El Derecho Legal de Retención en el Arrendamiento: Garantía, Límites y el Peligro de la "Vía de Hecho"

En la dinámica del contrato de arrendamiento, el incumplimiento de las obligaciones patrimoniales suele generar graves fricciones. Sea que el arrendatario deje de pagar las rentas, o que el arrendador se niegue a reembolsar las cuantiosas mejoras introducidas en el inmueble, la parte afectada busca instintivamente una forma de asegurar el pago. Es aquí donde surge una de las instituciones de garantía más eficaces, pero a la vez más incomprendidas del ordenamiento civil: el derecho legal de retención.

Tanto el arrendador como el arrendatario gozan de este derecho, pero su ejercicio no opera de pleno derecho ni ampara la autotutela abusiva. A continuación, analizamos su naturaleza, los requisitos sustantivos para invocarlo y la rigurosa oportunidad procesal que impone la Ley Nº 18.101.

1. Concepto y Naturaleza Jurídica

El derecho legal de retención se define como aquella facultad excepcional que la ley confiere a quien detenta legítimamente un bien perteneciente a su deudor, para rehusar su entrega o restitución mientras no se le pague o asegure el pago de un crédito originado con motivo de dicha detentación¹.

No se trata de un simple derecho personal, sino de una verdadera medida conservativa y de garantía. El Código de Procedimiento Civil (Art. 546) le otorga una fuerza arrolladora: una vez declarado judicialmente, los bienes retenidos son considerados, según su naturaleza, como hipotecados o constituidos en prenda, otorgando a su titular el derecho de persecución, realización y preferencia para el pago².

2. El Derecho de Retención del Arrendatario

El artículo 1937 del Código Civil consagra el derecho de retención a favor del arrendatario. Este puede negarse a restituir la propiedad arrendada, prolongando legítimamente su tenencia, cuando el arrendador le adeude indemnizaciones.

¿Qué créditos justifican esta retención?

1. Mejoras útiles y necesarias: Aquellas introducidas en la cosa con el consentimiento del arrendador y bajo la condición expresa de abonarlas.

2. Reparaciones: Los gastos incurridos para subsanar el mal estado de la cosa arrendada, cuando dicha obligación recaía en el arrendador.

3. Turbaciones: Las indemnizaciones debidas por actos del arrendador que hayan perturbado el goce pacífico del inmueble³.

Estrategia Procesal: La Ley Nº 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos es implacable respecto a la oportunidad para ejercer este derecho. Conforme al artículo 9 de dicha ley, el demandado debe interponer la solicitud de retención en la misma audiencia de contestación, conciliación y prueba. Como esta petición tiene la naturaleza de un incidente que requiere de una pretensión de cobro subyacente, en la práctica debe formularse conjuntamente con una demanda reconvencional en contra del arrendador. Si el abogado del arrendatario omite solicitarlo en dicha audiencia, el derecho precluye irremediablemente⁴.

3. El Derecho de Retención del Arrendador

Por su parte, el artículo 1942 del Código Civil protege al arrendador frente a la morosidad del arrendatario. Para asegurar el pago de la renta y de las indemnizaciones que el arrendatario le deba (ej. deterioros en la propiedad), el arrendador puede retener:

• Todos los frutos existentes en la cosa arrendada.

• Todos los objetos con que el arrendatario haya amoblado, guarnecido o provisto la propiedad.

Para facilitar esta garantía, la ley establece una presunción legal: se entiende que los bienes que guarnecen la propiedad pertenecen al arrendatario, a menos que se pruebe lo contrario⁵.

4. El Peligro de la "Vía de Hecho" (Autotutela)

El mayor error que cometen los propietarios es confundir el derecho legal de retención con la justicia por mano propia. Es habitual que, ante el no pago de rentas, el arrendador cambie las cerraduras, ponga cadenas o impida al arrendatario retirar sus enseres sin mediar una orden judicial.

La jurisprudencia de la Corte Suprema y de las Cortes de Apelaciones ha sido tajante al condenar estas prácticas. El derecho que confiere el artículo 1942 del Código Civil no faculta al arrendador para proceder de propia autoridad. Para que el derecho de retención produzca sus efectos, requiere ineludiblemente ser declarado judicialmente (Art. 545 del Código de Procedimiento Civil)⁶.

Si el arrendador actúa por la vía de los hechos (ej. reteniendo bienes bajo llave sin autorización del tribunal), su conducta es calificada como ilegal y arbitraria. Esta acción vulnera la garantía constitucional del derecho de propiedad del arrendatario sobre sus bienes y lo expone a perder en un Recurso de Protección, debiendo el dueño no solo devolver las especies o permitir el ingreso, sino además cargar con las costas procesales y eventuales demandas por perjuicios y daño moral⁷.

5. Conclusión para el Litigante

El derecho legal de retención es un arma procesal de doble filo. Bien utilizado, paraliza la restitución o inmoviliza los bienes del deudor, asegurando el cobro preferente de lo adeudado. Mal utilizado, ya sea por ejercerlo fuera del plazo en la audiencia (en el caso del arrendatario) o por aplicarlo mediante la fuerza bruta (en el caso del arrendador), conduce al fracaso del litigio.

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Notas y Referencias

1. Sobre el concepto del derecho legal de retención como facultad excepcional de rehusar la entrega de un bien para asegurar un crédito, véase: Cornejo Aguilera, Pablo, El Contrato de Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos, pp. 262-263.

2. Sobre los efectos de la resolución judicial que declara la retención, confiriendo los derechos de realización y preferencia propios de la prenda o hipoteca (Art. 546 CPC), véase: Meza Barros, Ramón, Manual de Derecho Civil. De las Fuentes de las Obligaciones, Tomo II, p. 223; y Casarino Viterbo, Mario, Manual de Derecho Procesal, Tomo VI, p. 288.

3. Sobre las causales que justifican el derecho de retención del arrendatario (Art. 1937 CC), véase: Cornejo Aguilera, Pablo, El Contrato de Arrendamiento..., p. 264.

4. Sobre la oportunidad procesal preclusiva (audiencia única) y la naturaleza incidental de la solicitud de retención del arrendatario (Arts. 8, 9 y 10 de la Ley Nº 18.101), véase: Cornejo Aguilera, Pablo, El Contrato de Arrendamiento..., pp. 267-268.

5. Sobre el derecho de retención del arrendador respecto de rentas e indemnizaciones, recayendo sobre frutos y muebles que guarnecen la propiedad (Art. 1942 CC), véase: Cornejo Aguilera, Pablo, El Contrato de Arrendamiento..., pp. 263-264.

6. Sobre la obligatoriedad de la declaración judicial previa (Art. 545 CPC) para que el derecho sea eficaz, véase: Casarino Viterbo, Mario, Manual de Derecho Procesal, Tomo VI, p. 288.

7. Sobre la ilegalidad de la vía de hecho del arrendador al retener bienes bajo llave sin orden judicial, configurando un acto arbitrario susceptible de Recurso de Protección o querella de despojo, véase: Jurisprudencia, Corte de Apelaciones de Santiago (28 septiembre 1883) y Corte Suprema, Recurso de Protección Rol Nº 83380-2016 y Rol Nº 444-2001.