Acción de desposeimiento en contra del usufructuario del inmueble hipotecado, intentada por el acreedor adjudicatario de la nuda propiedad

El jurista Jorge López Santa María publicó una monografía titulada "Acción de desposeimiento en contra del usufructuario del inmueble hipotecado, intentada por el acreedor adjudicatario de la nuda propiedad" en la Revista de Derecho y Jurisprudencia (Edición Bicentenario, Doctrinas Esenciales, Derecho Civil, Bienes, Tomo LXXXII, Nro. 3, páginas 682 a 691).

En esta obra, el autor aborda la improcedencia jurídica de intentar la acción de desposeimiento contra el usufructuario de un inmueble cuando el acreedor ya se ha adjudicado la nuda propiedad, demostrando que dicho usufructuario es un mero tenedor y detallando las verdaderas vías procesales para defender la garantía. Dado el tremendo valor práctico y estratégico de este análisis para la litigación hipotecaria, nos ha parecido sumamente interesante compartir con ustedes un resumen detallado de este trabajo.

1. El debate sobre los gravámenes posteriores a la hipoteca

El autor inicia su estudio planteando un problema muy debatido en los medios bancarios y forenses: ¿qué valor tienen los gravámenes (como un usufructo o un censo) constituidos por el dueño sobre un inmueble después de que este ya ha sido hipotecado?.

Existen dos posturas claramente marcadas. Por un lado, los abogados del sector bancario sostienen que estos derechos reales limitativos son completamente ineficaces e inoponibles al acreedor hipotecario. Argumentan a contrario sensu con el artículo 2416 del Código Civil, señalando que la hipoteca abarca toda la propiedad de forma indivisible, y que el dueño no puede perjudicar al acreedor mediante actos jurídicos posteriores.

Por otro lado, se cita la postura opuesta, defendida por juristas como Lorenzo de la Maza, la cual se basa en el texto expreso del artículo 2415 del Código Civil. Esta norma consagra que el dueño de bienes hipotecados siempre podrá enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario. Si el dueño puede transferir el dominio pleno, también puede constituir un usufructo u otros derechos reales. La protección del acreedor no consistiría en la inoponibilidad automática, sino en el derecho que le otorga el artículo 2427 para pedir que se mejore la hipoteca o exigir el pago inmediato de la deuda si el predio se deteriora jurídicamente.

2. La extinción de la hipoteca por la adjudicación de la nuda propiedad

Asumiendo como hipótesis de trabajo la postura bancaria (que el usufructo sobrevenido es inoponible), el autor se hace una pregunta procesal clave: ¿Puede el acreedor ejecutar y adjudicarse primero la nuda propiedad en un juicio, y luego, en un pleito separado, demandar de desposeimiento al usufructuario?.

La monografía demuestra que este camino en juicios separados es jurídicamente improcedente. La razón es que, al adjudicarse el banco acreedor la nuda propiedad en el primer juicio ejecutivo, se produce un modo de extinguir las obligaciones: la consolidación del dominio o confusión.

Apoyándose en tratadistas como Fernando Alessandri, Rafael Mery y Ramón Meza Barros, el autor explica que nuestro sistema, a diferencia del alemán, no admite la hipoteca sobre cosa propia. Cuando el banco compra para sí la nuda propiedad en el remate público, reúne en una misma persona la calidad de dueño y la de acreedor hipotecario. En consecuencia, la hipoteca deja de existir por extinción. Al extinguirse irremisiblemente la garantía, es imposible que el banco intente posteriormente una acción de desposeimiento de una finca que, jurídicamente, ya no se encuentra hipotecada.

3. El usufructuario: Mero tenedor y no tercer poseedor

Incluso si se superara el obstáculo anterior, el autor esgrime un argumento procesal de mayor envergadura que destruye la posibilidad de utilizar la acción de desposeimiento.

La acción de desposeimiento, regulada en los artículos 758 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, exige como presupuesto sine qua non que el sujeto pasivo de la demanda sea el poseedor de la finca gravada. Sin embargo, el usufructuario de un inmueble no es poseedor de la cosa corporal, sino que es un mero tenedor del bien raíz.

El autor cita el categórico artículo 714 del Código Civil, el cual declara expresamente que el usufructuario es mero tenedor porque ejerce la tenencia reconociendo el dominio ajeno (el del nudo propietario). El usufructuario solo tiene la cuasiposesión sobre su derecho incorporal de usufructo, pero jamás posee la cosa material, tal como lo destacaba Andrés Bello en el Mensaje del Código Civil.

El estudio detalla que los verdaderos "terceros poseedores" contra quienes sí procede el desposeimiento son aquellos que adquieren el dominio de la finca en calidad de dueños, o quienes hipotecan un bien propio para garantizar deuda ajena. Como el usufructuario carece de la calidad de poseedor de la finca, no tiene legitimación pasiva para ser demandado en este procedimiento especial.

4. Las verdaderas vías procesales del acreedor hipotecario

Habiendo clausurado la vía del desposeimiento en juicios separados, López Santa María expone las alternativas estratégicas reales que tiene el acreedor para recuperar el uso y goce del inmueble:

1. Acumulación de autos y remate simultáneo: Si se inician juicios separados contra el nudo propietario y el usufructuario, es indispensable pedir la acumulación (Art. 92 N° 1 del CPC) para lograr un remate simultáneo de la nuda propiedad y del usufructo, evitando así que la adjudicación previa extinga la hipoteca.

2. Un solo juicio ejecutivo con embargo total: El acreedor puede embargar tanto la nuda propiedad como el usufructo en un mismo pleito. Si el Conservador se niega a inscribir el embargo sobre el usufructo, el acreedor puede forzar la inscripción incidentalmente, amparado en el artículo 454 del CPC, que permite la traba del embargo aun cuando un mero tenedor tenga la cosa en su poder.

3. El caso de los usufructos alimenticios: Si el usufructo fue decretado judicialmente para asegurar pensiones alimenticias, el acreedor puede comparecer en el juzgado de menores como tercero independiente (Art. 22 del CPC) y solicitar el alzamiento y cancelación de la inscripción. La jurisprudencia respalda esto argumentando que las sentencias de alimentos solo producen cosa juzgada formal y que el gravamen posterior, al ser inoponible al acreedor hipotecario, no debe afectar su garantía ni el valor del remate.

4. Acciones ordinarias y concursales: El autor señala que el acreedor puede también recurrir a la acción de declaración de simulación, a la nulidad absoluta por objeto ilícito (si el usufructo se constituyó sobre un bien ya embargado), a la acción pauliana o revocatoria (demostrando el perjuicio efectivo), o a las acciones revocatorias concursales en caso de quiebra del deudor.

5. Conclusión del autor

En resumen, el autor sintetiza su postura concluyendo que es absolutamente improcedente que un acreedor hipotecario, adjudicatario de la nuda propiedad de un predio en un primer pleito, demande ulteriormente de desposeimiento al usufructuario. Si este último es demandado, debe oponer las excepciones legales pertinentes, y la sentencia definitiva deberá declarar sin lugar la demanda. El acreedor, para proteger sus intereses frente a estos gravámenes, debe forzosamente emplear las otras vías procesales descritas en la obra.