Responsabilidad por Defectos en la Construcción

Después de esta infografía, desarrollo a fondo del tema

I. Introducción: El Ecosistema de la Responsabilidad en la Construcción

El sector de la construcción constituye un pilar fundamental de la economía chilena. Sin embargo, es también una de las áreas que genera mayor litigiosidad y preocupación entre los consumidores. La adquisición de una vivienda representa, para la gran mayoría de las familias, la inversión más importante de sus vidas, lo que magnifica el impacto económico y emocional de cualquier falla o defecto constructivo que pueda presentar.¹ En este contexto, el ordenamiento jurídico ha desarrollado un sofisticado sistema de responsabilidad civil que no debe ser visto únicamente como un mecanismo sancionatorio, sino como un complejo engranaje de asignación de riesgos y protección. Este sistema busca equilibrar la balanza entre los distintos agentes que intervienen y se lucran de la actividad constructiva —inmobiliarias, constructoras, arquitectos, ingenieros— y el adquirente final, quien se encuentra en una posición de natural asimetría de información y poder de negociación.³

En Chile, este sistema se articula principalmente en torno a un régimen dual. Por una parte, existe un estatuto especial y preferente, consagrado en el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante, LGUC), contenida en el D.F.L. N° 458. Por otra, subsiste el régimen general y supletorio del Código Civil, principalmente en sus artículos 2003, 2004 y 2324. La coexistencia de estos dos cuerpos normativos no es casual; ofrece al perjudicado distintas vías de acción, cuya elección constituye una decisión estratégica fundamental que puede determinar el éxito o fracaso de una reclamación. La doctrina y la jurisprudencia han sido claras en que el demandante debe optar por uno u otro régimen, sin que sea posible combinar sus disposiciones para crear un estatuto híbrido a su conveniencia.⁵ Este informe analizará en profundidad ambos regímenes, los sujetos responsables, los plazos de prescripción y los criterios doctrinales y jurisprudenciales que definen el panorama actual de la responsabilidad por defectos de la construcción en el país.

II. Marco Normativo: Los Pilares de la Responsabilidad Civil

2.1. El Artículo 18 de la LGUC: La Piedra Angular del Sistema

La norma central que gobierna la responsabilidad por defectos constructivos es el artículo 18 de la LGUC. Su redacción actual es fruto de la importante modificación introducida por la Ley N° 19.472 de 1996, conocida como la "Ley de Calidad de la Construcción". El objetivo explícito de esta reforma fue modernizar el sistema y, de manera crucial, "facilitar el ejercicio de las acciones judiciales" para los adquirentes de inmuebles nuevos.²

El diseño del artículo 18, aunque inserto en una ley de carácter técnico y urbanístico, opera en la práctica como una ley de protección al consumidor altamente especializada. Su principal innovación fue resolver la profunda asimetría de información y poder que enfrentaba el comprador. Antes de 1996, el afectado debía navegar las complejas reglas del Código Civil, lo que implicaba la difícil tarea de identificar al culpable específico del defecto —el arquitecto, el calculista, el constructor o un subcontratista— y, además, probar su negligencia particular, una carga probatoria casi insuperable para un lego.²

Para superar este obstáculo, la ley creó la figura del "propietario primer vendedor" (generalmente, la empresa inmobiliaria), estableciéndolo como un garante final frente al comprador. Este sujeto, según el inciso primero del artículo 18, "será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos" en la construcción, sin importar su origen.³ La responsabilidad del propietario primer vendedor se configura como

estricta y vicaria; es decir, responde sin necesidad de que se pruebe su propia culpa y se hace cargo de los hechos u omisiones de todos los demás agentes que participaron en el proceso constructivo.³ Este diseño traslada la carga de desenredar la compleja red de responsabilidades internas desde el comprador hacia el desarrollador inmobiliario. Es este último quien, tras indemnizar al cliente, deberá ejercer su "acción de repetición" para recuperar lo pagado del verdadero causante del daño (el constructor, el proyectista, etc.), invirtiendo así la carga de la prueba y del litigio.³ Se trata, en definitiva, de una política pública deliberada para proteger a la parte más débil de la relación contractual.

2.2. El Código Civil como Régimen Supletorio y Paralelo

La LGUC no derogó el régimen de responsabilidad del Código Civil; ambos coexisten, ofreciendo al demandante una alternativa estratégica.⁶ Las normas clave del Código Civil son:

• Artículo 2003 N° 3: Establece que si un edificio "perece o amenaza ruina", en todo o en parte, dentro de los cinco años siguientes a su entrega por un "vicio de la construcción", del suelo o de los materiales, el empresario constructor será responsable.³

• Artículo 2004: Extiende la responsabilidad anterior a los arquitectos que participaron en la obra.³

• Artículo 2324: Extiende esta misma responsabilidad a los daños causados a terceros por la ruina de un edificio proveniente de un vicio de construcción, sacando la acción del ámbito puramente contractual.³

La diferencia fundamental entre ambos regímenes radica en el estándar del daño exigido. Mientras la LGUC se activa ante "fallas o defectos" de cualquier naturaleza, el Código Civil requiere una condición mucho más grave: que el edificio "perece o amenaza ruina".⁵ Esto tiene implicancias probatorias significativas.

La coexistencia de estos regímenes genera una decisión crucial para el demandante. La vía de la LGUC es, por regla general, la preferente, ya que la responsabilidad es más fácil de acreditar (estricta para el propietario primer vendedor) y el estándar del daño es más bajo. Sin embargo, sus plazos de prescripción son fatales, ya que fusionan el período de garantía con el de prescripción de la acción.¹² Por otro lado, la vía del Código Civil se convierte en una opción viable cuando los plazos de la LGUC han expirado. El plazo de cinco años del artículo 2003 es un plazo de garantía (el vicio debe manifestarse en ese período), pero la acción para demandar prescribe según las reglas generales (por ejemplo, cuatro años para la acción extracontractual desde la perpetración del acto), lo que podría otorgar un período total más extenso.⁵ El demandante se enfrenta, por tanto, a un trueque: una acción más sencilla pero con un tiempo estricto y limitado (LGUC), o una acción que exige probar un daño mayor pero que potencialmente ofrece más tiempo para litigar (Código Civil).

2.3. Impacto de la Ley N° 21.718 ("Ley de Agilización de Permisos")

Publicada en el Diario Oficial el 29 de noviembre de 2024, la Ley N° 21.718 tiene como objetivo principal acelerar y simplificar los trámites para la obtención de permisos de construcción.¹³ Sin embargo, como efecto secundario de esta modernización, la ley introdujo modificaciones relevantes en el artículo 18 de la LGUC, que clarifican y delimitan con mayor precisión las responsabilidades de los profesionales.¹⁶

Mientras la redacción anterior del artículo 18 se refería de manera más genérica a los "proyectistas", la nueva ley reemplaza los incisos segundo y tercero y agrega un nuevo inciso cuarto, creando "silos" de responsabilidad para cada especialista.¹⁷ El nuevo texto establece que:

• El arquitecto será responsable por los errores en el proyecto de arquitectura y por el cumplimiento de las normas aplicables a dicho proyecto.

• El profesional competente que realice el proyecto de cálculo estructural será responsable por los errores en dicha materia.

• El profesional competente que realice el estudio de mecánica de suelos y/o los proyectos de socalzado y entibación será responsable por los errores en esas materias específicas.

Esta individualización fortalece la acción de repetición del propietario primer vendedor. Si el defecto es estructural, el camino legal para dirigirse contra el calculista es ahora más nítido. Si es un error de diseño, la responsabilidad apunta directamente al arquitecto. La ley, en su afán de agilizar, ha creado un mapa de responsabilidades más claro. Adicionalmente, otras modificaciones de la Ley 21.718, como la del artículo 116 Bis de la LGUC, endurecen la posición del Revisor Independiente, estableciendo su responsabilidad como solidaria (y no subsidiaria) con la del arquitecto en las materias de su competencia, reforzando la idea de que cada actor debe garantizar su propio ámbito de pericia.¹⁶

III. Los Sujetos Responsables y la Atribución de la Carga Indemnizatoria

3.1. El Propietario Primer Vendedor (Inmobiliaria)

Como se ha señalado, el propietario primer vendedor es la figura central del sistema de responsabilidad de la LGUC. La doctrina y la jurisprudencia de la Corte Suprema han consolidado que su responsabilidad es estricta, objetiva y vicaria, fundada en la teoría del riesgo de empresa.³ Esto significa que, al ser el organizador y principal beneficiario del negocio inmobiliario, debe asumir los riesgos inherentes a la actividad, incluyendo los defectos que surjan de ella.

El alcance de su responsabilidad es total, debiendo responder por "todos los daños y perjuicios" que provengan de fallas o defectos, sin importar si estos se originaron en el diseño, la ejecución o los materiales.³ La jurisprudencia ha sido consistente en esta materia, como lo demuestra el fallo Rol N° 208.758-2023, que reafirmó que el propietario primer vendedor responde "cualquiera sea el origen de los daños".⁹ Incluso, los tribunales han llegado a aplicar la doctrina del levantamiento del velo corporativo para hacer efectiva esta responsabilidad cuando se utilizan estructuras societarias para eludirla.²¹

La contrapartida de esta rigurosa responsabilidad es la acción de repetición, que le permite demandar al agente que fue el causante directo del defecto para obtener el reembolso de lo pagado al adquirente.³

3.2. La Empresa Constructora

La responsabilidad de la empresa constructora, regulada en el inciso cuarto del artículo 18, también es de carácter estricto y vicario, pero se encuentra acotada a su ámbito de competencia. Responde por "las fallas, errores o defectos en la construcción", lo que incluye las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos.³

A diferencia de la inmobiliaria, el constructor no responde, en principio, por errores de diseño, de cálculo estructural o de mecánica de suelos si no participó en la elaboración de dichos proyectos.³ Su responsabilidad se circunscribe a la correcta ejecución material de la obra conforme a los planos y especificaciones que le fueron entregados. Esta responsabilidad, al igual que la del propietario primer vendedor, es "sin perjuicio" de la que establece el artículo 2003 del Código Civil.³

3.3. Los Profesionales (Arquitectos, Ingenieros, etc.)

En contraste con la inmobiliaria y la constructora, la responsabilidad de los profesionales liberales —arquitectos, ingenieros calculistas, mecánicos de suelo— no es objetiva. El artículo 18, tanto en su redacción original como en la modificada por la Ley 21.718, funda su responsabilidad en los "errores" en que hayan incurrido.⁷ La doctrina y la jurisprudencia han interpretado uniformemente que este término exige la prueba de una culpa profesional, es decir, una actuación negligente o imperita que contraviene las reglas de su oficio (la lex artis).⁴

Para que un profesional sea condenado a indemnizar, el demandante debe acreditar que el daño fue consecuencia directa de una equivocación, omisión o falta en su labor específica. Como se analizó, la Ley 21.718 ha facilitado esta tarea al delimitar con mayor claridad el campo de acción y deber de cada especialista.¹⁷

3.4. La Dirección de Obras Municipales (DOM)

Existe una percepción errónea de que la Dirección de Obras Municipales (DOM) tiene un rol de garante de la calidad de las construcciones. Sin embargo, su función legal es distinta y mucho más acotada. La principal labor de la DOM es velar por el cumplimiento de las normas urbanísticas, tales como los instrumentos de planificación territorial (planes reguladores), los coeficientes de constructibilidad, las rasantes, los distanciamientos y los usos de suelo.²⁴

La DOM no realiza un control de calidad técnico sobre la ejecución de la obra, la calidad de los materiales o la corrección de los cálculos estructurales. La Ley N° 20.016 fue clave al delimitar su responsabilidad, radicando la obligación de cumplir con las normas técnicas (estructurales, sanitarias, eléctricas, etc.) en los profesionales competentes que firman los proyectos.²⁴ Por esta razón, la jurisprudencia ha sostenido de forma reiterada que la Recepción Definitiva de la Obra otorgada por la DOM no sanea los vicios constructivos ni exime de responsabilidad a los agentes privados.¹² La responsabilidad de la Municipalidad es excepcional y solo podría configurarse bajo el estatuto de la responsabilidad del Estado por "falta de servicio", por ejemplo, si se otorga un permiso de edificación en contravención manifiesta y grave a las normas urbanísticas, pero no por los defectos de construcción en sí mismos.

IV. Tipología de Defectos y Plazos para la Acción Legal

4.1. Clasificación Legal y Doctrinal de los Defectos

Para determinar la responsabilidad y, especialmente, los plazos para reclamar, es crucial clasificar correctamente el tipo de defecto. La LGUC, en su artículo 18, establece tres categorías principales ⁶:

1. Fallas estructurales: Son las más graves y afectan a la estructura soportante del inmueble, como cimientos, sobrecimientos, muros de carga, pilares, vigas y losas.

2. Fallas de elementos constructivos o de instalaciones: Esta es una categoría amplia que incluye problemas en techumbres, tabiquerías no estructurales, aislaciones térmicas y acústicas, impermeabilizaciones y redes de instalaciones (eléctricas, sanitarias, de gas, etc.). La jurisprudencia ha sido fundamental para clarificar que las filtraciones de agua, por ejemplo, caen en esta categoría y no en la de terminaciones.²

3. Fallas de terminaciones o de acabado: Son defectos de carácter más estético o funcional menor, que afectan elementos como la pintura, los revestimientos (cerámicas, pisos flotantes), la quincallería, los muebles de cocina y baño, o la grifería.⁶

Adicionalmente, la doctrina ha desarrollado una clasificación más detallada basada en el origen del vicio, distinguiendo entre vicios de proyecto, de dirección, de ejecución, de materiales y de suelo, lo que ayuda a individualizar la responsabilidad en la etapa de repetición.¹¹

4.2. Los Plazos de Prescripción de la LGUC

El artículo 18 establece plazos específicos para ejercer las acciones de indemnización, los cuales varían según la categoría del defecto. La correcta comprensión de estos plazos es vital, ya que su vencimiento extingue el derecho a reclamar.

Un aspecto crucial y que define al sistema chileno es la naturaleza híbrida de estos plazos. La doctrina y la jurisprudencia han interpretado que los plazos del artículo 18 no son solo de prescripción, sino que fusionan en una sola figura el plazo de garantía (período en que el defecto debe manifestarse) y el de prescripción (período para interponer la demanda).¹² No existe un plazo adicional para demandar una vez que el vicio es descubierto. Esto crea una situación de urgencia procesal: si un defecto estructural aparece a los 9 años y 11 meses de la recepción municipal, el propietario tiene solo un mes para presentar la demanda judicial. Si se pasa de ese plazo, la acción se considerará prescrita. Esta característica hace que la vigilancia y la acción rápida sean imperativas para los propietarios.

La siguiente tabla resume los plazos y su forma de cómputo:

Tipo de Falla o Defecto	Plazo Legal	Cómputo del Plazo (Inicio)	Ejemplos Prácticos	Base Legal (LGUC)
Estructurales	10 años	Fecha de Recepción Definitiva (DOM)	Fisuras en muros de carga, fallas en cimientos, problemas en vigas.	Art. 18, inc. 8, N°1
Elementos Constructivos o Instalaciones	5 años	Fecha de Recepción Definitiva (DOM)	Filtraciones de agua, fallas en red eléctrica o de gas, mal aislamiento térmico/acústico.	Art. 18, inc. 8, N°2
Terminaciones o Acabados	3 años	Fecha de Inscripción en el CBR	Pintura defectuosa, cerámicas desprendidas, puertas mal instaladas, grifería con fallas.	Art. 18, inc. 8, N°3
Otros no clasificados	5 años	Fecha de Recepción Definitiva (DOM)	Defectos no asimilables a las categorías anteriores.	Art. 18, inc. 8, N°4

Fuente: Elaboración propia en base a los artículos 18 de la LGUC y la doctrina y jurisprudencia analizadas.²

V. Debates Centrales en la Doctrina y Criterios Jurisprudenciales Relevantes

5.1. La Naturaleza de la Responsabilidad: Objetiva vs. Subjetiva

La naturaleza del factor de atribución de responsabilidad del propietario primer vendedor y del constructor ha sido objeto de un intenso debate doctrinal. Si bien la ley no utiliza expresamente el término "responsabilidad objetiva", la doctrina mayoritaria (citando a autores como Hernán Corral y René Abeliuk) y, de forma decisiva, la jurisprudencia de la Corte Suprema, han consolidado la tesis de que se trata de una responsabilidad estricta calificada.⁴

Esto significa que no es una responsabilidad puramente objetiva basada solo en la causalidad, sino que se funda en el riesgo creado por la actividad empresarial. El propietario primer vendedor responde sin necesidad de que se pruebe su culpa, pero podría eximirse si acredita que el daño se debió a una causa completamente ajena al proceso constructivo, como la fuerza mayor (un terremoto de características excepcionales), el hecho de un tercero por quien no debe responder, o la culpa exclusiva de la propia víctima (por ejemplo, por falta de mantención o por realizar modificaciones inadecuadas al inmueble).³

5.2. La Inexistencia de Solidaridad Pasiva

A pesar de su claro enfoque protector hacia el adquirente, la Corte Suprema ha mantenido una postura de rigurosidad técnica al rechazar la existencia de una solidaridad pasiva legal entre los distintos agentes responsables (propietario primer vendedor, constructor, proyectistas). En el derecho chileno, la solidaridad es una excepción y no se presume; debe ser establecida expresamente por la ley, la convención o el testamento.

El máximo tribunal ha razonado que el artículo 18 no utiliza el término "solidariamente" para vincular a estos actores. Más aún, la existencia de una acción de repetición por el total de lo pagado, concedida explícitamente al propietario primer vendedor, es lógicamente incompatible con la solidaridad. En un régimen solidario, el codeudor que paga se subroga en los derechos del acreedor y solo puede cobrar a los demás su cuota respectiva en la deuda, no el total.³ La única solidaridad que la ley contempla de forma explícita es la de la persona jurídica con el profesional que actúa en su nombre.⁷ En consecuencia, cada demandado responde según su propio estatuto de responsabilidad, lo que obliga a los demandantes a estructurar sus acciones de manera precisa contra cada uno.

5.3. El Daño Indemnizable: Más Allá de la Reparación Material

El artículo 18 ordena indemnizar "todos los daños y perjuicios" que provengan de las fallas o defectos.³ La jurisprudencia ha interpretado esta expresión de manera extensiva, consolidando que la indemnización puede abarcar tres categorías de daños ²:

1. Daño Emergente: Corresponde al costo directo de las reparaciones necesarias para subsanar los defectos, incluyendo materiales, mano de obra y honorarios profesionales.⁹

2. Lucro Cesante: Se refiere a la ganancia o utilidad que se ha dejado de percibir como consecuencia del daño, como por ejemplo, las rentas de arrendamiento perdidas mientras el inmueble está inhabitable por las reparaciones.² Su prueba suele ser más exigente.

3. Daño Moral: Este ha sido uno de los avances más significativos. La jurisprudencia ha reconocido consistentemente que los defectos constructivos no solo causan un perjuicio patrimonial, sino que también generan angustia, molestias y un grave menoscabo a la calidad de vida de los habitantes, afectando la tranquilidad y seguridad que se espera de un hogar. Por ello, se ha acogido la indemnización por daño moral en numerosos fallos, otorgando sumas que buscan compensar este sufrimiento.⁹

La siguiente tabla comparativa ilustra las diferencias estratégicas entre los dos principales regímenes de responsabilidad:

Criterio de Comparación	Régimen LGUC (Art. 18)	Régimen Código Civil (Arts. 2003, 2324)
Sujeto Central	Propietario Primer Vendedor (PPV)	Empresario Constructor / Arquitecto
Factor de Atribución	Responsabilidad Estricta/Objetiva para PPV y Constructor. Culpa probada para Proyectistas.	Culpa presunta (se presume por la ruina).
Estándar del Defecto	"Fallas o defectos" (amplio).	"Perece o amenaza ruina" (grave y restringido).
Plazos	10/5/3 años (híbrido garantía/prescripción). Cómputo desde recepción DOM o inscripción CBR.	5 años de garantía desde la entrega. Acción prescribe según reglas generales (ej. 4 años extracontractual).
Prueba del Daño	Acreditar la falla y su conexión causal con el daño. Rol central del peritaje.	Acreditar la "ruina" o su amenaza, y su conexión causal.
Daño Moral	Ampliamente aceptado por la jurisprudencia.	Aceptado, pero su prueba puede ser más compleja al ligarse a un daño mayor ("ruina").

Fuente: Elaboración propia en base a la legislación, doctrina y jurisprudencia analizadas.³

VI. El Proceso de Reclamación: Una Guía Práctica

6.1. La Etapa Prejudicial y Extrajudicial

Antes de iniciar un litigio, es fundamental agotar las vías de solución directa. El primer paso para el propietario afectado es notificar fehacientemente a la inmobiliaria o constructora sobre los defectos detectados. Esta comunicación debe ser por escrito (idealmente, carta certificada o notarial) para dejar constancia, y debe ir acompañada de un registro detallado de los problemas (fotografías, videos, listados).³⁵ Esto activa el servicio de postventa, que está obligado a responder.

Adicionalmente, el Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC) puede jugar un rol relevante. Aunque la LGUC es ley especial, la Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores se aplica supletoriamente en lo no regulado por aquella.²³ El SERNAC puede realizar mediaciones entre los consumidores y las empresas. Más importante aún, si existen seis o más afectados por problemas de calidad en un mismo conjunto habitacional, el SERNAC está facultado para iniciar un juicio colectivo en representación de todos ellos.³⁸

6.2. La Vía Judicial

Si la vía extrajudicial no prospera, el camino es la acción judicial. El artículo 19 de la LGUC establece que las controversias derivadas de la aplicación del artículo 18 se deben tramitar conforme a las reglas del procedimiento sumario (artículos 680 y siguientes del Código de Procedimiento Civil), que es, en teoría, más expedito que un juicio ordinario.² La ley también permite pactar arbitraje, pero establece resguardos para proteger al adquirente, como que el árbitro debe ser designado por el juez competente y fallar conforme a derecho.⁷ Esta vía puede ser más rápida pero también más costosa por los honorarios del árbitro.²

6.3. La Prueba Pericial: El Corazón del Litigio

El éxito de una demanda por defectos de construcción rara vez se decide en el debate jurídico puro. El elemento central y determinante es la prueba pericial.⁹ Dado que los jueces son expertos en derecho pero no en ingeniería o arquitectura, necesitan de un "traductor" técnico que les explique la naturaleza, causa y consecuencias de los defectos.⁴² Este es el rol del perito.

Un informe pericial robusto, elaborado por un arquitecto o ingeniero civil, es la herramienta fundamental para:

• Acreditar la existencia del defecto: Constatar y describir técnicamente las fallas.

• Determinar su causa: Establecer si el problema se origina en el diseño, la ejecución, los materiales o el suelo.

• Atribuir la responsabilidad: Vincular la causa a uno de los agentes intervinientes.

• Cuantificar el daño: Valorar el costo de las reparaciones (daño emergente) y otros perjuicios.⁴³

En la práctica, el juicio se transforma en una "batalla de expertos", donde el tribunal pondera y compara los informes periciales presentados por el demandante y el demandado.⁴⁴ La solidez metodológica, la objetividad y la claridad del informe pericial son, por tanto, la inversión más crítica y el factor más decisivo para el resultado del litigio.²

6.4. Consideraciones de Costo y Duración

Es importante que los afectados tengan expectativas realistas sobre el proceso judicial. A pesar de tramitarse en procedimiento sumario, estos juicios suelen ser largos, con una duración promedio de 4 a 5 años hasta una sentencia definitiva, debido a las múltiples instancias de apelación y recursos de casación que suelen interponer las empresas demandadas.²

Asimismo, son litigios costosos. Los principales desembolsos corresponden a los honorarios de los abogados, que deben cubrir un trabajo procesal extenso, y, de manera muy significativa, al costo de los informes periciales de alta calidad, que son indispensables para el éxito de la demanda.² Si bien la indemnización obtenida en un fallo favorable generalmente permite cubrir estos gastos, el desembolso inicial es una barrera de entrada considerable para muchos propietarios.

VII. Conclusiones y Recomendaciones Estratégicas

7.1. Síntesis del Régimen de Responsabilidad

El sistema chileno de responsabilidad por defectos de la construcción es un marco jurídico complejo y maduro, caracterizado por:

• Un régimen dual que permite al afectado optar estratégicamente entre la LGUC y el Código Civil.

• Un enfoque protector hacia el adquirente, centrado en la figura del propietario primer vendedor, cuya responsabilidad es estricta, objetiva y vicaria, fundada en el riesgo empresarial.

• Una distribución de responsabilidades donde los profesionales liberales responden por culpa probada, mientras que la DOM tiene un rol fiscalizador acotado a las normas urbanísticas.

• Plazos de prescripción fatales en el régimen de la LGUC, que fusionan garantía y prescripción, exigiendo una acción judicial rápida.

• Una jurisprudencia consolidada que ha rechazado la solidaridad pasiva entre los agentes, pero ha aceptado ampliamente la indemnización del daño moral.

• Una dependencia crítica de la prueba pericial, que convierte a estos litigios en verdaderas "batallas de expertos".

• Una reciente clarificación de las responsabilidades profesionales a través de la Ley N° 21.718, que afina el mapa de imputación.

7.2. Recomendaciones para Adquirentes de Inmuebles

1. Revisión Exhaustiva: Realizar una inspección detallada del inmueble antes y después de la recepción definitiva, idealmente con asesoría técnica.

2. Documentación Inmediata: Ante cualquier defecto, documentarlo inmediatamente con fotografías y videos fechados y descripciones precisas.

3. Comunicación Formal: Notificar por escrito (carta certificada o notarial) a la inmobiliaria y/o constructora, guardando copia y comprobante de recepción.

4. No Aceptar Soluciones Parciales: Exigir un diagnóstico de la causa raíz del problema y no conformarse con reparaciones meramente estéticas que no solucionan el vicio de fondo.

5. Vigilancia de Plazos: Tener siempre presentes los plazos de 10, 5 y 3 años desde la recepción municipal o la inscripción, y actuar con celeridad antes de su vencimiento.

6. Asesoría Experta: Buscar asesoría legal especializada en derecho inmobiliario y de la construcción desde el primer momento. Considerar la contratación de un perito para un diagnóstico técnico inicial, ya que su informe será la base de una eventual demanda.

7.3. Recomendaciones para Profesionales y Empresas del Sector

1. Control de Calidad Riguroso: Implementar y certificar sistemas de gestión de calidad en todas las etapas del proyecto: diseño, selección de materiales y ejecución.

2. Documentación Exhaustiva: Mantener un registro detallado de todo el proceso constructivo, incluyendo memorias de cálculo, especificaciones técnicas, actas de obra e instrucciones impartidas.

3. Contratos Claros: Utilizar contratos con subcontratistas y proveedores que delimiten claramente las responsabilidades, establezcan estándares de calidad y contemplen garantías y seguros.

4. Seguros Adecuados: Contratar pólizas de seguro de responsabilidad civil que ofrezcan una cobertura suficiente para los riesgos asociados a la actividad.

5. Gestión de Postventa Eficiente: Establecer un servicio de postventa transparente, receptivo y eficaz, que busque solucionar los problemas de raíz. Una buena gestión puede evitar la judicialización de los conflictos, con el consiguiente ahorro de costos y daño reputacional.

Fuentes citadas

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2. ▷ Demandar a Inmobiliaria o Constructora | DCWABOGADOS, acceso: julio 20, 2025, https://dcwabogados.cl/demandar-inmobiliaria-o-constructora/

3. responsabilidad civil por vicios o defectos en las edificaciones sometidas a la ley general de urban - SOCIEDAD CHILENA DEL DERECHO DE LA CONSTRUCCIÓN, acceso: julio 20, 2025, https://schdc.cl/web2021/wp-content/uploads/2024/09/RC-por-defectos-vivienda-art-18-LGUC-by-P.-Zelaya-2.pdf

4. La responsabilidad civil de las inmobiliarias y las constructoras frente a la Ley de Urbanismo y Construcciones por daños causados en terremotos – SCHDC, acceso: julio 20, 2025, https://schdc.cl/la-responsabilidad-civil-de-las-inmobiliarias-y-las-constructoras-frente-a-la-ley-de-urbanismo-y-construcciones-por-danos-causados-en-terremotos/

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16. Nueva Ley 21.718 introduce importantes cambios en la Ley General de Urbanismo y Construcciones - Municipalidad de Cerro Navia, acceso: julio 20, 2025, https://www.cerronavia.cl/nueva-ley-21-718-introduce-importantes-cambios-en-la-ley-general-de-urbanismo-y-construcciones/

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18. Ley 21718 - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile - BCN, acceso: julio 20, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1208743

19. Ley N° 21.718 sobre Agilización de Permisos de Construcción - DLA Piper, acceso: julio 20, 2025, https://www.dlapiper.com/es-pr/insights/publications/2024/12/chile-law-no-21718-regarding-the-expediting-of-construction-permits

20. Corte Suprema confirma fallo que condenó a empresa constructora por defectos en departamentos - Poder Judicial, acceso: julio 20, 2025, https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/noticias-del-poder-judicial/84559

21. Corte Suprema ratifica responsabilidad de la empresa constructora ..., acceso: julio 20, 2025, https://actualidadjuridica.doe.cl/corte-suprema-ratifica-responsabilidad-de-la-empresa-constructora-y-vendedora-por-defectos-en-construccion-en-viviendas/

22. Responsabilidades de los profesionales en el ámbito de la ... - BCN, acceso: julio 20, 2025, https://www.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/27531/2/BCN_Responsabilidades_de_los_profesionales_en_el_ambito_de_la_construccion_definitivo.pdf

23. La Responsabilidad Civil en Construcción de Inmuebles - Sergio Arenas Benavides, acceso: julio 20, 2025, https://sergioarenasabogado.com/2021/07/08/la-responsabilidad-civil-en-construccion-de-inmuebles/

24. DDU 154 - Minvu, acceso: julio 20, 2025, https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2019/06/CIR154.pdf

25. Dirección de Obras Municipales - Providencia, acceso: julio 20, 2025, https://providencia.cl/provi/site/artic/20191010/pags/20191010093143.html

26. Dirección de Obras Municipales - Municipalidad El Quisco, acceso: julio 20, 2025, https://www.elquisco.cl/direccion-de-obras-municipales/

27. FUNCIONES DE LA DIRECCIÓN DE OBRAS MUNICIPALES La Ley Orgánica Constitucional de Municipales, en el Art. 24 establece las obli, acceso: julio 20, 2025, http://www.hualpenciudad.cl/wp-content/uploads/2020/04/FUNCIONES-DE-LA-DIRECCI%C3%93N-DE-OBRAS-MUNICIPALES.pdf

28. GARANTIAS-LEGALES-Y-RESUMEN.pdf - Iespacios, acceso: julio 20, 2025, https://iespacios.cl/wp-content/uploads/2022/02/GARANTIAS-LEGALES-Y-RESUMEN.pdf

29. resumen de modificaciones y rectificaciones de la ley general de urbanismo y construcciones - Minvu, acceso: julio 20, 2025, https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2020/05/Ley-General-Diciembre-2023-Ley-21.636-D.O.-14-12-2023-revisada-por-JAV-.pdf

30. schdc.cl, acceso: julio 20, 2025, https://schdc.cl/la-responsabilidad-civil-de-las-inmobiliarias-y-las-constructoras-frente-a-la-ley-de-urbanismo-y-construcciones-por-danos-causados-en-terremotos/#:~:text=Conforme%20a%20lo%20dispuesto%20en%20el%20art%C3%ADculo%2018%20inciso%204%C2%BA,con%20la%20obra%20se%20causen.

31. Corte Suprema acoge demanda por fallas de construcción de viviendas en La Serena - Poder Judicial, acceso: julio 20, 2025, https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/noticias-del-poder-judicial/108905

32. Corte Suprema confirma fallo que condenó a empresa inmobiliaria por defectos en construcción de vivienda. - Diario Constitucional, acceso: julio 20, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2022/05/27/corte-suprema-confirma-fallo-que-condeno-a-empresa-inmobiliaria-por-defectos-en-construccion-de-vivienda/

33. Corte Suprema confirmó indemnización por daño moral por ..., acceso: julio 20, 2025, https://actualidadjuridica.doe.cl/corte-suprema-confirmo-indemnizacion-por-dano-moral-por-defectos-de-construccion/

34. Sobre la nueva ley que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en materia de plazos y sanciones por incumplimiento | FerradaNehme, acceso: julio 20, 2025, https://fn.cl/comunicaciones/sobre-la-nueva-ley-que-modifica-la-ley-general-de-urbanismo-y-construcciones-en-materia-de-plazos-y-sanciones-por-incumplimiento

35. Como y donde reclamar los defectos de una vivienda nueva - Pluto Propiedades Ltda., acceso: julio 20, 2025, https://plutopropiedades.cl/como-y-donde-reclamar-los-defectos-de-una-vivienda-nueva/

36. Cómo reclamar por defectos de construcción en tu comunidad de vecinos, acceso: julio 20, 2025, https://www.aestimatioabogados.com/como-reclamar-por-defectos-de-construccion-en-tu-comunidad-de-vecinos/

37. ¿Se pueden reclamar la existencia de defectos tras la compra de una vivienda?, acceso: julio 20, 2025, https://www.wonder.legal/es/guide/se-pueden-reclamar-existencia-defectos-tras-compra-una-vivienda

38. Derechos de las personas ante eventuales fallas de construcción en viviendas evidenciadas tras sistema frontal - SERNAC, acceso: julio 20, 2025, https://www.sernac.cl/portal/604/w3-article-80907.html

39. SERNAC informa sobre responsabilidades de constructoras por fallas en viviendas - TVO, acceso: julio 20, 2025, https://www.tvosanvicente.cl/2024/06/18/sernac-recuerda-derechos-ante-fallas-de-construccion-tras-sistema-frontal/

40. Derechos de las personas ante eventuales fallas de construcción en viviendas evidenciadas tras sistema frontal - SERNAC, acceso: julio 20, 2025, https://www.sernac.cl/604/w3-article-80907.html

41. Responsabilidad por defectos y vicios constructivos - Derecho y Academia - WordPress.com, acceso: julio 20, 2025, https://corraltalciani.wordpress.com/2023/10/01/responsabilidad-por-defectos-y-vicios-constructivos/

42. ¿Cuál es el rol del perito en los arbitrajes de construcción? | Leandro García - YouTube, acceso: julio 20, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=9JwE3fPOSSM

43. Perito Judicial en Construcción Civil: Expertos en Resolución de Controversias, acceso: julio 20, 2025, https://peritoalfaro.cl/perito-judicial-en-construccion-civil-expertos-en-resolucion-de-controversias/

44. Peritajes en arbitrajes de ingeniería y construcción. Dificultades que usualmente deben enfrentar árbitros y peritos. Algunas - CAM Santiago, acceso: julio 20, 2025, https://www.camsantiago.cl/wp-content/uploads/2021/01/Peritajes-en-arbitrajes-de-ingenieria-y-construccion.pdf

45. Vicios constructivos: la importancia de contar con un perito o experto, acceso: julio 20, 2025, https://www.eldefensordetuvivienda.com/vicios-constructivos-la-importancia-de-contar-con-un-perito-o-experto/

46. La prueba pericial, la espada de Damocles en los procesos por vicios constructivos., acceso: julio 20, 2025, https://construirseguros.com/index.php/blog/no-conflicts/328-la-prueba-pericial-la-espada-de-damocles-en-los-procesos-por-vicios-constructivos