El Usufructo en Chile

1. ¿Qué es realmente el usufructo? Entendiendo el dominio Para comprender a fondo el usufructo, es necesario visualizar el derecho de propiedad (el dominio) como un conjunto de poderes. Imagina que ser dueño de una propiedad es como tener una manzana entera. Esa "manzana" agrupa tres facultades esenciales que te otorga la ley:

• El Uso (ius utendi): El derecho a utilizar o servirte de la cosa (por ejemplo, vivir en la casa).

• El Goce (ius fruendi): El derecho a quedarte con los frutos o rendimientos que la cosa produce (por ejemplo, cobrar el dinero de un arriendo o cosechar un campo).

• La Disposición (ius abutendi): El poder supremo de vender, regalar, hipotecar o incluso destruir la cosa.

El Derecho Civil chileno permite "dividir" esta manzana. El dueño original puede conservar exclusivamente el poder de disponer (vender o regalar), transformándose en lo que se denomina "nudo propietario" (es decir, un dueño "desnudo" de uso y goce). Simultáneamente, entrega los poderes de usar y gozar a otra persona, quien recibe el nombre de "usufructuario"¹.

De este modo, el Código Civil define el usufructo como un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con el cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituirla a su dueño al cumplirse un plazo². En términos prácticos, es el derecho perfecto para asegurar que una persona (como un padre anciano) tenga dónde vivir o de qué sustentarse por el resto de su vida, sin que deje de ser una propiedad que el día de mañana volverá al patrimonio del dueño original.

2. Características esenciales del usufructo El usufructo no es un simple contrato de arriendo o un favor de palabra; es una institución sumamente robusta que presenta las siguientes características fundamentales³:

• Es un derecho real directo: El poder se ejerce directamente sobre la cosa, sin importar quién sea el dueño. Si el "dueño en el papel" (nudo propietario) vende la casa a un tercero, ese nuevo comprador está obligado por ley a respetar tu usufructo hasta que se extinga.

• Es esencialmente temporal: A diferencia de la propiedad, que es para siempre, el usufructo tiene fecha de vencimiento. Se puede fijar por un número de años o para toda la vida del usufructuario (usufructo vitalicio). Para evitar que las propiedades queden inmovilizadas eternamente, si el usufructuario es una empresa o fundación (persona jurídica), la ley prohíbe que dure más de 30 años⁴.

• Es intransmisible (no se hereda): Cuando el usufructuario fallece, el derecho se extingue de inmediato. No pasa a sus hijos ni herederos⁵. La propiedad simplemente vuelve a consolidarse en el nudo propietario.

• Es transferible entre vivos: A menos que el creador del usufructo lo haya prohibido expresamente, el usufructuario puede vender, ceder o arrendar su derecho a un tercero. Sin embargo, este tercero solo lo tendrá mientras viva el usufructuario original. Si el original muere, el derecho del comprador también desaparece⁶.

• Es embargable e hipotecable: Al tener un valor económico, los acreedores del usufructuario pueden embargar este derecho para pagarse con las ganancias que produzca. Si recae sobre un bien raíz, incluso puede darse en garantía hipotecaria a un banco⁷.

3. El Cuasiusufructo: ¿Qué ocurre con el dinero o cosas que se gastan? Por regla general, el usufructo recae sobre cosas que no se destruyen con su primer uso (una casa, un auto, un campo). La obligación básica es devolver la misma cosa. Pero, ¿qué pasa si se entrega en usufructo una suma de dinero, trigo o vino? A esto la ley y los abogados lo llaman "cuasiusufructo"⁸.

En el cuasiusufructo, las reglas cambian drásticamente. Quien recibe los bienes (cosas fungibles o consumibles) se hace dueño absoluto de ellos y asume el riesgo si se pierden. Su única obligación al finalizar el plazo es devolver la misma cantidad y calidad de lo recibido, o bien, pagar su valor en dinero. En la práctica, funciona de manera muy similar a un préstamo o mutuo comercial, convirtiendo al dueño original en un mero acreedor de una deuda⁹.

4. ¿Cómo nace o se constituye un usufructo? El usufructo no nace de la nada, requiere de un antecedente legal. Puede originarse de cuatro formas principales¹⁰:

• Por voluntad del dueño (Contrato o Testamento): Es la más habitual. Puede hacerse por un contrato entre vivos (como una compraventa o una donación) o mediante un testamento para que opere tras la muerte. Dato clave para abogados y legos: Si el usufructo se constituye sobre un inmueble por contrato, es obligatorio hacerlo mediante escritura pública ante Notario y, además, debe inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. Sin esta inscripción, el derecho real no nace a la vida jurídica¹¹.

• Por Sentencia Judicial: Jueces de Familia pueden crear usufructos para proteger a los más vulnerables. Por ejemplo, se puede ordenar que el alimentante entregue el usufructo de una propiedad en pago de una pensión de alimentos, o el juez puede constituir usufructo sobre los bienes declarados "bienes familiares" a favor del cónyuge que se queda al cuidado de los hijos¹².

• Por la Ley: Existen derechos legales de goce que la ley otorga automáticamente, como el derecho que tienen los padres sobre los bienes de sus hijos menores no emancipados, o el del marido sobre los bienes de la mujer en la sociedad conyugal¹³.

• Por Prescripción: Si alguien ejerce el usufructo amparado en un título falso o comprado a quien no era el verdadero dueño, pero se mantiene usándolo pacíficamente por los años que manda la ley, terminará adquiriendo el derecho por el paso del tiempo.

5. Prohibiciones legales: El límite a los usufructos encadenados El Código Civil chileno, redactado por Andrés Bello, tiene un espíritu económico liberal que busca que la riqueza circule y no se estanque. Por esta razón, la ley prohíbe tajantemente los usufructos sucesivos o alternativos¹⁴.

No puedes dejar estipulado en tu testamento: "Le dejo el usufructo a mi hermano, cuando él muera pasará a mi primo, y a la muerte de este, a mi sobrino". Si redactas un contrato así, la ley castiga la estipulación: el usufructo solo será válido para la primera persona que lo disfrute (el hermano). Al fallecer este, los demás llamados pierden todo derecho y la propiedad se consolida de inmediato en el dueño original. Tampoco se permite constituir un usufructo bajo una condición que retrase su inicio (salvo en los testamentos), para evitar incertidumbres en el mercado inmobiliario¹⁵.

6. Deberes y derechos del Usufructuario (Quien usa la cosa) Tener el goce de una propiedad ajena impone un marco de gran responsabilidad, dividido en tres etapas de tiempo¹⁶:

A. Obligaciones previas (Antes de recibir las llaves): Nadie puede entrar a gozar de un usufructo sin cumplir dos requisitos: realizar un inventario solemne (detallado ante ministro de fe) de lo que recibe, y rendir caución (una garantía, depósito o fianza) para asegurar que cuidará la cosa. Si el usufructuario no cumple, no pierde su derecho, pero no se le entregará la propiedad; el dueño la administrará y solo le entregará las ganancias líquidas (el dinero del arriendo, por ejemplo). Excepción práctica: Los muebles de uso diario pueden entregarse bajo "caución juratoria", que es un simple juramento de devolverlos¹⁷.

B. Deberes durante el ejercicio: El usufructuario debe comportarse como un "buen padre de familia" (responder por culpa leve). Esto implica que debe pagar las llamadas cargas fructuarias: esto incluye los gastos comunes, reparaciones de mantención diaria (como arreglar una cañería o pintar), y muy importantemente, el pago puntual de los impuestos territoriales (contribuciones de bienes raíces) y cuentas de suministros¹⁸.

C. Sus Derechos: Tiene derecho absoluto a percibir los frutos naturales (cosechas) y frutos civiles (rentas de arrendamiento). Estos últimos se calculan día a día. Excepcionalmente, si la propiedad incluye un bosque maderero o una cantera que ya estaba en explotación antes del usufructo, podrá continuar extrayendo esos productos cuidando de reponer los árboles caídos¹⁹.

7. Derechos y deberes del Nudo Propietario (El dueño "en el papel") El propietario desnudo no debe entrometerse. Tiene terminantemente prohibido ejecutar actos que perturben el pacífico goce del usufructuario. No puede llegar y cambiar las chapas ni usar la propiedad para vacaciones sin permiso.

¿Cuál es su derecho? Conserva la capacidad de disposición. Puede vender la casa o heredarla a sus hijos, pero quien la reciba o compre deberá tragarse el "sapo" de soportar al usufructuario hasta que el plazo se acabe²⁰. ¿Cuál es su gran deber económico? Financiar las expensas mayores o extraordinarias²¹. Si un terremoto destruye los muros estructurales, o el techo colapsa por termitas, es el nudo propietario quien debe pagar la reconstrucción estructural, ya que eso beneficia la subsistencia a largo plazo de su propiedad. El usufructuario solo le deberá pagar el interés legal del dinero invertido mientras siga disfrutando de la casa.

8. Usufructo vs. Hipotecas: El conflicto con los Bancos Un escenario dramático (y muy común) ocurre cuando una persona tiene su casa hipotecada al banco por un crédito y, tiempo después, para proteger a su pareja o a un hijo, le regala un usufructo mediante escritura.

Si el deudor deja de pagarle al banco, el banco iniciará un juicio ejecutivo para rematar la casa. ¿Qué pasa con el familiar que tiene el usufructo? La jurisprudencia y la doctrina son categóricas: el usufructo constituido con posterioridad a una hipoteca es inoponible al acreedor hipotecario²². El banco embargará y rematará la propiedad completa. Quien se la adjudique en el remate la recibirá limpia, y el pobre usufructuario verá su derecho extinguido (purgado) por la venta forzada, teniendo que abandonar la propiedad de inmediato. La hipoteca inscrita primero siempre gana la batalla.

9. ¿Cómo se acaba el usufructo? El Código Civil chileno señala de forma precisa las causales por las cuales esta separación de poderes termina y el dueño vuelve a tener la "propiedad plena"²³:

1. Llegada del plazo o condición: Se cumple la fecha exacta que indicaba el contrato.

2. Muerte del usufructuario: Como ya dijimos, es intransmisible. Incluso si el contrato decía "por 20 años" y la persona muere al año 5, el usufructo se acaba inmediatamente.

3. Destrucción total de la cosa: Si el inmueble se derrumba completamente por un terremoto o se incendia sin seguro, no hay usufructo sobre las cenizas (a menos que el terreno siga siendo útil). Si la destrucción es parcial, el derecho sigue sobre lo que quede²⁴.

4. Consolidación: Ocurre cuando el usufructuario y el nudo propietario pasan a ser la misma persona (ej. el hijo nudo propietario fallece y el padre usufructuario es su único heredero).

5. Renuncia: El usufructuario decide devolver la propiedad por su propia voluntad (en inmuebles debe anotarse al margen de la inscripción).

6. Sentencia judicial: Si el usufructuario falta gravemente a sus obligaciones, abandona el pago de contribuciones arriesgando un remate, o causa destrozos, el nudo propietario puede demandarlo. El juez ordenará el fin anticipado del usufructo o que se le quite la administración de la casa²⁵.

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Notas y Referencias

1. Ruz Lártiga, Gonzalo. Explicaciones de Derecho Civil III: Bienes, p. 366. El derecho de usufructo priva al titular temporalmente de las facultades de uso y goce.

2. Artículo 764 del Código Civil de la República de Chile.

3. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes, Santiago de Chile, Thomson Reuters, 2020, pp. 325-327.

4. Artículo 770 del Código Civil de la República de Chile.

5. Artículo 773 del Código Civil de la República de Chile.

6. Artículo 793 y 794 del Código Civil de la República de Chile. El cedente permanece directamente responsable ante el propietario.

7. Artículo 803 y 2418 del Código Civil de la República de Chile. El usufructo es embargable por los acreedores del usufructuario.

8. Artículo 789 del Código Civil de la República de Chile.

9. Troncoso Larronde, Hernán. De los Bienes, 2ª edición, Santiago, Thomson Reuters, 2017, pp. 179-180.

10. Artículo 766 del Código Civil de la República de Chile.

11. Orrego Acuña, Juan Andrés. Los Modos de Adquirir el Dominio, pp. 47-48. Señala que la inscripción conservatoria funciona como la tradición del derecho real.

12. Corral Talciani, Hernán. Curso de Derecho Civil. Bienes, Thomson Reuters, p. 339. En relación con el artículo 147 del Código Civil y Ley 14.908.

13. Artículo 810 del Código Civil de la República de Chile.

14. Artículo 769 del Código Civil de la República de Chile.

15. Artículo 768 del Código Civil de la República de Chile.

16. Lama & Riveros. Bienes, 2022, pp. 134-135.

17. Artículo 775 y 777 del Código Civil de la República de Chile.

18. Artículos 795 y 796 del Código Civil de la República de Chile. Las cargas fructuarias y contribuciones periódicas son de su responsabilidad.

19. Artículos 783, 784 y 790 del Código Civil de la República de Chile.

20. Artículo 779 del Código Civil de la República de Chile.

21. Artículos 797 y 798 del Código Civil de la República de Chile. Las obras y refacciones mayores competen al nudo propietario.

22. López Santa María, Jorge. "Acción de desposeimiento en contra del usufructuario del inmueble hipotecado, intentada por el acreedor adjudicatario de la nuda propiedad", Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo 82, p. 668. Cuneo Macchiavello, Andrés. "El usufructo constituido con posterioridad a una hipoteca", pp. 668-679.

23. Artículo 806 del Código Civil de la República de Chile.

24. Artículo 807 del Código Civil de la República de Chile.

25. Artículo 809 del Código Civil de la República de Chile.