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La Acción de Precario en el Derecho Civil Chileno

Mario E. Aguila
27 jun
20 Min. de lectura

Después de esta infografía, desarrollo del tema en profundidad.

Introducción

La acción de precario, lacónicamente regulada en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil chileno, representa una de las figuras más litigiosas y doctrinalmente complejas del derecho de bienes nacional. Concebida como un mecanismo de tutela restitutoria para el dueño de una cosa frente a un ocupante que la detenta sin un contrato que lo justifique, su aplicación práctica ha desbordado con creces la simplicidad de su texto normativo.1 (este número y similares, corresponden a Notas al Pie de página, cuya fuente aparece al final de este documento).

Lejos de ser una mera acción residual, el precario se ha erigido como un campo de batalla jurisprudencial, donde se enfrentan concepciones antagónicas sobre la protección de la propiedad y la legitimidad de la tenencia.

El presente informe argumenta que la acción de precario ha trascendido su modesta regulación para convertirse en el epicentro de un conflicto que no es meramente técnico, sino que refleja una profunda tensión entre dos paradigmas del derecho civil. Por un lado, la protección rigurosa del dominio inscrito, que busca amparar la certeza registral y el derecho absoluto del propietario a excluir a terceros. Por otro, la tutela de situaciones de hecho consolidadas, a menudo fundadas en la buena fe, complejas relaciones familiares o la apariencia de un derecho, que desafían la rigidez del sistema formal.1 La persistente y sistemática inconsistencia de la Corte Suprema en esta materia, que ha dado lugar a dos líneas jurisprudenciales diametralmente opuestas, será el hilo conductor de este análisis, demostrando que la acción de precario es, en la actualidad, un termómetro de las tensiones no resueltas en el corazón del derecho de propiedad chileno.1

I. Fundamentos y Naturaleza Jurídica de la Acción de Precario

Análisis Normativo: Artículo 2195 del Código Civil

El fundamento legal de la acción de precario se encuentra en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, que prescribe: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño".1 Es crucial distinguir esta figura, denominada por la doctrina como "simple precario" o "precario propiamente tal", de su homónimo contractual, el "comodato precario". Este último, regulado en el artículo 2194 y en el inciso primero del artículo 2195, es una modalidad del contrato de comodato en la que el comodante se reserva la facultad de pedir la restitución de la cosa en cualquier tiempo.1 El simple precario, en cambio, no nace de un acuerdo de voluntades, sino de una situación puramente fáctica: la ocupación de una cosa ajena sin un fundamento jurídico que la respalde.

La norma exige que la tenencia sea "por ignorancia o mera tolerancia del dueño". Estos conceptos, aunque a menudo utilizados conjuntamente, son disyuntivos. La "ignorancia" alude al desconocimiento fáctico del propietario sobre la ocupación de su bien por un tercero. La "mera tolerancia", en cambio, supone el conocimiento de dicha ocupación, pero se manifiesta como una actitud pasiva, una simple condescendencia o indulgencia del dueño, quien permite la situación sin aprobarla expresamente ni obligarse a respetarla.1 Esta tolerancia es, por definición, revocable en cualquier momento y constituye la antítesis de un derecho del ocupante que obligue al dueño a soportar la tenencia. Como lo ha señalado la jurisprudencia, la mera tolerancia es una "actitud permisiva, el simple beneplácito o anuencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar".1

Requisitos de Procedencia de la Acción

La doctrina y la jurisprudencia de la Corte Suprema han establecido de manera uniforme y reiterada que la procedencia de la acción de precario requiere la concurrencia copulativa de tres requisitos fundamentales 1:

Que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita: El actor debe acreditar su derecho de dominio sobre el bien. En el caso de los bienes inmuebles, la jurisprudencia ha sostenido consistentemente que la inscripción conservatoria a nombre del demandante constituye prueba suficiente de la posesión, y conforme al artículo 924 del Código Civil, esta posesión habilita para ejercer las acciones posesorias, presumiéndose el dominio para efectos de esta acción.9 Sin embargo, esta presunción puede ser controvertida, especialmente en casos de superposición de inscripciones o cuando se alega la existencia de "inscripciones de papel" que no se condicen con la posesión material, un debate que, si bien excede al precario, puede surgir tangencialmente.10
Que el demandado ocupe materialmente el bien: Este es un requisito puramente fáctico. La ocupación debe ser actual al momento de interponerse la demanda. Generalmente, este hecho no es controvertido y se acredita fácilmente a través de la propia notificación de la demanda en el inmueble, la confesión del demandado o una inspección personal del tribunal.
Que dicha ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño: Este es el elemento central y más complejo de la acción, y el que origina la vasta pugna jurisprudencial que se analizará en detalle. La expresión "sin previo contrato" ha sido interpretada por los tribunales en un sentido amplio, no limitado al concepto técnico de contrato del artículo 1438 del Código Civil, sino como la ausencia de un "título" o "antecedente jurídico" que justifique la tenencia y que sea oponible al dueño.1 La carga de desvirtuar la mera tolerancia recae sobre el demandado.

La Carga de la Prueba (Onus Probandi)

La distribución de la carga probatoria en el juicio de precario es un elemento clave que explica su eficacia y preferencia por sobre otras acciones, como la reivindicatoria. La regla general es la siguiente:

Carga del Demandante: Corresponde al actor acreditar los dos primeros requisitos de la acción: su dominio sobre la cosa y la ocupación material por parte del demandado.1
Carga del Demandado: Una vez que el demandante ha probado los dos supuestos anteriores, se produce una inversión de la carga probatoria. Recae sobre el demandado el peso de acreditar que su ocupación no se debe a la mera tolerancia o ignorancia del dueño, sino que se justifica en un título o antecedente jurídico que lo habilita para ello.1

Esta estructura probatoria alivia considerablemente la posición del demandante en comparación con la acción reivindicatoria, donde debe probar un dominio absoluto, a menudo a través de la compleja probatio diabolica. En el precario, la presunción de dominio derivada de la inscripción suele ser suficiente. Esta facilidad procesal, sin embargo, es también la causa de su uso expansivo y, en ocasiones, problemático, pues se intenta utilizar para resolver controversias complejas de dominio o contractuales bajo el alero de un procedimiento sumario.1

Naturaleza de la Acción: Una Creación Jurisprudencial para Llenar una Laguna Sistémica

Para comprender la esencia y las contradicciones de la acción de precario, es indispensable recurrir a la tesis del profesor Fernando Atria, quien la conceptualiza como una "acción real honoraria".1 Según este autor, la acción de precario, tal como la conocemos hoy, no fue concebida por el legislador del Código Civil como una acción real, sino que ha sido elevada a esa categoría por la jurisprudencia para llenar una notoria laguna en el sistema de protección de la propiedad inmueble.

El origen de esta laguna sistémica radica en la teoría de la posesión inscrita, consagrada en los artículos 724, 728 y 730 del Código Civil. De acuerdo con esta teoría, mientras la inscripción no se cancele, el poseedor inscrito conserva la posesión del inmueble, aunque haya sido despojado materialmente de él. Esta ficción legal produce una consecuencia paradójica: el dueño inscrito, pero privado de la tenencia material, no puede ejercer la acción reivindicatoria, pues esta se dirige contra el "poseedor" y, según la teoría, él sigue siéndolo. Tampoco puede, transcurrido el plazo de un año, recurrir a los interdictos posesorios. El sistema, diseñado para proteger al dueño inscrito, lo deja en una situación de indefensión.1

Es en este vacío donde la jurisprudencia ha insertado la acción de precario, transformándola en una herramienta restitutoria de carácter general. El carácter de "remedio de emergencia" o "parche" sistémico de la acción de precario es fundamental para entender por qué carece de contornos dogmáticos claros y por qué su aplicación es tan casuística. Los tribunales, conscientes de que a través de esta acción se ventilan conflictos que exceden una simple ocupación tolerada, a menudo fallan según las particularidades y la equidad del caso concreto, más que por una aplicación rigurosa y predecible de la norma. Esta naturaleza híbrida y su función supletoria son, en última instancia, la causa raíz de la pugna jurisprudencial que domina este campo del derecho.

II. El "Título Oponible": Eje de la Pugna Jurisprudencial

El epicentro del debate doctrinal y jurisprudencial sobre la acción de precario reside en la interpretación del requisito "sin previo contrato". La resolución de prácticamente todos los litigios de precario depende de si el demandado logra acreditar un "título" que justifique su ocupación y, más importante aún, de la calificación que los tribunales otorguen a dicho título.

El Concepto Amplio de "Título"

La jurisprudencia de la Corte Suprema ha sido notablemente consistente en un punto: la expresión "sin previo contrato" no debe entenderse en el sentido técnico y restringido del artículo 1438 del Código Civil. Por el contrario, se le ha dotado de un alcance amplio, asimilándola a la ausencia de cualquier "título" o "antecedente jurídico" que sirva de fundamento a la tenencia del ocupante.1 Esta interpretación extensiva es una consecuencia lógica y necesaria de la función que ha asumido la acción de precario. Si se exigiera un contrato formal entre el dueño y el ocupante, la acción sería inoperante para la gran mayoría de las situaciones que busca resolver, como las ocupaciones derivadas de relaciones familiares, promesas de compraventa incumplidas o autorizaciones verbales, que son precisamente los casos más comunes en la práctica judicial.1

Las Dos Líneas Jurisprudenciales Contradictorias

A pesar del consenso sobre el concepto amplio de "título", la jurisprudencia se fractura irremediablemente al momento de determinar qué características debe reunir ese título para ser suficiente y enervar la acción. Esta fractura ha dado origen a dos líneas jurisprudenciales robustas, persistentes y mutuamente excluyentes, que han sido claramente identificadas y analizadas en informes de la Academia de Derecho Civil de la Universidad Diego Portales.1

Línea de la "Exigencia de Cualificación" (o "Refleja"): Esta corriente sostiene que no basta con cualquier antecedente para justificar la ocupación. El título invocado por el demandado debe estar "cualificado", es decir, debe ser jurídicamente oponible al actual propietario. El análisis se realiza en armonía con los principios generales del derecho, como el efecto relativo de los contratos (Art. 1545 CC), la protección del dominio y la certeza del sistema registral. Desde esta perspectiva, si un contrato de promesa fue celebrado con un dueño anterior, sus efectos no obligan al nuevo adquirente. Si un vínculo matrimonial que justificaba la ocupación se disolvió por divorcio, el título expiró y la tenencia actual solo puede explicarse por la mera tolerancia del dueño. El resultado típico de esta línea es acoger la demanda de precario cuando el título del ocupante no obliga directamente al propietario actual.
Línea de la "Situación de Hecho" (o "Inmanente"): Esta corriente argumenta que el precario es, en esencia, una "cuestión de hecho". Lo determinante no es la oponibilidad técnica del título, sino si la ocupación se originó en la "mera tolerancia" del dueño. El foco se traslada del título en sí a la causa fáctica de la ocupación. Si el ocupante puede demostrar un antecedente plausible que explique su ingreso al inmueble —una autorización del dueño anterior, un vínculo familiar, una promesa de venta—, se entiende que no entró "por la ventana" (de forma clandestina o violenta), sino "por la puerta". Esta justificación inicial, aunque no sea un derecho perfecto oponible al nuevo dueño, es suficiente para desvirtuar el elemento "mera tolerancia". El resultado típico de esta línea es rechazar la demanda de precario, forzando al dueño a recurrir a otras acciones de lato conocimiento para resolver el conflicto de fondo.

La coexistencia de estas dos líneas jurisprudenciales en el seno de la Corte Suprema genera un estado de profunda incertidumbre jurídica. Un mismo supuesto fáctico puede conducir a resultados diametralmente opuestos dependiendo de la sala que conozca del asunto y de la línea a la que adhieran sus ministros.

Tabla Comparativa de Líneas Jurisprudenciales

La siguiente tabla sintetiza la contradicción fundamental, ilustrando cómo se resuelven casos análogos de manera diferente según la línea jurisprudencial aplicada.

Tipo de Título Invocado	Línea de "Exigencia de Cualificación" (Razonamiento y Resultado Típico)	Línea de "Situación de Hecho" (Razonamiento y Resultado Típico)	Fallos de Ejemplo (Rol/Ficha)
Promesa con anterior dueño	Inoponible al dueño actual por efecto relativo de los contratos. No obliga al actor. Se acoge precario.	Justifica el origen fáctico de la ocupación, desvirtuando la "mera tolerancia". Se rechaza precario.	Ficha N° 201 1 vs. Ficha N° 230 1
Matrimonio disuelto	El título (matrimonio) expiró con el divorcio. La ocupación actual es por mera tolerancia. Se acoge precario.	El origen de la ocupación fue el vínculo familiar, un hecho que se opone a la mera tolerancia inicial. Se rechaza precario.	Ficha N° 227 1 vs. Ficha N° 119 1
Convivencia (sin acuerdo)	No es un título reconocido por ley que genere obligaciones para el dueño. Es una situación de hecho sin efectos jurídicos restitutorios. Se acoge precario.	La relación de familia es un antecedente fáctico serio que justifica la ocupación y descarta la mera tolerancia. Se rechaza precario.	Ficha N° 150 1 vs. Ficha N° 159 1
Arriendo con anterior dueño	Inoponible al nuevo dueño si no cumple requisitos del Art. 1962 CC. El actor no es parte del contrato. Se acoge precario.	El contrato explica la tenencia, que no es por mera tolerancia. La disputa debe resolverse por las reglas del arriendo. Se rechaza precario.	Ficha N° 43 1 vs. Ficha N° 135 1

III. Análisis Casuístico de Títulos Patrimoniales

La pugna jurisprudencial se manifiesta con especial claridad en la calificación de títulos de naturaleza patrimonial. A continuación, se examinan las categorías más recurrentes.

Contrato de Promesa de Compraventa

El contrato de promesa es, quizás, el campo de pruebas por excelencia para la contradicción entre ambas líneas jurisprudenciales.

Línea de la Exigencia de Cualificación: Esta postura se aferra al efecto relativo de los contratos. En el caso Olivares y otros con Lagos (Ficha N° 201) 1, la Corte Suprema acogió la acción de precario argumentando que un "compromiso de uso" otorgado por un promitente comprador (cuyo contrato de promesa con el dueño anterior nunca se concretó) no era suficiente para justificar la ocupación, pues el promitente comprador "jamás tuvo derechos sobre el inmueble". De manera similar, en Oria con Guajardo (Ficha N° 180) 1, se desestimó una promesa de venta por haber sido suscrita con un tercero ajeno al juicio y por estar "actualmente expirada". El razonamiento es claro: el título debe ser vigente y oponible al propietario actual.
Línea de la Situación de Hecho: En contraste, esta línea se enfoca en el origen de la tenencia. En el caso Ventana Urbana Limitada con Cabrera (Ficha N° 230) 1, la Corte Suprema anuló de oficio una sentencia que había acogido el precario, estableciendo que si la ocupación de los demandados se basa en un contrato de promesa celebrado con la antecesora en el dominio, "se debe inferir que la ocupación no lo es por ignorancia o mera tolerancia de la actora". Más recientemente, en Financial World Consulting Group SPA con Herrera (Ficha N° 373) 1, se rechazó el precario porque el contrato de promesa con el dueño anterior constituía un "vínculo jurídico entre el ocupante y la cosa" que "necesariamente se contrapone a una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada".

La tensión subyacente es evidente. La línea de la "exigencia de cualificación" busca proteger la certeza del registro y la libre circulación de los bienes, asegurando al nuevo adquirente que no se verá afectado por contratos en los que no fue parte. Por otro lado, la línea de la "situación de hecho" tiende a proteger al promitente comprador que, de buena fe, muchas veces ha pagado parte o la totalidad del precio y ha ocupado el inmueble por años, evitando un posible enriquecimiento sin causa del nuevo dueño que adquiere el bien libre de ocupantes a un precio potencialmente menor.

Contrato de Arrendamiento

La existencia de una ley especial (Ley N° 18.101) que regula la oponibilidad del contrato de arrendamiento al nuevo adquirente (Art. 1962 del Código Civil) debería, en teoría, zanjar esta discusión. Sin embargo, la pugna persiste.

Línea de la Exigencia de Cualificación: En casos como Inmobiliaria Tres Cantos con Melgarejo (Ficha N° 43) 1, la Corte ha acogido el precario cuando el contrato de arriendo fue celebrado con un tercero que no era el propietario, declarándolo inoponible. El razonamiento es que el título debe vincular jurídicamente al tenedor con el propietario o sus antecesores de una manera que obligue al actual dueño a respetarlo, lo que no ocurre si el arrendador carecía de derechos sobre el bien.
Línea de la Situación de Hecho: Por el contrario, en fallos como Gallo con Pinto (Ficha N° 135) 1 y, más recientemente, en un fallo de 2023 (Rol N°247752/2023) 12, la Corte ha rechazado la acción de precario argumentando que la existencia de un contrato de arrendamiento, incluso con un dueño anterior, desvirtúa la mera tolerancia. Se razona que la disputa debe ser resuelta a través de las acciones específicas que contempla la ley de arrendamiento, y no mediante la acción de precario. Esta línea a menudo ignora la regulación específica de oponibilidad del artículo 1962 CC y se centra únicamente en si la ocupación es "tolerada", demostrando cómo el precario opera en una lógica propia, a veces aislada del resto del ordenamiento.

Derecho Real de Herencia y Testamentos

La calidad de heredero del anterior propietario es un título frecuentemente invocado. En Cornejo Muñoz con Rojas Mella (Ficha N° 69) 1, la Corte Suprema acogió el recurso de las demandadas, estableciendo que su calidad de hijas y herederas del anterior dueño del inmueble impedía sostener que lo ocupaban sin título y por mera tolerancia. Se argumenta que la posesión de la herencia se adquiere por el solo ministerio de la ley al momento del fallecimiento del causante, constituyendo un título suficiente. Sin embargo, en otros casos, como Espinoza García con González Valenzuela (Ficha N° 12) 1, la Corte ha sido más estricta, señalando que la mera calidad de heredera no es suficiente para enervar la acción si el inmueble ya fue transferido a un tercero que lo inscribió a su nombre, careciendo el título hereditario de oponibilidad frente al nuevo dueño.

Derecho de Usufructo y Otros Derechos Reales

La jurisprudencia ha sido vacilante. En Medel Peñailillo con Maldonado Silva (Ficha N° 27) 1, se acogió el precario porque un usufructo vitalicio no había sido inscrito, careciendo de oponibilidad. En cambio, en Agroturística Estero Cobulto con Klumpp Baumert (Ficha N° 58) 1, se rechazó el precario a pesar de que un derecho de uso y habitación no estaba inscrito, al considerar que el acto constitutivo era un título idóneo que se oponía a la mera tolerancia, especialmente porque el actor conocía de su existencia.

Procedimientos de Regularización (D.L. N° 2.695)

La situación del ocupante que ha iniciado el procedimiento de regularización de la pequeña propiedad raíz presenta una tensión máxima. Este decreto ley es una norma especial que, bajo ciertos supuestos, privilegia al poseedor material por sobre el dueño inscrito. La acción de precario, que protege al dueño inscrito, entra en conflicto directo con la filosofía de esta ley. Aunque la jurisprudencia es variable, algunos fallos han considerado que la mera solicitud de regularización, o la posesión material que la sustenta, es un antecedente que desvirtúa la mera tolerancia, rechazando la acción de precario.1 En estos casos, los tribunales están, en la práctica, dando primacía a la política pública de la ley de regularización por sobre la protección estricta del dominio inscrito que ofrece el precario.

IV. Análisis Casuístico de Títulos Extra-Patrimoniales (Relaciones de Familia)

Es en el ámbito de las relaciones familiares donde la contradicción jurisprudencial se torna más aguda, reflejando dilemas sociales y de política judicial que trascienden lo puramente técnico. Los tribunales a menudo utilizan la acción de precario como un vehículo para ponderar intereses familiares y de equidad.

Vínculo Matrimonial

Línea de la Exigencia de Cualificación: Esta corriente sostiene que el análisis de los requisitos del precario debe realizarse al momento de la interposición de la demanda. Por tanto, si el vínculo matrimonial que justificaba la ocupación se disolvió por divorcio, el título ha expirado. La ocupación actual del ex cónyuge solo puede fundarse en la mera tolerancia del dueño. Un ejemplo paradigmático es Toledo con Gálvez (Ficha N° 227) 1, donde la Corte acogió el precario contra el exmarido, razonando que, disuelto el matrimonio, su tenencia "solo encuentra sustento en la mera tolerancia de aquella".
Línea de la Situación de Hecho: En la vereda opuesta, numerosos fallos argumentan que el origen de la ocupación en el matrimonio es un hecho indesmentible que impide la configuración de la mera tolerancia, incluso después del divorcio. En Silvia con Oyarce (Ficha N° 119) 1, se rechazó el precario porque la calidad de ex cónyuge y comunera de la sociedad conyugal disuelta (pero no liquidada) justificaba la tenencia. Se razona que la ocupación no comenzó por un acto de mera condescendencia, sino por un vínculo jurídico y familiar preexistente.

Detrás de esta pugna, se observa que los tribunales que rechazan el precario en estos contextos a menudo actúan como "jueces de familia de facto". Utilizan la flexibilidad de la acción de precario para proteger a la parte considerada más débil (usualmente la mujer con hijos a su cuidado) de un desalojo que, si bien podría ser procedente bajo una aplicación estricta de las normas de propiedad, resulta socialmente indeseable.

**Relación de Convivencia (*more uxorio***)

La misma dicotomía se presenta en las relaciones de convivencia. Por un lado, fallos como Vega con Caroca (Ficha N° 150) 1 han desestimado la convivencia como un título hábil, por no estar regulada legalmente como tal en el período analizado. Sin embargo, una línea jurisprudencial cada vez más robusta y que parece ser la tendencia actual, la considera un "título de familia" o un antecedente fáctico suficiente para justificar la ocupación y descartar la mera tolerancia. En Fernández con Ochoa (Ficha N° 159) 1, la Corte rechazó el precario al considerar que la convivencia de años y la existencia de cuatro hijos en común constituían un "vínculo de hecho suficiente". Más recientemente, en el fallo Rol N°31896-2024 13, la Corte revocó una sentencia de precario precisamente porque la ocupación se justificaba en una larga convivencia con la propietaria fallecida. Esta evolución jurisprudencial refleja un cambio social y un reconocimiento judicial de las familias de hecho, utilizando la acción de precario como un vehículo para otorgarles efectos patrimoniales, una función para la cual no fue originalmente diseñada.

Vínculo de Parentesco y Autorizaciones Familiares

La autorización para ocupar un inmueble, otorgada por un pariente que es dueño, comunero o antecesor en el dominio, es frecuentemente considerada un título suficiente por la línea de la "situación de hecho". En Dedez Cortes con Tapia Ramirez (Ficha N° 292) 1, se rechazó el precario porque la demandada ocupaba el inmueble con autorización de su madre, quien era una de las comuneras. La Corte razonó que este permiso era un "antecedente jurídico válido" que desvirtuaba la mera tolerancia. La línea de la "exigencia de cualificación", en cambio, tiende a exigir que dicha autorización sea oponible a todos los comuneros o al dueño actual, lo que raramente ocurre en contextos de acuerdos familiares informales.

V. Aspectos Adicionales, Procedimiento y Tendencias Recientes (2022-2024)

Procedimiento Aplicable: Del Sumario al Monitorio

Tradicionalmente, la acción de precario se tramita conforme a las reglas del juicio sumario, según lo dispuesto en el artículo 680 N° 6 del Código de Procedimiento Civil, lo que garantiza una resolución relativamente rápida.4

Una innovación procesal de gran relevancia fue la dictación de la Ley N° 21.461, conocida como "Devuélveme mi casa". Esta ley, si bien enfocada en el arrendamiento, hizo aplicable el nuevo procedimiento monitorio a la acción de precario.15 Bajo este procedimiento, una vez notificada la demanda, el ocupante tiene un plazo de 10 días para oponerse. Si no lo hace, el juez puede ordenar la restitución de inmediato. Si se opone, y el juez considera sus argumentos plausibles, el procedimiento monitorio termina y se da paso a un juicio declarativo posterior. La introducción de este mecanismo aún más expedito podría intensificar la tensión existente. Es plausible que los jueces, enfrentados a la posibilidad de ordenar un desalojo casi inmediato en casos con complejidades subyacentes (familiares, contractuales), se inclinen con mayor frecuencia por la línea de la "situación de hecho" como un mecanismo para rechazar la vía monitoria y forzar una discusión de fondo en un juicio de lato conocimiento.

Doctrinas Relacionadas: Enriquecimiento sin Causa y Actos Propios

Aunque no siempre se mencionen explícitamente en los fallos, los principios generales del derecho, como la prohibición del enriquecimiento sin causa y la doctrina de los actos propios (venire contra factum proprium non valet), subyacen en muchas de las decisiones que rechazan la acción de precario.6 Por ejemplo, cuando un nuevo dueño adquiere un inmueble a sabiendas de que está ocupado por un promitente comprador que ya pagó el precio, acoger el precario podría implicar un enriquecimiento injusto para el demandante. De igual forma, cuando un conviviente que autorizó y consintió la ocupación durante años luego pretende desconocerla demandando de precario, su actuar podría ser visto como una contradicción a su conducta anterior, vulnerando la buena fe que protege la doctrina de los actos propios. Estas doctrinas operan como un sustrato de equidad que guía a los jueces, especialmente a los que siguen la línea de la "situación de hecho".

Análisis de Jurisprudencia Reciente (2022-2024)

El análisis de los fallos más recientes de la Corte Suprema, emitidos entre 2022 y 2024, confirma que la pugna jurisprudencial no solo persiste, sino que la línea de la "situación de hecho" parece estar consolidándose, especialmente en casos con trasfondos familiares o contractuales complejos.1

En el fallo Rol N°16.283-2024, la Corte Suprema rechazó una demanda de precario al constatar que la ocupación se justificaba en un antiguo acuerdo de voluntades entre los antecesores en el dominio, concluyendo que la situación fáctica "no se encuadra dentro de la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico".19
En el fallo Rol N°31896-2024, se revocó una sentencia que acogía el precario, argumentando que una convivencia estable de 16 años con la propietaria fallecida era un vínculo que impedía calificar la ocupación como precaria.13
En el fallo Rol N°18.420-2024, sin embargo, la Corte acogió el precario al determinar que un contrato de arriendo celebrado por el ocupante con un tercero sin derechos sobre el inmueble era inoponible al dueño, en un claro ejemplo de la línea de la "exigencia de cualificación".11

Esta continua oscilación demuestra que la elección de una u otra línea sigue dependiendo en gran medida de la composición de la sala y de la ponderación de las circunstancias fácticas del caso. No obstante, la tendencia parece inclinarse a rechazar la acción de precario cuando la situación es evidentemente más compleja que una simple tenencia tolerada, remitiendo a las partes a un juicio de lato conocimiento.

VI. Conclusiones y Perspectivas Críticas

Síntesis de la Pugna Jurisprudencial

El análisis exhaustivo de la legislación, doctrina y jurisprudencia revela que la acción de precario en Chile es el escenario de una profunda e insostenible contradicción jurisprudencial. La coexistencia de dos líneas de razonamiento mutuamente excluyentes —la "exigencia de cualificación" y la "situación de hecho"— ha erosionado la certeza jurídica, tornando la resolución de estos litigios en un ejercicio de alta impredictibilidad.1 Un justiciable que enfrenta un juicio de precario no puede saber con un grado razonable de certeza cuál será el criterio aplicado, pues depende enteramente de la sala de la Corte Suprema que, eventualmente, conozca de su causa.

Reflexión sobre el Conflicto de Fondo

Esta pugna no es un mero tecnicismo ni un error judicial aislado. Es la manifestación de un conflicto más profundo en el derecho de propiedad chileno. La acción de precario se ha convertido en el termómetro que mide la tensión entre la rigidez del derecho registral, que otorga una protección casi absoluta al dominio inscrito, y las crecientes demandas de justicia material que emanan de situaciones fácticas complejas. La línea de la "exigencia de cualificación" es la guardiana de la ortodoxia registral y del efecto relativo de los contratos. La línea de la "situación de hecho", por su parte, opera como una válvula de escape del sistema, un mecanismo de equidad que permite a los jueces proteger situaciones de hecho consolidadas, la buena fe, los vínculos familiares y evitar enriquecimientos injustos, aun a costa de la pureza dogmática. La acción de precario, en definitiva, ha sido forzada a cumplir una función para la cual no fue diseñada: resolver complejas disputas sobre la legitimidad de la tenencia que deberían ventilarse en juicios de lato conocimiento.

Propuestas de Lege Ferenda y de Sententia Ferenda

Ante este panorama, se vislumbran dos caminos para una eventual solución.

A nivel judicial (de sententia ferenda): Es imperativo que la Corte Suprema asuma su rol unificador de la jurisprudencia. La vía idónea sería un fallo dictado por el Pleno del máximo tribunal que zanje definitivamente la controversia, estableciendo un criterio único y vinculante sobre qué debe entenderse por "título oponible" en materia de precario. Esto otorgaría la tan necesaria certeza jurídica a los justiciables y a los tribunales inferiores.
A nivel legislativo (de lege ferenda): La solución más estructural y definitiva sería una modificación legislativa del artículo 2195 del Código Civil. Una reforma podría clarificar explícitamente qué tipo de antecedentes son suficientes para enervar la acción de precario. Por ejemplo, se podrían establecer reglas especiales para casos derivados de relaciones familiares (matrimonio, convivencia, filiación) o para situaciones donde existen contratos o promesas con antecesores en el dominio. Una norma más detallada evitaría que la acción de precario siga siendo el cauce procesal inadecuado para resolver disputas que, por su complejidad, exceden con creces la naturaleza sumaria y fáctica que el legislador originalmente le atribuyó.