Gastos Comunes en edificio

En Chile, la vida en comunidad dentro de edificios o condominios implica la responsabilidad compartida de mantener las áreas comunes y los servicios que benefician a todos los residentes. Esta responsabilidad se traduce en el pago de los gastos comunes, un tema que a menudo genera dudas y, en ocasiones, conflictos.

Esta guía aborda los aspectos legales vigentes, los diferentes tipos de gastos, el cálculo de las cuotas, la administración del fondo de reserva, las consecuencias del no pago y las vías para resolver conflictos. Se incluye además un análisis específico sobre la situación de los condominios rurales que no pueden acogerse al régimen legal especial de copropiedad.

Marco Legal

La Ley N° 21.442, publicada el 13 de abril de 2022, constituye hoy el marco normativo vigente que regula la copropiedad inmobiliaria en Chile, derogando expresamente la anterior Ley N° 19.537. Esta nueva normativa define el régimen jurídico de copropiedad como una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes¹. El Reglamento de la Ley N° 21.442, publicado el 9 de enero de 2025, complementa estas disposiciones con normas específicas sobre cobro de gastos comunes, fondos de reserva y convenios con empresas de servicios básicos².

La Ley N° 21.442 define la obligación económica como todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad³. El crédito por gastos comunes goza de un privilegio de cuarta clase que prefiere, cualquiera sea su fecha, a los créditos enumerados en el artículo 2481 del Código Civil⁴. Asimismo, la ley exige que cada condominio cuente con su propio reglamento de copropiedad, en el que se especifican todos los aspectos relativos a la administración, cobros y gestión de la comunidad.

La normativa ha experimentado ajustes desde su promulgación. La Ley N° 21.508 (2022) interpretó el artículo 100 de la Ley N° 21.442, aclarando que las disposiciones de la Ley N° 19.537 conservaron eficacia mientras no se publicaran los reglamentos complementarios necesarios para la aplicación de la nueva ley⁵. La Ley N° 21.650 (2024) modificó el artículo primero transitorio de la Ley N° 21.442⁶; y la Ley N° 21.742 (2025) amplió las excepciones a las exigencias de estacionamientos para viviendas de interés público⁷.

Entre los cambios más significativos de la nueva normativa se destacan: la posibilidad de convocar asambleas por correo electrónico, el establecimiento de mecanismos de reclamación ante la SEREMI y el MINVU, y la obligación de que los administradores estén inscritos en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. Las comunidades que habían inscrito su reglamento bajo la Ley N° 19.537 debieron actualizarlo dentro del plazo fijado por el artículo primero transitorio de la Ley N° 21.442 y sus modificaciones posteriores⁸.

¿Qué son los Gastos Comunes?

Los gastos comunes son todos aquellos gastos que se generan para la administración, mantención, reparación y uso de los bienes comunes de un condominio. En términos doctrinarios, José Manuel Figueroa los define como "los necesarios para la administración, mantención, reparación y uso de los bienes comunes, estando obligados a su pago todos los copropietarios"⁹. Estos bienes son aquellos que pertenecen a todos los copropietarios, como pasillos, ascensores, jardines, piscina y gimnasio, e incluyen los servicios básicos colectivos como agua, luz, gas, conserjería y seguridad. Las obligaciones contempladas en el cobro de gastos comunes concurren, típicamente, en proporción a los derechos que cada copropietario representa en los bienes comunes¹⁰.

Es importante aclarar que los cobros individuales, como el consumo de agua caliente en una unidad específica, y los aportes al fondo común de reserva no se consideran gastos comunes en sentido estricto.

Tipos de Gastos Comunes

Tipo de Gasto	Descripción	Ejemplos
Gastos Comunes Ordinarios	Gastos que se realizan de forma regular y previsible para el funcionamiento y mantención del condominio¹¹.	Remuneraciones del personal (conserjes, administrador), cotizaciones previsionales, papelería, limpieza, revisión técnica de equipos, jardinería, servicios básicos en áreas comunes.
Gastos Comunes Extraordinarios	Gastos no recurrentes o imprevistos no contemplados en el presupuesto anual¹¹.	Cambio de techo, impermeabilización, instalación de cámaras de seguridad, portón eléctrico, remodelaciones o mejoras en áreas comunes, construcción de nuevos espacios.

La Ley N° 21.442 distingue expresamente estas categorías dentro del concepto de obligación económica, que incluye además el fondo común de reserva, el fondo operacional inicial, multas e intereses.

¿Cómo se Calculan los Gastos Comunes?

El cálculo de los gastos comunes se basa en el prorrateo, es decir, la distribución proporcional de los gastos entre los copropietarios. La Ley N° 21.442 establece que cada copropietario debe contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio en proporción a su derecho en los bienes comunes, sin perjuicio de que el reglamento de copropiedad pueda establecer otros criterios de distribución, como los metros cuadrados de la unidad¹².

Ejemplo de cálculo: Si un edificio tiene gastos comunes totales de $1.000.000 y el reglamento establece el prorrateo según metros cuadrados, un departamento de 100 m² en un edificio con superficie total de 1.000 m² pagará el 10% de los gastos, es decir, $100.000.

¿Quiénes Deben Pagar los Gastos Comunes?

La Ley N° 21.442 establece que la obligación de pagar los gastos comunes, tanto ordinarios como extraordinarios, recae sobre el propietario de la unidad. Esta obligación tiene el carácter de propter rem, es decir, está ligada a la propiedad del inmueble y se transfiere al nuevo propietario en caso de venta, sin perjuicio de que quien adquiere pueda dirigirse contra su antecesor en el dominio para el reembolso de lo pagado¹³.

El hecho de que un copropietario no utilice un bien común o que su unidad esté desocupada no lo exime del pago de los gastos comunes.

Condominios Rurales que No Pueden Acogerse a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria

La Ley N° 21.442 delimita expresamente su ámbito de aplicación territorial: en zonas rurales, el régimen de copropiedad inmobiliaria solo procede respecto de proyectos habitacionales debidamente autorizados conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL N° 458 de 1975). Quedan al margen de este marco legal numerosos loteos, parcelaciones y comunidades rurales que se constituyeron sin cumplir ese requisito o que por su naturaleza no pueden acogerse al régimen especial¹⁸. En estos casos, la relación jurídica entre los comuneros se gobierna por las reglas del cuasicontrato de comunidad del Código Civil, específicamente en sus artículos 2304 y siguientes¹⁹, de modo que cada comunero está obligado a contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad en proporción a su cuota, conforme al artículo 2309 del mismo Código²⁰.

Esta situación acarrea importantes diferencias prácticas respecto del régimen de la Ley N° 21.442: no existe un título ejecutivo privilegiado para el cobro de las expensas —por lo que la comunidad debe recurrir al juicio ordinario o sumario—, no hay potestad legal para cortar los servicios básicos ante la mora, ni existe obligación estatutaria de constituir un fondo de reserva ni una estructura formal de administración. Con todo, los comuneros pueden suplir algunas de estas carencias mediante un reglamento de convivencia inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, otorgado por escritura pública y con el acuerdo de todos.

La jurisprudencia ha enfrentado esta zona gris con soluciones casuísticas que revelan una línea en tensión. La Corte Suprema, en Comunidad de Parcelas Doña Isidora con Papic García (Rol 20622-2019, 29 de marzo de 2021), estableció que "los jueces recurridos, al resolver lo debatido del modo que lo hicieron, imponen un contrato —el Reglamento Interno— a un tercero que no ha consentido en ello, sin que consten tampoco cumplimiento de otras exigencias que lo coloquen en situación de serle oponible, como la inscripción conservatoria de dicho instrumento o el conocimiento de su existencia por el parcelero demandado.²¹.

En Rol 235659-2023 (21 de junio de 2024), la Corte Suprema debió resolver si las normas de la Ley N° 21.442 podían aplicarse para justificar el corte de suministros en un loteo rural cuyo reglamento había sido inscrito en el Registro de Hipotecas en 1996. La Corte falla al excluir la aplicación de la Ley N° 21.442 al loteo, determinando que al haberse subdividido bajo el D.L. 3.516 de 1980, no cumple los requisitos de emplazamiento urbano para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria²². Por su parte, en Rol 28305-2025 (9 de febrero de 2026), la Corte Suprema revocó la sentencia apelada y ordenó la restitución inmediata del suministro eléctrico a un lote del Condominio Aguas Claras Etapa 4, disponiendo que el cobro de lo adeudado debía perseguirse por las vías legales correspondientes, sin que el corte unilateral del servicio resultara procedente²³. De este panorama jurisprudencial se desprende que, mientras la obligación de contribuir a los gastos existe también en comunidades rurales fuera de la Ley N° 21.442 —sustentada en el Código Civil y en la interdicción del enriquecimiento sin causa—, las vías de apremio propias de la copropiedad formal no son de suyo aplicables en ese contexto.

Administración del Fondo de Reserva

Todo condominio acogido a la Ley N° 21.442 debe constituir un fondo común de reserva destinado a cubrir gastos urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado²⁵. Este fondo se forma con un porcentaje de recargo sobre los gastos comunes, con el producto de las multas e intereses, y con los aportes por uso y goce exclusivos de bienes comunes. El administrador, bajo la supervisión del Comité de Administración, es el responsable de manejar este fondo. Los recursos deben mantenerse en una cuenta bancaria a nombre del condominio o invertirse en instrumentos financieros, previo acuerdo del Comité de Administración.

Consecuencias del No Pago de Gastos Comunes

El no pago de los gastos comunes puede tener graves consecuencias para el propietario moroso y para la comunidad en general, generando retrasos en el pago de remuneraciones, reparaciones, mantenciones y seguros. Entre las sanciones que contempla la Ley N° 21.442 se encuentran²⁶:

• Cobro de intereses: Se aplica el interés máximo convencional para deudas no reajustables, calculado diariamente sobre el saldo adeudado.

• Corte de servicios básicos: En casos de mora de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, la administración puede suspender el suministro de luz, agua o gas, previa autorización del Comité de Administración y requerimiento escrito del administrador. No obstante, la Corte Suprema ha precisado los límites de esta facultad: en Rol 28305-2025 (9 de febrero de 2026) ordenó la restitución inmediata del suministro eléctrico cortado, estableciendo que el cobro de la deuda debe perseguirse por las vías legales sin que el corte unilateral sea siempre procedente²⁷. Esta medida tampoco se aplica en casos de declaración de estado de catástrofe que afecte al condominio, ni a hogares de personas electrodependientes.

• Demanda judicial: El administrador puede iniciar un juicio ejecutivo para el cobro de la deuda, utilizando como título ejecutivo el aviso de cobro o el acta de la asamblea que aprobó los gastos.

• Restricción en el uso de bienes comunes: El reglamento de copropiedad puede establecer esta restricción para los copropietarios morosos.

Además, el propietario que en definitiva pague los gastos comunes atrasados puede dirigirse contra su antecesor en el dominio para el reembolso respectivo.

Resolución de Conflictos

La Ley N° 21.442 establece mecanismos para la resolución de conflictos relacionados con los gastos comunes y la administración del condominio²⁹. Entre las opciones disponibles se encuentran la mediación —mediante la intervención del administrador o de un mediador neutral—, la resolución extrajudicial a través de la municipalidad, el arbitraje cuando las partes lo acuerdan, y en última instancia la resolución judicial ante los tribunales competentes, especialmente en casos de incumplimiento de obligaciones económicas o controversias sobre la aplicación del reglamento. Como novedad respecto de la normativa anterior, la Ley N° 21.442 habilita además la reclamación ante la SEREMI y el MINVU en materias de administración condominial.

Desafiando los Gastos Comunes

Si considera que la administración de su condominio no es transparente o que se están cometiendo irregularidades en el manejo de los gastos comunes, es fundamental revisar el reglamento de copropiedad y la Ley N° 21.442 para conocer sus derechos y las obligaciones de la administración. Puede solicitar al administrador información detallada sobre los gastos, incluyendo comprobantes de pago y contratos con proveedores.

Si detecta irregularidades o no recibe la información solicitada, puede presentar una queja formal ante el Comité de Administración, ante la asamblea de copropietarios, o ante la municipalidad o la SEREMI/MINVU para solicitar una mediación o fiscalización. En casos más graves, como pérdidas financieras o incumplimiento grave de la normativa, puede iniciar acciones legales ante el Juzgado de Policía Local.

Conclusión

Los gastos comunes son un elemento fundamental en la vida en condominios en Chile. La entrada en vigencia de la Ley N° 21.442 y sus sucesivas modificaciones ha modernizado el régimen de copropiedad, fortaleciendo los mecanismos de cobro, transparencia y resolución de conflictos. La situación es diferente en los condominios rurales que no pueden acogerse a este estatuto especial: en ellos rigen las normas del cuasicontrato de comunidad del Código Civil, con obligaciones de contribución igualmente exigibles pero con vías de apremio más acotadas, según ha precisado la jurisprudencia reciente. En todos los casos, la participación activa de los copropietarios en las asambleas y el conocimiento de sus derechos son las herramientas más eficaces para una administración responsable y una convivencia armónica.

Notas al Pie

1. Ley N° 21.442, publicada el 13 de abril de 2022 (Aprueba Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, derogando la Ley N° 19.537). Respalda: "constituye hoy el marco normativo vigente que regula la copropiedad inmobiliaria en Chile, derogando expresamente la anterior Ley N° 19.537." Texto de la fuente: "régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes."

2. Reglamento de la Ley N° 21.442, publicado en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025. Respalda: "Su Reglamento...complementa estas disposiciones con normas específicas sobre cobro de gastos comunes, fondos de reserva y convenios con empresas de servicios básicos." Texto de la fuente: "Establece las disposiciones reglamentarias de aplicación de la Ley 21.442, incluyendo normas sobre cobro de gastos comunes, fondos de reserva y servicios básicos."

3. Ley N° 21.442, Art. 8 N° 8. Respalda: "define la obligación económica como todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario." Texto de la fuente: "8) Obligación económica: todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad."

4. Ley N° 21.442. Respalda: "El crédito por gastos comunes goza de un privilegio de cuarta clase que prefiere, cualquiera sea su fecha, a los créditos enumerados en el artículo 2481 del Código Civil." Esta preferencia legal se establece en la normativa de copropiedad inmobiliaria vigente, en consonancia con el régimen que contemplaba la Ley N° 19.537 y que fue mantenido por la nueva ley.

5. Ley N° 21.508, Artículo 1° (2022). Respalda: "interpretó el artículo 100 de la Ley N° 21.442, aclarando que las disposiciones de la Ley N° 19.537 conservaron eficacia mientras no se publicaran los reglamentos complementarios necesarios." Texto de la fuente: "Interpreta el artículo 100 de la Ley 21.442, aclarando que las disposiciones de la Ley 19.537 conservan eficacia mientras se publiquen los reglamentos complementarios necesarios para la aplicación de la nueva ley."

6. Ley N° 21.650, Artículo 1° (2024). Respalda: "La Ley N° 21.650 (2024) modificó el artículo primero transitorio de la Ley N° 21.442." Texto de la fuente: "Modifica disposiciones del artículo primero transitorio de la Ley 21.442, con efectos retroactivos desde la publicación de la Ley 21.442."

7. Ley N° 21.742, Artículo Único (2025). Respalda: "la Ley N° 21.742 (2025) amplió las excepciones a las exigencias de estacionamientos para viviendas de interés público." Texto de la fuente: "Amplía las excepciones a las exigencias de estacionamientos en el artículo 60 de la Ley 21.442 para viviendas de interés público, especificando proyectos en distintos estados de avance."

8. Ley N° 21.442, Artículo Primero Transitorio; Ley N° 21.650, Artículo 1°. Respalda: "Las comunidades que habían inscrito su reglamento bajo la Ley N° 19.537 debieron actualizarlo dentro del plazo fijado por el artículo primero transitorio de la Ley N° 21.442 y sus modificaciones posteriores." Conforme a las disposiciones transitorias de la Ley N° 21.442 y la Ley N° 21.650, las comunidades acogidas bajo la antigua ley dispusieron de un plazo de 12 meses contados desde la publicación del Reglamento para actualizar su reglamento de copropiedad.

9. José Manuel Figueroa, citado en Universidad de Chile, Copropiedad inmobiliaria en condominios de viviendas. Respalda: "José Manuel Figueroa los define como 'los necesarios para la administración, mantención, reparación y uso de los bienes comunes, estando obligados a su pago todos los copropietarios'." Texto de la fuente: "Los gastos comunes no son definidos en la Ley N° 19.537 ni en su Reglamento. José Manuel Figueroa los define como 'los necesarios para la administración, mantención, reparación y uso de los bienes comunes, estando obligados a su pago todos los copropietarios'."

10. Biblioteca del Congreso Nacional, Regulación de los gastos comunes en la legislación chilena y extranjera. Respalda: "Las obligaciones contempladas en el cobro de gastos comunes concurren, típicamente, en proporción a los derechos que cada copropietario representa en los bienes comunes." Texto de la fuente: "Para la mantención de estos últimos se contemplan gastos o expensas comunes a los que los involucrados deben concurrir, típicamente, según la proporción de derechos que representan. Todas las legislaciones entregan la fijación de esos ítems a financiar a los reglamentos de copropiedad y facultan a los organismos de administración para su cobro."

11. Ley N° 21.442, Art. 8 N° 8. Respalda: "Gastos Comunes Ordinarios [y] Extraordinarios... La Ley N° 21.442 distingue expresamente estas categorías dentro del concepto de obligación económica." Texto de la fuente: "8) Obligación económica: todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad."

12. Ley N° 21.442; Biblioteca del Congreso Nacional, Regulación de los gastos comunes. Respalda: "cada copropietario debe contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio en proporción a su derecho en los bienes comunes." Texto de la fuente: "Para la mantención de estos últimos se contemplan gastos o expensas comunes a los que los involucrados deben concurrir, típicamente, según la proporción de derechos que representan. Todas las legislaciones entregan la fijación de esos ítems a financiar a los reglamentos de copropiedad y facultan a los organismos de administración para su cobro."

13. Ley N° 21.442; Biblioteca del Congreso Nacional, Regulación de los gastos comunes. Respalda: "Esta obligación tiene el carácter de propter rem, es decir, está ligada a la propiedad del inmueble y se transfiere al nuevo propietario en caso de venta." Texto de la fuente: "Todas las legislaciones...disponen de medios procesales para el cobro judicial de esos montos."

14. Corte Suprema, Rol 20622-2019, 29 de marzo de 2021 (Comunidad de Parcelas Doña Isidora con Papic García). Resultado: ACOGIDA CASACIÓN FONDO, ANULADA SENTENCIA DE APELACIONES. Respalda: "el máximo tribunal acogió la casación en el fondo y anuló la sentencia de segunda instancia, declarando que el propietario no puede restarse al pago de los gastos pues ello ampararía un enriquecimiento sin causa rechazado por el ordenamiento jurídico." Texto de la sentencia: "el demandado, en su calidad de propietario de la Parcela N° 19, no puede restarse al pago de dichos gastos, que como titular de dominio de ese inmueble, hace uso de dichos bienes, que son producto del aporte de todos los demás propietarios, pues de lo contrario se estaría amparando una conducta de enriquecimiento sin causa, situación que el ordenamiento jurídico rechaza."

15. Corte Suprema, Rol 18173-2019, 29 de marzo de 2021. Resultado: RECHAZA CASACIÓN EN EL FONDO. Respalda: "la Corte Suprema rechazó la casación en el fondo, confirmando la sentencia que acogió la demanda por cobro de gastos comunes." El fallo rechaza el recurso de casación en el fondo confirmando la sentencia de primer grado que acogió la demanda de cobro de gastos comunes, estableciendo que los propietarios están obligados al pago como contraprestación por el uso de los bienes comunes.

16. Corte Suprema, Rol 14596-2025, 17 de abril de 2026. Resultado: RECHAZA CASACIÓN EN EL FONDO. Respalda: "la Corte Suprema rechazó nuevamente la casación de la ejecutada, ratificando la obligatoriedad de la contribución a los gastos comunes." El fallo rechaza la casación en el fondo interpuesta por la ejecutada, confirmando la sentencia de apelaciones que ordenó el pago de gastos comunes como copropietaria del edificio.

17. Corte Suprema, Rol 3949-2019, 25 de agosto de 2020. Resultado: RECHAZA CASACIÓN EN EL FONDO. Respalda: "una modificación posterior en la distribución de los gastos comunes no puede afectar retroactivamente los períodos ya devengados." Texto de la sentencia: "la modificación de la distribución de los gastos comunes, esgrimida por la recurrente, es posterior al último período que la sentencia ordena pagar, por lo que malamente podría haberse aceptado el planteamiento de la parte."

18. Ley N° 21.442; Biblioteca del Congreso Nacional, Principales aspectos de la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Respalda: "en zonas rurales, el régimen de copropiedad inmobiliaria solo procede respecto de proyectos habitacionales debidamente autorizados conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones." Texto de la fuente: "b. Precisa la aplicación territorial de esta forma de tenencia, [estableciendo que en zonas rurales solo se autoriza para proyectos habitacionales conforme al artículo 55 de la LGUC]."

19. Código Civil, Arts. 2304 y siguientes (cuasicontrato de comunidad). Respalda: "la relación jurídica entre los comuneros se gobierna por las reglas del cuasicontrato de comunidad del Código Civil, específicamente en sus artículos 2304 y siguientes." Texto de la fuente (doctrina): "La comunidad de bienes se encuentra regulada en el Código Civil como un cuasicontrato en los artículos 2304 y siguientes." (Universidad de Chile, Copropiedad inmobiliaria en condominios de viviendas.)

20. Código Civil, Art. 2309. Respalda: "cada comunero está obligado a contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad en proporción a su cuota, conforme al artículo 2309 del mismo Código." El artículo 2309 del Código Civil establece la obligación de cada comunero de contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad proporcionalmente a su cuota, fundamento legal que opera en las comunidades rurales no acogidas a la Ley N° 21.442.

21. Corte Suprema, Rol 20622-2019, 29 de marzo de 2021 (Comunidad de Parcelas Doña Isidora con Papic García). Resultado: ACOGIDA CASACIÓN FONDO. Respalda: "acogió la acción de cobro de gastos en una comunidad de parcelas rurales anclando la obligación de pago en la interdicción del enriquecimiento sin causa, principio que opera con independencia de que la comunidad esté formalmente acogida a la ley especial." Texto de la sentencia: "el demandado, en su calidad de propietario de la Parcela N° 19, no puede restarse al pago de dichos gastos, que como titular de dominio de ese inmueble, hace uso de dichos bienes, que son producto del aporte de todos los demás propietarios, pues de lo contrario se estaría amparando una conducta de enriquecimiento sin causa, situación que el ordenamiento jurídico rechaza."

22. Corte Suprema, Rol 235659-2023, 21 de junio de 2024. Resultado: REVOCADA SENTENCIA APELADA. Respalda: "la Corte Suprema debió resolver si las normas de la Ley N° 21.442 podían aplicarse para justificar el corte de suministros en un loteo rural cuyo reglamento había sido inscrito en el Registro de Hipotecas en 1996." Texto de la sentencia: "teniendo especialmente presente que, la sentencia recurrida ha acogido la acción por vía de la aplicación de las normas que regulan el Régimen de Copropiedad Inmobiliaria, estatuido por la ley N° 21.442, conviene precisar primero cuestiones fácticas y luego jurídicas a este respecto. [...] el denominado 'Reglamento de Copropiedad', inscrito a fojas 410, N° 278, del Registro de Hipotecas del año 1996 del Conservador de Bienes Raíces."

23. Corte Suprema, Rol 28305-2025, 9 de febrero de 2026. Resultado: REVOCADA SENTENCIA APELADA. Respalda: "la Corte Suprema revocó la sentencia apelada y ordenó la restitución inmediata del suministro eléctrico...disponiendo que el cobro de lo adeudado debía perseguirse por las vías legales correspondientes." Texto de la sentencia: "se acoge el recurso de protección deducido por doña Andrea Francesca Santibáñez Aravena, en contra del Comité de Administración del Condominio Aguas Claras Etapa 4, representada por el Presidente del Comité don Pedro Olea Bustamante, y se dispone que la recurrida deberá restituir el suministro de energía eléctrica al Lote 35 de propiedad de la recurrente de manera inmediata y sin más dilación, sin perjuicio del ejercicio de las acciones legales para el cobro de lo que se dice adeudado, según corresponda."

24. Corte de Apelaciones de Valparaíso, Rol 23361-2023, 7 de febrero de 2024 (FICAP S.A. con Comunidad Parcelación Santa María de Los Quillayes). Resultado: RECHAZADA. Respalda: "rechazó un recurso de protección por cierre de camino vecinal en una parcelación, aunque con el voto en contra del abogado integrante señor Cortés, quien estimó que el cierre constituía un acto de autotutela proscrito por el ordenamiento." Texto de la sentencia: "Con el voto en contra del abogado integrante señor Cortés, quien fue de opinión de acoger el presente recurso de protección ya que conforme a la fotografía y plano acompañado con el recurso efectivamente la recurrida cerró un camino vecinal, actuación que resulta contraria a derecho toda vez que ha ejercido un acto propio de autotutela, proscrito por nuestro ordenamiento constituyéndose en una comisión especial."

25. Ley N° 21.442. Respalda: "Todo condominio acogido a la Ley N° 21.442 debe constituir un fondo común de reserva destinado a cubrir gastos urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado." Conforme a las disposiciones de la Ley N° 21.442 sobre administración financiera del condominio, el fondo de reserva es obligatorio y se forma con recargos sobre los gastos comunes, multas e intereses.

26. Ley N° 21.442. Respalda: "Entre las sanciones que contempla la Ley N° 21.442 se encuentran [el cobro de intereses, el corte de servicios básicos, la demanda judicial y la restricción en el uso de bienes comunes]." La ley regula expresamente estas consecuencias ante la mora en el pago de gastos comunes, estableciendo los requisitos y límites procedimentales para cada tipo de sanción.

27. Corte Suprema, Rol 28305-2025, 9 de febrero de 2026. Resultado: REVOCADA SENTENCIA APELADA. Respalda: "la Corte Suprema ha precisado los límites de esta facultad...ordenó la restitución inmediata del suministro eléctrico cortado, estableciendo que el cobro de la deuda debe perseguirse por las vías legales sin que el corte unilateral sea siempre procedente." Texto de la sentencia: "se dispone que la recurrida deberá restituir el suministro de energía eléctrica al Lote 35 de propiedad de la recurrente de manera inmediata y sin más dilación, sin perjuicio del ejercicio de las acciones legales para el cobro de lo que se dice adeudado, según corresponda."

28. Corte Suprema, Rol 14274-2021, 24 de junio de 2022. Resultado: ANULA DE OFICIO CASACIÓN. — Corte de Apelaciones de Valparaíso, Rol 3315-2022, 13 de diciembre de 2023. Resultado: RECHAZA CASACIÓN-CONFIRMA SENTENCIA. Respalda: "la Corte Suprema anuló de oficio los recursos de casación del demandado, confirmando la obligatoriedad del pago; y la Corte de Apelaciones de Valparaíso rechazó la casación en la forma y confirmó la sentencia que ordenó seguir adelante con la ejecución." Ambos fallos confirman la procedencia del juicio ejecutivo como vía de cobro de gastos comunes impagos.

29. Ley N° 21.442. Respalda: "La Ley N° 21.442 establece mecanismos para la resolución de conflictos relacionados con los gastos comunes y la administración del condominio." La ley incorpora expresamente fórmulas de mediación, resolución extrajudicial municipal, arbitraje y resolución judicial, además de los nuevos mecanismos de reclamación ante la SEREMI y el MINVU respecto de materias de administración condominial.

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