En Chile, la vida en comunidad dentro de edificios o condominios implica la responsabilidad compartida de mantener las áreas comunes y los servicios que benefician a todos los residentes. Esta responsabilidad se traduce en el pago de los gastos comunes, un tema que a menudo genera dudas y, en ocasiones, conflictos.
Este artículo busca brindar una guía completa sobre los gastos comunes en Chile, abordando los aspectos legales, los diferentes tipos de gastos, el cálculo de las cuotas, la administración del fondo de reserva, las consecuencias del no pago y las vías para resolver conflictos.
Marco Legal
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley N°19.537) (1) y su reglamento (1) establecen el marco legal que regula la vida en condominios en Chile, incluyendo los gastos comunes. Esta ley define las obligaciones de los copropietarios, la administración del condominio y los mecanismos para resolver conflictos.
Es importante destacar que el crédito por gastos comunes goza de preferencia legal. La ley le otorga un privilegio de cuarta clase, que preferirá, cualquiera sea su fecha, a los enumerados en el art. 2481 del Código Civil (1). Además, la ley exige que cada condominio o edificio posea su propio reglamento de copropiedad, donde se especifican todos los temas relacionados a la administración, gestión, cobros y manejo de la comunidad (3).
Recientemente se ha promulgado una nueva Ley de Copropiedad que introduce cambios significativos en la normativa (8). Entre los cambios más relevantes se encuentran la simplificación de las convocatorias a asambleas, que podrán realizarse mediante correo electrónico, y el establecimiento de nuevas instancias de reclamación contra los administradores de condominios ante la SEREMI y el MINVU.
Otro punto importante es que las comunidades de condominios que hayan inscrito su Reglamento de Copropiedad bajo la Ley N°19.537 deberán actualizarlo en un plazo de 12 meses, contados desde la publicación del reglamento de la Ley de Copropiedad (5).
¿Qué son los Gastos Comunes?
Los gastos comunes son todos aquellos gastos que se generan para la administración, mantención, reparación y uso de los bienes comunes de un condominio (9). Estos bienes son aquellos que pertenecen a todos los copropietarios, como pasillos, ascensores, jardines, piscina, gimnasio, etc (10). También incluyen los servicios básicos como agua, luz, gas, conserjería y seguridad (11).
Es importante aclarar que los cobros individuales, como el consumo de agua caliente en una unidad específica, y los aportes al fondo común de reserva, no se consideran gastos comunes (9).
Tipos de Gastos Comunes
Tipo de Gasto | Descripción | Ejemplos |
Gastos Comunes Ordinarios | Son aquellos gastos que se realizan de forma regular y previsible para el funcionamiento y mantención del condominio (9). | \* Gastos de administración: Remuneraciones del personal (conserjes, administrador), cotizaciones previsionales, papelería, etc (13).\<br\> \* Gastos de mantención: Limpieza, revisión técnica de equipos (ascensores, sistemas de seguridad), jardinería, etc (13). \<br\> \* Gastos de reparación: Arreglo de desperfectos en bienes comunes (filtraciones, ascensores, etc.) (9). \<br\> \* Gastos de uso o consumo: Servicios básicos (agua, luz, gas, calefacción) utilizados en áreas comunes (9). |
Gastos Comunes Extraordinarios | Son gastos no recurrentes o imprevistos que no están considerados en el presupuesto anual (9). | \* Reparaciones mayores: Cambio de techo, impermeabilización (14). \<br\> \* Instalación de nuevos equipos: Cámaras de seguridad, portón eléctrico (14). \<br\> \* Remodelaciones o mejoras: En áreas comunes (14). \<br\> \* Nuevas obras comunes: Construcción de nuevos espacios (9). |
¿Cómo se calculan los Gastos Comunes?
El cálculo de los gastos comunes se basa en el prorrateo, es decir, la distribución proporcional de los gastos entre los copropietarios (12). La Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que, generalmente, esta distribución se realiza en proporción al avalúo fiscal de cada unidad (12). Sin embargo, el reglamento de copropiedad puede establecer otros criterios, como los metros cuadrados de la unidad (9).
Ejemplo de cálculo:
Si un edificio tiene un total de gastos comunes de $1.000.000 y su reglamento establece que el prorrateo se calcula según los metros cuadrados, un departamento de 100 m2 en un edificio con una superficie total de 1.000 m2 pagará el 10% de los gastos comunes, es decir, $100.000 (17).
¿Quiénes deben pagar los Gastos Comunes?
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que la obligación de pagar los gastos comunes, tanto ordinarios como extraordinarios, recae sobre el propietario de la unidad (18). Esta obligación se considera una "obligación propter rem", es decir, que está ligada a la propiedad del inmueble y se transfiere al nuevo propietario en caso de venta (19).
Si bien la ley no lo establece explícitamente, es común que los contratos de arrendamiento transfieran la responsabilidad del pago de los gastos comunes ordinarios al arrendatario (12). Sin embargo, los gastos comunes extraordinarios siguen siendo responsabilidad del propietario (20).
Es importante destacar que el hecho de que un copropietario no utilice un bien común o que la unidad esté desocupada no lo exime del pago de los gastos comunes (22).
Administración del Fondo de Reserva
Todo condominio debe formar un fondo común de reserva destinado a cubrir gastos urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado (22). Este fondo se forma con un porcentaje de recargo sobre los gastos comunes, con el producto de las multas e intereses, y con los aportes por uso y goce exclusivos de bienes comunes (10).
El administrador del condominio, bajo la supervisión del Comité de Administración, es el responsable de manejar el fondo de reserva (10). Los recursos del fondo deben mantenerse en una cuenta bancaria a nombre del condominio o invertirse en instrumentos financieros, previo acuerdo del Comité de Administración (10).
Es importante destacar que el fondo de reserva no tiene un límite máximo y que la ley no permite el uso parcial de estos fondos (10). La mayoría de los problemas en las comunidades relacionados con el fondo de reserva se deben a la falta de información (10).
Consecuencias del No Pago de Gastos Comunes
El no pago de los gastos comunes puede tener graves consecuencias, tanto para el propietario moroso como para la comunidad (24). Puede generar retrasos en el pago de remuneraciones, reparaciones, mantenciones y seguros, afectando el funcionamiento del condominio y la calidad de vida de los residentes (24). Además, puede disminuir el valor del condominio y originar riesgos no cubiertos por los seguros (24).
Entre las sanciones que se pueden aplicar se encuentran:
Cobro de intereses: Se aplicará el interés máximo convencional para deudas no reajustables, que actualmente es de 5,28% anual (25). Este interés se calcula diariamente sobre el saldo adeudado.
Corte de servicios básicos: En casos de mora de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, se puede suspender el suministro de luz, agua o gas (24). Esta medida requiere la autorización del Comité de Administración y un requerimiento escrito del administrador a la empresa que suministra el servicio. No se aplica en casos de declaración de estado de catástrofe que afecte al condominio, ni a hogares de personas electrodependientes (24).
Demanda judicial: El administrador puede iniciar un juicio ejecutivo para el cobro de la deuda, incluyendo intereses y costas judiciales (19). Para ello, se utiliza como título ejecutivo el aviso de cobro o el acta de la asamblea que aprobó los gastos comunes. El juez puede ordenar el embargo de bienes del deudor si este no paga (24).
Restricción en el uso de bienes comunes: El reglamento de copropiedad puede establecer la restricción en el uso de áreas comunes para los copropietarios morosos (25).
Además de estas sanciones, el propietario que en definitiva pague los gastos comunes atrasados puede dirigirse en contra de su antecesor en el dominio para el reembolso respectivo (22).
Resolución de Conflictos
La Ley 21.442 establece mecanismos para la resolución de conflictos relacionados con los gastos comunes (27). Entre las opciones disponibles se encuentran:
Mediación: La mediación es uno de los métodos más efectivos para resolver disputas en condominios, debido a su rapidez, bajo costo y flexibilidad (27).
El administrador o un miembro del comité de administración puede actuar como mediador entre las partes en conflicto, ayudándoles a llegar a un acuerdo (27).
Resolución extrajudicial: La municipalidad puede intervenir para proponer soluciones y documentar acuerdos entre los copropietarios o con el comité de administración (28).
Arbitraje: Si las partes en conflicto lo acuerdan, un juez árbitro puede resolver la disputa (28).
Resolución judicial: En última instancia, se puede acudir a los tribunales para resolver el conflicto, especialmente en casos de incumplimiento de obligaciones económicas, daños a la propiedad, o controversias sobre la aplicación del reglamento de copropiedad (27).
Desafiando los Gastos Comunes
Si considera que la administración de su condominio no es transparente o que se están cometiendo irregularidades en el manejo de los gastos comunes, existen diversas acciones que puede tomar (29).
En primer lugar, es fundamental revisar el reglamento de copropiedad y la Ley de Copropiedad Inmobiliaria para conocer sus derechos y las obligaciones de la administración. Puede solicitar al administrador que le entregue información detallada sobre los gastos comunes, incluyendo los comprobantes de pago y los contratos con proveedores.
Si detecta irregularidades o no recibe la información solicitada, puede presentar una queja formal ante el Comité de Administración o ante la asamblea de copropietarios. También puede recurrir a la municipalidad o a la Superintendencia de Bienes Raíces para solicitar una mediación o una fiscalización.
En casos más graves, como pérdidas financieras o incumplimiento de la normativa, puede iniciar acciones legales ante el Juzgado de Policía Local.
Conclusión
Los gastos comunes son un elemento fundamental en la vida en condominios en Chile. Comprender el marco legal, los diferentes tipos de gastos, el cálculo de las cuotas y las consecuencias del no pago es esencial para una convivencia armónica y una adecuada administración del condominio.
Es importante que los copropietarios se informen, participen activamente en las decisiones de la comunidad y ejerzan sus derechos para asegurar una gestión transparente y eficiente de los recursos. Revisar el reglamento de copropiedad, solicitar información al administrador, participar en las asambleas y conocer las vías de resolución de conflictos son medidas clave para una buena convivencia y una administración responsable del condominio.
Fuentes citadas
1. ley nº 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, acceso: febrero 26, 2025, http://www.josemiguellecaros.cl/v2/wp-content/uploads/2015/05/Ley-19.537-Copropiedad-Inmobiliaria.pdf
2. LEY Nº 19.537 SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA1 - Juan Andres Orrego Acuña, acceso: febrero 26, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_4/Ley%2019537-Copropiedad%20Inmobiliaria.pdf
3. Ley 19.537: ¿En qué consiste y cómo aplicarla en su comunidad? - Edifito.com, acceso: febrero 26, 2025, https://www.edifito.com/ley-19-537/
4. Decreto 46 APRUEBA REGLAMENTO DE LA LEY Nº 19.537 SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://c.bcn.cl/25vya
5. Reglamento de Copropiedad | Minvu, acceso: febrero 26, 2025, https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2024/04/regalamento-copropiedad.pdf
6. Ley 19537 - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://nuevo.leychile.cl/navegar?idNorma=81505
7. Ley 19537 SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=81505
8. Nueva Ley de Copropiedad: Cinco puntos clave - Comunidad Feliz, acceso: febrero 26, 2025, https://www.comunidadfeliz.cl/post/nuevo-proyecto-ley-de-copropiedad-normativa
9. Gastos Comunes ¿Qué son, tipos, cómo se componen y calculan? - Edifito.com, acceso: febrero 26, 2025, https://www.edifito.com/que-son-los-gastos-comunes/
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12. qué son y qué incluyen los gastos comunes - Portal Inmobiliario, acceso: febrero 26, 2025, https://www.portalinmobiliario.com/h/blog/que-son-y-que-incluyen-los-gastos-comunes/
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24. Morosidad en gastos comunes se dispara 200%: Los efectos para la comunidad y sanciones que se pueden aplicar - Emol, acceso: febrero 26, 2025, https://www.emol.com/noticias/Economia/2024/01/20/1119182/gastos-comunes-rm.html
25. ¿Qué pasa si no pago los Gastos comunes? - Buena Inversión, acceso: febrero 26, 2025, https://www.buenainversion.cl/blog/gastos-comunes-no-pago/
26. Problemas condominales: ¿Qué hacer si no quieren pagar los gastos comunes?, acceso: febrero 26, 2025, https://www.comunidadfeliz.cl/post/que-hacer-si-no-quieren-pagar-los-gastos-comunes
27. Fórmulas de Resolución de Conflictos en Condominios Según la Ley 21.442 - UFM, acceso: febrero 26, 2025, https://ufm.cl/resolucion-conflictos-condominios-ley-21442/
28. Resolución de Conflictos en el mundo de la copropiedad inmobiliaria - cgr administración, acceso: febrero 26, 2025, https://cgradministracion.cl/resolucion-de-conflictos-en-el-mundo-de-la-copropiedad-inmobiliaria/
29. ¿Cómo actuar ante la mala práctica de un condominio? - Logan Abogados, acceso: febrero 26, 2025, https://logan-abogados.cl/como-actuar-ante-la-mala-practica-de-un-condominio/
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