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El Derecho Legal de Retención en el Contrato de Arrendamiento de Predios Urbanos (Ley N° 18.101)

Mario E. Aguila
2 jul
20 Min. de lectura

Después de esta infografía, desarrollo del tema en profundidad.

Introducción

El derecho legal de retención constituye una de las garantías más singulares y de mayor relevancia práctica en el ordenamiento jurídico civil chileno. Su aplicación en el contexto del contrato de arrendamiento de predios urbanos, regulado por la Ley N° 18.101, presenta particularidades que merecen un análisis exhaustivo. Esta figura jurídica, que faculta a una de las partes a retener una cosa de su contraparte hasta el pago de un crédito conexo, opera como un mecanismo de presión y aseguramiento de obligaciones recíprocas, tanto para el arrendador como para el arrendatario.

El presente informe tiene por objeto desentrañar en profundidad las implicancias del derecho legal de retención en el marco de la legislación arrendaticia urbana. Para ello, se abordará su estudio desde una perspectiva integral, analizando la interacción normativa entre tres cuerpos legales fundamentales: el Código Civil, que consagra el derecho sustantivo en sus disposiciones generales y especiales sobre el arrendamiento; la Ley N° 18.101, que establece las normas procesales especiales para los juicios derivados de estos contratos; y el Código de Procedimiento Civil, que regula los efectos de la retención una vez declarada y su posible utilización como medida precautoria.¹

Se examinará la naturaleza jurídica de esta institución, los requisitos específicos para su ejercicio por parte del arrendador y del arrendatario, el procedimiento judicial que resulta indispensable para su eficacia y los límites sustantivos y procesales impuestos por la ley. De manera crucial, se analizará la jurisprudencia reciente de nuestros tribunales superiores, la cual ha sido categórica en delinear los contornos de este derecho, proscribiendo enérgicamente cualquier forma de autotutela y reafirmando que su ejercicio legítimo es inseparable de una declaración judicial previa.

Sección 1: Fundamentos y Naturaleza Jurídica del Derecho Legal de Retención

1.1. Concepto y Características Generales

En la doctrina nacional, el derecho legal de retención es conceptualizado como la facultad que la ley confiere al tenedor o detentador legítimo de una cosa para rehusar su entrega o restitución mientras no se le satisfagan las prestaciones que, con ocasión de ella, le adeuda el propietario o acreedor de la restitución.³ El jurista René Abeliuk lo define como "la facultad que tiene el deudor de una obligación de entregar o restituir una cosa perteneciente al acreedor de ella, para negarse a cumplir mientras no se le pague o asegure el pago de lo que se le debe en razón de esa misma cosa".⁴

De estas definiciones se desprenden sus características esenciales, las cuales perfilan su estructura y funcionamiento:

Legalidad: Es un derecho que debe ser establecido expresamente por el legislador. En el sistema chileno, no existe un principio general que permita su aplicación analógica; solo procede en los casos específicos que la ley señala.⁴
Accesoriedad: Su existencia depende de un crédito principal al cual garantiza. Se extingue, por consiguiente, una vez que la obligación principal es satisfecha.⁴
Indivisibilidad: La retención se ejerce sobre la totalidad de la cosa o conjunto de cosas retenidas, y cada parte de ellas garantiza la totalidad del crédito. No puede solicitarse una restitución parcial a cambio de un pago parcial de la deuda.⁴
Tenencia Legítima: Quien invoca este derecho debe tener la cosa en su poder de manera lícita. No puede haberse obtenido la tenencia por medios violentos, fraudulentos o clandestinos. Si se pierde la tenencia, se extingue la posibilidad de ejercer el derecho.⁴

1.2. El Carácter Excepcional y de Derecho Estricto en la Legislación Chilena

A diferencia de otros ordenamientos jurídicos que han consagrado un principio general del derecho de retención, la legislación chilena ha optado por un sistema de taxatividad. El derecho de retención es, por tanto, una institución de carácter excepcional y de derecho estricto.⁴

El fundamento normativo de esta restricción se encuentra en el artículo 2.392, inciso 2°, del Código Civil, ubicado en las normas del contrato de prenda, que dispone categóricamente: "No se podrá retener una cosa del deudor sin su consentimiento; excepto en los casos que las leyes expresamente designan".⁴ Esta norma, aunque situada en sede de prenda, tiene un alcance general que prohíbe la retención convencional (salvo que configure otro contrato) y limita la legal a los supuestos explícitos.

Esta misma idea es reforzada por el artículo 545 del Código de Procedimiento Civil, que al regular los efectos del derecho de retención, se refiere a aquel que "en ciertos casos conceden las leyes".⁴ La consecuencia directa de este carácter excepcional es que no cabe la aplicación por analogía a situaciones no previstas por el legislador, debiendo interpretarse sus causales de procedencia de manera restrictiva.

1.3. Debate Doctrinario sobre su Naturaleza Jurídica: ¿Garantía, Derecho Real o Medida de Autotutela Permitida?

La naturaleza jurídica del derecho de retención ha sido objeto de un intenso debate doctrinario. Algunos autores clásicos, como Guillouard, lo han calificado como un derecho real, accesorio e indivisible.⁴ Sin embargo, la doctrina mayoritaria en Chile, y la que parece más ajustada a nuestro sistema, lo considera una garantía de carácter personal que, una vez declarada judicialmente, adquiere efectos reales. Carece, no obstante, de uno de los atributos esenciales de los derechos reales: el derecho de persecución. Si el retenedor pierde la tenencia de la cosa, el derecho se vuelve inoperante y no puede perseguirla en manos de terceros.⁴

Es fundamental, además, distinguir nítidamente el derecho de retención de la exceptio non adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido. Si bien ambas instituciones permiten a una parte negarse a cumplir su prestación, sus fundamentos y efectos son distintos. La excepción de contrato no cumplido es una defensa general aplicable a todo contrato bilateral, cuyo efecto es meramente suspensivo o paralizante de la acción de cumplimiento.⁷ En cambio, el derecho legal de retención es una garantía específica, aplicable solo en los casos que la ley señala, y que, tras la declaración judicial, no solo suspende la restitución, sino que confiere al acreedor derechos de realización y preferencia sobre la cosa retenida, asimilándose a una prenda o hipoteca.⁴

Finalmente, es un error conceptualizar el derecho de retención como una forma de autotutela o justicia por mano propia. Si bien su origen es la facultad de negarse a restituir, nuestro ordenamiento jurídico ha sido claro en que su eficacia plena y sus efectos más potentes dependen ineludiblemente de la intervención jurisdiccional. La jurisprudencia reciente de la Corte Suprema ha sido enfática en proscribir cualquier acto material de retención que no cuente con una declaración judicial previa, calificándolo como una vía de hecho ilegal.⁸

1.4. Efectos Generales de la Retención Judicialmente Declarada: Asimilación a la Prenda e Hipoteca

La verdadera potencia del derecho legal de retención se revela en el artículo 546 del Código de Procedimiento Civil. Esta norma dispone que, una vez que la resolución judicial que declara procedente la retención se encuentra ejecutoriada, los bienes retenidos "serán considerados, según su naturaleza, como hipotecados o constituidos en prenda para los efectos de su realización y de la preferencia a favor de los créditos que garantizan".⁴

Esta disposición transforma una facultad pasiva —la de no restituir— en una de las garantías más eficaces del sistema. El acreedor cuyo derecho de retención ha sido judicialmente reconocido adquiere dos facultades cruciales:

Derecho de Realización: Puede solicitar la venta forzada de los bienes retenidos en pública subasta para pagarse con el producto de la misma, siguiendo las reglas del juicio ejecutivo.
Derecho de Preferencia: Goza de un privilegio para el pago de su crédito. Si la retención recae sobre bienes muebles, su crédito tendrá la preferencia de la segunda clase de créditos (artículo 2474 N° 3 del Código Civil), y si recae sobre bienes inmuebles, gozará de la preferencia de la hipoteca (tercera clase de créditos, artículo 2477 del Código Civil).

Este tránsito de un simple derecho personal a una garantía con efectos reales pone de manifiesto una política legislativa deliberada: el legislador confía en la robustez del derecho de retención como mecanismo de seguridad crediticia, pero desconfía profundamente de su ejercicio privado y discrecional. Por ello, supedita su plena eficacia a un filtro judicial. El procedimiento judicial no es, en consecuencia, un mero trámite de validación, sino el acto constitutivo que "activa" la verdadera fuerza de la garantía, transformando la simple tenencia en un poderoso derecho de ejecución preferente.

Sección 2: El Derecho Legal de Retención del Arrendador

2.1. Fundamento Normativo: El Artículo 1942 del Código Civil

El derecho legal de retención del arrendador encuentra su fundamento sustantivo en el artículo 1942 del Código Civil. El inciso primero de esta norma establece: "El arrendador, para seguridad del pago de la renta y de las indemnizaciones a que tenga derecho, podrá retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren".¹⁰

Esta disposición confiere al arrendador una garantía específica sobre los bienes que el arrendatario introduce en el inmueble objeto del contrato.

2.2. Créditos Caucionados: Rentas de Arrendamiento e Indemnizaciones

La norma es explícita respecto a los créditos que este derecho busca asegurar. No se limita únicamente a las rentas de arrendamiento adeudadas, sino que se extiende a "las indemnizaciones a que tenga derecho" el arrendador.³ Esto incluye, por ejemplo:

Indemnizaciones por los deterioros o destrozos causados en la propiedad por culpa del arrendatario o de las personas por las que responde (familiares, huéspedes, dependientes).¹⁰
El pago de las cuentas de servicios básicos (agua, electricidad, gas) o gastos comunes que sean de cargo del arrendatario y que el arrendador haya tenido que solventar.
Cualquier otra obligación pecuniaria derivada del contrato cuyo incumplimiento genere un perjuicio indemnizable para el arrendador.

2.3. Objeto de la Retención: Bienes Muebles que Guarnecen el Inmueble

El objeto sobre el cual recae la retención del arrendador son todos los bienes muebles que el arrendatario ha introducido en la propiedad arrendada para su uso, goce o explotación, y que le pertenezcan.³ Esto puede incluir mobiliario, electrodomésticos, equipos electrónicos, herramientas, mercaderías, entre otros.

Una disposición de gran importancia práctica es el inciso segundo del artículo 1942 del Código Civil, que establece una presunción de dominio: "se entenderá que le pertenecen [al arrendatario], a menos de prueba en contrario".¹¹ Esta presunción es simplemente legal y admite prueba en contrario, siendo de vital importancia en los juicios de tercería de posesión o de dominio que puedan ser interpuestos por terceros que aleguen ser los verdaderos dueños de los bienes retenidos.

Este caso de retención presenta una particularidad notable: el arrendador, a diferencia de otros retenedores, no tiene la tenencia material de los bienes retenidos. Estos permanecen en poder del arrendatario, dentro del inmueble arrendado. Consciente de esta anomalía y del riesgo de que la garantía sea burlada, el legislador procesal, en el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil, faculta al arrendador para solicitar el auxilio de la fuerza pública para impedir que el arrendatario saque del inmueble los objetos que la ley le permite retener. Esta es una herramienta procesal clave para dar eficacia práctica al derecho sustantivo.¹¹

2.4. Límites a la Facultad de Retener: Los Bienes Inembargables (Análisis del Artículo 445 del Código de Procedimiento Civil)

Aunque la redacción del artículo 1942 del Código Civil es amplia ("todos los objetos"), la doctrina y la jurisprudencia han sostenido de manera uniforme que esta facultad encuentra un límite infranqueable en aquellos bienes que la ley declara inembargables. La lógica es clara: si un bien no puede ser embargado y vendido en un juicio ejecutivo para pagar una deuda, tampoco puede ser retenido para garantizarla.¹³

La norma clave en esta materia es el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, que enumera una serie de bienes excluidos del derecho de prenda general de los acreedores, fundado en razones de protección social y dignidad del deudor.¹⁴ La aplicación de este catálogo al derecho de retención del arrendador es fundamental para evitar abusos y proteger los derechos esenciales del arrendatario.

La consecuencia práctica de estas limitaciones es significativa. El derecho de retención del arrendador puede resultar ser una garantía de escaso valor económico si el arrendatario no posee bienes suntuarios o de un valor considerable que sean legalmente embargables. En muchos contratos de arrendamiento de viviendas, la mayoría de los bienes del arrendatario (muebles de uso diario, ropa, herramientas básicas) caerán bajo la protección del artículo 445 del CPC. Esto sugiere que la principal utilidad de este derecho podría no residir tanto en su potencial de realización financiera, sino en la presión que ejerce sobre el arrendatario para inducirlo al pago. Se transforma así en una herramienta más estratégica que económicamente segura, cuya invocación debe ser cuidadosamente ponderada por el arrendador.

Tabla 1: Bienes Inembargables según el Artículo 445 del Código de Procedimiento Civil (Límite al Derecho de Retención del Arrendador)

Categoría del Bien	Descripción Legal (Extracto Art. 445 CPC)	Ejemplos Prácticos
Remuneraciones y Pensiones	Sueldos, gratificaciones y pensiones pagadas por el Estado o Municipalidades. Remuneraciones de trabajadores según el Código del Trabajo.	Salario mensual, pensiones de jubilación, montepíos.
Bienes de Subsistencia	Muebles de dormitorio, de comedor y de cocina de uso familiar y la ropa necesaria para el abrigo del deudor, su cónyuge y los hijos que viven a sus expensas.	Camas, mesa y sillas de comedor, refrigerador, cocina, ropa personal y de cama.
Herramientas de Trabajo	Libros relativos a la profesión del deudor (hasta 50 UTM). Máquinas e instrumentos para la enseñanza de alguna ciencia o arte (hasta 50 UTM). Objetos indispensables al ejercicio personal del arte u oficio.	Computador de un profesional, herramientas de un carpintero, instrumentos de un músico.
Bienes Esenciales	Utensilios caseros y de cocina, y los artículos de alimento y combustibles que existan en poder del deudor, hasta concurrencia de lo necesario para el consumo de la familia durante un mes.	Vajilla, ollas, cubiertos, alimentos almacenados, cilindro de gas.
Bienes Ajenos o Personales	La propiedad de los objetos que el deudor posee fiduciariamente. Los derechos cuyo ejercicio es enteramente personal, como los de uso y habitación.	Bienes recibidos en comodato por el arrendatario.

Fuente: Elaboración propia a partir de los artículos 1942 del Código Civil y 445 del Código de Procedimiento Civil.¹⁰

Sección 3: El Derecho Legal de Retención del Arrendatario

3.1. Fundamento Normativo: El Artículo 1937 del Código Civil

El arrendatario también es titular de un derecho legal de retención, consagrado en el artículo 1937 del Código Civil. Esta norma dispone: "En todos los casos en que se deba indemnización al arrendatario, no podrá éste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador".¹⁶

Este derecho se configura como una poderosa herramienta de defensa para el arrendatario, especialmente cuando es demandado de restitución del inmueble.

3.2. Análisis de las Causales de Indemnización que Habilitan la Retención

A diferencia del derecho del arrendador, que se funda principalmente en el no pago de la renta, el derecho del arrendatario se activa cuando el arrendador le adeuda indemnizaciones. No cualquier deuda habilita la retención, sino solo aquellas que la ley contempla y que se derivan del incumplimiento de las obligaciones del arrendador. Las principales causales son ¹⁶:

Por turbación o embarazo en el goce de la cosa: Si el arrendador realiza obras o trabajos en la cosa arrendada que turban o embarazan el goce del arrendatario, este tiene derecho a una indemnización de perjuicios, la cual puede garantizar con la retención del inmueble (artículo 1928 del Código Civil).¹⁰
Por turbación de terceros: Si el arrendatario es turbado en su goce por terceros que justifican un derecho sobre la cosa arrendada (por ejemplo, una servidumbre no declarada), y dicha turbación es imputable al arrendador, procede una indemnización que puede ser asegurada mediante la retención (artículo 1930, inciso 4°, del Código Civil).¹⁶
Por mal estado o vicios de la cosa: Si la cosa se encuentra en mal estado o con vicios ocultos que impiden total o parcialmente su goce para el fin convenido, el arrendatario tiene derecho a la terminación del contrato o a una rebaja de la renta, y en ambos casos, a la indemnización de perjuicios, la cual puede caucionar con la retención (artículo 1932 y 1933 del Código Civil, en relación con el 1928).¹⁶
Por el reembolso de mejoras útiles: Este es un caso de aplicación restrictiva. El arrendatario solo puede retener el inmueble para asegurar el pago de mejoras útiles (aquellas que aumentan el valor venal de la cosa) cuando el arrendador consintió en su realización y, además, se obligó expresamente a pagarlas (artículo 1936, inciso 1°, del Código Civil).¹⁰
Por pago de rentas en exceso: Aunque la norma que lo contemplaba explícitamente (artículo 2° transitorio de la Ley 18.101) ya no está vigente, el principio general de que los pagos indebidos deben ser restituidos podría, en teoría, fundar una retención si se considera una forma de indemnización.¹⁶

3.3. El Inmueble Arrendado como Objeto de la Retención

A diferencia del arrendador, que retiene los bienes muebles del arrendatario, el objeto sobre el cual recae el derecho de retención del arrendatario es el propio bien raíz arrendado. El arrendatario, al tener la tenencia legítima del inmueble, puede negarse a restituirlo.³ Esta diferencia en el objeto confiere al derecho del arrendatario una fuerza y una eficacia práctica considerables.

3.4. Efectos Prácticos: La Suspensión del Lanzamiento

El efecto práctico más relevante del derecho legal de retención del arrendatario es su capacidad para enervar o suspender la orden de lanzamiento. Cuando en un juicio de terminación de contrato el tribunal acoge la solicitud de retención del arrendatario, no puede decretarse el desalojo forzoso del inmueble hasta que el arrendador pague la indemnización fijada por la sentencia o la caucione suficientemente a satisfacción del tribunal.¹⁶

Este mecanismo transforma radicalmente la dinámica del proceso judicial. Una demanda que inicialmente busca la restitución del inmueble puede verse supeditada a la resolución de una controversia sobre indemnizaciones. El derecho de retención del arrendatario opera, en la práctica, como un "escudo procesal" de gran poder. Obliga al arrendador, cuyo principal interés es recuperar su propiedad, a entrar en una negociación forzada o a cumplir con el pago de las deudas que mantiene con el arrendatario. Constituye, por tanto, un notable mecanismo de equilibrio de poder procesal, que contrapesa la posición de dominio que ostenta el propietario del inmueble.

Sección 4: Aspectos Procesales en los Juicios de Arrendamiento (Ley N° 18.101)

4.1. La Necesidad Imperativa de Declaración Judicial

Un principio cardinal, reiterado hasta la saciedad por la doctrina y la jurisprudencia, es que el derecho legal de retención no opera de pleno derecho. Su ejercicio legítimo y eficaz está indisolublemente ligado a una declaración judicial que lo reconozca.³ Cualquier intento de hacerlo valer por vías de hecho, como impedir la salida de bienes o negarse a restituir el inmueble sin un respaldo judicial, es ilegal, ineficaz y constituye un acto de autotutela proscrito por el ordenamiento jurídico.⁹ Es el tribunal, y no la voluntad unilateral de una de las partes, quien determina la procedencia de la retención.

4.2. Oportunidad y Forma de Alegar el Derecho en Juicio

El procedimiento para hacer valer el derecho de retención en los juicios de arrendamiento regidos por la Ley N° 18.101 presenta diferencias según si quien lo alega es el arrendador (generalmente demandante) o el arrendatario (generalmente demandado).

4.2.1. Para el Arrendador (Demandante)

El arrendador, al interponer su demanda de terminación de contrato por no pago de rentas o por otros incumplimientos, usualmente solicitará en el mismo escrito que se declare su derecho a retener los bienes muebles que guarnecen la propiedad, para asegurar el pago de las rentas e indemnizaciones que se determinen en la sentencia.¹⁶ A menudo, esta solicitud se formula conjuntamente con una petición de medida precautoria de retención, para darle un efecto inmediato y evitar que el arrendatario retire los bienes del inmueble durante el juicio.

4.2.2. Para el Arrendatario (Demandado) y la Carga del Artículo 9° de la Ley 18.101

Para el arrendatario demandado, el procedimiento es mucho más estricto y formal. El artículo 9° de la Ley N° 18.101 establece una carga procesal específica y perentoria: "Cuando el demandado reclame indemnizaciones haciendo valer el derecho de retención que otorga el artículo 1.937 del Código Civil, deberá interponer su reclamo en la audiencia a que se refiere el artículo anterior".¹

La audiencia a la que se refiere es la de contestación, conciliación y prueba, que es el corazón del procedimiento verbal y concentrado que establece la ley. Esto significa que el arrendatario tiene una única oportunidad procesal para hacer valer su derecho: debe formular su reclamación de indemnizaciones y su solicitud de retención en ese acto. Si no lo hace, su derecho a invocar la retención en ese juicio precluye, es decir, se extingue la facultad procesal para hacerlo valer más adelante.¹⁶ El tribunal, por su parte, se pronunciará sobre la procedencia de la retención en la sentencia definitiva.

Esta norma revela la tensión entre el derecho sustantivo del arrendatario (consagrado en el Código Civil) y la celeridad procesal que busca la Ley 18.101. La ley especial, en su afán por agilizar los juicios de arrendamiento, concentra las defensas y excepciones en un único momento. Un arrendatario que no cuente con una asesoría legal adecuada puede perder una de sus defensas más poderosas, no por falta de mérito en su reclamo, sino por el simple desconocimiento de esta regla procesal específica. Se evidencia así una interdependencia crítica entre el derecho de fondo y el de forma, donde un derecho sustantivo puede verse frustrado por un tropiezo procesal.

4.3. La Retención como Medida Precautoria

Conforme al artículo 545 del Código de Procedimiento Civil, el derecho legal de retención puede ser solicitado como una medida precautoria.⁴ Esto permite al acreedor (usualmente el arrendador) obtener una protección temprana, antes de que se dicte sentencia definitiva. Para que el tribunal la decrete, el solicitante deberá acompañar comprobantes que constituyan a lo menos presunción grave del derecho que se reclama y acreditar que existen motivos para temer que la garantía de su crédito se vea burlada (por ejemplo, que el arrendatario intente ocultar o enajenar sus bienes).⁴ Esta vía es especialmente útil para el arrendador que enfrenta a un arrendatario moroso y teme el vaciamiento del inmueble.

4.4. La Ejecución de la Retención y su Realización

Una vez que la sentencia que declara el derecho de retención se encuentra firme y ejecutoriada, y si la obligación principal no es cumplida voluntariamente por el deudor, el acreedor retencionario puede proceder a la realización de los bienes. Como se indicó, el artículo 546 del CPC asimila los bienes a una prenda o hipoteca.⁴ El acreedor deberá iniciar un procedimiento ejecutivo para lograr la subasta pública de los bienes y pagarse con el producto.

En el caso particular de que la retención recaiga sobre el bien inmueble arrendado (a favor del arrendatario), la resolución judicial que la declara debe inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces competente. Esta inscripción da publicidad a la retención y la hace oponible a terceros.⁴

Sección 5: Análisis Jurisprudencial y Consecuencias Prácticas

5.1. La Proscripción de la Autotutela: Análisis de Fallos Relevantes de la Corte Suprema

La jurisprudencia de la Corte Suprema ha sido un factor determinante en la configuración práctica del derecho de retención, estableciendo una línea clara y consistente que prohíbe de manera absoluta la autotutela por parte del arrendador. El análisis de fallos recientes es ilustrativo de esta postura.

Caso 1: Rol N° 17.467-2019 (Tercera Sala, 15 de enero de 2020): En este caso, un arrendador, ante el no pago de rentas, terminó el contrato y tomó medidas de hecho para impedir el acceso del arrendatario al inmueble, reteniendo sus bienes. La Corte Suprema acogió el recurso de protección del arrendatario, declarando la actuación del arrendador como ilegal y arbitraria. El fallo razonó que, si bien el arrendador puede tener derecho a la retención, este "necesariamente debe ser declarado por un juez" y no puede ser ejercido por vías de hecho. Se ordenó al arrendador permitir el retiro de los bienes.⁹ El análisis de este fallo revela una tensión reconocida por los propios juristas: la solución jurídica es impecable al proteger el Estado de Derecho, pero la solución material puede dejar al arrendador en una posición desmejorada, al haber perdido la única garantía fáctica que poseía.⁹
Caso 2: Rol N° 238.256-2023 (Cuarta Sala): En un caso más reciente, la Corte Suprema, conociendo de un recurso de protección, reiteró su doctrina al señalar que el acto de un arrendador de cambiar la chapa de la cerradura del inmueble y retener los bienes muebles del arrendatario constituye un acto de autotutela proscrito por el ordenamiento jurídico, que vulnera el derecho de propiedad del afectado. El tribunal ordenó el cese inmediato de dichos actos.⁸

Estos pronunciamientos consolidan la idea de que el derecho de retención no es un "derecho a hacer", sino un "derecho a pedir al juez que autorice hacer". La consecuencia práctica es devastadora para quien intenta la autotutela: la acción no solo es ineficaz para constituir la garantía, sino que genera responsabilidad para quien la ejerce. El arrendador que actúa por vías de hecho no solo no logra asegurar su crédito, sino que se expone a ser condenado en un juicio de protección, y potencialmente a enfrentar acciones civiles por los perjuicios causados e incluso acciones penales por delitos como la violación de domicilio o la apropiación indebida. La jurisprudencia, por tanto, ha transformado la autotutela de una "solución" riesgosa a una acción manifiestamente contraproducente que invierte los roles de víctima y victimario ante la ley.

5.2. La Tensión entre la Eficacia de la Garantía y el Derecho de Propiedad del Deudor

Los tribunales, al resolver sobre una solicitud de retención, deben realizar un ejercicio de ponderación entre dos principios en tensión: el derecho del acreedor a obtener una garantía eficaz para su crédito y el derecho de propiedad del deudor sobre sus bienes. Esta ponderación es especialmente delicada cuando se trata de los bienes del arrendatario, donde el límite de los bienes inembargables del artículo 445 del CPC actúa como el fiel de la balanza. Los jueces deben asegurarse de que la medida sea proporcional y no prive al deudor de los elementos indispensables para su subsistencia y la de su familia, salvaguardando así su dignidad.

5.3. Recomendaciones Prácticas para Arrendadores y Arrendatarios

Del análisis normativo y jurisprudencial se desprenden las siguientes recomendaciones estratégicas:

Para Arrendadores:
Actuar con celeridad judicial: Ante el incumplimiento, especialmente el no pago de rentas, no se debe dilatar el inicio de las acciones judiciales.
Prohibición absoluta de vías de hecho: Jamás cambiar cerraduras, cortar suministros básicos por iniciativa propia o impedir físicamente el retiro de bienes. Estas acciones son ilegales y contraproducentes.
Solicitar la retención judicialmente: Al interponer la demanda de terminación de contrato, se debe solicitar expresamente que se declare el derecho de retención y, si es posible, que se decrete como medida precautoria para asegurar el resultado del juicio.
Documentar los daños: Para poder reclamar indemnizaciones y garantizarlas con la retención, es fundamental contar con pruebas fehacientes de los daños al inmueble (fotografías, actas notariales, presupuestos de reparación).
Para Arrendatarios:
Conocer sus derechos a indemnización: Estar al tanto de las obligaciones del arrendador (entregar en buen estado, realizar reparaciones necesarias, etc.) para poder reclamar si estas se incumplen.
Cumplir con la carga procesal del artículo 9°: Si son demandados de restitución y tienen créditos contra el arrendador, es imperativo que aleguen el derecho de retención en la audiencia de contestación, presentando las pruebas que fundamenten su reclamo. De lo contrario, perderán la oportunidad de hacerlo.
No abandonar el inmueble: El derecho de retención del arrendatario se basa en la tenencia del inmueble. Si lo abandona, pierde el derecho.

Conclusión

El derecho legal de retención en el contrato de arrendamiento de predios urbanos se erige como una herramienta jurídica dual, conferida por el legislador tanto al arrendador como al arrendatario para el aseguramiento de sus respectivos créditos. Sin embargo, se trata de una figura asimétrica en su objeto, causales y fuerza práctica. Mientras el arrendador retiene los bienes muebles que guarnecen la propiedad para asegurar rentas e indemnizaciones, con el importante límite de los bienes inembargables, el arrendatario retiene el propio inmueble para garantizar el pago de las indemnizaciones que el arrendador le adeude, pudiendo con ello suspender su desalojo.

El análisis exhaustivo de su regulación y aplicación revela una conclusión central e ineludible: la potencia de este derecho como garantía está intrínsecamente ligada y condicionada a su correcta y oportuna invocación judicial. La Ley N° 18.101 y el Código de Procedimiento Civil no son meros manuales de procedimiento, sino los engranajes que definen la eficacia real de un derecho sustantivo consagrado en el Código Civil. La carga procesal impuesta al arrendatario en el artículo 9° de la ley especial y la necesidad de una resolución judicial para que la retención produzca sus efectos plenos son la prueba más clara de esta simbiosis entre el derecho de fondo y el de forma.

Finalmente, la línea jurisprudencial de la Corte Suprema ha sido unívoca y contundente en proscribir cualquier forma de autotutela. El mensaje es claro: en un Estado de Derecho, la resolución de conflictos y la ejecución de garantías, especialmente aquellas que involucran derechos tan fundamentales como la vivienda y la propiedad, deben ser canalizadas exclusivamente a través de los tribunales de justicia. Cualquier desviación de esta vía no solo es jurídicamente ineficaz, sino que expone a quien la emprende a severas consecuencias legales, reafirmando que la única fuerza legítima es la que emana de la ley y es aplicada por sus órganos competentes.