En Chile, el alzamiento de una hipoteca es un trámite legal que permite liberar una propiedad de la garantía que la afecta. Esto usualmente se realiza una vez que se ha pagado la deuda asociada al crédito hipotecario. Sin embargo, existen escenarios donde la deuda hipotecaria ha prescrito o, por alguna razón, ya no existe. A continuación, analizaremos este escenario particular y los pasos a seguir para obtener el alzamiento de la hipoteca en Chile.
Prescripción de Deudas Hipotecarias en Chile
En Chile, las deudas hipotecarias prescriben después de un determinado periodo de tiempo. Para que esta prescripción se haga efectiva, debe ser declarada por un tribunal y gestionada por un abogado. Generalmente, el plazo de prescripción de la acción ejecutiva de un crédito hipotecario es de tres años desde la fecha de morosidad, es decir, desde que el deudor incumple con el pago de una cuota hipotecaria 1. Es importante destacar que la prescripción no se produce automáticamente con el solo transcurso del tiempo, sino que debe ser solicitada y declarada por un tribunal 2.
Para que la prescripción sea válida, el acreedor no debe haber iniciado ni notificado un juicio de cobranza al deudor dentro del plazo establecido por la ley 1. Si el juicio es notificado antes de que el plazo concluya, la prescripción deja de ser aplicable.
Si un tribunal declara que la deuda hipotecaria se encuentra prescrita, el deudor podrá pedir que sus datos sean eliminados del boletín comercial o de DICOM 3.
Para solicitar la prescripción de una deuda, el deudor tiene dos opciones, y en ambos casos requiere contar con la representación de un abogado:
Presentarla como una defensa cuando ha sido demandado por una deuda morosa (excepción de prescripción) 2.
Interponer una acción de prescripción en contra del acreedor 2.
Es crucial entender que la prescripción extingue la acción que tiene el acreedor para cobrar judicialmente la deuda, pero no la deuda en sí misma 3. Esto significa que, si bien el acreedor no puede demandar al deudor por la deuda prescrita, aún puede intentar cobrarla por otras vías.
Si bien el plazo máximo para la prescripción de deudas hipotecarias es de veinte años, este periodo casi nunca se cumple, ya que antes se opta por el embargo de la vivienda 4.
Alzamiento de Hipoteca en Chile
El alzamiento de hipoteca en Chile se realiza mediante la inscripción de una escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación del inmueble 5. Este trámite permite liberar la propiedad de la hipoteca y de cualquier prohibición asociada, como la prohibición de enajenar o gravar.
El Ministerio de Bienes Nacionales tiene la facultad de realizar el alzamiento de las garantías hipotecarias que se encuentran pendientes de las ex Cajas de Ahorro y Préstamos (ex ANAP) 6.
La Ley N°20.855, vigente desde el 23 de enero de 2016, obliga a las entidades financieras a realizar el alzamiento de las hipotecas y prendas que caucionen créditos una vez que estos se encuentren extinguidos 7. Esta ley busca liberar al deudor que paga sus créditos de la obligación de efectuar los trámites para el alzamiento de la hipoteca. De esta manera, si la persona que contrata un crédito hipotecario paga todas las cuotas, el banco debe alzar la hipoteca, sin que se obligue al contratante a realizar trámites adicionales 9.
Tipo de Hipoteca | Procedimiento de Alzamiento |
Garantía específica | Una vez extinguida la obligación, el proveedor del crédito debe otorgar la escritura pública de alzamiento a su cargo y costo. |
Garantía general | Una vez pagadas todas las deudas garantizadas, el proveedor debe informar al deudor por escrito dentro de 20 días corridos. A partir de esa comunicación, el deudor puede solicitar el alzamiento, el cual debe ser realizado por el proveedor a su cargo y costo dentro de 45 días. |
Consideraciones especiales para propietarios con subsidio habitacional:
El deudor o deudora de un crédito hipotecario, en caso de haber adquirido la propiedad con algún subsidio habitacional, debe solicitar al SERVIU que suscriba una escritura de cancelación y alzamiento. Obtenido este documento, debe requerir en el Conservador de Bienes Raíces la cancelación de la hipoteca y alzamiento de la prohibición 10.
Jurisprudencia sobre Alzamiento de Hipoteca con Deuda Prescrita
La jurisprudencia chilena ha establecido que la hipoteca es un contrato accesorio a la obligación principal, por lo que no puede subsistir sin la existencia de esta 11. Si la obligación principal se extingue, ya sea por pago, prescripción o cualquier otra causa, las hipotecas que la garantizaban deben ser canceladas.
Un caso relevante en este ámbito es el fallo de la Corte Suprema en los autos ordinarios rol C-522-2020, caratulados "Cortes Guzmán Marcos y otro con Banco del Estado de Chile" 11. En este caso, se resolvió que la existencia de la obligación garantizada con la hipoteca debe ser probada por quien la alega, es decir, por el acreedor. El deudor, por su parte, solo debe justificar que las obligaciones que contrajo en favor del acreedor hipotecario se encuentran actualmente extinguidas.
Alzamiento de Hipoteca con Deuda Prescrita o Inexistente
Si la deuda hipotecaria está prescrita o no existe, el acreedor no tiene derecho a mantener la hipoteca sobre la propiedad. En este caso, el deudor puede solicitar el alzamiento de la hipoteca presentando una demanda ante los tribunales.
Deuda prescrita:
En el caso de una deuda prescrita, el deudor deberá acreditar ante el tribunal que se han cumplido los requisitos para la prescripción, es decir, que ha transcurrido el plazo legal de tres años desde que se dejó de pagar la cuota 1 y que el acreedor no ha iniciado acciones de cobranza dentro de ese plazo 1.
Deuda inexistente:
Si la deuda no existe, el deudor deberá presentar la documentación que acredite la inexistencia de la obligación, como por ejemplo, un comprobante de pago o una sentencia judicial que declare la nulidad del contrato de mutuo hipotecario.
Requisitos y Procedimientos para Solicitar el Alzamiento
El procedimiento general para solicitar el alzamiento de hipoteca es el siguiente:
Reunir los antecedentes requeridos.
Presentar la solicitud en el Conservador de Bienes Raíces o, en algunos casos, en la entidad financiera.
Pagar los costos asociados al trámite.
Esperar la resolución del Conservador de Bienes Raíces.
En el caso de alzamiento de hipoteca con deuda prescrita o inexistente, el procedimiento puede ser más complejo e involucrar la presentación de una demanda ante los tribunales.
Los requisitos para solicitar el alzamiento de hipoteca en Chile varían según el caso. En general, se requiere lo siguiente:
Certificado de Hipotecas y Gravámenes vigente 13.
Copia de la escritura por la cual se constituyó la hipoteca 13.
Certificado de deuda cancelada (si corresponde) 13.
Certificado de dominio vigente 13.
Formulario de solicitud de alzamiento (en algunos casos) 14.
Requisitos para el alzamiento de hipoteca de Capredena:
Formulario de solicitud para alzamiento de hipotecas.
Cédula de identidad vigente (si es el titular del préstamo habitacional).
Poder especial para solicitar el alzamiento, autorizado ante notario (si el trámite lo realiza un tercero) 15.
Costos Asociados al Alzamiento de Hipoteca
Los costos asociados al alzamiento de hipoteca en Chile varían según la entidad financiera y el tipo de trámite. En general, se deben considerar los siguientes costos:
Derechos notariales: Estos costos se pagan al notario por la elaboración de la escritura pública de alzamiento.
Derechos registrales: Estos costos se pagan al Conservador de Bienes Raíces por la inscripción de la escritura pública 10.
La Ley N°20.855 establece que los gastos de alzamiento deben ser cubiertos por la entidad financiera cuando la deuda ha sido pagada íntegramente 16. Sin embargo, esto no aplica en todos los casos, por lo que es importante consultar con la entidad financiera o con un abogado especialista en derecho hipotecario.
Síntesis y Conclusiones
El alzamiento de hipoteca en Chile es un trámite fundamental para liberar una propiedad de la garantía que la afecta. Si bien el proceso suele ser sencillo cuando la deuda hipotecaria se ha pagado, existen situaciones más complejas, como cuando la deuda ha prescrito o no existe.
En estos casos, la legislación chilena y la jurisprudencia establecen que el deudor tiene derecho a solicitar el alzamiento de la hipoteca. Sin embargo, el procedimiento puede ser más complejo e involucrar la presentación de una demanda ante los tribunales, donde el deudor deberá acreditar el cumplimiento de los requisitos para la prescripción o la inexistencia de la deuda.
La Ley N°20.855 ha simplificado el proceso de alzamiento de hipoteca en Chile, obligando a las entidades financieras a asumir los costos en muchos casos. Esto ha significado un importante beneficio para los deudores, quienes pueden ahorrarse los gastos notariales y registrales.
Es fundamental contar con la asesoría de un abogado especialista en derecho hipotecario para comprender las implicaciones legales de la prescripción, reunir la documentación necesaria y presentar la solicitud de alzamiento de forma correcta. Un abogado puede guiar al deudor a través del proceso, asegurando que se cumplan todos los requisitos y se protejan sus derechos.
Finalmente, es importante destacar que la información proporcionada en este artículo es solo de carácter informativo y no constituye asesoría legal. Se recomienda consultar con un abogado especialista para obtener una evaluación de su caso particular.
Aguila & Compañía Abogados
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Fuentes citadas
1. Las deudas prescriben: Pasos a seguir - LegalFit, acceso: febrero 22, 2025, https://legalfit.cl/las-deudas-prescriben/
2. Prescripción de deudas en Chile: conoce sus principales mitos - Defensa Deudores, acceso: febrero 22, 2025, https://defensadeudores.cl/publicacion/prescripcion-de-deudas-en-chile-conoce-sus-principales-mitos
3. ¿Las deudas prescriben? - Defensa Deudores, acceso: febrero 22, 2025, https://defensadeudores.cl/publicacion/las-deudas-prescriben
4. Prescripción de deudas en Chile - Rojas Abogados, acceso: febrero 22, 2025, https://www.abogadosrojas.cl/prescripcion-de-deudas-en-chile/
5. Cancelación de los registros de hipotecas y alzamiento de prohibiciones - ChileAtiende, acceso: febrero 22, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/12155/1/pdf
6. Alzamiento de Garantías Hipotecarias (ex-ANAP) - Ministerio de Bienes Nacionales, acceso: febrero 22, 2025, https://www.bienesnacionales.cl/guia-de-tramites/listado-de-tramites-2/alzamiento-de-garantias-hipotecarias-ex-anap/
7. LEY N°20.855 QUE OBLIGA AL ALZAMIENTO DE LAS HIPOTECAS Y PRENDAS QUE CAUCIONAN CRÉDITOS - Carey Abogados, acceso: febrero 22, 2025, https://www.carey.cl/wp-content/uploads/filebase/newsalert/na-66-ley-n20.855-que-obliga-al-alzamiento-de-las-hipotecas-y-prendas-que_esp.pdf
8. Ley 20855 - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 22, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=1082114
9. Alzamiento de hipotecas, acceso: febrero 22, 2025, https://www.bcn.cl/portal/leyfacil/recurso/alzamiento-de-hipotecas
10. Cancelación de los registros de hipotecas y alzamiento de prohibiciones - ChileAtiende, acceso: febrero 22, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/12155-cancelacion-de-los-registros-de-hipotecas-y-alzamiento-de-prohibiciones
11. Santiago, diecisiete de octubre de dos mil veintid s. ó VISTO: En estos autos ordinarios rol C-522-2020 tramitados ante el Segu - Poder Judicial, acceso: febrero 22, 2025, https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/getRulingNew/23155
12. Si la obligación principal se extingue, las hipotecas que la garantizaban deben ser canceladas, resuelve la Corte Suprema. - Diario Constitucional, acceso: febrero 22, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2022/10/20/si-la-obligacion-principal-se-extingue-las-hipotecas-que-la-garantizaban-deben-ser-canceladas-resuelve-la-corte-suprema/
13. Solicitud de Alzamiento de Hipoteca y Prohibiciones en Predios Cora - SAG, acceso: febrero 22, 2025, https://www.sag.gob.cl/tramites/solicitud-de-alzamiento-de-hipoteca-y-prohibiciones-en-predios-cora
14. Solicitud de Alzamiento - Banco de Chile, acceso: febrero 22, 2025, https://assets.bancochile.cl/uploads/000/047/547/54df2089-9f68-4148-acc2-eb43eee5594d/original/formulario-solicitud-de-alzamiento-banca-personas-y-pyme-BCH.pdf
15. Alzamiento de la hipoteca de Capredena - ChileAtiende, acceso: febrero 22, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/5003-alzamiento-de-la-hipoteca-de-capredena
16. Prendas e Hipotecas - Ahorrocoop, acceso: febrero 22, 2025, https://www.ahorrocoop.cl/Inicio/PrendasHipoteca
17. Hasta $55.000 podrán ahorrar las personas con la nueva Ley de Alzamiento de Prendas e Hipotecas - Ministerio de Economía, Fomento y Turismo, acceso: febrero 22, 2025, https://www.economia.gob.cl/2016/05/02/hasta-55-000-podran-ahorrar-las-personas-con-la-nueva-ley-de-alzamiento-de-prendas-e-hipotecas.htm
18. Alzamiento de Hipotecas - Banco Santander, acceso: febrero 22, 2025, https://banco.santander.cl/personas/credito-hipotecario/alzamiento-de-hipotecas
19. Asesoría Legal Inmobiliaria - Wolfenson Abogados, acceso: febrero 22, 2025, https://www.wolfenson.cl/asesoria-inmobiliaria
20. Contrato de Hipoteca en Chile - Schneider Abogados, acceso: febrero 22, 2025, https://www.schneiderabogados.cl/contratos/hipoteca
21. Los 10 Mejores Abogados Inmobiliarios en Santiago | 2x3, acceso: febrero 22, 2025, https://www.2x3.cl/servicios/abogado-inmobiliario/santiago
22. Abogados de deudas profesionales, acceso: febrero 22, 2025, https://www.abogaley.cl/abogados-defensa-deudores/
23. con abogado, acceso: febrero 22, 2025, https://expertoabogados.cl/
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