Responsabilidad del Conservador de Bienes Raíces por Omisión de Cancelación Material de Inscripción Antigua Afectada por Saneamiento DL 2.695

I. Introducción

El presente informe aborda una compleja situación jurídica originada en el sistema registral inmobiliario chileno, derivada de un proceso de saneamiento de títulos conforme al Decreto Ley N° 2.695 (en adelante, DL 2.695). Los hechos sometidos a análisis se centran en la generación de una nueva inscripción de dominio producto de dicho saneamiento, y la subsecuente omisión del Conservador de Bienes Raíces (en adelante, el Conservador) de cancelar materialmente la inscripción anterior que resultaba afectada por la nueva. Esta omisión permitió que, con base en la inscripción original –aparentemente vigente pero legalmente superada–, el inmueble fuese transferido en dos ocasiones a terceros adquirentes que actuaron de buena fe. Dichos adquirentes, no obstante su buena fe y la confianza depositada en el registro público, perdieron ulteriormente el inmueble a través de una acción reivindicatoria entablada por el titular de la inscripción emanada del proceso de saneamiento. Se esgrime, en este contexto, la figura de la cancelación automática de la inscripción antigua por el solo ministerio de la ley, aun cuando esta no se haya materializado registralmente en su oportunidad.

El propósito fundamental de este análisis es dilucidar la eventual responsabilidad civil extracontractual del Conservador por la omisión descrita. Se examinará si la cancelación ope legis, por el solo ministerio de la ley, prevista en el DL 2.695 exime al Conservador de su deber de efectuar una cancelación material o si, por el contrario, la falta de esta última, pese a la ficción legal, configura un actuar negligente susceptible de generar un daño indemnizable. Adicionalmente, se identificarán y analizarán las acciones judiciales que asisten a los terceros adquirentes de buena fe, perjudicados por esta situación, para obtener una reparación por parte del Conservador.

La metodología empleada se basará en una revisión exhaustiva de la normativa chilena aplicable, principalmente el DL 2.695, el Código Civil (CC), y el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (RRCBR). Asimismo, se recurrirá a la doctrina jurídica especializada y a la jurisprudencia pertinente de los tribunales superiores de justicia, con el fin de construir un dictamen legal fundado y comprehensivo.

Un elemento central del conflicto radica en la discordancia entre la cancelación de jure, operada por mandato del DL 2.695, y la persistencia de facto de la inscripción antigua en los libros del Conservador. Esta dicotomía genera una apariencia registral equívoca, susceptible de inducir a error a terceros que confían en la publicidad y exactitud del registro, transformándose en una verdadera trampa para quienes actúan de buena fe. El DL 2.695 fue concebido para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz, buscando otorgar certeza y seguridad jurídica a los títulos de dominio.1 (este número y similares, corresponden a Notas al Pie de página, cuya fuente aparece al final de este documento).

La cancelación "por el solo ministerio de la ley", establecida en su artículo 16, persigue precisamente esta finalidad de manera expedita.2 No obstante, el sistema registral chileno, en su funcionamiento práctico, se sustenta en asientos y cancelaciones materiales para garantizar la publicidad y la continuidad de la historia de la propiedad raíz.4 Cuando la cancelación material no sucede a la cancelación legal automática, el registro proyecta una imagen distorsionada de la realidad jurídica del inmueble, con las consecuencias perjudiciales que el caso en comento evidencia.

II. El Marco Legal del DL 2.695 y su Impacto en las Inscripciones de Propiedad Anteriores

A. Objetivos y Mecanismo del DL 2.695 para la Regularización de Títulos

El Decreto Ley N° 2.695, publicado en 1979, tiene como objetivo primordial regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz, tanto rural como urbana, e incorporarla efectivamente al proceso productivo nacional.1 

Sus considerandos señalan que la deficiente constitución del dominio de estas propiedades generaba problemas socioeconómicos, impidiendo su desarrollo.1 

Para ello, establece un procedimiento administrativo especial, gestionado por el Servicio de Tierras y Bienes Nacionales (actualmente, el Ministerio de Bienes Nacionales, a través de sus Secretarías Regionales Ministeriales), que permite al poseedor material que carece de título inscrito, o que lo tiene imperfecto, obtener el reconocimiento de su calidad de poseedor regular y, eventualmente, adquirir el dominio por prescripción.1 

El procedimiento implica la presentación de una solicitud, una fase de publicidad mediante avisos y carteles, y la posibilidad de oposición por terceros con interés.2 Si no hay oposición, o esta es desestimada, el Servicio dicta una resolución que ordena la inscripción del inmueble a nombre del solicitante.1

B. La Nueva Inscripción bajo el DL 2.695 como "Justo Título" (Art. 15)

El artículo 15 del DL 2.695 es una disposición capital, pues establece que la resolución del Servicio que acoge la solicitud de regularización "se considerará como justo título".1 La inscripción practicada en virtud de dicha resolución confiere al interesado la calidad de poseedor regular del inmueble para todos los efectos legales, "aunque existieren en favor de otras personas inscripciones que no hubieran sido materialmente canceladas".2 

Este último aspecto es crucial, pues evidencia la intención del legislador de dotar de primacía a la nueva inscripción emanada del saneamiento. Una vez practicada la inscripción, y transcurridos dos años completos de posesión inscrita no interrumpida (antes, un año), contados desde la fecha de la misma, el interesado se hace dueño del inmueble por prescripción adquisitiva especial de corto tiempo, la cual, además, "no se suspenderá en caso alguno".2 Esta prescripción opera de manera robusta, consolidando el dominio en manos del beneficiario del saneamiento. La nueva inscripción bajo el DL 2.695 está diseñada, por tanto, para ser el fundamento de una nueva cadena de titularidad, saneando los vicios anteriores y superponiéndose a las inscripciones previas. La atribución de la calidad de "poseedor regular" al beneficiario, incluso frente a inscripciones anteriores no canceladas materialmente, es una característica deliberada de esta ley, orientada a superar los obstáculos registrales que impedían la regularización de la pequeña propiedad.

C. Cancelación Automática de Inscripciones Anteriores "Por el Solo Ministerio de la Ley" (Art. 16)

El corolario de lo dispuesto en el artículo 15 se encuentra en el artículo 16 del DL 2.695. Esta norma establece que, como consecuencia de la adquisición del dominio por prescripción tras los dos años de posesión inscrita, "las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble, así como la de los otros derechos reales mencionados, las de los gravámenes y prohibiciones que lo afectaban... se entenderán canceladas por el solo ministerio de la ley, sin que por ello recobren su vigencia las inscripciones que antecedían a las que se cancelan".2

Esta "cancelación ope legis" o "por el solo ministerio de la ley" es una ficción jurídica de gran trascendencia. Implica que la extinción de la validez jurídica de las inscripciones anteriores se produce automáticamente, por la sola fuerza de la ley, una vez cumplidos los requisitos del artículo 15 (inscripción de la resolución de saneamiento y transcurso de dos años de posesión inscrita ininterrumpida). No se requeriría, en principio, un acto material adicional del Conservador para que esta cancelación surta efectos legales entre las partes y frente a terceros que deriven derechos del nuevo titular. La finalidad de esta disposición es otorgar una solución definitiva y clara al problema de los títulos imperfectos, evitando que las antiguas inscripciones puedan perturbar el nuevo dominio adquirido.

No obstante la automaticidad de la cancelación legal, el inciso final del artículo 15 del DL 2.695 introduce un deber específico para el Conservador: "La resolución indicada en el inciso primero y la sentencia a que se refiere el artículo 25 de esta ley se subinscribirán al margen de la respectiva inscripción de dominio a la que afecte el saneamiento, si se tuviere conocimiento de ella".2 

Esta subinscripción tiene por objeto fundamental dar publicidad al hecho del saneamiento y vincular la nueva inscripción con la antigua, alertando sobre la afectación de esta última. El "conocimiento" por parte del Conservador puede provenir de la comunicación que realice el Servicio (Ministerio de Bienes Nacionales), entidad que, conforme al artículo 42 letra b) del mismo DL 2.695, está facultada para "solicitar y firmar ante los conservadores de bienes raíces las inscripciones, subinscripciones y anotaciones necesarias para el cumplimiento de los fines de esta ley".1 La omisión de esta subinscripción, mediando conocimiento, ya constituiría una falta del Conservador.

La cancelación "por el solo ministerio de la ley" es, por ende, un efecto sustantivo que priva de valor jurídico a los títulos anteriores. El deber de subinscripción del artículo 15 final, por su parte, es un mecanismo registral para reflejar esta nueva realidad jurídica. La no realización de la subinscripción, seguida de la no cancelación material de la inscripción antigua (incluso después de operada la cancelación legal del artículo 16), es lo que genera la apariencia registral equívoca que da origen al problema en análisis.

Tabla 1: Disposiciones Clave del DL 2.695 sobre Inscripciones y Cancelaciones

Artículo (DL 2.695)	Texto Clave / Resumen de la Disposición	Implicación para el Caso / Deber del Conservador
Art. 15 (inc. 1 y 2)	La resolución del Servicio que acoge la solicitud es "justo título". La inscripción confiere calidad de "poseedor regular", aun con inscripciones anteriores no canceladas. A los 2 años de posesión inscrita, se adquiere el dominio por prescripción. 2	Fundamenta la validez y primacía de la nueva inscripción. La existencia de la inscripción antigua no cancelada materialmente no obsta a la posesión regular del beneficiario del saneamiento.
Art. 15 (inc. final)	La resolución de saneamiento (o sentencia) "se subinscribirán al margen de la respectiva inscripción de dominio a la que afecte el saneamiento, si se tuviere conocimiento de ella".2	Impone un deber al Conservador de practicar una subinscripción en la partida antigua, una vez que tenga conocimiento de la resolución de saneamiento, para alertar sobre la afectación del título.
Art. 16	Transcurridos los 2 años de posesión inscrita, las inscripciones anteriores "se entenderán canceladas por el solo ministerio de la ley". 2	Establece una cancelación legal automática de la inscripción antigua. El Conservador debe reconocer este efecto y, coherentemente, proceder a la cancelación material o, al menos, a no permitir transacciones basadas en la inscripción legalmente cancelada.
Art. 42 letra b)	El Servicio (Ministerio de Bienes Nacionales) puede solicitar y firmar ante los Conservadores las inscripciones, subinscripciones y anotaciones necesarias. 1	Proporciona el mecanismo por el cual el Conservador adquiere "conocimiento" de la resolución de saneamiento, activando su deber de subinscripción y, posteriormente, de reconocer la cancelación legal.

III. El Conservador de Bienes Raíces: Deberes y Estándar de Cuidado Respecto de las Cancelaciones

A. Obligaciones Generales en la Mantención del Registro Inmobiliario

El Conservador de Bienes Raíces en Chile es un ministro de fe encargado de llevar el Registro Conservatorio, cuya finalidad es dar publicidad a la propiedad raíz y a los demás derechos reales constituidos sobre inmuebles, así como a sus gravámenes y prohibiciones.5 Su función se rige por el Código Civil, el RRCBR y leyes especiales. Entre los principios que informan el sistema registral chileno se encuentran el de legalidad (el Conservador debe examinar la legalidad de los títulos que se le presentan para inscripción, pudiendo rehusarla si son "legalmente inadmisibles" según el artículo 13 del RRCBR), el de rogación (actúa a petición de parte, salvo excepciones), el de prioridad (primero en el tiempo, primero en el derecho), y el de tracto sucesivo (las inscripciones deben encadenarse lógicamente).4 Su obligación primordial es mantener la exactitud, integridad y publicidad del registro, practicando las inscripciones, subinscripciones y cancelaciones que legalmente procedan.

B. El Dilema de la Cancelación Material: "Ministerio de la Ley" vs. Orden Judicial

Surge una tensión significativa entre la cancelación "por el solo ministerio de la ley" que establece el artículo 16 del DL 2.695 y la práctica habitual y prudente de los Conservadores, quienes suelen requerir una orden judicial para proceder a la cancelación de una inscripción, especialmente si esta puede afectar derechos de terceros.13 La jurisprudencia ha reconocido en diversas ocasiones que el Conservador no está facultado para cancelar inscripciones de oficio o por la mera solicitud unilateral de un interesado, sino que, por regla general, se necesita una resolución judicial que así lo disponga.13 Esta postura se funda en que la función del Conservador es eminentemente registral y no jurisdiccional; no le compete dirimir controversias sobre derechos ni interpretar los alcances de leyes complejas sin el amparo de una decisión judicial que le otorgue certeza y lo exima de responsabilidad.

No obstante, el DL 2.695 es una ley especial que establece un procedimiento particular de saneamiento y consecuencias jurídicas directas sobre las inscripciones. La expresión "se entenderán canceladas por el solo ministerio de la ley" es un mandato legal claro que, en principio, no requeriría de una ulterior declaración judicial para producir su efecto extintivo sobre la inscripción antigua. El Conservador, en su rol de aplicador de la ley en el ámbito registral, debería reconocer y dar efecto a esta cancelación legal. La preferencia por una orden judicial, si bien comprensible desde una perspectiva de minimización de riesgos personales para el Conservador, puede en estos casos contravenir la celeridad y eficacia buscadas por el legislador del DL 2.695 y, como en el caso analizado, generar perjuicios a terceros que confían en un registro que no refleja la realidad jurídica post-saneamiento. Esta inercia o preferencia por la orden judicial, incluso frente a una cancelación ope legis clara, puede llevar al Conservador a mantener una inscripción que legalmente ha perdido toda vigencia, una suerte de "diablo conocido" registral, en lugar de asumir la responsabilidad de actualizar el registro conforme a la ley.

C. El Deber de Diligencia (Lex Artis) del Conservador en el Contexto del DL 2.695

La lex artis o estándar de cuidado profesional exigible al Conservador de Bienes Raíces no se limita a una función meramente mecánica de transcripción de documentos. Implica un deber de diligencia que comprende el conocimiento, la correcta interpretación y la aplicación de las leyes que regulan la propiedad inmueble y su registro, incluyendo estatutos especiales como el DL 2.695.5 Parte de esta lex artis es, precisamente, el deber de realizar la subinscripción marginal ordenada por el artículo 15 inciso final del DL 2.695, una vez que el Conservador ha tomado "conocimiento" de la resolución de saneamiento. Este conocimiento, como se indicó, usualmente se materializa a través de la comunicación del propio Servicio que tramitó el saneamiento, conforme a las facultades que le otorga el artículo 42 letra b) del mismo cuerpo legal.

La omisión de esta subinscripción ya constituye una falta a la diligencia debida. Pero la negligencia se agrava si, además, transcurrido el plazo de dos años desde la inscripción del saneamiento –plazo en que opera la cancelación "por el solo ministerio de la ley" del artículo 16–, el Conservador no adopta ninguna medida para reflejar esta cancelación legal en sus registros, permitiendo que la inscripción antigua siga apareciendo como vigente y apta para amparar nuevas transferencias. Un Conservador diligente, conocedor de los efectos del DL 2.695, debería contar con procedimientos internos para gestionar estas situaciones, sea practicando una cancelación material de la inscripción antigua (idealmente a solicitud del interesado o del Servicio) o, como mínimo, estampando una nota marginal que advierta sobre su cancelación legal, impidiendo así que se generen nuevas inscripciones basadas en un título jurídicamente extinto. La lex artis del Conservador, por tanto, se extiende a la mantención de la integridad y veracidad del sistema registral, lo que incluye la actualización de este conforme a los mandatos legales que impactan directamente las inscripciones vigentes.

IV. Responsabilidad Civil del Conservador por Omisión de Cancelación

A. Fundamento Legal: Responsabilidad Extracontractual (Reglamento del Conservador, Código Civil Arts. 2314, 2329)

La responsabilidad del Conservador por los daños causados en el ejercicio de sus funciones tiene un carácter predominantemente extracontractual. El artículo 96 del RRCBR establece que el Conservador es responsable por "toda falta u omisión en el cumplimiento de sus deberes", remitiendo implícitamente a las reglas generales de la responsabilidad civil.16 Estas reglas generales se encuentran consagradas en los artículos 2314 y 2329 del Código Civil, que establecen la obligación de indemnizar los perjuicios causados por un hecho ilícito, doloso o culpable.16

B. Análisis de los Elementos de la Responsabilidad en el Presente Caso

Para que proceda la indemnización de perjuicios en contra del Conservador, deben concurrir los elementos clásicos de la responsabilidad extracontractual: una acción u omisión culpable (falta o negligencia), un daño cierto, y una relación de causalidad entre la primera y el segundo.

1. Falta (Culpa) o Negligencia del Conservador: La Omisión de Actuar Conforme al Mandato Legal del DL 2.695

La culpa o negligencia del Conservador en el caso planteado se configuraría por una doble omisión:

• Omisión de la subinscripción del artículo 15, inciso final, del DL 2.695: Si el Conservador tuvo "conocimiento" de la resolución administrativa que ordenó la nueva inscripción producto del saneamiento –conocimiento que es altamente probable si el Servicio actuó diligentemente conforme a su facultad del artículo 42 letra b) del DL 2.695 1– y no practicó la subinscripción al margen de la inscripción antigua afectada, incurrió en una primera omisión culpable. Esta subinscripción es crucial, pues sirve de advertencia a terceros sobre la afectación del título original.

• Omisión de reflejar la cancelación legal del artículo 16 del DL 2.695: Transcurridos los dos años desde la nueva inscripción, operó la cancelación "por el solo ministerio de la ley" de la inscripción antigua. La omisión del Conservador consistió en no tomar ninguna medida para que esta cancelación legal se reflejara materialmente en el registro. Esto implicó mantener la apariencia de vigencia de un título jurídicamente extinto, permitiendo que se realizaran transferencias basadas en él. Esta inacción, frente a un mandato legal específico y conociendo (o debiendo conocer) los efectos del DL 2.695, constituye una falta a su deber de diligencia y a la lex artis profesional.

La omisión del Conservador no es meramente pasiva; al no actualizar el registro conforme a las disposiciones del DL 2.695, contribuyó activamente a mantener un estado registral equívoco que indujo a error a los terceros adquirentes. La ley especial (DL 2.695) le imponía un curso de acción o, al menos, un reconocimiento de sus efectos sobre las inscripciones existentes, y su inacción representa una negligencia.

2. Daño (Perjuicio) Sufrido por los Adquirentes de Buena Fe: Naturaleza y Extensión de la Pérdida

El daño sufrido por los terceros adquirentes de buena fe es patrimonial y, eventualmente, moral. Se materializa en la pérdida del inmueble adquirido, tras la acción reivindicatoria interpuesta por el titular de la inscripción saneada. Los perjuicios indemnizables comprenderían:

• Daño emergente: Consiste en la pérdida patrimonial efectiva y directa. Incluye el precio pagado por el inmueble en las sucesivas transferencias, los gastos asociados a dichas transferencias (costos notariales, derechos de inscripción, impuestos), los gastos de conservación o mejoras si los hubo, y los costos legales incurridos tanto en la adquisición como en la defensa infructuosa en el juicio reivindicatorio.20 Podría argumentarse también la pérdida del valor actual del inmueble si este supera el precio de adquisición, representando la pérdida de un activo.

• Lucro cesante: Corresponde a la ganancia lícita que se dejó de percibir como consecuencia del hecho dañoso. Su prueba es más exigente, requiriendo acreditar con certeza la frustración de una expectativa real de ganancia, como podría ser la pérdida de rentas de arrendamiento si el inmueble estaba destinado a ese fin.20

• Daño moral: Se refiere al sufrimiento, angustia, aflicción o menoscabo espiritual experimentado por los adquirentes a raíz de la pérdida de su propiedad, la frustración de sus proyectos y las vicisitudes del litigio. Su procedencia y cuantificación quedan entregadas a la apreciación judicial.23

3. Nexo Causal: Conexión entre la Omisión del Conservador y los Perjuicios de los Adquirentes

La relación de causalidad entre la omisión del Conservador y el daño sufrido por los adquirentes de buena fe parece directa y evidente. Si el Conservador hubiese cumplido con sus deberes:

• Al practicar la subinscripción del artículo 15 inciso final del DL 2.695 al margen de la inscripción antigua, cualquier estudio de títulos diligente habría revelado la existencia del proceso de saneamiento y la consecuente precariedad del título original. Esto habría disuadido a los adquirentes de buena fe o a sus asesores legales de proceder con la transacción basada en dicho título.

• Al reflejar materialmente la cancelación legal del artículo 16 del DL 2.695 (sea mediante una cancelación formal o una anotación clara de su extinción legal) una vez transcurrido el plazo de dos años, el inmueble no habría figurado en el registro como disponible para ser transferido bajo la titularidad de la inscripción antigua.

La omisión del Conservador de mantener un registro exacto y fidedigno, que reflejara la realidad jurídica del inmueble tras el saneamiento, fue una condición necesaria para que los vendedores (basados en el título antiguo) pudieran efectuar las transferencias y para que los adquirentes de buena fe, confiando en la apariencia registral, invirtieran su patrimonio en una adquisición que resultó ser ineficaz. Aplicando un criterio de causalidad "conditio sine qua non", es dable sostener que, de no haber mediado la omisión culpable del Conservador, el perjuicio a los adquirentes no se habría producido, o al menos no de la forma en que ocurrió.

Tabla 2: Elementos de la Responsabilidad Extracontractual del Conservador

Elemento de Responsabilidad	Definición General en Derecho Chileno (Arts. 2314, 2329 CC; Art. 96 RRCBR)	Aplicación Específica a la Omisión del Conservador en este Caso
Falta o Negligencia (Culpa)	Acción u omisión que, mediando dolo o culpa, causa daño a otro. Incumplimiento de deberes funcionales o de la lex artis. 16	Omisión de practicar la subinscripción del Art. 15 final del DL 2.695 (si hubo conocimiento). Omisión de reflejar materialmente la cancelación legal del Art. 16 del DL 2.695, manteniendo una apariencia registral equívoca. Falta de diligencia en la aplicación de ley especial.
Daño (Perjuicio)	Detrimento, menoscabo o pérdida patrimonial o extrapatrimonial sufrida por la víctima. Debe ser cierto y directo. 18	Pérdida del inmueble por acción reivindicatoria. Costos de las transferencias ineficaces. Gastos legales. Eventual lucro cesante. Daño moral por la pérdida y el proceso judicial.
Relación de Causalidad	Vínculo directo e inmediato entre la conducta culpable y el daño producido. La conducta debe ser causa necesaria del perjuicio. 18	La omisión del Conservador de actualizar el registro conforme al DL 2.695 permitió que los adquirentes de buena fe confiaran en un título legalmente extinto, lo que condujo directamente a la pérdida de su inversión y del inmueble.

V. Acciones Judiciales Disponibles para los Adquirentes de Buena Fe Contra el Conservador

A. La Acción de Indemnización de Perjuicios

El principal remedio judicial para los adquirentes de buena fe es la acción de indemnización de perjuicios por responsabilidad extracontractual en contra del Conservador. Esta acción tiene por objeto obtener una reparación pecuniaria por todos los daños y perjuicios sufridos como consecuencia directa de la omisión culpable del funcionario.16

1. Aspectos Procesales: Tribunal Competente, Carga de la Prueba, Potencial Mediación

La demanda de indemnización de perjuicios debe interponerse ante el Juzgado de Letras en lo Civil competente según las reglas generales. La carga de la prueba de los elementos de la responsabilidad (culpa del Conservador, existencia y cuantía de los daños, y nexo causal) recae sobre los demandantes, es decir, los adquirentes de buena fe.

En Chile, la mediación no es un requisito de procesabilidad obligatorio para las acciones de responsabilidad civil general, a diferencia de lo que ocurre en materias específicas como la responsabilidad médica.28 Por lo tanto, los demandantes podrían iniciar directamente la acción judicial, sin perjuicio de que las partes puedan voluntariamente explorar una solución conciliada durante el proceso. El juicio se tramitará, por regla general, conforme a las normas del procedimiento ordinario de mayor cuantía, que contempla etapas de discusión, prueba y sentencia.18 Los demandantes podrían considerar la utilización de medidas prejudiciales preparatorias, como la solicitud de exhibición de documentos o informes al Conservador, para robustecer su prueba.30

2. Tipos de Perjuicios Recuperables

Como se detalló en el acápite IV.B.2, los perjuicios cuya indemnización se puede reclamar son:

• Daño emergente: Incluye todas las pérdidas económicas directas, como el valor del inmueble perdido (determinado a la fecha de la evicción o de la sentencia), los costos de las escrituras de compraventa y sus inscripciones, los honorarios de abogados y otros profesionales que intervinieron en las transferencias declaradas nulas o en la defensa del juicio reivindicatorio, y cualquier otro gasto directamente ocasionado por la omisión del Conservador.

• Lucro cesante: Si los adquirentes pueden probar fehacientemente que la pérdida del inmueble les impidió obtener ganancias ciertas y previsibles (por ejemplo, rentas de arrendamiento demostrables), podrían reclamar este rubro.

• Daño moral: La aflicción, angustia e incertidumbre generadas por la pérdida de la propiedad, especialmente si esta constituía su vivienda o un proyecto de vida significativo, pueden fundamentar una indemnización por daño moral.

3. Cuantificación y Prueba de los Perjuicios

La acreditación y cuantificación de los perjuicios es un aspecto crucial del litigio:

• El daño emergente se prueba fundamentalmente con documentos: escrituras públicas, comprobantes de pago, facturas de gastos, tasaciones del inmueble, etc..20

• El lucro cesante requiere una prueba más rigurosa que demuestre la certeza de la ganancia frustrada, no una mera expectativa.

• El daño moral, por su naturaleza intangible, es de apreciación judicial. Los jueces lo determinan prudencialmente, considerando la gravedad del daño, las circunstancias del caso y los padecimientos acreditados por los demandantes. Se puede recurrir a prueba testimonial, informes psicológicos o psiquiátricos (si el impacto emocional ha sido severo y ha requerido tratamiento), y cualquier otro medio que permita al tribunal dimensionar el sufrimiento.23

• Los informes periciales pueden ser de gran utilidad, especialmente para la valoración del inmueble (perito tasador) y, en ciertos casos, para la evaluación del impacto psicológico (perito psicólogo o psiquiatra).32 La fuerza probatoria de estos informes es apreciada por el tribunal conforme a las reglas de la sana crítica.

B. Prescripción de la Acción de Indemnización (Art. 2332 Código Civil)

La acción para reclamar la indemnización de perjuicios por responsabilidad extracontractual prescribe en el plazo de cuatro años, contados "desde la perpetración del acto" culpable o doloso, según lo dispuesto en el artículo 2332 del Código Civil.25

La determinación del dies a quo (día desde el cual comienza a correr la prescripción) es fundamental en este caso. Si se considera que el "acto" del Conservador fue su omisión inicial de subinscribir la resolución de saneamiento o de no reflejar la cancelación legal inmediatamente después de los dos años, el plazo podría haber comenzado a correr mucho antes de que los terceros adquirentes sufrieran el perjuicio. Sin embargo, una interpretación más favorable a las víctimas, y que encuentra asidero en la doctrina sobre el daño continuado o el daño que se manifiesta tardíamente, sostendría que el plazo de prescripción para los terceros adquirentes debería comenzar a correr desde que el daño se hizo efectivo y conocido para ellos. Esto podría ser la fecha de notificación de la demanda reivindicatoria en su contra, o la fecha de la sentencia que los privó del inmueble, momentos en los cuales la omisión del Conservador les generó un perjuicio cierto y actual. La "perpetración del acto" relevante para los adquirentes no es necesariamente la omisión original del Conservador respecto del beneficiario del DL 2.695, sino el momento en que dicha omisión, al mantener un registro equívoco, les causó un daño directo al permitirles adquirir un título ineficaz. Argumentar que la omisión es de carácter continuo, y que sus efectos dañosos para los terceros se materializaron solo con la evicción, podría ser una estrategia para evitar la prescripción.

VI. La Situación de los Terceros Adquirentes de Buena Fe y el Principio de Fe Pública Registral

A. Confianza en la Inscripción Existente (No Cancelada)

Los terceros adquirentes de buena fe, al celebrar los contratos de compraventa, actuaron bajo la presunción de legitimidad que emana del Registro Conservatorio de Bienes Raíces. El principio de fe pública registral tiene por objeto proteger a quienes, actuando de buena fe y a título oneroso, confían en las constancias del registro y adquieren derechos de quien aparece como titular inscrito.4 En este caso, la inscripción antigua, al no haber sido cancelada materialmente por el Conservador, generó una apariencia de titularidad en cabeza de los vendedores, en la cual los adquirentes depositaron su confianza.

B. Limitaciones de la "Fe Pública Registral" Frente a un Régimen Legal Superviniente (DL 2.695)

A pesar de la importancia del principio de fe pública registral, este no es absoluto y presenta limitaciones. En el sistema chileno, que es de raíz causal, la inscripción no sanea por sí misma los vicios del título que le sirve de antecedente; la validez de la inscripción está, en general, subordinada a la validez del acto o contrato que la origina.4 Si bien la fe pública registral busca proteger al tercero que adquiere de quien aparece como titular registral, no puede convalidar actos o contratos que son nulos con arreglo a las leyes, o en este caso, no puede dar eficacia a una inscripción que ha sido legalmente cancelada por un estatuto especial como el DL 2.695.

El artículo 16 del DL 2.695 establece una cancelación ope legis de las inscripciones anteriores. Esto significa que, una vez cumplidos los requisitos de dicho cuerpo legal (nueva inscripción y transcurso de dos años de posesión), el título amparado por la inscripción antigua se extingue jurídicamente. Por lo tanto, quien transfirió con base en esa inscripción antigua ya no era el verdadero dueño, aunque el registro, por omisión del Conservador, así lo aparentara. La fe pública registral protege la confianza en el registro, pero cuando el propio registro es inexacto debido a una omisión funcionaria en reflejar un efecto legal ya operado (la cancelación por ministerio de la ley), la protección al tercero adquirente de buena fe cede ante la titularidad real y legalmente constituida del beneficiario del saneamiento. La pérdida del inmueble mediante la acción reivindicatoria confirma que el título emanado del DL 2.695 (que representa la verdadera situación jurídica del dominio) prevaleció. La responsabilidad del Conservador surge, precisamente, por haber permitido que el registro indujera a error a los terceros, al no reflejar esta realidad jurídica sustantiva.

VII. Potenciales Defensas y Factores Atenuantes para el Conservador

A. Argumento de Necesidad de Orden Judicial para la Cancelación Material

El Conservador podría argumentar que, no obstante la dicción del artículo 16 del DL 2.695, su práctica habitual y la prudencia que le es exigible le impiden proceder a cancelaciones materiales de inscripciones sin una orden judicial expresa que así lo disponga.13 Podría sostener que la cancelación "por el solo ministerio de la ley" es un efecto sustantivo que debe ser declarado o constatado judicialmente antes de su materialización registral, para resguardar los derechos de todos los posibles interesados y evitar errores. Esta defensa se apoya en la jurisprudencia que ha sido reticente a que los Conservadores actúen de oficio en materia de cancelaciones, prefiriendo la intervención judicial como garantía de certeza.14

B. Ausencia de Solicitud Directa de Cancelación (si fuese el caso)

Si ni el beneficiario del saneamiento bajo el DL 2.695, ni el Servicio competente, solicitaron formalmente al Conservador la cancelación material de la inscripción antigua después de transcurrido el plazo de dos años, el Conservador podría alegar que no existió una rogación específica que lo impulsara a actuar más allá de la subinscripción del artículo 15 (si es que esta fue solicitada y practicada). Este argumento, sin embargo, se debilita frente al carácter automático de la cancelación legal del artículo 16 y el deber general del Conservador de velar por la exactitud del registro. La ley especial impone un efecto directo, y la pasividad ante este efecto podría igualmente considerarse negligente.

C. Culpa Concurrente (Culpa de la Víctima)

El Conservador podría intentar alegar una culpa concurrente por parte de los adquirentes de buena fe o de sus asesores legales.16 Podría argumentar que una debida diligencia más exhaustiva en el estudio de títulos debería haber incluido la revisión de otros antecedentes o publicaciones que pudieran haber alertado sobre el proceso de saneamiento (el DL 2.695 contempla publicaciones en su artículo 12 6). Sin embargo, esta defensa es difícil de sostener con éxito si la fuente primaria y oficial de información sobre la titularidad del dominio –el propio Registro Conservatorio– presentaba una apariencia de validez de la inscripción antigua debido a la omisión del Conservador. La confianza depositada en el registro es, precisamente, lo que el sistema busca proteger. Exigir a los terceros una investigación que vaya más allá de las constancias registrales para suplir las omisiones del propio Conservador desnaturalizaría la función del registro. Solo una negligencia grave y manifiesta por parte de los adquirentes en la revisión de antecedentes fácilmente accesibles y directamente vinculados al título inscrito podría dar algún asidero a esta defensa.

VIII. Conclusiones y Recomendaciones

A. Evaluación de la Probabilidad de Responsabilidad del Conservador

Del análisis efectuado, se desprende que existe una base sólida para sostener la responsabilidad civil extracontractual del Conservador de Bienes Raíces en el caso planteado. La omisión de practicar la subinscripción marginal dispuesta por el artículo 15, inciso final, del DL 2.695 (suponiendo que tuvo conocimiento de la resolución de saneamiento) y, fundamentalmente, la omisión de reflejar de alguna manera en el registro la cancelación "por el solo ministerio de la ley" de la inscripción antigua, prevista en el artículo 16 del mismo cuerpo legal, configuran una falta o negligencia en el ejercicio de sus funciones. Esta negligencia, al mantener una apariencia registral equívoca, fue causa directa del perjuicio sufrido por los terceros adquirentes de buena fe, quienes confiaron en dicha apariencia para adquirir un inmueble que ulteriormente perdieron. Los elementos de culpa, daño y causalidad parecen concurrir. Si bien el Conservador podría esgrimir la necesidad de una orden judicial para proceder a la cancelación material, la especificidad y claridad del mandato del DL 2.695, una ley especial que regula precisamente esta materia, imponen un deber de actuación o, al menos, de reflejar sus efectos en el registro para no inducir a error a terceros.

B. Consideraciones Estratégicas para los Adquirentes de Buena Fe al Emprender Acciones Legales

Para los terceros adquirentes de buena fe que buscan una reparación, se recomienda:

1. Recopilación Exhaustiva de Pruebas: Reunir toda la documentación pertinente, incluyendo las escrituras de compraventa, comprobantes de pago, la sentencia del juicio reivindicatorio, tasaciones del inmueble, comprobantes de todos los gastos incurridos (notariales, registrales, legales, mejoras, etc.), y cualquier antecedente que demuestre la comunicación de la resolución de saneamiento al Conservador (si es posible obtenerla del Ministerio de Bienes Nacionales o del expediente de saneamiento).

2. Asesoría Legal Especializada: Contar con el patrocinio de abogados con experiencia en derecho inmobiliario, registral y responsabilidad civil.

3. Análisis de la Prescripción: Evaluar cuidadosamente el cómputo del plazo de prescripción de cuatro años de la acción indemnizatoria, argumentando fundadamente un inicio del plazo que sea favorable (por ejemplo, desde la notificación de la demanda reivindicatoria o desde la sentencia que ordenó la restitución).

4. Cuantificación Detallada de los Perjuicios: Realizar una cuantificación precisa de todos los rubros indemnizables (daño emergente, lucro cesante si procede, y daño moral), recurriendo a peritajes si es necesario (tasadores, contadores, psicólogos).

5. Anticipar Defensas: Preparar argumentos sólidos para rebatir las posibles defensas del Conservador, como la necesidad de orden judicial o la culpa concurrente.

6. Considerar Acciones Complementarias: Evaluar la viabilidad de acciones en contra de los vendedores que transfirieron el inmueble con base en el título antiguo, aunque su solvencia podría ser un factor limitante.

C. Implicaciones Más Amplias para la Integridad y Diligencia en el Sistema Registral Inmobiliario

Este caso trasciende la situación particular de los afectados y pone de relieve cuestiones sistémicas de importancia para la fe pública registral y la seguridad del tráfico inmobiliario en Chile. Evidencia la necesidad de:

1. Protocolos Claros para los Conservadores: Establecer directrices o protocolos claros y uniformes para los Conservadores sobre cómo proceder ante cancelaciones que operan "por el solo ministerio de la ley", como las derivadas del DL 2.695. Esto podría incluir la obligación de practicar notas marginales de advertencia o de iniciar un procedimiento simplificado de cancelación material una vez constatados los supuestos legales.

2. Mejora de la Comunicación Interinstitucional: Fortalecer los mecanismos de comunicación entre los organismos que generan actos con efectos registrales directos (como el Ministerio de Bienes Nacionales en los saneamientos) y los Conservadores de Bienes Raíces. El artículo 42 letra b) del DL 2.695 ya provee una base para ello, pero su aplicación efectiva y sistemática es crucial.

3. Modernización y Actualización Normativa: Considerar una eventual reforma al Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces para abordar explícitamente estas situaciones, reduciendo la discrecionalidad y el riesgo de omisiones. La modernización del sistema registral chileno es un tema recurrente, y la adaptación a leyes especiales como el DL 2.695 es parte de ese desafío.5

4. Reafirmación del Deber de Diligencia: Un pronunciamiento judicial que establezca la responsabilidad del Conservador en un caso como el descrito podría servir de incentivo para una mayor diligencia y proactividad por parte de estos funcionarios en la mantención de la exactitud y actualidad de los registros. Si bien la defensa de necesitar una orden judicial para cada cancelación busca mitigar el riesgo individual del Conservador, esta postura puede trasladar un costo y un riesgo desproporcionado a los ciudadanos y socavar los objetivos de eficiencia de leyes como el DL 2.695. La omisión de reflejar adecuadamente los efectos de una ley especial como el DL 2.695 no solo perjudica a individuos, sino que también puede erosionar la confianza en el sistema registral en su conjunto, generando un riesgo sistémico para la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias. Una eventual condena podría fomentar la adopción de mejores prácticas a nivel nacional, previniendo la repetición de perjuicios a futuros adquirentes de buena fe.

Fuentes citadas

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5. Deficiencias e Implicancias de la Función Calificadora del Conservador de Bienes Raíces en el Sistema Registral - Universidad Austral de Chile, acceso: junio 9, 2025, http://cybertesis.uach.cl/tesis/uach/2012/fje.74d/doc/fje.74d.pdf

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14. Corte Suprema falló que el Conservador de Bienes Raíces no puede cancelar una inscripción especial de herencia si no concurre la voluntad de los interesados - DOE | Actualidad Jurídica, acceso: junio 9, 2025, https://actualidadjuridica.doe.cl/corte-suprema-fallo-que-el-conservador-de-bienes-raices-no-puede-cancelar-una-inscripcion-especial-de-herencia-si-no-concurre-la-voluntad-de-los-interesados/

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32. Felipe Bulnes Serrano* Gonzalo Vial Fourcade* - CAM Santiago, acceso: junio 9, 2025, https://www.camsantiago.cl/wp-content/uploads/2020/05/ArticulosobrePeritos.pdf

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34. Santiago, doce de septiembre de dos mil veintidós. Vistos y teniendo presente: En estos autos Rol N° 85.734-2021, iniciados an - DOE, acceso: junio 9, 2025, https://www.doe.cl/alerta/13092022/202209133003

35. La-prescripcion-en-las-acciones-de-reparacion-de-daño-ambiental-y-civil.pdf - Repositorio Académico - Universidad de Chile, acceso: junio 9, 2025, https://repositorio.uchile.cl/bitstream/handle/2250/197190/La-prescripcion-en-las-acciones-de-reparacion-de-da%C3%B1o-ambiental-y-civil.pdf?sequence=1&isAllowed=y

36. Acción de responsabilidad extracontractual prescribe en el plazo de 4 años desde la fecha en que se cometió el acto impugnado. - Diario Constitucional, acceso: junio 9, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2023/03/13/accion-de-responsabilidad-extracontractual-prescribe-en-el-plazo-de-4-anos-desde-la-fecha-en-que-se-cometio-el-acto-impugnado/

37. La Culpa de la Víctima en la Responsabilidad Civil Extracontractual. Una Perspectiva Histórica, acceso: junio 9, 2025, https://edkpublicaciones.com/up/index.php/indice-num-9/la-culpa-de-la-victima-en-la-responsabilidad-civil-extracontractual-una-perspectiva-historica

38. Asesoría jurídica para regularizar una pequeña propiedad raíz (Decreto Ley Nº 2.695), acceso: junio 9, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/76266-asesoria-juridica-para-regularizar-una-peque%C3%B1a-propiedad-raiz-decreto-ley-n-2695