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La Prescripción Adquisitiva contra Título Inscrito: Un Análisis de la Tensión entre el Registro y la Realidad en el Derecho Civil Chileno

Mario E. Aguila
24 jun
16 Min. de lectura

Después de esta infografía, desarrollo del tema en profundidad.

Introducción: La Tensión Permanente entre el Registro y la Realidad

La procedencia de la prescripción adquisitiva contra un título de dominio inscrito constituye una de las antinomias más duraderas y estructurales del Derecho Civil chileno. Este debate, centrado en la interpretación del artículo 2505 del Código Civil, trasciende la mera exégesis para revelar una tensión fundamental entre dos concepciones de la propiedad inmueble. Por un lado, una visión formalista que privilegia la certeza y seguridad jurídica que emana del sistema registral, y por otro, una concepción realista que valora la posesión material efectiva y su función social.

El presente informe argumenta que, si bien la jurisprudencia de la Corte Suprema ha consolidado una postura mayoritariamente favorable a la primacía del registro, esta aparente uniformidad es socavada por tres factores persistentes: primero, la existencia de fallos disidentes y de tribunales inferiores que acogen la posesión material como fundamento para prescribir; segundo, la creación de "válvulas de escape" doctrinales, como la influyente crítica a las "inscripciones de papel"; y tercero, la vigencia de un régimen legal paralelo, el Decreto Ley N° 2.695 de 1979, que opta explícitamente por la realidad posesoria para el saneamiento de la pequeña propiedad raíz. Esta confluencia de elementos demuestra que el sistema legal chileno opera con una dualidad sistémica no resuelta en la protección de la propiedad inmueble, generando una notable incertidumbre jurídica.

Para desentrañar esta compleja materia, el informe se estructurará de la siguiente manera: se comenzará por analizar los fundamentos dogmáticos del sistema de posesión inscrita que sustentan la tesis tradicional; a continuación, se abordará la controversia central en torno al artículo 2505, contrastando las posturas doctrinarias y la crítica a las inscripciones de papel; posteriormente, se examinará la jurisprudencia reciente de la Corte Suprema y de las Cortes de Apelaciones; se analizarán regímenes especiales como el D.L. N° 2.695 y cuestiones procesales relevantes; y, finalmente, se ofrecerán conclusiones sobre el estado actual y futuro de esta problemática.

Sección I: El Sistema de Posesión Inscrita y la Preeminencia del Título Registral

Para comprender la rigidez del artículo 2505, es indispensable analizar el sistema en el que se inserta: la teoría de la posesión inscrita, una de las creaciones más distintivas y debatidas del Código Civil chileno.

1.1. Orígenes y Fundamentos del Registro Conservatorio en el Código de Bello

El sistema registral chileno no fue un mero añadido, sino una pieza central en el proyecto codificador de Andrés Bello. Su aspiración, como lo revela el Mensaje del Código Civil, era la creación de un sistema en que "inscripción, posesión y propiedad serían términos idénticos".1 El objetivo era multifacético: dar publicidad a las mutaciones del dominio, otorgar solidez al crédito territorial mediante la claridad de las hipotecas y, fundamentalmente, poner a los inmuebles "al abrigo de todo ataque".1 Este sistema nació de una fusión conceptual: unió el registro de hipotecas con un registro de transferencias de dominio, buscando una publicidad completa y fidedigna del estado de las fortunas territoriales.1 (este número y similares, corresponden a Notas al Pie de página, cuya fuente aparece al final de este documento).

El mecanismo para lograrlo se enmarcó en la teoría del título y el modo, de raigambre romana y fundamental en el sistema chileno. Para la transferencia de derechos reales, se requiere la concurrencia de un título (la causa jurídica que habilita la adquisición, como un contrato de compraventa) y un modo de adquirir (el acto que efectúa la adquisición).1 Para los bienes inmuebles, Bello estableció que el modo de adquirir por tradición se realiza de una forma única y solemne: la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces (art. 686 CC).1

1.2. La Teoría de la Posesión Inscrita: La Ficción Legal y sus Consecuencias

Esta teoría postula que, para los inmuebles, la inscripción no es solo un requisito para la tradición, sino que reemplaza a los elementos materiales de la posesión. La inscripción se convierte en una ficción legal que simboliza y constituye tanto el corpus (tenencia) como el animus (ánimo de señor y dueño).1

Esta construcción dogmática no es arbitraria; se sustenta en un encadenamiento lógico de normas del Código Civil que, interpretadas sistemáticamente, conducen a la desmaterialización de la posesión inmobiliaria. El artículo 700 define la posesión en términos fácticos: "la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño".1 Sin embargo, una serie de preceptos posteriores crea un régimen especial para los inmuebles que se aparta de esta definición:

El artículo 724 CC establece que "Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción..., nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio". Esta norma es el punto de partida, pues supedita la adquisición de la posesión no a un hecho material, sino a un acto registral.1
El artículo 728 CC blinda esta posesión registral al señalar que "Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele" y que "Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente".1 Así, la posesión se conserva y se pierde no por hechos materiales, sino por actos de cancelación registral.
El artículo 924 CC consagra a la inscripción como la prueba preeminente de la posesión de derechos inscritos, llegando a excluir cualquier otra prueba en contrario si la inscripción ha durado un año completo.1

La consecuencia de este andamiaje normativo es la creación de una dualidad conceptual dentro del propio Código. Coexisten dos nociones de posesión: una fáctica y material, aplicable a los bienes muebles y, según parte de la doctrina, a los inmuebles no inscritos; y otra jurídica y formal, la posesión inscrita, que rige para los bienes raíces incorporados al sistema registral. Esta "desmaterialización" de la posesión para los inmuebles inscritos es la causa estructural de la controversia, pues transforma un hecho observable en un estatus jurídico derivado del registro. El artículo 2505 es, en este contexto, la culminación lógica de esta segunda vía: si la posesión misma depende del registro, la prescripción —que se funda en la posesión— debe, necesariamente, someterse a las reglas del registro.

Sección II: El Artículo 2505 del Código Civil y la Controversia Central

El artículo 2505 del Código Civil dispone: "Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo". Este precepto, aparentemente claro, ha sido el epicentro de un intenso y prolongado debate doctrinal y jurisprudencial.

2.1. La Tesis Tradicional: La Prohibición Absoluta de Prescribir sin un Nuevo Título Inscrito

La postura histórica y mayoritaria, defendida férreamente por la Corte Suprema, interpreta el artículo 2505 como una prohibición absoluta y sin excepciones.4

Fundamento Normativo: El argumento principal es el tenor literal de la norma. El legislador no distinguió entre prescripción ordinaria y extraordinaria, por lo que el intérprete no puede hacerlo (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus). La exigencia de "otro título inscrito" se aplica, por tanto, a toda clase de prescripción adquisitiva que se intente contra un inmueble previamente inscrito.1
Argumento Sistemático: Esta interpretación es la única que guarda coherencia con la teoría de la posesión inscrita. Si, como se vio, la posesión de un inmueble inscrito solo se puede adquirir mediante una nueva inscripción (art. 724) y solo se pierde por la cancelación de la inscripción vigente (art. 728), resulta lógicamente ineludible que la prescripción, cuyo requisito fundamental es la posesión, deba también estar supeditada a la existencia de una nueva inscripción.1 Permitir la prescripción por la sola posesión material equivaldría a admitir una forma de adquirir la posesión que el propio sistema registral prohíbe.
Finalidad (Certeza Jurídica): Desde un punto de vista teleológico, esta regla es una pieza clave para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. La finalidad del sistema registral de Bello era erradicar la incertidumbre y proteger la fe pública. Si se permitiera que la posesión material, a menudo clandestina o de difícil prueba, pudiera socavar la certeza de un título público y registrado, todo el edificio de la propiedad inscrita se desmoronaría.1

La jurisprudencia reciente de la Corte Suprema ha reafirmado esta postura de manera consistente, como se observa en fallos como el Rol N° 89061-2021 5 y el Rol N° 22259-2021 6, que califican el mandato del artículo 2505 como absoluto y no susceptible de excepciones.

2.2. La Tesis Alternativa: La Prevalencia de la Posesión Material en la Prescripción Extraordinaria

Frente a la rigidez de la tesis tradicional, una corriente doctrinal minoritaria, pero con eco en algunas sentencias de Cortes de Apelaciones, ha defendido la posibilidad de adquirir por prescripción extraordinaria a través de la posesión material, aun contra un título inscrito.

Fundamento Normativo: El principal argumento de esta tesis se encuentra en el artículo 2510 del Código Civil. Al regular la prescripción extraordinaria, esta norma establece que "no es necesario título alguno". Si para esta clase de prescripción no se requiere título, argumentan, tampoco debería exigirse su inscripción. Se postula que el artículo 2510, por regular una situación específica (la prescripción extraordinaria), constituye una norma especial que primaría sobre la regla general del artículo 2505.1
Crítica a la Tesis Tradicional: Se critica que la postura mayoritaria conduce a resultados manifiestamente injustos y económicamente ineficientes. Protege al propietario registral negligente, que ha abandonado materialmente su predio, en desmedro de quien lo ha poseído, trabajado y hecho producir, a veces por décadas.1 En la práctica, se consagra una "propiedad de papel" por sobre la propiedad real y efectiva.
Interpretación Teleológica: Se argumenta que la finalidad última de la prescripción, especialmente la extraordinaria, es consolidar situaciones de hecho prolongadas en el tiempo para dar estabilidad a las relaciones jurídicas. Impedir su aplicación en el caso de inmuebles inscritos por una posesión material prolongada iría en contra de este propósito fundamental de la institución.1

Esta tesis ha encontrado acogida en fallos de tribunales inferiores, como la emblemática sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción en la causa Rol 1376-2017, que explícitamente prefirió la posesión material sobre una inscripción que calificó como meramente formal.7

2.3. La Crítica a las "Inscripciones de Papel": Un Matiz Jurisprudencial Clave

En medio de esta pugna dogmática, la jurisprudencia ha desarrollado una figura intermedia que actúa como una verdadera válvula de escape: la doctrina de la "inscripción de papel".3 No se trata de una tercera teoría, sino de una corrección de equidad aplicada por los jueces para atenuar el rigor extremo de la ley.

El concepto de "inscripción de papel" se refiere a aquella inscripción que, aunque formalmente vigente en el Registro, carece de todo correlato fáctico. El titular inscrito nunca ha ejercido actos posesorios, desconoce la ubicación del predio o lo ha abandonado por un tiempo considerable.2 En estos casos, los tribunales, incluso en ocasiones la propia Corte Suprema, se han mostrado dispuestos a restarle mérito a dicha inscripción frente a una posesión material efectiva, continua y prolongada de un tercero.9

La aplicación de esta doctrina revela un proceso de razonamiento judicial que busca equilibrar la seguridad jurídica con la justicia del caso concreto. Cuando un juez se enfrenta a un conflicto donde la aplicación estricta de los artículos 728 y 2505 llevaría a un resultado que se percibe como manifiestamente inequitativo —como proteger a un titular registral ausente contra una familia que ha poseído por generaciones—, la calificación de la inscripción como "de papel" le permite introducir un juicio de valor sobre la calidad de esa inscripción. Es una forma de decir que la ley protege la inscripción, pero una inscripción que representa una realidad posesoria, no un mero asiento registral vacío de contenido. Esta doctrina, por tanto, no niega la teoría de la posesión inscrita, sino que la condiciona: la protección absoluta del registro cede cuando la inscripción ha perdido toda conexión con la realidad material que se supone debe representar.

Sección III: Análisis de la Jurisprudencia Reciente (2015-2024)

El análisis de las sentencias emitidas en la última década por los tribunales superiores de justicia permite trazar un mapa claro, aunque no exento de tensiones, sobre el estado actual de la controversia.

3.1. La Postura Consolidada de la Corte Suprema

La jurisprudencia reciente de la Corte Suprema ha reafirmado de manera consistente la tesis tradicional. En fallos como el recaído en el Rol N° 89061-2021, el máximo tribunal ha sostenido que el mandato del artículo 2505 es absoluto y no admite excepciones, basándose en la estructura de la "Teoría de la Posesión Inscrita" y en la concatenación de los artículos 686, 724 y 728 del Código Civil.5

De igual forma, en la sentencia del Rol N° 41935-2017, se reitera que la mera ocupación material, aun si se califica de posesión irregular, "no tiene la virtud de cancelar la inscripción dominical que obra a favor del actor principal".10

Este razonamiento se repite en numerosos fallos, donde se argumenta que el artículo 2505 es una norma especial que regula la prescripción de inmuebles inscritos y, por tanto, prevalece sobre las reglas generales de la prescripción extraordinaria del artículo 2510.4

3.2. Las Oscilaciones de las Cortes de Apelaciones y la Incertidumbre Jurídica

En contraste con la línea unívoca de la Corte Suprema, las Cortes de Apelaciones presentan un panorama más heterogéneo. Si bien muchas se alinean con la postura del máximo tribunal, como lo hizo la Corte de San Miguel en la causa Rol N° 606-2021 11, otras han dictado fallos que acogen la tesis alternativa. El caso más notable es el de la Corte de Apelaciones de Concepción en la sentencia Rol 1376-2017, donde explícitamente se dio preferencia a la posesión material por sobre una "inscripción de papel", argumentando que el artículo 2505 solo sería aplicable a la prescripción ordinaria en dicho contexto.7 Estas decisiones disidentes, aunque a menudo revocadas en casación, demuestran que la controversia sigue viva en la judicatura y generan una considerable incertidumbre para los litigantes, cuya suerte puede depender del tribunal que conozca su causa.

3.3. Tabla Comparativa de Jurisprudencia (2015-2024)

La siguiente tabla sistematiza los hallazgos jurisprudenciales, ilustrando la tendencia predominante y sus excepciones. Este recurso visual permite apreciar de forma clara la consistencia de la Corte Suprema frente a la variabilidad de las Cortes de Apelaciones.

Tribunal	Rol de la Causa	Fecha del Fallo	Tesis Aplicada	Resumen del Razonamiento Clave
C. Suprema	89061-2021	29/07/2022	Tradicional	El Art. 2505 es absoluto. La teoría de la posesión inscrita (Arts. 686, 724, 728) impide adquirir por prescripción sin un nuevo título inscrito.
C. Suprema	19261-2018	22/04/2021	Tradicional	En caso de doble inscripción y aplicando el D.L. 2.695, la prescripción contra el título saneado no procede sin otro título inscrito. Se revoca fallo de C.A. que había preferido la posesión material.
Tribunal	Rol de la Causa	Fecha del Fallo	Tesis Aplicada	Resumen del Razonamiento Clave
C. Suprema	89061-2021	29/07/2022	Tradicional	El Art. 2505 es absoluto. La teoría de la posesión inscrita (Arts. 686, 724, 728) impide adquirir por prescripción sin un nuevo título inscrito.
C. Suprema	19261-2018	22/04/2021	Tradicional	En caso de doble inscripción y aplicando el D.L. 2.695, la prescripción contra el título saneado no procede sin otro título inscrito. Se revoca fallo de C.A. que había preferido la posesión material.
C. Suprema	41935-2017	29/11/2018	Tradicional	La mera ocupación material, incluso si se califica de posesión irregular, no tiene la virtud de cancelar la inscripción dominical vigente. Se rechaza la prescripción extraordinaria contra título inscrito.
C.A. Concepción	1376-2017	26/05/2020	Alternativa (Excepción)	Se prefiere la posesión material sobre la inscrita cuando esta última es una mera "inscripción de papel". El Art. 2505 se interpreta como aplicable solo a la prescripción ordinaria en este contexto.
C.A. San Miguel	606-2021	(Citado en fallo CS)	Tradicional	No procede la prescripción adquisitiva si el reclamante carece de título inscrito que ampare su posesión. Se alinea con la doctrina mayoritaria.
C. Suprema	217876-2023	16/10/2024	(Matiz)	Reafirma que la posesión de inmuebles exige corpus y animus, y que la mera inscripción no basta para configurar una posesión plena, armonizando lo registral con lo fáctico.
C. Suprema	41935-2017	29/11/2018	Tradicional	La mera ocupación material, incluso si se califica de posesión irregular, no tiene la virtud de cancelar la inscripción dominical vigente. Se rechaza la prescripción extraordinaria contra título inscrito.
C.A. Concepción	1376-2017	26/05/2020	Alternativa (Excepción)	Se prefiere la posesión material sobre la inscrita cuando esta última es una mera "inscripción de papel". El Art. 2505 se interpreta como aplicable solo a la prescripción ordinaria en este contexto.
C.A. San Miguel	606-2021	(Citado en fallo CS)	Tradicional	No procede la prescripción adquisitiva si el reclamante carece de título inscrito que ampare su posesión. Se alinea con la doctrina mayoritaria.

Sección IV: Regímenes Especiales y Cuestiones Adjetivas

El debate sobre la prescripción contra título inscrito no se agota en la exégesis de los artículos del Código Civil. Existen regímenes legales especiales y controversias procesales que añaden capas de complejidad al análisis.

4.1. El Decreto Ley N° 2.695: La Regularización como Excepción Sistémica

El Decreto Ley N° 2.695 de 1979, sobre regularización de la pequeña propiedad raíz, no es simplemente una ley especial; representa la consagración de un sistema de propiedad paralelo y alternativo al del Código Civil.1 Mientras el Código parte de la inscripción para definir la posesión y el dominio (un enfoque "de arriba hacia abajo"), este decreto ley parte de la realidad fáctica de la posesión material para generar una nueva inscripción y, con ello, un nuevo dominio (un enfoque "de abajo hacia arriba").1

El procedimiento establecido en este cuerpo legal se inicia con la acreditación de una posesión material, continua y exclusiva por un mínimo de cinco años.1 Tras un procedimiento administrativo ante el Ministerio de Bienes Nacionales (y eventual oposición judicial), se obtiene una resolución que se inscribe en el Conservador. Esta inscripción confiere al solicitante la calidad de poseedor regular, y transcurrido un plazo de prescripción especial y breve (originalmente de un año, hoy de dos), adquiere el dominio, cancelándose por el solo ministerio de la ley todas las inscripciones anteriores.1

La existencia de este decreto ley es la prueba más contundente de que la aspiración de Bello de un sistema puramente registral encontró serias limitaciones en la práctica. El legislador, enfrentado a la realidad de una masiva informalidad en la tenencia de la tierra, tuvo que crear una "puerta trasera" basada en la materialidad para solucionar un problema social y económico que el formalismo del Código no podía resolver. En este sentido, el D.L. N° 2.695 constituye una derogación tácita y especial del artículo 2505 para todos los casos que caen bajo su ámbito de aplicación, evidenciando una suerte de "esquizofrenia legislativa" donde coexisten dos filosofías de la propiedad contrapuestas.1

4.2. La Alegación de la Prescripción en Juicio: ¿Acción o Excepción?

A la controversia sustantiva se suma una de carácter adjetivo que ha generado considerable incertidumbre. La jurisprudencia, especialmente de la Corte Suprema, ha sostenido de manera vacilante que la prescripción adquisitiva debe ser alegada como acción (mediante una demanda reconvencional) y no como una simple excepción perentoria.1

Esta exigencia formalista carece de un fundamento claro en la ley. El artículo 2493 del Código Civil solo exige que la prescripción "debe ser alegada", con el fin de impedir que el juez la declare de oficio, respetando así su carácter de beneficio renunciable.1 No prescribe la forma procesal en que dicha alegación debe formularse. La doctrina más autorizada, como la del profesor Daniel Peñailillo, ha criticado esta rigidez jurisprudencial, sosteniendo que lo relevante es que la prescripción sea "invocada" por la parte que desea aprovecharse de ella, sin que sea necesario encasillarla en los moldes de la acción o la excepción.1 La insistencia en esta formalidad ha llevado al rechazo de defensas de prescripción por meras cuestiones de forma, aun cuando los requisitos de fondo (posesión y tiempo) estuvieran cumplidos, lo que atenta contra la seguridad jurídica y el principio de economía procesal.

Sección V: Conclusiones y Reflexiones Finales

El análisis exhaustivo de la doctrina, la legislación y la jurisprudencia en torno a la prescripción adquisitiva contra título inscrito permite arribar a una serie de conclusiones sobre el estado actual de esta compleja materia en el Derecho chileno.

Síntesis de Hallazgos: Se ha demostrado que, si bien la doctrina oficial de la Corte Suprema es formalmente unívoca en su adhesión a la tesis tradicional que prohíbe prescribir contra título inscrito sin una nueva inscripción, el panorama real es sustancialmente más complejo y matizado. La prohibición del artículo 2505, aunque categórica en su tenor, se ve relativizada en la práctica por tres factores determinantes: (i) la doctrina de las "inscripciones de papel", que funciona como una corrección de equidad aplicada por los propios tribunales; (ii) la persistente divergencia de las Cortes de Apelaciones, que en casos calificados optan por la primacía de la posesión material; y (iii) la existencia del D.L. N° 2.695, que consagra un sistema paralelo de adquisición de dominio basado en la realidad posesoria, constituyendo una excepción sistémica a la regla del Código Civil.
El Estado Actual de la Cuestión: La coexistencia de estas visiones contrapuestas genera una profunda incertidumbre jurídica. La suerte de un litigante puede depender crucialmente del tribunal que conozca su causa en primera o segunda instancia y de si el caso finalmente llega a ser revisado por la Corte Suprema, cuya postura es más predecible pero también más rígida. Esta falta de uniformidad atenta contra el principio de igualdad ante la ley y la previsibilidad de las decisiones judiciales, elementos esenciales de un Estado de Derecho. El sistema actual, en definitiva, no ofrece una solución clara, sino que mantiene una tensión irresoluta entre la protección de la fe registral y el reconocimiento de la realidad posesoria.
Reflexión Final (De Lege Ferenda): La situación descrita evidencia la necesidad de una reforma legislativa que aborde y armonice esta dualidad sistémica. Una posible vía de solución, que buscaría equilibrar los intereses en juego, sería modificar el artículo 2505 del Código Civil. Dicha reforma podría, por ejemplo, mantener la regla general de la prohibición, pero reconocer explícitamente la posibilidad de adquirir por prescripción adquisitiva extraordinaria basada en una posesión material prolongada (por ejemplo, de 20 o 30 años), especialmente cuando la inscripción contra la que se prescribe pueda ser calificada como una "inscripción de papel". Para ello, la ley debería establecer criterios objetivos y claros para determinar cuándo una inscripción carece de correlato material, otorgando al juez herramientas para ponderar la "realidad posesoria" de manera reglada.

Una reforma de este tipo no buscaría desmantelar la función esencial del Registro Conservatorio, que es pilar de la seguridad inmobiliaria, sino perfeccionarla, dotándola de mecanismos que impidan que la formalidad registral se divorcie por completo de la realidad, consagrando injusticias. Se aboga, en definitiva, por un sistema que, sin renunciar a la certeza que provee el registro, sea capaz de incorporar la equidad y la función social de la propiedad como elementos ponderables en la resolución de los conflictos de dominio, logrando así la anhelada, pero aún esquiva, coincidencia entre inscripción, posesión y propiedad.