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La Prescripción Adquisitiva Extraordinaria en el Derecho Civil Chileno: Requisitos, Efectos y Controversias Doctrinarias y Jurisprudenciales

Mario E. Aguila
24 jun
18 Min. de lectura

Introducción

La prescripción adquisitiva, o usucapión, es una institución esencial del Derecho Civil patrimonial. Según el artículo 2492 del Código Civil chileno, permite adquirir el dominio de bienes ajenos tras poseerlos por un tiempo determinado y cumplir requisitos legales. Cumple una doble función: consolida situaciones de hecho, dando seguridad jurídica, y sanciona la inactividad del propietario.

El legislador chileno, siguiendo la tradición romana, bifurcó este instituto en dos vertientes principales: la prescripción adquisitiva ordinaria y la extraordinaria. La primera se fundamenta en una posesión regular, es decir, aquella que procede de un justo título y ha sido adquirida de buena fe, requiriendo plazos más breves para su consumación.3 (este número y similares, corresponden a Notas al Pie de página, cuya fuente aparece al final de este documento).

La segunda, en cambio, opera como un mecanismo residual y de saneamiento, aplicable precisamente cuando faltan los requisitos de la posesión regular.1 Con su plazo de adquisición más extenso y requisitos menos exigentes en cuanto a la justificación del título y la buena fe, la prescripción extraordinaria representa un delicado equilibrio entre la protección del derecho de dominio y la necesidad social de dar estabilidad a la propiedad aparente, consolidando el derecho en manos de quien ha ejercido la posesión de manera prolongada y ostensible.

A pesar de su aparente simplicidad conceptual, la prescripción adquisitiva extraordinaria es una de las áreas más disputadas y prolíficas en controversias dentro del derecho de bienes chileno. Su aplicación práctica ha generado intensos debates doctrinarios y una jurisprudencia fluctuante. Este informe se adentrará en el análisis exhaustivo de esta figura, estructurándose en torno a cuatro ejes de controversia que definen su complejidad: (1) la precisa calificación de la posesión útil para prescribir, examinando sus caracteres de pública, pacífica, continua y no equívoca; (2) el momento exacto en que se produce la interrupción civil de la prescripción, una cuestión que divide a la doctrina y a los tribunales; (3) la espinosa aplicación de la prescripción en contextos de comunidad, especialmente entre coherederos y familiares, donde la línea entre posesión y mera tolerancia se vuelve difusa; y (4) la forma procesal de su alegación, discutiendo si debe ser interpuesta como acción o puede oponerse como excepción.

Capítulo I: Requisitos Sustantivos de la Prescripción Adquisitiva Extraordinaria

1.1. Marco Normativo: El Artículo 2510 del Código Civil y su Contraste con la Prescripción Ordinaria

El régimen de la prescripción adquisitiva extraordinaria se encuentra consagrado principalmente en los artículos 2510 y 2511 del Código Civil. El artículo 2510 sienta las bases de la institución, estableciendo que "el dominio de cosas comerciales que no ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria", confirmando así su carácter subsidiario y su función como mecanismo de saneamiento para situaciones posesorias que no cumplen con las exigencias de la regularidad.1 El precepto articula sus reglas fundamentales en tres numerales que la distinguen radicalmente de su par ordinaria.

La primera regla establece la innecesariedad de título alguno.1 A diferencia de la prescripción ordinaria, que requiere que la posesión proceda de un "justo título" traslaticio de dominio, la vía extraordinaria prescinde de esta exigencia. Esto la convierte en el instrumento idóneo para consolidar el dominio en casos de posesión irregular, donde el poseedor o bien carece de todo título o el que invoca es "injusto" según la enumeración del artículo 704 del Código Civil.7

La segunda regla consagra una presunción de derecho de la buena fe, "sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio".1 Esta es una de sus características más definitorias. Mientras que en la prescripción ordinaria la buena fe es un elemento subjetivo de la posesión regular que debe existir al menos al momento de la adquisición, en la extraordinaria la ley la asume como una verdad incontrastable (

iuris et de iure). Esto significa que la mala fe del poseedor, es decir, su conocimiento de que la cosa no le pertenece, es irrelevante para efectos de adquirir por esta vía. La ley, en aras de la seguridad jurídica, opta por sanear la posesión prolongada, aun cuando esta se haya iniciado con conciencia de la ajenidad del bien.

Estas diferencias estructurales se resumen en la siguiente tabla comparativa, que permite visualizar las distintas exigencias de cada institución.

Criterio	Prescripción Ordinaria (Arts. 2507, 2508)	Prescripción Extraordinaria (Arts. 2510, 2511)	Referencias (Código Civil)
Posesión Requerida	Regular (Art. 702)	Irregular (Art. 708)	702, 708
Título	Justo Título	No requiere título alguno	703, 704, 2510.1ª
Buena Fe	Requerida (al inicio)	Se presume de derecho	702, 706, 2510.2ª
Plazo (Muebles)	2 años	10 años	2508, 2511
Plazo (Inmuebles)	5 años	10 años	2508, 2511
Suspensión	Se suspende (Art. 2509)	No se suspende (salvo entre cónyuges)	2509, 2511

1.2. El Requisito Esencial: La Posesión Útil

Más allá de la ausencia de título y la presunción de buena fe, el pilar fundamental de la prescripción extraordinaria es la posesión. El artículo 700 del Código Civil la define como "la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño", de lo que se desprenden sus dos elementos constitutivos: el corpus, o tenencia material, y el animus domini, o la intención de comportarse como propietario.10 Sin embargo, no cualquier posesión habilita para adquirir el dominio. La ley y la doctrina exigen que esta sea "útil", lo que significa que debe estar exenta de vicios y cumplir con ciertos caracteres que la hagan idónea para fundar la prescripción.9

El análisis doctrinal y jurisprudencial ha decantado los siguientes caracteres de la posesión útil:

Posesión Pública (no clandestina): La posesión debe ejercerse de manera visible, notoria y sin ocultamiento, de modo que pueda ser conocida por quienes tienen derecho a oponerse a ella, principalmente el verdadero dueño.14 La clandestinidad, definida como el vicio de ejercer la posesión ocultándola, la torna inútil para prescribir, pues impide que el propietario pueda defender su derecho.7 La jurisprudencia es constante en exigir la prueba de actos materiales y externos que revelen de forma inequívoca elanimus domini, como la construcción de cercos, la realización de cultivos o la edificación.18
Posesión Pacífica (no violenta): La posesión no debe haber sido adquirida ni mantenida mediante la fuerza física o moral.14 La violencia es un vicio que afecta la posesión en su origen y, mientras subsiste la fuerza, impide que el plazo de prescripción comience a correr. La pacificidad es, por tanto, la antítesis de la violencia y un requisito indispensable para una posesión útil.7
Posesión Continua (no interrumpida): El poseedor debe mantener el corpus y el animus de forma ininterrumpida durante todo el lapso de diez años que exige la ley.1 La continuidad se pierde por la interrupción, sea esta natural (cuando se pierde la posesión materialmente) o civil (cuando el dueño ejerce una acción judicial), fenómeno que se analizará en detalle más adelante.
Posesión No Equívoca: Los actos del poseedor deben manifestar de manera clara e indubitable su intención de actuar como propietario exclusivo. La posesión no puede ser ambigua o susceptible de ser interpretada como un acto de mera tenencia o como el ejercicio de un derecho limitado. Este carácter es de suma relevancia en contextos de posesión entre familiares o comuneros, donde los actos pueden ser fácilmente confundidos con actos de "mera tolerancia".15

La necesidad de que la posesión sea pública y pacífica, incluso en la prescripción extraordinaria, se ve reforzada por la regla 3ª del propio artículo 2510. Dicha norma, al regular la excepcional situación en que un mero tenedor podría llegar a prescribir, le exige probar "haber poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo".1 Esta exigencia explícita para el caso más anómalo de prescripción confirma que la ausencia de vicios es un requisito general para toda posesión útil. Ello se explica porque la prescripción opera como una sanción a la negligencia del dueño. Dicha negligencia no puede serle imputada si este ignoraba la posesión por ser clandestina, o si estaba impedido de oponerse a ella por la violencia. En consecuencia, una posesión que no es pública y pacífica no puede servir de base para la usucapión, pues no se puede sancionar al dueño por una inactividad que no le es atribuible.

1.3. El Plazo Legal: Diez Años y la Regla de No Suspensión

El artículo 2511 del Código Civil establece el lapso de tiempo necesario para adquirir por prescripción extraordinaria, fijándolo en diez años.1 Este plazo es único y se aplica tanto a bienes muebles como a bienes inmuebles, a diferencia de la prescripción ordinaria que contempla plazos diferenciados de dos y cinco años, respectivamente.3

La característica más notable de este plazo es la regla general de su no suspensión. El mismo artículo 2511 dispone que este lapso "corre contra toda persona, y no se suspende a favor de las enumeradas en el artículo 2509".1 Esto significa que, a diferencia de la prescripción ordinaria, el plazo de diez años no se detiene en beneficio de personas incapaces como los menores de edad, los dementes o quienes estén bajo potestad parental, tutela o curaduría. El legislador, privilegiando la certeza y la consolidación de la propiedad, establece un plazo fatal que corre sin interrupciones subjetivas.

Sin embargo, esta regla de no suspensión tiene una excepción de gran importancia, contenida en el inciso final del artículo 2509: "La prescripción se suspende siempre entre cónyuges".1 La doctrina y la jurisprudencia han entendido que el adverbio "siempre" le confiere a esta norma un carácter absoluto, aplicable tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria. El fundamento de esta excepción radica en la protección de la armonía familiar y en la inconveniencia de forzar a los cónyuges a litigar entre sí durante la vigencia del matrimonio para interrumpir una prescripción que pudiera estar corriendo en su contra.

Capítulo II: La Interrupción de la Prescripción

La continuidad de la posesión es un requisito sine qua non para prescribir. La interrupción es, precisamente, el hecho que hace cesar la posesión o la inactividad del dueño, provocando la pérdida de todo el tiempo transcurrido. El Código Civil distingue entre interrupción natural y civil.

2.1. Interrupción Natural (Art. 2502 CC)

La interrupción natural se produce por un hecho material que impide la continuación de la posesión. El artículo 2502 contempla dos hipótesis 1:

Cuando se hace imposible el ejercicio de actos posesorios: El ejemplo clásico es una heredad que queda permanentemente inundada. En este caso, el efecto es similar a una suspensión, pues solo se descuenta el tiempo que duró la imposibilidad, sin perderse el tiempo anterior.7
Cuando se ha perdido la posesión por haber entrado en ella otra persona: Este es el caso más común y su efecto es drástico: se pierde todo el tiempo de posesión acumulado. Si el antiguo poseedor recupera la posesión, comienza a correr un nuevo plazo desde cero.7

2.2. Interrupción Civil (Art. 2503 CC): La Controversia Central

La interrupción civil es "todo recurso judicial intentado por el que se pretende dueño de la cosa, contra el poseedor".1 Constituye el acto por el cual el dueño sale de su pasividad y manifiesta su voluntad de reclamar el dominio. La doctrina y la jurisprudencia han interpretado la expresión "recurso judicial" en un sentido amplio, comprendiendo no solo la demanda reivindicatoria, sino cualquier gestión judicial que tenga por objeto la recuperación de la cosa o el reconocimiento del dominio.25

El punto más controvertido, que ha generado una jurisprudencia vacilante, es determinar el momento exacto en que este "recurso judicial" produce el efecto de interrumpir la prescripción. La discusión se centra en si basta la mera presentación de la demanda ante el tribunal o si es necesaria su notificación válida al poseedor antes de que se cumpla el plazo.

Esta fluctuación jurisprudencial refleja una tensión entre dos principios fundamentales del ordenamiento. Por un lado, el fundamento de la prescripción como sanción a la negligencia del titular del derecho, que favorece la tesis de la presentación, pues con ella cesa la inactividad. Por otro lado, la protección de la seguridad jurídica y el derecho a la defensa del demandado, que sustenta la tesis de la notificación, ya que solo a través de ella el poseedor toma conocimiento de la acción dirigida en su contra.25

La tesis de la presentación sostiene que el artículo 2518 del Código Civil solo exige la existencia de una "demanda judicial" para interrumpir, y la presentación de la misma es el acto que inequívocamente demuestra que el titular ha abandonado su pasividad. Exigir la notificación, un acto que a menudo depende de la diligencia de un receptor judicial y de la posibilidad de ubicar al demandado, podría castigar injustamente al demandante que ha actuado oportunamente.25

En contraposición, la tesis de la notificación, actualmente mayoritaria en la Corte Suprema, argumenta que la interrupción es un acto recepticio; debe llegar a conocimiento de la persona a quien perjudica para surtir efectos. Se basa en el tenor del artículo 2503 N°1, que establece que la interrupción no se produce si "la notificación de la demanda no ha sido hecha en forma legal". Si una notificación defectuosa no interrumpe, con mayor razón no podría hacerlo la ausencia total de notificación. Esta postura privilegia la certeza jurídica y el debido proceso, impidiendo que el plazo de prescripción quede suspendido indefinidamente por la sola voluntad del demandante sin que el poseedor tenga conocimiento de ello.27

La siguiente tabla sintetiza los argumentos de esta crucial controversia:

Tesis	Fundamento Principal	Argumentos Clave	Tendencia Jurisprudencial	Fuentes Clave
Presentación de la Demanda	Cese de la inactividad del titular. La prescripción sanciona la negligencia, y al demandar, esta cesa.	- El Art. 2518 solo exige "demanda judicial". - La notificación depende de terceros y puede ser difícil. - Distinción entre efecto sustantivo (interrupción) y procesal (emplazamiento).	Minoritaria, pero con respaldo en algunas salas de la C. Suprema y doctrina.	25, Peñailillo, Fabres.
Notificación de la Demanda	Acto recepticio. La interrupción debe ser conocida por el poseedor para ser efectiva.	- Argumento a fortiori del Art. 2503 N°1. - Protección de la seguridad jurídica y el derecho a defensa. - Evita que el plazo de prescripción quede al arbitrio del demandante.	Mayoritaria en la jurisprudencia reciente de la C. Suprema.	25, Meza Barros.

Capítulo III: Situaciones Especiales: La Prescripción entre Familiares y Comuneros

La aplicación de la prescripción adquisitiva adquiere matices particulares en contextos donde existen vínculos jurídicos o afectivos previos entre el poseedor y el dueño, como en las comunidades y las relaciones familiares. En estos casos, los tribunales suelen examinar los hechos con un escrutinio mayor para distinguir la verdadera posesión de los actos de mera tolerancia.

3.1. La Prescripción Adquisitiva entre Comuneros

La posibilidad de que un comunero adquiera por prescripción la cosa común, o las cuotas de los demás, ha sido objeto de una clásica controversia doctrinal.24 La tesis tradicional lo negaba, argumentando que el comunero posee pro indiviso, en nombre propio y de los demás, por lo que su posesión no sería exclusiva. Sin embargo, la doctrina y jurisprudencia modernas han admitido esta posibilidad, pero bajo requisitos muy estrictos.24

La clave para que un comunero pueda prescribir contra los otros es la interversión de su título. No basta que simplemente ocupe la cosa o la explote económicamente; debe realizar actos inequívocos que manifiesten su voluntad de poseer la totalidad del bien de forma exclusiva y excluyente, desconociendo abiertamente los derechos de los demás comuneros.16 La jurisprudencia ha considerado como actos de interversión, por ejemplo, la enajenación de la cosa común como si fuera propia, la realización de construcciones de envergadura sin el consentimiento de los demás, o el rechazo explícito y formal a las solicitudes de partición o de rendición de cuentas.9 En el ámbito de la pequeña propiedad raíz, el Decreto Ley 2.695 incluso contempla un procedimiento para que un comunero pueda regularizar la propiedad a su nombre, bajo ciertos supuestos específicos.33

Un caso particular es la prescripción entre coherederos. Un heredero puede adquirir el derecho real de herencia por prescripción extraordinaria de diez años, conforme al artículo 2512 del Código Civil, si ha poseído la herencia con ánimo de heredero exclusivo.1 Asimismo, podría adquirir un bien singular de la herencia, no en su calidad de heredero, sino como poseedor exclusivo de dicha especie, siempre que logre acreditar una posesión con los caracteres ya analizados, que excluya a los demás.9

3.2. La "Mera Tolerancia" como Obstáculo a la Posesión (Art. 2499 CC)

El artículo 2499 del Código Civil es una norma capital para entender los límites de la posesión, al establecer que "la mera tolerancia de actos de que no resulta gravamen, no confieren posesión, ni dan fundamento a prescripción alguna".1 Un acto de mera tolerancia es aquel que el dueño permite por benevolencia, amistad o espíritu de buena vecindad, sin la intención de constituir un derecho en favor del tercero ni de abandonar su propio dominio. El tercero, a su vez, se aprovecha de la cosa reconociendo dominio ajeno, por lo que es un mero tenedor.42

Esta figura cobra especial relevancia en el contexto de las relaciones familiares. La jurisprudencia ha sido consistentemente rigurosa al analizar demandas de prescripción entre parientes cercanos, como padres e hijos o hermanos. En estos casos, la ocupación prolongada de un inmueble por un familiar, sin un contrato de por medio, a menudo es calificada por los tribunales como un acto de mera tolerancia derivado de los lazos afectivos y los deberes morales de ayuda mutua, y no como una posesión con animus domini.42

La existencia de un vínculo familiar estrecho genera una presunción de hecho de que la ocupación se fundamenta en la liberalidad y tolerancia del dueño, y no en un ánimo de apropiación por parte del ocupante. Esto torna la posesión en "equívoca", pues los actos del ocupante no permiten discernir con claridad si se siente dueño o si es un simple beneficiario de la condescendencia familiar. Para desvirtuar esta presunción y poder prescribir, el familiar ocupante tiene la pesada carga de probar que realizó actos de una hostilidad y exclusividad tales que rompieron inequívocamente la relación de tolerancia. No basta con vivir en el inmueble y pagar los servicios básicos; se requieren actos de desconocimiento del dominio ajeno, como impedir el acceso al dueño, intentar enajenar el bien como propio o negarse formalmente a restituirlo. Es por esta razón que los tribunales examinan estos casos con "mayor escrutinio", demandando una prueba mucho más robusta de la interversión del título de mero tenedor (tolerado) a poseedor exclusivo.

Capítulo IV: La Alegación de la Prescripción y sus Efectos

4.1. La Prescripción como Acción y como Excepción

Una característica fundamental de la prescripción, tanto adquisitiva como extintiva, es que no opera de pleno derecho. El artículo 2493 del Código Civil establece que "El que quiera aprovecharse de la prescripción debe alegarla; el juez no puede declararla de oficio".1 Esta exigencia procesal ha generado una importante discusión sobre la forma en que debe hacerse valer la prescripción adquisitiva en juicio.

La tesis mayoritaria en la doctrina y jurisprudencia sostiene que la prescripción adquisitiva debe ser alegada por vía de acción o, si el prescribiente es demandado, por vía de demanda reconvencional.8 El fundamento principal de esta postura es que la prescripción adquisitiva no busca simplemente enervar o rechazar la acción del demandante (por ejemplo, una acción reivindicatoria), sino que persigue un objetivo mucho más amplio: obtener una declaración judicial de que el poseedor ha adquirido el dominio. Esta declaración, contenida en la sentencia, es la que, una vez inscrita, permite sanear el título y hacerlo oponible

erga omnes.8

Por otro lado, la tesis minoritaria admite que la prescripción pueda oponerse como una simple excepción perentoria. Si bien esta vía es procesalmente apta para lograr el rechazo de la demanda contraria, sus efectos son limitados. La sentencia que acoge la excepción solo produce cosa juzgada entre las partes del litigio (efecto relativo) y no confiere al demandado un título para inscribir su dominio en el Conservador de Bienes Raíces, dejando la situación registral del inmueble sin sanear.46

La preferencia jurisprudencial por la vía de la acción o reconvención está intrínsecamente ligada a la estructura y finalidad del sistema registral inmobiliario chileno. El objetivo último de quien alega la prescripción sobre un inmueble no es solo defenderse en un juicio, sino consolidar su derecho de propiedad y publicitarlo frente a toda la comunidad. En el ordenamiento chileno, esta oponibilidad se logra a través de la inscripción en el Registro Conservatorio.12 Una sentencia que meramente acoge una excepción no es un título que permita practicar una nueva inscripción y cancelar la anterior. En cambio, la sentencia que acoge una acción o reconvención de prescripción, al declarar el dominio, se convierte, por mandato del artículo 2513 del Código Civil, en el título que debe inscribirse. Por lo tanto, la exigencia de alegar la prescripción como acción es una consecuencia lógica y necesaria para lograr el saneamiento completo del título de dominio dentro del marco del sistema registral.

4.2. Efectos de la Sentencia que Declara la Prescripción

Una vez que la prescripción ha sido alegada y judicialmente declarada, la sentencia produce efectos trascendentales que consolidan la situación del prescribiente.

Carácter Declarativo del Fallo: La sentencia judicial no "constituye" el dominio; se limita a constatar y declarar que el poseedor ya ha adquirido el derecho por haber operado el modo de adquirir prescripción, al cumplirse los requisitos de posesión y plazo establecidos por la ley. Es, por tanto, un fallo de naturaleza declarativa.46
Efecto Retroactivo: La adquisición del dominio se retrotrae al día en que se inició la posesión útil. Este efecto tiene consecuencias de gran importancia práctica: se validan los actos de disposición (ej. hipotecas, arrendamientos) que el poseedor haya realizado sobre la cosa durante el plazo de prescripción, y se consolidan en su patrimonio los frutos que haya percibido, incluso si estaba de mala fe.8
La Sentencia como Título Inscribible (Art. 2513 CC): Para los bienes raíces, el artículo 2513 establece que "la sentencia judicial que declara una prescripción hará las veces de escritura pública para la propiedad de bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos". Esta sentencia, una vez ejecutoriada, constituye el título que debe inscribirse en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces. Dicha inscripción es la que finalmente otorga oponibilidad al nuevo dominio frente a terceros, cancela la inscripción anterior a nombre del antiguo propietario y sanea de manera definitiva la historia jurídica del inmueble.1

EN SINTESIS

En definitiva, la prescripción adquisitiva extraordinaria, lejos de ser una figura estática o arcaica, es una institución viva y dinámica. Su estudio y aplicación son un reflejo de las tensiones fundamentales del Derecho Civil: el equilibrio entre la protección del dominio formal y la realidad de las situaciones de hecho, entre la seguridad del tráfico y la justicia del caso particular. La continua labor de la doctrina y la jurisprudencia en la interpretación de sus requisitos y efectos demuestra su vigencia y su rol insustituible como herramienta para dar certeza y estabilidad al derecho de propiedad en Chile.