Introducción
La acción de demarcación y cerramiento es un procedimiento legal esencial en Chile que permite a los propietarios de predios definir con precisión los límites que los separan de los predios colindantes. Este proceso no solo es fundamental para la convivencia pacífica entre vecinos, sino que también juega un papel crucial en la conservación de la propiedad raíz y la seguridad jurídica en materia de propiedad 1. A través de la demarcación, se busca evitar conflictos por límites imprecisos o desconocidos, contribuyendo así a la estabilidad del sistema de propiedad y a la paz social. En este artículo, examinaremos en detalle la acción de demarcación y cerramiento en Chile, incluyendo su contexto histórico, fundamento legal, requisitos para su ejercicio, la naturaleza jurídica de la acción, y la jurisprudencia relevante que ha contribuido a su desarrollo e interpretación.
Marco Legal
El Código Civil chileno, en su Título XI del Libro II, "De las servidumbres legales", establece las normas que rigen la acción de demarcación y cerramiento. Antes de profundizar en los artículos específicos, es importante definir los conceptos clave:
Demarcación: Es el conjunto de operaciones que tienen por objeto fijar la línea de separación de dos predios colindantes de distinto dueño y señalarla por medio de signos materiales 1.
Cerramiento: Es la facultad de todo propietario de cerrar y cercar su predio por todos lados, pudiendo consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas 1.
El artículo 842 del Código Civil consagra el derecho de todo dueño de un predio a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes, y a exigir a los respectivos dueños que concurran a ella. Es importante destacar que la demarcación se realiza a expensas comunes, es decir, los costos son compartidos entre los propietarios involucrados 1. Además, el Código Civil no distingue entre predios rústicos y urbanos, por lo que la acción de demarcación procede en ambos casos 2.
Artículos Relevantes del Código Civil
A continuación, se detallan los artículos del Código Civil chileno que resultan relevantes en el contexto de la acción de demarcación y cerramiento:
Artículo 842: Establece el derecho a la demarcación y la obligación de los colindantes de concurrir a ella. Este derecho se extiende también al usufructuario del predio 3. La acción de demarcación se origina cuando no existen hitos o marcas que delimiten la propiedad, o cuando estos han desaparecido, han sido modificados, o no se han demarcado previamente 2.
Artículo 843: Regula la reposición de mojones y la indemnización por daños en caso de remoción. Si se ha quitado de su lugar alguno de los mojones que deslindan predios vecinos, el dueño del predio perjudicado tiene derecho a pedir que el que lo ha quitado lo reponga a su costa, y le indemnice de los daños que de la remoción se le hubieren originado.
Artículo 844: Consagra el derecho del dueño a cerrar su predio, sin perjuicio de las servidumbres constituidas. El cerramiento podrá consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas 1.
Artículo 845: Establece que el propietario colindante no puede usar el cerramiento ajeno para ningún objeto. Si el dueño hace el cerramiento del predio a su costa y en su propio terreno, podrá hacerlo de la calidad y dimensiones que quiera, y el propietario colindante no podrá servirse de la pared, foso o cerca para ningún objeto.
Artículo 851: Define la medianería como servidumbre legal en virtud de la cual los dueños de dos predios vecinos que tienen paredes, fosos o cercas divisorias comunes, están sujetos a ciertas obligaciones recíprocas.
Artículo 852: Establece el derecho de medianería cuando el cerramiento se ha hecho de acuerdo y a expensas comunes. Existe el derecho de medianería para que cada uno de los dueños colindantes, cuando consta o por alguna señal aparece que han hecho el cerramiento de acuerdo y a expensas comunes.
Rol del Juez en la Demarcación
En el proceso de demarcación, el juez juega un rol fundamental. Cuando no hay acuerdo entre los colindantes, el juez en lo Civil, en juicio sumario, tiene la facultad de fijar los límites o linderos. Para ello, se auxilia de peritos y se basa en títulos auténticos que acrediten el dominio y los límites exactos de la propiedad, tomando en cuenta los derechos de los colindantes. Finalmente, el juez ordena marcar con mojones, hitos u otros signos visibles los linderos 1.
Carácter Sagrado de los Linderos
Es importante destacar el "carácter sagrado" que se les atribuye a los linderos en la historia del derecho. Estos límites no solo definen la extensión de la propiedad, sino que también representan un elemento crucial para prevenir disputas y asegurar la armonía entre vecinos 1.
Demarcación y Registro de la Propiedad
La acción de demarcación está estrechamente relacionada con el registro de la propiedad. El Conservador de Bienes Raíces juega un papel importante en la inscripción de los deslindes y en la seguridad jurídica de la propiedad. Una vez que se realiza la demarcación, ya sea por acuerdo entre las partes o por sentencia judicial, es fundamental que los nuevos límites queden debidamente registrados para evitar futuros conflictos 4.
Doctrina
La doctrina chilena ha profundizado en el análisis de la acción de demarcación y cerramiento, abordando diversos aspectos como su naturaleza jurídica, requisitos y diferencias con otras acciones como la reivindicatoria.
Naturaleza Jurídica
Existe debate en la doctrina sobre la naturaleza jurídica de la acción de demarcación. Algunos autores la consideran una servidumbre legal, mientras que otros la clasifican como un atributo del dominio o una acción real 2. La posición mayoritaria, sin embargo, niega su carácter de servidumbre, argumentando que no existe un predio sirviente y otro dominante que reporte un beneficio, como se desprende de los artículos 820 y 821 del Código Civil 2. En cambio, la demarcación persigue un beneficio recíproco para los propietarios de los predios colindantes, al fijar los límites que los separan.
Requisitos
La doctrina, a la luz del artículo 842 del Código Civil, ha establecido los siguientes requisitos para que proceda la acción de demarcación:
Colindancia: Los predios deben ser colindantes.
Inexistencia de demarcación o demarcación errónea: No debe existir una delimitación visible entre los predios, o si existe, debe ser errónea.
No ser una acción de dominio encubierta: La acción no debe buscar, de forma encubierta, reclamar la propiedad del terreno.
Diferencias entre Demarcación y Reivindicación
Es crucial distinguir la acción de demarcación de la acción reivindicatoria. Si bien ambas se relacionan con la propiedad, sus objetivos son diferentes:
Acción de Demarcación: Busca fijar los límites entre predios colindantes, generalmente cuando estos son imprecisos o inexistentes.
Acción Reivindicatoria: Tiene como objetivo que el dueño de una cosa singular, de la que no está en posesión, la recupere 2.
La jurisprudencia ha establecido criterios para diferenciar ambas acciones:
No individualización de los terrenos: En la acción de demarcación, no se busca reclamar la propiedad de una porción específica de terreno, sino que se pretende definir la línea divisoria entre dos predios 2.
Ausencia de posesión con ánimo de dueño: Para que proceda la acción de demarcación, ninguno de los vecinos debe poseer el terreno en disputa con ánimo de señor y dueño. Si uno de ellos lo hace, la acción adecuada sería la reivindicatoria 2.
Jurisprudencia
La jurisprudencia chilena ha jugado un papel fundamental en la interpretación y aplicación de las normas sobre demarcación y cerramiento. A continuación, se presentan algunos casos relevantes:
Colisiones entre acción de demarcación y acción reivindicatoria: La Corte Suprema ha resuelto casos en los que se discute si procede la acción de demarcación o la reivindicatoria, estableciendo criterios para diferenciarlas, como la no individualización de los terrenos en la demarcación y la necesidad de que no exista posesión con ánimo de dueño 5.
Demarcación con cercos existentes: En un fallo del 14 de diciembre de 2022 (Rol 82474-2021), la Primera Sala de la Corte Suprema estableció que no procede la acción de demarcación si ya existen cercos que delimitan los predios, ya que la acción carecería de objeto 6.
Naturaleza de la acción: La Corte Suprema ha señalado que la acción de demarcación no es una servidumbre, y que su objetivo es la conservación de la propiedad 7.
Demarcación de predios con usufructo: En un caso analizado en la Revista Chilena de Derecho Privado (RChDP) 8, se discutió la demarcación de un predio con usufructo, abordando la naturaleza comerciable del usufructo y su prescripción adquisitiva.
Ley de Propiedad Regular (Decreto Ley 2695)
La Ley de Propiedad Regular (Decreto Ley 2695), si bien no está directamente vinculada a la acción de demarcación y cerramiento, guarda una estrecha relación con la problemática de la propiedad raíz en Chile, especialmente en lo que respecta a la regularización de deslindes y la resolución de conflictos de propiedad. Esta ley establece un procedimiento para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella 9. Su objetivo principal es brindar seguridad jurídica a los poseedores materiales de bienes raíces que carecen de títulos o que los tienen imperfectos, permitiéndoles acceder a la propiedad legal de sus predios.
Ámbito de Aplicación
La ley se aplica a poseedores materiales de bienes raíces rurales o urbanos, cuyo avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a un límite establecido. Recientemente, se ha modificado este límite, aumentando el avalúo fiscal que permite acceder a la regularización de bienes raíces urbanos 10. Esta modificación busca ampliar el acceso a la propiedad legal a un mayor número de poseedores.
Procedimiento de Regularización
El procedimiento de regularización establecido en el Decreto Ley 2695 se inicia con la solicitud del poseedor material ante el Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU) o el Ministerio de Bienes Nacionales, según corresponda. La solicitud debe ir acompañada de diversos antecedentes que acrediten la posesión del inmueble, como el pago de contribuciones, testimonios de vecinos, y otros documentos que demuestren la ocupación del predio.
Oposición al Procedimiento
El procedimiento de regularización contempla la posibilidad de oposición por parte de terceros que se consideren afectados. La oposición se tramita ante los tribunales de justicia, y en ella se deben acreditar los derechos que se estiman vulnerados por la solicitud de regularización.
Acciones de Dominio
La Ley de Propiedad Regular también regula las acciones de dominio que se pueden ejercer en relación con los predios regularizados. Estas acciones permiten a los titulares de derechos que se consideren afectados por la inscripción del dominio a nombre del poseedor material, reclamar la propiedad del bien raíz.
Jurisprudencia sobre la Ley 2695
La jurisprudencia ha analizado diversos aspectos de la Ley de Propiedad Regular, como los requisitos para su aplicación, la oposición al procedimiento y las acciones de dominio que se pueden ejercer 11. Algunos casos relevantes incluyen:
La calificación de la posesión material: Se ha establecido que el solicitante debe acreditar la posesión material del inmueble, y no la mera tenencia.
La procedencia de la regularización en casos de copropiedad: Se ha determinado que el procedimiento no es aplicable cuando el solicitante es copropietario en virtud de un título inscrito.
El efecto jurídico del procedimiento: Se ha establecido que la regularización de la posesión produce el efecto de un modo originario de adquisición del dominio por prescripción.
Conclusión
La acción de demarcación y cerramiento, junto con la Ley de Propiedad Regular, constituyen pilares fundamentales para la seguridad jurídica y la correcta delimitación de la propiedad raíz en Chile. A través de estos mecanismos legales, se busca asegurar la convivencia pacífica entre vecinos, resolver los conflictos por límites imprecisos, y facilitar el acceso a la propiedad legal a los poseedores materiales que cumplen con los requisitos establecidos.
Si bien el Código Civil proporciona un marco legal sólido para la demarcación y el cerramiento, la doctrina y la jurisprudencia han contribuido a su desarrollo e interpretación, abordando las complejidades que surgen en la práctica. La correcta aplicación de estos instrumentos legales, junto con la asesoría de profesionales especializados, es esencial para garantizar la estabilidad del sistema de propiedad y la justicia en materia de propiedad raíz.
Consultas a Expertos
Para obtener información más específica y actualizada sobre la acción de demarcación y cerramiento, se recomienda consultar con abogados chilenos especializados en derecho civil y propiedad. A continuación, se presenta una tabla con información sobre algunas firmas que podrían ser contactadas:
Firma | Especialidad | Contacto |
Claro & Cía. | Derecho Civil, Propiedad | |
Horvitz Abogados | Derecho de Familia y Sucesiones | |
Schneider Abogados | Derecho Civil | |
AHM Legal Asociados | Derecho Civil | |
Wolfenson Abogados | Derecho Civil |
Fuentes citadas
1. “Acción de demarcación y cerramiento, campo diferenciado frente a la acción reivindicatoria” - Repositorio de Tesis UCSC, acceso: febrero 19, 2025, https://tesis.ucsc.cl/bitstreams/ff872da9-5a95-4d52-81d2-3107b2704161/download
2. Algunas reflexiones acerca de la acción de - demarcación - Facultad de Derecho - Universidad del Desarrollo, acceso: febrero 19, 2025, https://derecho.udd.cl/actualidad-juridica/files/2021/01/AJ-Num-24-P227.pdf
3. Demarcación | Cerramiento | Medianería - Asesoría Normativa Adlerhorst Abogados, acceso: febrero 19, 2025, https://asesorianormativa.cl/abogado-civil/accion-demarcacion-cerramiento-medianeria/
4. Decreto Ley 2695 FIJA NORMAS PARA REGULARIZAR LA POSESION DE LA PEQUEÑA PROPIEDAD RAIZ Y PARA LA CONSTITUCION DEL DOMINIO SOBRE ELLA - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 19, 2025, https://c.bcn.cl/n1nsjg
5. Diferencias-entre-la-accion-de-demarcacion-y-la-accion-de-reinvindicacion.pdf - Repositorio UCHILE, acceso: febrero 19, 2025, https://repositorio.uchile.cl/bitstream/handle/2250/126750/Diferencias-entre-la-accion-de-demarcacion-y-la-accion-de-reinvindicacion.pdf;sequence=1
6. Primera Sala: Existiendo cercos no es posible acción de demarcación y cerramiento, acceso: febrero 19, 2025, https://www.portal.ijuridica.cl/2022/12/primera-sala-existiendo-cercos-no-es-posible-accion-de-demarcacion-y-cerramiento/
7. JURISPRUDENCIA CONSTITUCIONAL, acceso: febrero 19, 2025, https://www2.tribunalconstitucional.cl/wp-content/uploads/2022/03/025-Tomo-XXV-PDF.pdf
8. Comentarios de jurisprudencia - Revista Chilena de Derecho Privado, acceso: febrero 19, 2025, https://rchdp.udp.cl/index.php/rchdp/article/viewFile/384/367
9. Decreto Ley 2695, TIERRAS (1979) - Santiago, acceso: febrero 19, 2025, https://nuevo.leychile.cl/servicios/Consulta/Exportar?radioExportar=Normas&exportar_formato=pdf&nombrearchivo=DL-2695_21-JUL-1979&exportar_con_notas_bcn=True&exportar_con_notas_originales=True&exportar_con_notas_al_pie=True&hddResultadoExportar=6982.1979-07-22.0.0%23
10. Haciendo frente a situación económica: respaldan moción que regulariza la posesión de la pequeña propiedad | Senado República de Chile, acceso: febrero 19, 2025, https://www.senado.cl/comunicaciones/noticias/haciendo-frente-situacion-economica-respaldan-mocion-que-regulariza-la
11. EL DL N° 2.695 Y SU JURISPRUDENCIA - Editorial Libromar, acceso: febrero 19, 2025, https://libromar.cl/-bienes/3858-el-dl-n-2695-y-su-jurisprudencia.html
Comments