El arrendamiento de cosa ajena, es decir, aquel contrato en que se arrienda un bien que no pertenece en propiedad al arrendador, es una figura que ha generado debate en la doctrina y jurisprudencia chilena. Su relevancia radica en que permite la circulación de bienes y el acceso a su uso y goce por parte de quienes no son sus propietarios, lo que puede ser especialmente útil en el caso de bienes raíces, locales comerciales o bienes muebles de alto valor. 1 Este artículo analiza la validez de este tipo de arrendamiento a la luz de la legislación, la doctrina y la jurisprudencia chilena, con el objetivo de brindar una visión completa sobre esta materia.
Legislación Chilena sobre Arrendamiento
El Código Civil chileno, en su Título XXVI, regula el contrato de arrendamiento. El artículo 1915 define el arrendamiento como un contrato en que las partes se obligan recíprocamente, una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado 2.
En cuanto al arrendamiento de cosas, el artículo 1916 establece que son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales. 3 Es importante destacar que este artículo no exige que el arrendador sea propietario de la cosa arrendada. De hecho, el inciso segundo del mismo artículo señala que: "Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción"4.
Esta disposición legal abre la puerta al arrendamiento de cosa ajena, reconociendo la validez de este tipo de contrato y otorgando al arrendatario de buena fe la posibilidad de exigir al arrendador que lo respalde en caso de que un tercero reclame la propiedad del bien arrendado.
Además del Código Civil, existen otras leyes que regulan aspectos específicos del arrendamiento en Chile, como la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos5. Esta ley, si bien no modifica la regla general de validez del arrendamiento de cosa ajena, introduce normas específicas que pueden afectar este tipo de contratos. Por ejemplo, establece limitaciones a los reajustes de renta, regula el procedimiento de desahucio y otorga al arrendatario ciertos derechos en caso de venta del inmueble arrendado. En este sentido, es importante que el arrendatario conozca las disposiciones de esta ley para poder ejercer sus derechos en caso de que el arrendador no sea el propietario del bien.
Es importante tener en cuenta que existen limitaciones a la duración de los contratos de arrendamiento en ciertos casos. Por ejemplo, el artículo 1756 del Código Civil establece que, en caso de sociedad conyugal, el marido no puede arrendar los bienes raíces de la mujer por más de ocho años si son predios rústicos, ni por más de cinco años si son urbanos, sin la autorización de ella6. Estas limitaciones también aplican al arrendamiento de cosa ajena, y su incumplimiento puede llevar a la nulidad del contrato.
Doctrina Chilena sobre Arrendamiento de Cosa Ajena
La doctrina chilena ha abordado el tema del arrendamiento de cosa ajena, con diferentes enfoques y opiniones. Algunos autores, como Juan Andrés Orrego Acuña, destacan que el arrendamiento es un contrato bilateral que genera obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario1. En este sentido, el arrendador, aunque no sea dueño de la cosa, se obliga a conceder el goce de la misma al arrendatario, y a garantizarle su uso y goce pacífico.
Para comprender mejor la figura del arrendamiento de cosa ajena, es útil compararla con otros contratos similares:
Concepto | Arrendamiento | Compraventa | Comodato | Usufructo |
Transferencia de dominio | No | Sí | No | No |
Pago | Sí, precio | Sí, precio | No | Puede ser gratuito |
Duración | Temporal | Permanente | Temporal, generalmente precario | Temporal o vitalicio |
Acción de saneamiento | Sí, en caso de evicción | Sí | No | Sí |
El arrendamiento, a diferencia de la compraventa, no transfiere el dominio de la cosa, sino solo su uso y goce temporal 6. Asimismo, se diferencia del comodato en que este último es un contrato gratuito, mientras que el arrendamiento es oneroso. Por otro lado, el usufructo, al igual que el arrendamiento, otorga un derecho de goce sobre cosa ajena, pero se diferencia en su origen, duración y en que el usufructuario tiene la posibilidad de obtener los frutos de la cosa.
En cuanto a la jurisprudencia, se ha señalado que el arrendatario de cosa ajena tiene la posesión de la cosa, pero reconociendo que no es el propietario1. En otras palabras, el arrendatario no adquiere el dominio de la cosa, sino que la detenta en nombre del verdadero dueño. Sin embargo, esto no impide que pueda ejercer acciones legales para proteger su derecho al uso y goce de la cosa arrendada, como la acción de saneamiento en caso de evicción.
Un aspecto importante a considerar es si la "acción de saneamiento" brinda suficiente protección al arrendatario en caso de evicción 4. Si bien esta acción permite al arrendatario exigir al arrendador que lo respalde frente al verdadero dueño, su éxito depende de que el arrendatario haya actuado de buena fe, es decir, que desconociera que el arrendador no era el propietario. Probar la buena fe puede ser complejo en algunos casos, lo que podría dejar al arrendatario en una situación vulnerable.
Jurisprudencia Chilena sobre Arrendamiento de Cosa Ajena
La jurisprudencia chilena ha reconocido la validez del arrendamiento de cosa ajena en diversos fallos. Un ejemplo de ello es la sentencia Rol C-3.393-2020 del Primer Juzgado Civil de Viña del Mar, en la que se analizó el efecto de las restricciones impuestas por la autoridad durante la pandemia en un contrato de arrendamiento de un local comercial 7. En este caso, si bien se discutió la obligación del arrendatario de pagar la renta en un contexto de fuerza mayor, se reconoció la validez del contrato de arrendamiento, aunque el arrendador no fuera dueño del local.
Otro caso relevante es el analizado en el informe de la Academia de Derecho Civil de la Universidad Diego Portales, en el que se aborda la aplicación del pacto comisorio calificado en un contrato de arrendamiento8. En este caso, la Corte Suprema resolvió aplicar el pacto comisorio para poner término al contrato, rechazando el argumento de la arrendadora de que la arrendataria adeudaba la totalidad de las rentas. Este fallo, si bien no se centra específicamente en el arrendamiento de cosa ajena, muestra la aplicación de las normas generales del arrendamiento a este tipo de contratos.
Al revisar la jurisprudencia, se observa una tendencia a proteger los derechos del arrendatario de buena fe en los casos de arrendamiento de cosa ajena3. Por ejemplo, en casos de evicción, los tribunales han fallado a favor del arrendatario, obligando al arrendador a indemnizarlo por los perjuicios sufridos9. Sin embargo, también se han dado casos en que se ha reconocido el derecho del arrendador a poner término al contrato si el arrendatario incumple sus obligaciones, como el pago de la renta1.
Artículos Académicos y Publicaciones Especializadas
Diversos artículos académicos y publicaciones especializadas han analizado la validez del arrendamiento de cosa ajena en el derecho chileno. Un ejemplo es el trabajo "Exegesis del artículo 1932 del Código Civil chileno", disponible en el repositorio de la Universidad de Chile10. En este trabajo se realiza un análisis exhaustivo del artículo 1932 del Código Civil, que regula la obligación del arrendador de mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. Si bien el trabajo no se centra específicamente en el arrendamiento de cosa ajena, sí se refiere a la posibilidad de que el arrendador no sea propietario de la cosa, y se analizan las consecuencias de esta situación en relación con las obligaciones del arrendador.
Otro ejemplo es el informe "Pandemia, incumplimiento y COVID-19" de la Academia de Derecho Civil de la Universidad Diego Portales8. En este informe se analiza el impacto de la pandemia en los contratos de arrendamiento, incluyendo aquellos en los que el arrendador no es propietario de la cosa. Se abordan temas como la aplicación del caso fortuito, la frustración del fin del contrato y la posibilidad de revisar o terminar el contrato debido a un cambio de circunstancias.
En general, las publicaciones especializadas han contribuido a profundizar el análisis del arrendamiento de cosa ajena en el derecho chileno, examinando sus implicancias y desafíos desde diferentes perspectivas.
Comparación con la Normativa de Otros Países
El arrendamiento de cosa ajena también es una figura reconocida en la legislación de otros países. En Panamá, por ejemplo, el artículo 1227 del Código Civil establece que no está prohibido el arrendamiento de cosa inmueble ajena11. En El Salvador, la jurisprudencia ha reconocido la validez del arrendamiento de cosa ajena, basándose en el principio de que "Puede arrendarse aun la cosa ajena"12.
En España, el Código Civil regula el contrato de arrendamiento en su Título VI13. Si bien no se refiere expresamente al arrendamiento de cosa ajena, la doctrina española ha reconocido la validez de este tipo de contrato, siempre que se cumplan los requisitos generales del arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) española, en su artículo 14, establece que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años de vigencia del contrato14. Esta norma protege al arrendatario en caso de venta del inmueble, garantizando la continuidad del contrato.
En Argentina, el Código Civil y Comercial también regula el contrato de locación, que incluye el arrendamiento de cosas15. Al igual que en Chile, la legislación argentina no exige que el locador sea propietario de la cosa locada. Sin embargo, la Ley de Alquileres argentina establece un plazo mínimo de tres años para los contratos de alquiler de inmuebles16. Esta norma, que busca proteger al inquilino, podría tener implicancias en el caso de arrendamiento de cosa ajena, ya que el arrendador que no es propietario podría no tener la facultad de garantizar el cumplimiento del plazo mínimo.
Al comparar la normativa chilena con la de otros países, se observa que la protección al arrendatario en casos de arrendamiento de cosa ajena varía según la jurisdicción. Mientras que en España la LAU ofrece una protección específica al arrendatario en caso de venta del inmueble, en Argentina la Ley de Alquileres podría generar dificultades para el arrendador que no es propietario. En Chile, la "acción de saneamiento" ofrece una protección al arrendatario, pero su efectividad depende de la buena fe, la cual puede ser difícil de probar.
Riesgos y Responsabilidades en el Arrendamiento de Cosa Ajena
El arrendamiento de cosa ajena, si bien es válido, conlleva ciertos riesgos y responsabilidades tanto para el arrendador como para el arrendatario.
Para el arrendatario, el principal riesgo es la evicción, es decir, la posibilidad de que el verdadero dueño reclame la propiedad del bien arrendado4. En este caso, el arrendatario podría verse obligado a restituir la cosa al propietario, perdiendo el uso y goce del bien y los gastos en que haya incurrido. Para mitigar este riesgo, es fundamental que el arrendatario actúe de buena fe, asegurándose de que el arrendador tiene la facultad de arrendar el bien.
Otro riesgo para el arrendatario es que el arrendador incumpla sus obligaciones, como la de mantener la cosa en buen estado o garantizar el uso y goce pacífico del bien17. En estos casos, el arrendatario puede ejercer las acciones legales correspondientes, como la de solicitar la terminación del contrato o la indemnización de perjuicios.
Para el arrendador, el principal riesgo es verse involucrado en disputas legales con el verdadero dueño del bien o con el arrendatario17. Si el arrendador no tiene la facultad de arrendar el bien, podría enfrentar acciones legales por parte del propietario, e incluso verse obligado a indemnizarlo por los perjuicios causados. Asimismo, si incumple sus obligaciones con el arrendatario, este último podría demandarlo por terminación de contrato o indemnización de perjuicios.
Es importante destacar que el arrendamiento de cosa ajena puede dar lugar a la figura del "precario" si el verdadero dueño del bien aparece y exige su restitución18. El precario es una situación en la que una persona ocupa un bien ajeno sin título alguno, y puede dar lugar a que el propietario solicite la restitución del bien por la vía judicial. En este caso, tanto el arrendador que no era propietario como el arrendatario podrían verse afectados, ya que el contrato de arrendamiento sería considerado inválido.
Consecuencias Legales del Arrendamiento de Cosa Ajena en Chile
El arrendamiento de cosa ajena en Chile, si bien es válido, puede generar ciertas consecuencias legales que es importante tener en cuenta.
Nulidad del Contrato:
Si bien el arrendamiento de cosa ajena es válido en principio, el contrato puede ser declarado nulo si se dan ciertas circunstancias. Por ejemplo:
Si el arrendador actuó de mala fe, ocultando al arrendatario que no era dueño de la cosa10.
Si el contrato se celebró en contravención a alguna norma legal que prohíba el arrendamiento del bien en cuestión10.
Si el contrato tiene por objeto burlar las normas que regulan la compraventa entre ciertas personas, como las prohibiciones de comprar para tutores y curadores1.
Si se incumplen las limitaciones legales a la duración del contrato, como las establecidas para el arrendamiento de bienes de la sociedad conyugal6.
Responsabilidades de las Partes:
En caso de evicción, es decir, si un tercero con mejor derecho reclama la propiedad de la cosa arrendada, el arrendador estará obligado a responder frente al arrendatario3. Esta responsabilidad incluye la obligación de indemnizar al arrendatario por los perjuicios sufridos, como la pérdida del uso y goce de la cosa y los gastos en que haya incurrido.
Por otro lado, el arrendatario está obligado a usar la cosa con el cuidado de un buen padre de familia, y a restituirla al arrendador al término del contrato19. En caso de incumplimiento de estas obligaciones, el arrendatario será responsable de los daños y perjuicios causados al arrendador.
Es importante tener en cuenta que, en caso de incumplimiento del contrato, puede aplicarse el concepto de "lesión enorme" si se ha pactado una pena excesiva por dicho incumplimiento1. La lesión enorme es un vicio del consentimiento que se produce cuando una de las partes se obliga a una prestación de valor desproporcionadamente mayor que la que recibe a cambio. En el caso del arrendamiento, la lesión enorme podría darse, por ejemplo, si se establece una multa desproporcionada por el retraso en el pago de la renta.
Conclusiones
El arrendamiento de cosa ajena es una figura válida en el derecho chileno, reconocida tanto por la legislación como por la doctrina y la jurisprudencia. Esta figura permite la circulación de bienes y facilita el acceso a su uso y goce por parte de quienes no son sus propietarios, lo que tiene importantes implicancias prácticas en el ámbito civil.
Si bien el arrendamiento de cosa ajena puede generar ciertas consecuencias legales, como la nulidad del contrato o la responsabilidad de las partes en caso de evicción, la legislación chilena ofrece mecanismos para proteger los derechos tanto del arrendador como del arrendatario. La "acción de saneamiento", por ejemplo, permite al arrendatario de buena fe exigir al arrendador que lo respalde en caso de evicción.
Es fundamental que los profesionales del derecho, arrendadores y arrendatarios conozcan las normas que regulan el arrendamiento de cosa ajena, así como los riesgos y responsabilidades que se derivan de este tipo de contrato. Un adecuado conocimiento de la legislación, la doctrina y la jurisprudencia en esta materia permitirá evitar posibles conflictos y garantizar el cumplimiento de la ley.
Finalmente, es importante destacar que el arrendamiento de cosa ajena es un tema que sigue generando debate en la doctrina y jurisprudencia chilena. En este sentido, sería útil profundizar el análisis de la protección al arrendatario en casos de evicción, y evaluar la necesidad de introducir reformas legales que brinden mayor seguridad jurídica a las partes involucradas en este tipo de contratos.
Fuentes citadas
1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Juan Andrés Orrego Acuña, acceso: febrero 19, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_6/Contrato%20de%20Arrendamiento.pdf
2. Código Civil Artículo 1915. - Leyes de Chile, acceso: febrero 19, 2025, https://leyes-cl.com/codigo_civil/1915.htm
3. dfl 1 fija texto refundido, coordinado y sistematizado del codigo civil; de la ley nº4.808, sobre registro civil, de la ley nº17.344, que autoriza cambio de nombres y apellidos, de la ley nº 16.618, ley de menores, de la ley nº 14.908, sobre abandono de familia y pago de pensiones alimenticias, y de la ley nº16.271, de impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 19, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986&idVersion=2022-12-28&idParte=8719936
4. Código Civil Artículo 1916. - Leyes de Chile, acceso: febrero 19, 2025, https://leyes-cl.com/codigo_civil/1916.htm
5. Ley 18101 FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 19, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=29526
6. Universidad de Chile Facultad de Derecho Departamento de Derecho Privado Exégesis del artículo 1932 del Código Civil Chilen, acceso: febrero 19, 2025, https://repositorio.uchile.cl/bitstream/handle/2250/179855/Exegesis-del-articulo-1932-del-Codigo-Civil-chileno.pdf
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8. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS INMUEBLES EN LA JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA EN LOS ÚLTIMOS AÑOS - Academia de Derecho Civil UDP - Universidad Diego Portales, acceso: febrero 19, 2025, https://academiaderechocivil.udp.cl/cms/wp-content/uploads/2024/05/Informe-arrendamiento-CS.pdf
9. Corte Suprema rechaza demanda de precario y restitución de inmueble en Nogales - Poder Judicial, acceso: febrero 19, 2025, https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/noticias-del-poder-judicial/117683
10. dfl 1 fija texto refundido, coordinado y sistematizado del codigo civil; de la ley nº4.808, sobre registro civil, de la ley nº17.344, que autoriza cambio de nombres y apellidos, de la ley nº 16.618, ley de menores, de la ley nº 14.908, sobre abandono de familia y pago de pensiones alimenticias, y de la ley nº16.271, de impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 19, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986&idParte=8719936
11. ART. 1227. Cosa ajena. En nuestro derecho positivo no está prohibido el arrendamiento de cosa inmueble - Sijusa, acceso: febrero 19, 2025, https://www.sijusa.com/wp-content/uploads/2020/04/art_1227_Cosa_ajena.pdf
12. Puede arrendarse aun la cosa ajena, acceso: febrero 19, 2025, https://www.jurisprudencia.gob.sv/DocumentosBoveda/E/1/2010-2019/2019/05/DFFBA.HTML
13. Código Civil. Tit. 6, art. 1542 a 1582, acceso: febrero 19, 2025, https://contingutsweb.parlamentib.es/Biblioteca/DossierDocumental/Legislatura_09/09_19_mod_llei_turisme_estades/Esp_CC_Tit_6_art_1542-1582.pdf
14. Artículo 14 LAU.- Enajenación de la vivienda arrendada (2025) - Abogados Para Todos, acceso: febrero 19, 2025, https://www.abogadosparatodos.net/articulo-14-lau/
15. De las cosas que pueden ser objeto del contrato de locación - Jus.gob.ar - Infoleg, acceso: febrero 19, 2025, http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texactley340_libroII_S3_tituloVI.htm
16. Ley de alquileres - Inquilinos Agrupados, acceso: febrero 19, 2025, https://www.inquilinosagrupados.com.ar/ley-de-alquileres/
17. Arrendador en Chile: derechos y obligaciones - Conceptos Jurídicos, acceso: febrero 19, 2025, https://www.conceptosjuridicos.com/cl/arrendador/
18. Constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato. Es necesario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante de la cosa. - Diario Constitucional, acceso: febrero 19, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2022/07/16/constituye-precario-la-tenencia-de-una-cosa-ajena-sin-previo-contrato-es-necesario-la-absoluta-y-total-carencia-de-cualquier-relacion-juridica-entre-el-propietario-y-el-ocupante-de-la-cosa/
19. ¿Quién paga los arreglos de una casa arrendada? - Comunidad Feliz, acceso: febrero 19, 2025, https://www.comunidadfeliz.cl/post/quien-paga-los-arreglos-de-una-casa-arrendada
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