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Acción Reivindicatoria e Inscripción de papel

Mario E. Aguila
24 jun
26 Min. de lectura

Después de esta infografía, desarrollo del tema en profundidad.

I. Introducción al Problema Jurídico

La protección del derecho de dominio constituye una piedra angular en cualquier sistema jurídico, y en el ordenamiento civil chileno, la acción reivindicatoria se erige como la herramienta procesal por excelencia para salvaguardar esta prerrogativa fundamental. Definida en el artículo 889 del Código Civil, la acción reivindicatoria es aquella que compete al dueño de una cosa singular, de la que no está en posesión, para que el poseedor sea condenado a restituírsela.1 (este número y similares, corresponden a Notas al Pie de página, cuya fuente aparece al final de este documento).

Su esencia se fundamenta en el principio inmanente de que el propietario ostenta el derecho de ejercer control y posesión sobre su propiedad, facultándolo para reclamar judicialmente su recuperación de quien la detenta de manera indebida.2

Una vez que el juicio reivindicatorio culmina y el poseedor es vencido, la restitución de la cosa en el plazo fijado por el juez se convierte en su obligación primordial, conforme a los artículos 904 y 905 del Código Civil.2

La controversia que este análisis aborda surge en un escenario particular: cuando un propietario, a pesar de poseer un título de dominio debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, se encuentra desprovisto de la posesión material de la cosa. Frente a esta situación, el demandado, quien sí detenta la posesión fáctica, esgrime como defensa que la inscripción del demandante es una mera "inscripción de papel", carente de una realidad posesoria efectiva y, por ende, insuficiente o inoponible para sustentar válidamente la acción reivindicatoria.3

Este conflicto pone de manifiesto una dualidad inherente a la concepción de la posesión en el sistema chileno: por un lado, la posesión material, entendida como un hecho fáctico de tenencia con ánimo de dueño; y por otro, la posesión inscrita, que opera como una ficción legal o una garantía de posesión, cuya relación con la realidad material es objeto de constante debate y divergencia interpretativa.3

El objetivo de este informe es desentrañar esta compleja interacción desde una perspectiva integral del derecho civil chileno. Se analizará cómo la legislación, la doctrina jurídica y la jurisprudencia de los tribunales superiores de justicia han abordado y resuelto esta tensión, buscando comprender la prevalencia de la justicia material y la coherencia interna del sistema posesorio de bienes raíces, sin reiterar argumentos.

II. Fundamentos de la Acción Reivindicatoria en Chile

La acción reivindicatoria, también conocida como acción de dominio, es la principal herramienta para la protección del derecho de propiedad en Chile. Su configuración legal y los requisitos para su procedencia son elementos esenciales para comprender la tensión que se genera cuando se enfrenta a la defensa de la "inscripción de papel".

Concepto y Finalidad

El artículo 889 del Código Civil chileno define la acción reivindicatoria como aquella que "compete al dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor sea condenado a restituírsela".1 Esta disposición subraya que el propósito fundamental de la acción es la recuperación de la tenencia material de un bien por parte de su legítimo propietario, quien ha sido despojado de ella. Se trata de una acción real, lo que significa que persigue la cosa en manos de quien se encuentre, y su objetivo último es restablecer el pleno ejercicio del derecho de dominio, que comprende las facultades de uso, goce y disposición.1 La restitución de la cosa, en el plazo que el juez determine, es la primera obligación del poseedor vencido en un juicio reivindicatorio, de acuerdo con los artículos 904 y 905 del Código Civil.2

Requisitos Esenciales para su Procedencia

Para que la acción reivindicatoria prospere en el ordenamiento jurídico chileno, deben concurrir copulativamente tres requisitos fundamentales:

Dominio del Reivindicante (Dueño no Poseedor)

El actor, es decir, el demandante, debe acreditar fehacientemente su calidad de dueño de la cosa que reclama.1 La legitimación activa para ejercer la acción corresponde a quien ostenta la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria del bien, tal como lo establece el artículo 893 del Código Civil.1 Excepcionalmente, el artículo 894 del mismo cuerpo legal extiende esta acción a quien, sin poder probar su dominio, ha perdido la posesión regular de la cosa y se encontraba en una posición que le permitiría adquirirla por prescripción. Sin embargo, esta extensión está sujeta a limitaciones frente al verdadero dueño o a quien posea con un derecho igual o superior.1

Privación de la Posesión Material del Reivindicante

Un elemento constitutivo y esencial de la acción es que el propietario demandante no se encuentre en posesión material de la cosa que busca reivindicar.1 Esta privación de la tenencia fáctica es la condición sine qua non que justifica la interposición de la acción, pues si el dueño ya tuviera la posesión, la acción carecería de objeto.

Posesión del Demandado (Poseedor no Dueño)

La acción de dominio debe dirigirse necesariamente contra el actual poseedor de la cosa.1 El artículo 895 del Código Civil así lo establece. Es importante destacar que si una persona, actuando de mala fe, se presenta como poseedor sin serlo, será condenada a indemnizar los perjuicios causados al actor.1 En el caso de un mero tenedor, este tiene la obligación legal de declarar el nombre y la residencia de la persona a cuyo nombre detenta la cosa, conforme al artículo 896 del Código Civil.1

Singularización de la Cosa

La cosa objeto de la acción debe estar debidamente individualizada y determinada para evitar cualquier confusión.1 El Código Civil chileno, en su artículo 890, especifica que pueden reivindicarse las cosas corporales, sean raíces (inmuebles) o muebles. Además, el artículo 891 extiende la acción reivindicatoria a otros derechos reales, con la excepción expresa del derecho de herencia, el cual se ejerce a través de la acción de petición de herencia.1

La privación de la posesión material por parte del demandante, lejos de ser una debilidad en su derecho de dominio, se erige como una condición necesaria para la procedencia de la acción reivindicatoria. Esto subraya una distinción fundamental en el derecho de bienes: la acción reivindicatoria busca restablecer la posesión en virtud de un derecho de dominio preexistente, no constituir o probar el dominio en sí mismo. La ausencia de posesión material es el hecho que activa la necesidad de la acción, pero la prueba del dominio es un requisito distinto y previo. La tensión en el caso de la "inscripción de papel" se genera precisamente porque el demandante posee el dominio, respaldado por su inscripción, pero carece de la manifestación fáctica de ese dominio, la posesión material.

La siguiente tabla resume los requisitos esenciales de la acción reivindicatoria:

Tabla 1: Requisitos de la Acción Reivindicatoria y su Acreditación

Requisito	Descripción	Fundamento Legal/Doctrinal
Dominio del Reivindicante	El actor debe probar su calidad de dueño de la cosa que reclama.	Art. 893 CC, doctrina 1
Privación de la Posesión	El demandante no debe tener la posesión material de la cosa.	Art. 889 CC 1
Posesión del Demandado	La acción se dirige contra el actual poseedor no dueño.	Art. 895 CC 1
Singularización de la Cosa	La cosa debe estar debidamente identificada y ser susceptible de reivindicación.	Art. 890, 891 CC 1

III. La Posesión en el Ordenamiento Jurídico Chileno: Dualidad y Debate

La noción de posesión en el derecho civil chileno es compleja y ha sido objeto de extensos debates, especialmente en lo que respecta a la coexistencia y eventual conflicto entre la posesión material y la posesión inscrita.

Definición Legal de Posesión (Art. 700 del Código Civil): Corpus y Animus

El artículo 700, inciso 1°, del Código Civil chileno, establece que la posesión es "la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él".6 Esta definición es fundamental, ya que consagra la necesidad de la concurrencia de dos elementos esenciales para que exista posesión: el

corpus y el animus. El corpus se refiere a la tenencia material o el poder físico sobre la cosa, la capacidad de disponer de ella materialmente. El animus, por su parte, es el elemento subjetivo, la intención del poseedor de comportarse como dueño o señor de la cosa, desconociendo dominio ajeno.3

La Posesión Material como Hecho Jurídico

La posesión material se configura como un hecho jurídico, una situación fáctica que se manifiesta en la efectiva tenencia de una cosa, acompañada de la intención de ser su dueño. Es la expresión externa y perceptible de un derecho, que puede o no coincidir con la realidad del dominio. Los actos posesorios materiales son aquellos que solo el dueño tiene derecho a ejecutar, como el corte de maderas, la construcción de edificios, el cerramiento o las plantaciones.8

La Posesión Inscrita: Su Rol como Prueba, Requisito y Garantía

En el sistema registral chileno, particularmente para los bienes raíces, la inscripción conservatoria cumple múltiples funciones esenciales. No es solo la única forma de efectuar la tradición de los derechos reales inmuebles, sino que también actúa como prueba, requisito y garantía de la posesión, conforme a los artículos 724, 924, 728 y 2505 del Código Civil.6 Adicionalmente, en ciertos casos específicos, la inscripción desempeña el papel de solemnidad para algunos actos jurídicos, como las donaciones irrevocables o la constitución de usufructos sobre inmuebles.6

El artículo 924 del Código Civil es de particular relevancia al establecer que la posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción misma. Mientras esta subsista y haya durado un año completo, no es admisible ninguna otra prueba de posesión con la que se pretenda impugnarla.8 Esta disposición crea una presunción de derecho a favor del poseedor inscrito, reforzando la seguridad jurídica que el sistema registral busca proporcionar.10

La "Noción Bifronte" de la Posesión en la Doctrina y Jurisprudencia

La doctrina jurídica ha desarrollado la idea de que la posesión es una "noción bifronte", lo que implica la concurrencia copulativa de dos clases de posesión: el corpus (asimilado a la posesión material) y el animus (asimilado a la posesión jurídica o inscrita).3 Desde esta perspectiva, si uno de estos elementos falta, el poseedor inscrito carece de una posesión completa y efectiva sobre el bien.3

En esta línea, se ha argumentado que la inscripción vendría a ser el "envase" de la posesión material; sin la realidad de esta última, la inscripción se convierte en un "cascarón vacío" desprovisto de contenido real y utilidad práctica.3

El sistema chileno, especialmente en lo que respecta a los bienes inmuebles, otorga una primacía significativa a la inscripción como prueba y garantía de la posesión. Sin embargo, la definición fundamental de posesión exige la concurrencia tanto del corpus como del animus. Cuando un propietario inscrito carece del corpus, se genera una paradoja legal: la ley presume la posesión a través de la inscripción, pero la realidad fáctica, es decir, la ausencia de control material, la contradice. Esta disonancia es el núcleo del problema de la "inscripción de papel". Esta paradoja obliga a los tribunales a conciliar una ficción legal con una realidad material, sugiriendo que, aunque el sistema registral busca la certeza, puede desvincularse del estado real de las cosas, lo que lleva a la necesidad de intervención judicial para alinear las realidades legal y fáctica. Esta tensión es una consecuencia directa de la naturaleza dual de la posesión en el derecho chileno.

La siguiente tabla compara las características fundamentales de la posesión material e inscrita:

Tabla 2: Comparación: Posesión Material vs. Posesión Inscrita

Característica	Posesión Material	Posesión Inscrita
Naturaleza	Hecho jurídico 3	Ficción legal, garantía, prueba 3
Elementos	Corpus (tenencia efectiva) y Animus (ánimo de dueño) 3	Principalmente Animus, solemnizado por el registro 3
Prueba	Hechos positivos (Art. 925 CC) 8	La inscripción misma (Art. 924 CC) 8
Vulnerabilidad	Susceptible de turbación o despojo 8	Solo se pierde por cancelación o nueva inscripción (Art. 728 CC) 5

IV. La "Inscripción de Papel": Concepto, Naturaleza y Consecuencias

El concepto de "inscripción de papel" es central en la controversia que se analiza, representando una de las defensas más recurrentes y efectivas del demandado en una acción reivindicatoria cuando el demandante carece de posesión material.

Definición y Elementos Distintivos de la "Inscripción de Papel"

Una "inscripción de papel" se configura cuando un bien inmueble tiene un título inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, pero el titular de dicha inscripción nunca ha poseído materialmente la cosa.4 Es, en esencia, una mera anotación formal en el registro que carece de respaldo fáctico en la realidad. Este tipo de inscripción no solemniza un hecho verdadero, es decir, no representa un apoderamiento o una posesión material que haya existido en la realidad.3

La doctrina ha ilustrado esta situación metafóricamente, señalando que la inscripción es el "envase" de la posesión material; sin la existencia real de esta última, la inscripción se convierte en un "cascarón vacío" desprovisto de contenido real y utilidad jurídica.3

Implicaciones de una "Inscripción de Papel" en el Sistema Posesorio

La principal implicación de una "inscripción de papel" es que quien la ostenta no puede aprovecharse plenamente de los efectos que el sistema registral otorga a la posesión inscrita. Permitir lo contrario conduciría a absurdos en el sistema posesorio chileno.3 La razón subyacente es que la posesión material es el hecho que sirve de base a la inscripción; sin ella, la inscripción resulta ineficaz para ciertos propósitos, como la adquisición por prescripción.3

La jurisprudencia más reciente de la Corte Suprema ha enfatizado que la inscripción por sí sola no confiere posesión real o material si no va acompañada o refrendada con los elementos fácticos de la tenencia y el ánimo de señor y dueño.12

La "Posesión Inútil" y su Relación con la Falta de Actos Posesorios Materiales

La doctrina ha calificado a la "inscripción de papel" como un caso de "posesión inútil".3 Esto implica que una posesión que se funda exclusivamente en la inscripción y que no va acompañada de la ejecución de actos posesorios materiales es ineficaz para ciertos fines, como la prescripción adquisitiva.3 Para que la posesión sea útil y produzca plenos efectos jurídicos, no basta la mera tenencia o la inscripción, sino que es imprescindible el ejercicio de actos posesorios. Estos actos son cruciales porque permiten a la persona con derecho a oponerse enterarse de dicha posesión y ejercer sus propias acciones para defender su dominio o posesión.3

El concepto de "inscripción de papel" desafía directamente el propósito fundamental del sistema registral: proporcionar certeza y publicidad a los derechos sobre inmuebles. Cuando una inscripción existe sin un respaldo fáctico de posesión material, se crea una disyunción entre la "verdad legal" (lo que dice el registro) y la "verdad material" (lo que ocurre en la realidad). Esta disyunción socava la propia seguridad que el sistema busca garantizar, generando un conflicto donde la formalidad legal choca con la justicia sustantiva. Esto sugiere que el ordenamiento jurídico, si bien valora la formalidad registral, está reconociendo cada vez más la necesidad de que esa formalidad esté cimentada en una realidad material. La "inscripción de papel" no es solo una falla técnica, sino un problema sistémico que puede conducir a resultados injustos si se desatiende al poseedor material que ha actuado como dueño, en favor de un título puramente formal. Esto evidencia una tendencia judicial a priorizar la realidad de la posesión sobre su mera inscripción cuando esta última carece de sustancia.

V. Debates Doctrinales sobre la Prevalencia Posesoria

La tensión entre la posesión material y la inscrita ha alimentado un prolífico debate doctrinal en Chile, con diversas teorías que buscan interpretar y armonizar las disposiciones del Código Civil.

La "Teoría de la Posesión Inscrita": Origen y Principales Postulados

Aunque con antecedentes históricos que se remontan al siglo XIX, la formulación y consolidación de la "Teoría de la Posesión Inscrita" en Chile se atribuye principalmente a los influyentes trabajos de juristas como Humberto Trucco Franzani, Humberto Mewes Bruna y Humberto Álvarez González.13

En su concepción más simple, esta teoría es la explicación doctrinal que busca dar sentido a diversas disposiciones del Código Civil, tales como los artículos 686, 696, 724, 728, 730 y 924, al abordar la adquisición, conservación y pérdida de la posesión de los bienes raíces.14 Los principales postulados de esta teoría sostienen que la inscripción de los bienes sujetos a registro conservatorio constituye una presunción de derecho de posesión. Para todos los efectos legales, la posesión solo se adquiriría mediante la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces y solo se perdería cuando dicha inscripción fuera materialmente cancelada.5 De ello se seguiría que una persona que ocupe materialmente un inmueble inscrito no sería considerada poseedora y, por ende, no podría adquirirlo por prescripción, incluso si ha transcurrido el plazo legal de 10 años.14

Controversias Doctrinales: Teoría de la Inscripción Garantía vs. Teoría de la Inscripción Ficción

Dentro del marco de la posesión inscrita, han surgido dos corrientes doctrinales principales que ofrecen soluciones divergentes:

Teoría de la Inscripción Garantía: Esta corriente doctrinal postula que, si bien la inscripción cumple un papel dual como medio de prueba y garantía de la posesión de inmuebles, esto no excluye la posibilidad de que otra persona, distinta al titular inscrito, pruebe su posesión material del bien raíz. Desde esta perspectiva, la posesión inscrita sería una mera formalidad, susceptible de ceder frente a la prueba de que otro es el verdadero poseedor material.5 Esta tesis se adscribe a la prevalencia de la posesión material sobre la inscrita, entendiendo que la primera es un hecho que debe existir en la realidad, mientras que la segunda es una mera garantía de ese hecho.3
Teoría de la Inscripción Ficción: En contraposición, quienes siguen esta posición postulan que la inscripción es la posesión misma, una ficción legal que opera per se. En consecuencia, la posesión solo se pierde cuando la inscripción es materialmente cancelada en el registro.5

Interpretación y Aplicación de los Artículos 924 y 925 del Código Civil en la Prueba de la Posesión

La interpretación de los artículos 924 y 925 del Código Civil es crucial para entender la prueba de la posesión y la tensión entre la posesión material e inscrita:

Artículo 924 CC: Este artículo establece que la posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y, mientras esta subsista y haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.8 Este artículo ha sido el fundamento principal de la teoría que otorga prevalencia a la inscripción en el registro, al conferirle un carácter de prueba privilegiada y casi inimpugnable.8
Artículo 925 CC: Por su parte, este artículo señala que la posesión del suelo debe probarse por hechos positivos, como el corte de maderas, la construcción de edificios, el cerramiento, las plantaciones y otras labores semejantes, ejecutadas sin el consentimiento del que disputa la posesión.8 Este artículo ha sido utilizado para apoyar la teoría que considera la inscripción como una garantía que resguarda una realidad material, es decir, la posesión material.8

La jurisprudencia reciente de la Corte Suprema ha sido conteste en señalar que el artículo 925 CC se aplica para probar la posesión de inmuebles sin título inscrito, aquellos cuya inscripción tiene menos de un año, para resolver conflictos en caso de inscripciones paralelas, o para reforzar o robustecer la prueba de la posesión inscrita según las normas del artículo 924 CC.8 Sin embargo, parte de la doctrina critica esta última interpretación, argumentando que si el artículo 924 CC establece una presunción de derecho, la prueba adicional del 925 CC sería innecesaria y podría generar confusión, debilitando la fuerza probatoria de la inscripción.8

Tradicionalmente, la Teoría de la Posesión Inscrita ha tenido una influencia considerable, afirmando que la inscripción es la posesión y que esta solo se pierde con la cancelación registral. No obstante, existe una contra-argumentación, que concibe la inscripción como una garantía, y una marcada tendencia jurisprudencial que prioriza la posesión material, especialmente en escenarios de "inscripción de papel". Esto indica un alejamiento de una visión puramente formalista hacia una que busca alinear el registro legal con la realidad fáctica en el terreno. Los tribunales están demostrando una creciente disposición a ir más allá de la mera existencia de una inscripción para evaluar si esta representa una posesión real y efectiva. Esta evolución refleja un esfuerzo judicial por evitar que el sistema registral se convierta en un instrumento de injusticia, donde un propietario negligente con un título "de papel" podría impedir indefinidamente que un poseedor diligente adquiera el dominio. Señala un movimiento hacia una aplicación más equitativa del derecho de propiedad, donde el elemento corpus de la posesión recupera su prominencia, particularmente cuando el animus se ve cuestionado por la ausencia de actos materiales.

VI. La Jurisprudencia de los Tribunales Superiores de Justicia: Evolución y Criterios

La jurisprudencia de los tribunales superiores de justicia chilenos ha sido fundamental en la interpretación de la tensión entre la posesión material y la inscrita, mostrando una evolución que refleja los debates doctrinales y las complejidades del sistema registral.

Análisis de las Contradicciones y la Evolución Interpretativa de la Corte Suprema

La Corte Suprema ha exhibido contradicciones notables en la aplicación de la teoría de la posesión inscrita en el contexto de la acción reivindicatoria.11 A pesar de que la teoría de la inscripción ficción cuenta con un considerable apoyo en los tribunales, existen sentencias que se inclinan en sentidos opuestos, lo que demuestra una falta de uniformidad en la aplicación de los principios.5 La evolución interpretativa de los tribunales superiores en lo que respecta a la posesión inscrita es una materia que, en el derecho chileno, se ha sustentado fundamentalmente en la doctrina jurisprudencial.15

Criterios Jurisprudenciales para Resolver la Tensión entre Título Inscrito y Posesión Material

En situaciones de inscripciones paralelas, donde aparecen dos o más inscripciones con apariencia de vigencia sobre un mismo inmueble, o en conflictos posesorios donde la posesión material contradice el registro, la Corte Suprema ha establecido tres criterios principales para determinar qué posesión debe prevalecer 12:

Prevalencia del título más antiguo (prior tempore, potior iure): Este criterio favorece la inscripción que se haya formado primero en el registro, basándose en los principios de la posesión simbólica, que postula que la posesión inscrita no se pierde sino por cancelación de la inscripción hecha por voluntad de las partes, por otra inscripción en que el poseedor inscrito transfiera su derecho o por decreto judicial.12
Preferencia por quien detenta la posesión material: Se otorga mejor derecho a quien tiene y ha ejercido la posesión material, la cual debe ser probada por hechos positivos de aquellos a los que solo da derecho el dominio, como el corte de maderas o la construcción de edificios.12
Prevalece quien puede reconstruir de mejor forma la historia fidedigna de la propiedad raíz: Este criterio busca la coherencia y validez de los títulos y su correspondencia con la realidad posesoria a lo largo del tiempo, analizando la cadena de inscripciones.12

Es relevante destacar que la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia más reciente se adhieren a la posición de preferir a aquel que, además de la inscripción, detenta la posesión material. Esto se fundamenta en que la inscripción por sí sola no confiere posesión real o material si no va unida a la tenencia y al ánimo de señor.12 En casos de inscripciones paralelas, se prefiere a quien detenta la posesión material del inmueble 16, y se considera que una nueva inscripción debe ir acompañada de la tenencia real del inmueble para que se entienda que existe un nuevo poseedor.16 La inscripción es vista como un "ropaje" o "vestidura" de la posesión, que no puede mantenerse en pie si falta el "cuerpo" que debe sostenerla, que es el hecho de la posesión material.12

Estudio de Casos Emblemáticos

La aplicación de estos criterios se ha manifestado en diversos fallos, algunos de los cuales ilustran la complejidad y las contradicciones en la jurisprudencia:

Caso "Forestal Mininco S.A. con Jorge Follador Ernst" 3:
Hechos: Forestal Mininco S.A. (demandante) poseía un título inscrito obtenido mediante el Decreto Ley N° 2.695, pero carecía de la posesión material. Jorge Follador Ernst (demandado) detentaba la posesión material y poseía un título inscrito más antiguo.
Argumento del demandado: Follador argumentó que la inscripción del demandante era una "inscripción de papel" y, por tanto, inoponible frente a su posesión material.
Decisión: Tanto el juez a quo como la Corte de Apelaciones de Concepción rechazaron la acción reivindicatoria de Mininco y acogieron la excepción de prescripción extraordinaria alegada por Follador. Esta decisión sentó la doctrina de la prevalencia de la posesión material sobre la inscrita, argumentando que la inscripción es una mera garantía de un hecho posesorio que debe existir en la realidad.3
Fundamento: La Corte razonó que la posesión es una noción bifronte (que requiere corpus y animus); si uno de ellos falta, el poseedor inscrito carece de posesión.3 Concluyó que una "inscripción de papel" es inútil y no permite adquirir por prescripción.3
Caso "Arteaga y Cía. Ltda. con Molina Malatrassi" 14:
Hechos: La demandante, Sociedad Arteaga y Cía. Ltda., tenía una inscripción de dominio vigente, mientras que la demandada, Macarena Miranda Molina, detentaba la posesión material del inmueble desde hacía larga data.
Primera instancia: El tribunal acogió la demanda de reivindicación, ordenando la restitución del inmueble y desestimando las acciones reconvencionales de prescripción. Se argumentó que contra título inscrito no procede prescripción (ordinaria ni extraordinaria) sino en virtud de otro título inscrito.
Corte de Apelaciones de Santiago: Revocó la sentencia de primera instancia y desestimó la demanda, señalando que la posesión inscrita de la actora no se había visto afectada por la ocupación de las demandadas, a quienes consideró meras ocupantes.
Corte Suprema: Acogió el recurso de casación en el fondo deducido por la demandante, considerando que la demandante era titular del derecho de dominio y la demandada solo tenía la posesión material. Concluyó que el dueño y poseedor inscrito tiene aptitud jurídica para ejercitar la acción.14
Contradicción: Este fallo de la Corte Suprema en el caso "Arteaga" parece contradecir la línea jurisprudencial establecida en el caso "Mininco", al dar primacía al título inscrito sobre la posesión material en el contexto de la acción reivindicatoria, lo que subraya la persistente falta de una doctrina unánime en la Corte Suprema sobre esta materia.11

El Impacto del Decreto Ley N° 2.695 en la Regularización de la Posesión y la "Cancelación Virtual" de Inscripciones

El Decreto Ley N° 2.695 es una normativa clave en Chile que busca regularizar la posesión material de bienes inmuebles, permitiendo a quienes la detentan de hecho obtener un título formal y registrarlo.3 Un aspecto fundamental de este DL es su artículo 2, inciso 2°, que establece explícitamente que la existencia de inscripciones de dominio anteriores no constituye un obstáculo para el ejercicio del derecho de regularización.3

Según el artículo 15 del DL 2.695, si no se deduce oposición dentro de un año contado desde la dictación de la resolución de regularización, no se admitirá ningún reclamo posterior, y la resolución tendrá el efecto de cancelar de pleno derecho todas las inscripciones anteriores.3 Este efecto se conoce como "cancelación virtual", ya que ocurre por ministerio de la ley sin necesidad de una anotación marginal explícita.3 Este mecanismo es interpretado como un "castigo a la negligencia del primitivo poseedor inscrito" que se apoya en una "inscripción de papel" sin ejercer la posesión material efectiva.8

El sistema registral chileno, si bien robusto, puede generar situaciones donde los títulos legales existen sin una posesión material correspondiente, lo que se conoce como "inscripción de papel". Esto crea una desconexión entre la formalidad y la realidad. La jurisprudencia, particularmente a través de casos como Mininco vs. Follador y los criterios que favorecen la posesión material, actúa como un mecanismo correctivo. Reconoce que una aplicación puramente formalista de la ley podría conducir a resultados injustos, especialmente en perjuicio de aquellos que han ocupado y trabajado legítimamente la tierra. El DL 2.695 es un ejemplo de un intento legislativo por cerrar esta brecha, y su interpretación por los tribunales, a través de la cancelación virtual, refuerza la idea de que los derechos legales deben, en última instancia, alinearse con las realidades fácticas. Esta tendencia sugiere que el poder judicial está priorizando cada vez más la función social de la propiedad sobre una estricta adhesión a la formalidad registral cuando esta última se desvincula de la realidad. Implica un reconocimiento de que la ley debe adaptarse para evitar que los derechos "de papel" obstaculicen el uso productivo y la posesión de facto legítima, avanzando hacia un sistema donde el registro sea un reflejo de la realidad, no un sustituto de ella. Las contradicciones en la Corte Suprema ponen de manifiesto la lucha continua por lograr un equilibrio consistente.

La siguiente tabla detalla los criterios adoptados por la Corte Suprema para resolver conflictos posesorios:

Tabla 3: Criterios Jurisprudenciales de la Corte Suprema en Conflictos Posesorios

Criterio	Descripción	Fundamento
Prevalencia del título más antiguo	Se prefiere la inscripción que se formó primero en el registro (prior tempore, potior iure).	Principios de la posesión simbólica y la seguridad jurídica registral 12
Prevalencia de la posesión material	Se otorga mejor derecho a quien tiene y ha ejercido la posesión material, demostrada por hechos positivos (Art. 925 CC).	La inscripción por sí sola no confiere posesión real si no va unida a la tenencia y el ánimo de señor 3
Reconstrucción de la historia fidedigna de la propiedad	Se analiza la cadena de inscripciones y los antecedentes históricos para determinar la posesión con mejor derecho y su correspondencia con la realidad.	Busca la coherencia y validez de los títulos y su correspondencia con la realidad posesoria a lo largo del tiempo 12

VII. Defensas del Demandado frente a la "Inscripción de Papel" del Reivindicante

Frente a una acción reivindicatoria interpuesta por un propietario con una "inscripción de papel", el demandado que detenta la posesión material dispone de diversas defensas, siendo la prescripción adquisitiva la más relevante.

La Excepción de Prescripción Adquisitiva como Defensa Central

La prescripción adquisitiva, también conocida como usucapión, es un modo de adquirir el dominio de las cosas ajenas mediante su posesión durante un cierto lapso de tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales (Art. 2492 CC).6 Esta es una de las defensas más potentes y recurrentes para el demandado que detenta la posesión material, ya que, de prosperar, extingue el dominio del reivindicante y consolida el del poseedor. Es crucial entender que la acción reivindicatoria, si bien imprescriptible en sí misma, puede volverse ineficaz por la pérdida del dominio del reivindicante a causa de la prescripción adquisitiva ganada por el poseedor.1

La Posibilidad de Prescribir Contra Título Inscrito (Art. 2505 y 2510 del Código Civil)

Existe un intenso y prolongado debate doctrinal y jurisprudencial sobre la posibilidad de adquirir por prescripción un inmueble que ya cuenta con un título inscrito.3

Artículo 2505 CC: Este artículo, referente a la prescripción ordinaria, establece una barrera aparentemente infranqueable: "contra título inscrito no habrá prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en ellos, sino en virtud de otro título inscrito". Esta norma ha sido interpretada tradicionalmente como una protección absoluta para el poseedor inscrito.
Artículo 2510 CC: Regula la prescripción extraordinaria, que, a diferencia de la ordinaria, no exige la existencia de un justo título ni buena fe, y cuyo plazo es de diez años.3 La doctrina que defiende la posibilidad de prescribir extraordinariamente contra título inscrito (sin necesidad de otro título inscrito) argumenta que el artículo 2505 CC se refiere exclusivamente a la prescripción ordinaria. Bajo esta interpretación, un individuo que se apodera materialmente de un inmueble inscrito y lo posee durante diez años sin violencia, clandestinidad ni interrupción, se hace dueño de él por la prescripción extraordinaria.3 No aceptar esta doctrina conduciría al absurdo de proteger indefinidamente a un dueño negligente en detrimento de quien ha ejercido una posesión efectiva y productiva.3

La Corte Suprema ha respaldado esta postura en ocasiones, señalando que exigir la cancelación de una inscripción anterior (conforme al Art. 728 CC) para la procedencia de la prescripción extraordinaria sería equivalente a exigir un título para un modo de adquirir que, por definición, no lo requiere.3

Requisitos y Condiciones para la Procedencia de la Prescripción Extraordinaria contra una "Inscripción de Papel"

Esta doctrina, que permite la prescripción extraordinaria contra título inscrito, debe matizarse y solo será aplicable si se cumplen ciertas condiciones 3:

El poseedor inscrito (demandante) detenta una mera "inscripción de papel", es decir, carece de posesión material efectiva.3
La persona que busca adquirir el dominio por prescripción extraordinaria (demandado) detenta al menos la posesión material del inmueble.3
Existe una "justa causa" que motive al poseedor material a actuar como dueño, y su posesión no debe ser viciosa (es decir, sin violencia ni clandestinidad).3 La posesión viciosa (iniciada con fuerza o clandestinidad) es inútil para prescribir.18 La "justa causa" es un elemento crucial, como la creencia legítima del poseedor material en la validez de su propio título, incluso si este fue "virtualmente cancelado" por un DL 2.695 posterior.3

Otras Defensas Relevantes

Además de la prescripción adquisitiva, el demandado puede esgrimir otras defensas:

Carecer de la posesión: El demandado puede defenderse demostrando que no es el actual poseedor material de la cosa, lo que implica que no tiene la legitimación pasiva para ser demandado en una acción reivindicatoria. Por ejemplo, podría probar que arrienda la propiedad a un tercero.1
Falta de legitimación activa: El demandado puede alegar que el demandante no es el verdadero dueño, o que no ha acreditado fehacientemente su dominio. Esto podría ocurrir si el demandante presenta un título de propiedad falso o insuficiente.1
Falta de individualización de la cosa: Si la cosa reivindicada no está debidamente singularizada y determinada, el demandante no podrá delimitar con precisión el terreno que reclama, lo que impide la procedencia de la acción, ya que la cosa debe ser singular.1
Buena fe en la adquisición: El demandado puede argumentar que adquirió la cosa de buena fe y a título oneroso de quien aparecía como dueño en el Registro de Propiedad, sin tener conocimiento de la existencia de un litigio sobre el dominio.1 La buena fe del poseedor vencido tiene implicaciones importantes respecto al derecho a los frutos percibidos y al abono de mejoras útiles realizadas en la propiedad.7

La posibilidad de que la prescripción adquisitiva extraordinaria opere contra un título inscrito, especialmente cuando este último es una "inscripción de papel", cumple una doble función que trasciende la mera resolución de un conflicto particular. En primer lugar, actúa como un mecanismo de saneamiento de situaciones de hecho, logrando que la propiedad legal se alinee con la posesión material. Esto contribuye a la estabilidad y certeza de los derechos de propiedad en la práctica. En segundo lugar, de manera implícita, "castiga" la negligencia o inactividad del propietario inscrito que no ejerce su dominio. Esto fomenta que los propietarios mantengan un control activo y una vigilancia constante sobre sus propiedades, evitando la acumulación de "títulos de papel" que carecen de respaldo en la realidad. Esto demuestra una elección de política jurídica dentro del derecho chileno para equilibrar la seguridad que proporciona el registro con la necesidad de que la propiedad cumpla una función práctica. Subraya que los derechos conllevan responsabilidades, y la falta de ejercicio de estas responsabilidades, como mantener la posesión material, puede llevar a la pérdida del derecho mismo a través de la prescripción. Es un enfoque pragmático para la gestión de la tierra, priorizando el uso productivo y el control efectivo sobre la mera formalidad registral en ciertas circunstancias.

La siguiente tabla resume las principales defensas que el demandado puede oponer a la acción reivindicatoria:

Tabla 4: Defensas del Demandado frente a la Acción Reivindicatoria

Defensa	Descripción	Fundamento Legal/Doctrinal
Prescripción Adquisitiva	El demandado ha adquirido el dominio por posesión continua y con los requisitos legales, incluso contra título inscrito en ciertos casos.	Art. 2492, 2505, 2510 CC 1
Carecer de la Posesión Material	El demandado no es el actual poseedor material de la cosa, lo que impide la legitimación pasiva.	Art. 895 CC 1
Falta de Legitimación Activa	El demandante no es el verdadero dueño o no ha acreditado su dominio de manera fehaciente.	Art. 893 CC 1
Falta de Singularización de la Cosa	El bien reivindicado no está debidamente individualizado o determinado, lo que es un requisito esencial de la acción.	Requisito de la acción reivindicatoria 1
Buena Fe en la Adquisición	El demandado adquirió la cosa de buena fe y a título oneroso de quien aparecía como dueño en el registro.	Doctrina de la buena fe y sus efectos 1

VIII. Conclusiones y Perspectivas Futuras

La compleja tensión entre la acción reivindicatoria, interpuesta por un propietario que ostenta una "inscripción de papel", y la defensa del poseedor material, se resuelve en el derecho civil chileno mediante una intrincada ponderación entre la formalidad registral y la realidad posesoria. Si bien la inscripción es un pilar fundamental del sistema de bienes raíces, su valor como prueba y garantía de la posesión, consagrado en el artículo 924 del Código Civil, se ve matizado por la exigencia ineludible de una posesión material real, conforme a la definición del artículo 700 del mismo cuerpo legal.3

La jurisprudencia de los tribunales superiores ha evolucionado hacia una posición que, sin desconocer la importancia cardinal de la inscripción, tiende a otorgar preferencia a quien detenta la posesión material efectiva, especialmente cuando la inscripción del demandante es una mera "inscripción de papel" desprovista de respaldo fáctico.3 Esta evolución refleja un esfuerzo por alinear el derecho formal con la realidad social y evitar que el sistema registral se convierta en un instrumento de injusticia.

La posesión material no es un mero hecho, sino el "cuerpo" o "envase" indispensable sin el cual la inscripción se convierte en un "cascarón vacío" o, en términos doctrinales, una "posesión inútil".3 Esta realidad fáctica es el sustrato esencial para que la posesión inscrita surta plenos efectos jurídicos y para que el titular pueda oponerse eficazmente a la prescripción adquisitiva de terceros. La posibilidad, reconocida por parte de la doctrina y la jurisprudencia, de prescribir extraordinariamente contra título inscrito (Art. 2510 CC), bajo ciertas condiciones rigurosas, refuerza la idea de que la inactividad y negligencia del dueño formal pueden conducir a la pérdida de su dominio en favor de aquel que ha ejercido actos posesorios efectivos, públicos y con una justa causa que legitime su conducta.3 Esto demuestra una elección de política jurídica dentro del derecho chileno para equilibrar la seguridad que proporciona el registro con la necesidad de que la propiedad cumpla una función práctica y social.

A pesar de esta evolución, las contradicciones observadas en la jurisprudencia de la Corte Suprema 11 demuestran que la plena armonización entre la rigidez de la teoría de la posesión inscrita y la flexibilidad necesaria para reconocer la realidad material sigue siendo un desafío significativo para el derecho civil chileno. La ausencia de un criterio jurisprudencial unánime y consolidado genera incertidumbre jurídica y dificulta la predictibilidad de los fallos. El Decreto Ley N° 2.695, si bien fue promulgado con el loable objetivo de regularizar la posesión material de innumerables inmuebles, también puede generar situaciones de "inscripciones paralelas" y conflictos de dominio que requieren una interpretación judicial sumamente cuidadosa y ponderada.3

Las perspectivas futuras para una mayor armonización podrían incluir una mayor claridad legislativa que aborde explícitamente la interacción y jerarquía entre la posesión material y la inscrita en situaciones de conflicto. Asimismo, una consolidación de la doctrina jurisprudencial que priorice la realidad posesoria cuando la inscripción carece de respaldo fáctico, contribuiría a una mayor coherencia y justicia en el sistema de propiedad chileno. En última instancia, el conflicto inherente entre la norma (lo que debería ser) y la realidad empírica (lo que es) continuará requiriendo la labor interpretativa y de ponderación de los jueces para adaptar el derecho a las complejidades de la vida social.3