (art. 670 del CC). Por eso, para requerir la inscripción es necesario contar con un mandato otorgado por ambas partes (en general, a través de la cláusula usual 'se faculta al portador…') o, bien, que ella sea suscrita directamente por ellas (art. 78 del RRCBR). El nuevo art. 78 del RRCBR propuesto elimina esta exigencia, quedando como una obligación del notario la remisión electrónica de las escrituras al conservador (nuevo art. 401, n.º 13 del COT), lo cual introduce un problema en el sistema de la propiedad raíz que no parece resuelto en el resto del Proyecto."

Esa advertencia sigue vigente. La ley entró en vigencia parcialmente el 1° de abril de 2026, pero la obligación de remisión de oficio depende de un reglamento del Ministerio de Justicia que debe dictarse a más tardar el 1° de octubre de 2026 y que define cómo operará la plataforma electrónica. Una vez vigente ese reglamento, el notario remitirá de oficio sin que el adquirente haya manifestado nada. ¿Cómo se prueba entonces que consintió en recibir el dominio?

La doctrina de Peñailillo Arévalo, Alessandri-Somarriva-Vodanovic y los clásicos del derecho civil chileno es unánime: la tradición es acto de consenso. Sin él, no hay tradición válida. La Corte Suprema lo confirmó en sentencia de 2 de mayo de 2022, Rol N° 2875-2020², declarando nulidad absoluta de una tradición inscrita cuando faltó el consentimiento del mandante que había fallecido antes de la inscripción.

La cláusula de oposición: ¿solución o distracción?

La ley permite que las partes se opongan a la remisión de oficio. "A menos que éstos manifiesten su voluntad en contrario", dice el texto. Eso ha llevado a algunos a especular sobre la utilidad de incluir, en toda escritura de compraventa, una cláusula de oposición expresa que ordene al notario abstenerse de remitir el título, dejando que sea el adquirente quien lo presente directamente ante el CBR.

Nuestra opinión es que, en la operación estándar, eso no tiene sentido práctico. Si el adquirente es diligente y el notario cumple su deber, la remisión de oficio debería ser más expedita que la gestión directa por parte del abogado o el cliente. Traslada responsabilidad del envío al notario y lo hace observable. El único caso donde puede justificarse una cláusula de oposición es cuando existen instrucciones notariales complejas: un alzamiento hipotecario simulándose con la constitución de una nueva hipoteca, un financiamiento que requiere coordinación de cuatro trámites simultáneos, o un adquirente que por razones comerciales o fiscales necesita controlar el momento exacto en que ingresa al repertorio. Fuera de eso, es teatro.

Y, por cierto, esa cláusula no resuelve el problema de la tradición bilateral. Oponiéndose y presentando directamente el título, el adquirente sigue debiendo probar que consintió en recibir el derecho. No es un atajo.

Conclusión práctica para el litigante de regiones

Recordemos: por ahora (junio de 2026), la remisión de oficio no está operativa. Falta el reglamento³. Mientras tanto, sigue siendo válido y recomendable incluir la cláusula de facultación "se faculta al portador de copia autorizada para presentar este título ante el Conservador de Bienes Raíces competente". Una vez que entre en vigencia el reglamento y la plataforma funcione, habrá que monitorear cómo los conservadores califican títulos cuya remisión fue de oficio sin manifestación expresa de consentimiento del adquirente. Si los problemas son frecuentes, tendrán que redactarse cláusulas de consentimiento informado o manifiesto en la escritura para blindarse contra futuras impugnaciones. El legislador abrió una puerta; los abogados tenemos que cerrarla con buena técnica. La ley es un paso, pero insuficiente. No eliminó al notario; lo convirtió en un autómata sin resolver si ese automatismo es compatible con el consentimiento que exige el Código Civil. Eso quedará en manos de la jurisprudencia.

Notas

1. Jaime Alcalde Silva y Juan Luis Goldenberg Serrano, "Algunas observaciones preliminares respecto del proyecto de ley que modifica el sistema notarial y registral en sus aspectos orgánicos y funcionales", Revista Chilena de Derecho Privado, Fundación Fernando Fueyo Laneri – Universidad Diego Portales, n.° 33, 2019, pp. 243-297. Disponible en: https://rchdp.udp.cl/index.php/rchdp/article/view/444

2. Corte Suprema, sentencia de 2 de mayo de 2022, Rol N° 2875-2020. La sentencia, dictada en reemplazo, confirmó en sustancia la decisión de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, Rol Civil N° 2342-2019, de 24 de diciembre de 2019, que había declarado la nulidad absoluta de una tradición inscrita al faltar el consentimiento del mandante que había fallecido antes de la inscripción. Aplicó los arts. 670, 672, 673, 686 y 1682 del Código Civil.

3. Ley N° 21.772, art. 401 N° 12 del Código Orgánico de Tribunales. Publicada en el Diario Oficial el 1° de octubre de 2025. La reforma entra en vigencia parcialmente desde abril de 2026, pero la obligación de remisión electrónica de oficio depende de la dictación de un reglamento del Ministerio de Justicia dentro de un año desde la publicación (plazo máximo: 1° de octubre de 2026), según dispone el art. 409 ter del COT.

4. Daniel Peñailillo Arévalo, Los Bienes. La propiedad y otros derechos reales, 2ª ed., Santiago, Thomson Reuters, 2019, ISBN 978-956-400-023-7. Arturo Alessandri Rodríguez, Manuel Somarriva Undurraga y Antonio Vodanovic, Tratado de los Derechos Reales. Bienes, Editorial Jurídica de Chile, 6ª ed., 1997, T. I, p. 213. Ambas obras sostienen que la tradición es un acto de consenso bilateral, particularmente en inmuebles (art. 686 CC).