Venta de inmuebles de menores bajo patria potestad: ¿subasta pública o venta directa?

Cuando un padre o madre necesita vender un bien raíz perteneciente a su hijo menor de edad, la ley chilena exige autorización judicial.^[1] Pero surge una pregunta que divide a la práctica forense: ¿debe esa venta realizarse necesariamente mediante subasta pública, o el tribunal puede autorizar una venta directa a un comprador determinado?

La respuesta depende de una distinción normativa que muchos tribunales pasan por alto. El artículo 254 del Código Civil, que regula la enajenación de inmuebles bajo patria potestad, no exige subasta pública.^[2] Esa exigencia aparece únicamente en el artículo 394, norma dirigida exclusivamente a tutores y curadores.^[3] Sin embargo, la práctica judicial chilena ha tendido a aplicar la subasta por analogía, generando una controversia interpretativa que hoy incluso alcanza al Tribunal Constitucional.^[4] Este artículo analiza ambas posiciones con sus fundamentos normativos, doctrinarios y jurisprudenciales.

I. El marco normativo revela dos regímenes distintos

La legislación chilena configura dos sistemas diferenciados para la enajenación de bienes raíces de incapaces, según quién ejerza la representación legal.

Bajo patria potestad, el artículo 254 del Código Civil dispone:

"No se podrán enajenar ni gravar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional o industrial, ni sus derechos hereditarios, sin autorización del juez con conocimiento de causa."

^[5]

La norma establece un requisito único: autorización judicial con conocimiento de causa. No menciona subasta pública, no exige causa de utilidad o necesidad manifiesta, ni remite a las reglas de tutelas y curadurías para la enajenación de inmuebles.^[6]

Bajo tutela o curatela, en cambio, operan dos disposiciones complementarias. El artículo 393 exige "previo decreto judicial" fundado en "causa de utilidad o necesidad manifiesta",^[7] y el artículo 394 añade una exigencia adicional:

"La venta de cualquiera parte de los bienes del pupilo enumerados en los artículos anteriores, se hará en pública subasta."

^[8]

La diferencia textual es elocuente. El estándar de justificación es más estricto para guardadores ("utilidad o necesidad manifiesta") que para padres ("conocimiento de causa"), y solo respecto de los primeros el legislador impuso la subasta pública como modalidad obligatoria de venta.

Un artículo clave para esta discusión es el artículo 255 del Código Civil, que opera como norma puente entre ambos regímenes.^[9] Esta disposición establece que ciertas operaciones realizadas por los padres deben sujetarse a "la forma y con las limitaciones impuestas a los tutores y curadores", pero lo hace selectivamente: remite a las reglas sobre donaciones (art. 402), arriendo por largo tiempo (art. 407) y aceptación o repudiación de herencias (arts. 397 y 1250 inc. 2°). Lo que resulta determinante es que el artículo 255 no incluye la enajenación de bienes raíces entre los actos sujetos al régimen de guardas, ni remite al artículo 394. La enajenación de inmuebles del hijo bajo patria potestad tiene su propia regulación autosuficiente en el artículo 254.

En materia de competencia, el artículo 8 N° 3 de la Ley N° 19.968 sobre Tribunales de Familia otorga jurisdicción a estos tribunales para conocer "las causas relativas al ejercicio, suspensión o pérdida de la patria potestad; a la emancipación y a las autorizaciones a que se refieren los Párrafos 2° y 3° del Título X del Libro I del Código Civil".^[10] El artículo 254 se ubica precisamente en el Párrafo 2° de dicho Título, confirmando que el Tribunal de Familia es el órgano competente.

Finalmente, en el plano procesal, el artículo 892 del Código de Procedimiento Civil dispone que "la venta voluntaria en pública subasta, en los casos en que la ley ordene esta forma de enajenación, se someterá a las reglas establecidas en el Título IX del Libro III".^[11] La frase "en los casos en que la ley ordene" refuerza que la subasta pública no es un requisito general, sino uno que solo opera cuando una norma específica lo impone, como ocurre con el artículo 394 para pupilos.

II. Argumentos a favor de la venta directa bajo patria potestad

La posición que sostiene que el artículo 254 permite la venta directa, sin necesidad de subasta pública, se funda en argumentos de diversa naturaleza.

El argumento literal es el más contundente. El artículo 254 solo exige "autorización del juez con conocimiento de causa". Si el legislador hubiera querido imponer la subasta pública también a los padres, habría incluido esa exigencia en el texto del artículo 254 o, al menos, habría extendido la remisión del artículo 255 al artículo 394. No hizo ni lo uno ni lo otro. El principio expressio unius est exclusio alterius —lo que se expresa excluye lo que se omite— cobra aquí plena aplicación.

El argumento sistemático refuerza esta lectura. La patria potestad y la tutela son instituciones jurídicamente distintas. Como señala el artículo 338 del Código Civil, las guardas se establecen para quienes "no se hallan bajo potestad de padre o madre, que pueda darles la protección debida".^[12] El legislador deposita mayor confianza en los padres que en los guardadores, lo que justifica un régimen menos gravoso para aquellos. Esta diferencia de trato se manifiesta consistentemente: distinto estándar de justificación, distintas exigencias procedimentales, y ausencia de la obligación de subasta.

El argumento histórico aporta contexto adicional. La Ley N° 19.585 de 1998 reformó integralmente el régimen de filiación y patria potestad, estableciendo el texto actual de los artículos 243 a 259.^[13] El legislador tuvo la oportunidad de incorporar la exigencia de subasta pública al reformular el artículo 254 y no lo hizo, manteniendo deliberadamente la distinción con el régimen de guardas.

Desde la doctrina de las formalidades habilitantes, el profesor Juan Ignacio Contardo González, en su comentario de jurisprudencia publicado en la Revista Chilena de Derecho Privado (N° 24, 2015), clasifica separadamente las formalidades habilitantes del artículo 254 (patria potestad) y del artículo 394 (tutela/curatela). Al referirse a la subasta del artículo 394, señala: "el art. 394, incluso, exige la venta de cualquiera parte de los bienes del pupilo en pública subasta".^[14] El uso del adverbio "incluso" denota que Contardo concibe la subasta como un requisito adicional propio del régimen de guardas, ausente en el de patria potestad. En la misma línea, Fabián Elorriaga de Bonis ha caracterizado la subasta del artículo 394 como una "segunda formalidad habilitante" que se suma a la autorización judicial, pero específicamente en el contexto de la tutela y curatela.^[15]

Un argumento práctico-procesal se suma a los anteriores. El procedimiento de autorización judicial exige al solicitante acompañar "los detalles de la operación que se va a efectuar, como el precio, forma de pago, condiciones, plazos y garantías".^[16] Esta exigencia de especificar las condiciones concretas de la operación es conceptualmente compatible con una venta directa previamente negociada, no con una subasta donde el precio se desconoce de antemano.

III. Argumentos a favor de exigir subasta pública en todo caso

Quienes sostienen que la subasta pública debe aplicarse también bajo patria potestad invocan fundamentalmente el principio de protección del menor.

El argumento teleológico-protector postula que si la ley exige subasta pública para proteger el patrimonio de los pupilos bajo guarda, con mayor razón debería exigirse cuando los administradores son los propios padres, quienes pueden tener conflictos de interés más intensos y menos fiscalizados. La subasta garantiza transparencia, competencia entre postores y la obtención del mejor precio posible, resguardando así el interés superior del niño, principio rector del artículo 3 de la Convención sobre los Derechos del Niño^[17] y del artículo 16 de la Ley N° 19.968.^[18]

El argumento de aplicación analógica sostiene que, siendo análoga la situación de protección patrimonial, corresponde aplicar analógicamente la regla del artículo 394 a la enajenación bajo patria potestad. Según esta posición, la omisión del artículo 254 no constituye un silencio deliberado sino una laguna que debe integrarse con las normas de guardas, por identidad de razón.

Desde la práctica judicial, se sostiene que la tendencia mayoritaria de los Tribunales de Familia ha sido aplicar la subasta por analogía con el régimen de guardas, buscando mayor transparencia y el mejor precio para el menor.^[19] Esto genera una especie de costumbre judicial que, de facto, equipara ambos regímenes en cuanto a la forma de enajenación.

Estos argumentos, sin embargo, presentan debilidades significativas. La analogía tropieza con el hecho de que el legislador reguló expresamente la materia en el artículo 254, sin dejar laguna que integrar. Donde hay regulación expresa, no cabe analogía. Asimismo, el argumento a fortiori (si se exige al guardador, con mayor razón al padre) invierte la lógica del sistema: el Código Civil confía más en los padres que en los guardadores, no menos. Por eso les impone menos requisitos, no más.

IV. El debate alcanza hoy al Tribunal Constitucional

En octubre de 2025, se presentó ante el Tribunal Constitucional un requerimiento de inaplicabilidad por inconstitucionalidad contra el artículo 394 del Código Civil (Rol N° 17075-25-INA), en el contexto de una gestión pendiente ante el 6° Juzgado de Letras en lo Civil de Santiago (Rol V-252-2024).^[24] Si bien el caso versa sobre bienes de una persona interdicta por demencia (bajo curatela, no patria potestad), los argumentos constitucionales son trasladables.

El requirente sostuvo que la obligación de subasta pública vulnera la dignidad de la persona (art. 1° CPR), al impedirle recibir oportunamente cuidados médicos financiados con el producto de la venta; el derecho a la vida e integridad física y psíquica (art. 19 N° 1 CPR), al arriesgar la continuidad de su atención en residencia especializada; y el derecho de propiedad (art. 19 N° 24 CPR), al generar deterioro patrimonial por acumulación de deudas tributarias mientras se tramita la subasta.^[25] El requerimiento invocó además la Convención Interamericana sobre la Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores.

Aunque el caso se refiere a curatela y no a patria potestad, evidencia un cuestionamiento creciente a la rigidez de la subasta obligatoria como mecanismo de protección patrimonial. La tesis del requirente es que el fin protector de la norma se pervierte cuando la subasta se convierte en obstáculo para satisfacer necesidades urgentes del representado.^[26] Al cierre de esta publicación, el caso se encontraba pendiente de resolución sobre admisibilidad por la Primera Sala del Tribunal Constitucional.

V. Qué exigen los tribunales en la práctica cuando autorizan la venta

Independientemente de si se ordena subasta pública o se autoriza venta directa, los Tribunales de Familia han desarrollado criterios relativamente uniformes para evaluar las solicitudes de autorización bajo el artículo 254.

La documentación típicamente exigida incluye: certificados de nacimiento de los menores, inscripción vigente de dominio del inmueble, certificado de avalúo fiscal, tasación comercial realizada por perito (corredor de propiedades, ingeniero civil o agrónomo según la naturaleza del bien), certificados de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, y antecedentes que justifiquen la necesidad o conveniencia de la operación.^[27] En todos los casos, se requiere el informe del Defensor Público conforme al artículo 891 del Código de Procedimiento Civil.^[28]

Cuando existe potencial conflicto de interés entre el padre o madre solicitante y los hijos, los tribunales han exigido la designación de un curador ad litem que represente exclusivamente los intereses del menor en el procedimiento.^[29]

La sanción por omisión de la autorización del artículo 254 es un aspecto doctrinariamente debatido. La posición dominante en la jurisprudencia sostiene que se trata de nulidad absoluta, por ser un requisito establecido en consideración a la naturaleza del acto (protección del menor).^[30] Sin embargo, Contardo González (2015) plantea que, al clasificarse como formalidad habilitante —requisito establecido en consideración al estado o calidad de las personas—, la sanción correspondiente sería nulidad relativa conforme al artículo 1682 inciso 3° del Código Civil.^[31]

VII. Conclusión

El análisis normativo, doctrinario y jurisprudencial conduce a una conclusión clara: el artículo 254 del Código Civil no exige subasta pública para la venta de inmuebles de hijos bajo patria potestad. Esa exigencia pertenece exclusivamente al régimen de tutelas y curadurías (art. 394), y el legislador deliberadamente no la extendió al régimen de patria potestad, como lo confirma la omisión del artículo 255 al no remitir a las reglas de subasta.

La venta directa a un comprador determinado es, por tanto, jurídicamente viable cuando se obtiene autorización judicial previa con conocimiento de causa. Los tribunales que la autorizan suelen establecer resguardos equivalentes: tasación comercial previa, fijación de un precio mínimo, plazo acotado para concretar la operación, e intervención del Defensor Público. Estos mecanismos pueden proteger el interés del menor con eficacia comparable —o incluso superior— a la subasta, especialmente cuando existe un comprador dispuesto a pagar un precio superior al de mercado o cuando la subasta podría deprimir el valor del bien por falta de interesados.

La práctica de exigir subasta por analogía, si bien extendida en algunos tribunales, carece de sustento legal expreso y confunde dos regímenes que el Código Civil trató intencionadamente como distintos. La tendencia contemporánea —evidenciada por el cuestionamiento constitucional del propio artículo 394 ante el Tribunal Constitucional en 2025— apunta hacia una mayor flexibilización, priorizando el análisis caso a caso de qué modalidad de venta resulta efectivamente más beneficiosa para el representado. El interés superior del niño no se protege imponiendo rigideces procedimentales sin texto legal que las respalde, sino asegurando que la operación autorizada sea genuinamente ventajosa para el menor, cualquiera sea la forma en que se concrete.

NOTAS

[1] Artículo 254 del Código Civil: "No se podrán enajenar ni gravar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional o industrial, ni sus derechos hereditarios, sin autorización del juez con conocimiento de causa."

[2] Ibídem.

[3] Artículo 394 del Código Civil: "La venta de cualquiera parte de los bienes del pupilo enumerados en los artículos anteriores, se hará en pública subasta."

[4] Requerimiento de inaplicabilidad por inconstitucionalidad, Rol N° 17075-25-INA, Tribunal Constitucional, presentado en octubre de 2025. Diario Constitucional, "Cuestionan constitucionalidad de venta forzosa de bienes de interdictos", 18 de octubre de 2025, disponible en: https://www.diarioconstitucional.cl/2025/10/18/cuestionan-constitucionalidad-de-venta-forzosa-de-bienes-de-interdictos/

[5] Código Civil de Chile, artículo 254.

[6] Derecho-Chile, "Administración de los bienes del hijo sometido a patria potestad", disponible en: https://derecho-chile.cl/administracion-de-los-bienes-del-hijo-sometido-a-patria-potestad/

[7] Código Civil de Chile, artículo 393: "No será lícito al tutor o curador, sin previo decreto judicial, enajenar los bienes raíces del pupilo, ni gravarlos con hipoteca, censo o servidumbre, ni enajenar o empeñar los muebles preciosos o que tengan valor de afección; ni podrá el juez autorizar esos actos, sino por causa de utilidad o necesidad manifiesta."

[8] Código Civil de Chile, artículo 394.

[9] Código Civil de Chile, artículo 255: "Todas las donaciones, herencias o legados que se hagan a un hijo que está bajo la patria potestad, se darán precisamente con las limitaciones y bajo las condiciones que se expresen en la donación, testamento o acto entre vivos. La venta de cualquier parte de los bienes del hijo que el padre o madre haya aceptado con beneficio de inventario, y la venta de los bienes raíces o de los valores mobiliarios del hijo de cualquiera calidad que sean se sujetarán a las reglas de los artículos 402, 407 y 1754, en cuanto hubiere lugar."

[10] Ley N° 19.968, artículo 8 N° 3: "Corresponderá a los juzgados de familia conocer y resolver: 3) Las causas relativas al ejercicio, suspensión o pérdida de la patria potestad; a la emancipación y a las autorizaciones a que se refieren los Párrafos 2° y 3° del Título X del Libro I del Código Civil."

[11] Código de Procedimiento Civil, artículo 892: "La venta voluntaria en pública subasta, en los casos en que la ley ordene esta forma de enajenación, se someterá a las reglas establecidas en el Título IX del Libro III."

[12] Código Civil de Chile, artículo 338: "Las tutelas y las curadurías o curatelas son cargos impuestos a ciertas personas a favor de aquellos que no pueden dirigirse a sí mismos o administrar competentemente sus negocios, y que no se hallan bajo potestad de padre o madre, que pueda darles la protección debida."

[13] Ley N° 19.585 de 26 de octubre de 1998, que modifica el Código Civil y otros cuerpos legales en materia de filiación. Publicada en el Diario Oficial el 26 de octubre de 1998.

[14] Contardo González, Juan Ignacio, "Comentario de Jurisprudencia. Obligaciones y responsabilidad civil", Revista Chilena de Derecho Privado, N° 24, julio 2015, pp. 277-302, p. 290. Disponible en: https://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0718-80722015000100005&script=sci_arttext

[15] Ibídem, p. 291. Contardo cita: "Como indica ELORRIAGA, el art. 394 viene a constituir una segunda formalidad habilitante que se suma a la autorización ya exigida por el art. 393 CC".

[16] DCW Abogados, "Autorización judicial para enajenar bienes en Chile", disponible en: https://dcwabogados.cl/autorizacion-judicial-para-enajenar-bienes-chile/

[17] Convención sobre los Derechos del Niño, artículo 3.1: "En todas las medidas concernientes a los niños que tomen las instituciones públicas o privadas de bienestar social, los tribunales, las autoridades administrativas o los órganos legislativos, una consideración primordial a que se atenderá será el interés superior del niño."

[18] Ley N° 19.968, artículo 16: "Interés superior del niño, niña o adolescente y su derecho a ser oído. El interés superior del niño, niña o adolescente, y su derecho a ser oído, son principios rectores que el juez de familia debe tener siempre en consideración al momento de resolver."

[19] Águila & Compañía, "Autorización Judicial para Enajenar Bienes de niño, niña o adolescente", disponible en: https://www.aguilaycia.cl/post/autorizaci%C3%B3n-judicial-para-enajenar-bienes-de-ni%C3%B1o-ni%C3%B1a-o-adolescente

[20] Sentencia del Tribunal de Familia de Coyhaique, RIT V-16-2008, RUC 08-2-0148366-3, de 28 de abril de 2008, Jueza Titular N. Andrea Maldonado Illanes. Disponible en: https://ciperchile.cl/wp-content/uploads/Rit-v-16-2008.pdf

[21] Ibídem, Considerando 2°.

[22] Ibídem, Considerando 8°.

[23] Ibídem, parte resolutiva.

[24] Requerimiento de inaplicabilidad por inconstitucionalidad, Rol N° 17075-25-INA, Tribunal Constitucional. Diario Constitucional, "Cuestionan constitucionalidad de venta forzosa de bienes de interdictos", op. cit.

[25] Ibídem.

[26] Diario Constitucional, "Se impugna norma que obliga a vender en pública subasta los bienes de personas interdictas", 7 de noviembre de 2025, disponible en: https://www.diarioconstitucional.cl/2025/11/07/se-impugna-norma-que-obliga-a-vender-en-publica-subasta-los-bienes-de-personas-interdictas/

[27] Todo Juicio, "Autorización Para Vender - Abogados de Familia", disponible en: https://www.todojuicio.cl/abogados-familia/autorizacion-para-vender/; Abogados Familiares Chile, "Cómo solicitar autorización para vender propiedad de un menor", disponible en: https://abogadosfamiliareschile.com/como-solicitar-autorizacion-para-vender-propiedad-de-un-menor/

[28] Código de Procedimiento Civil, artículo 891: "Siempre que en un juicio se ventilen intereses de menores o de otras personas a quienes la ley confiere análogo privilegio, se oirá al correspondiente defensor de menores si éste reclamare su intervención."

[29] DCW Abogados, "Autorización judicial para enajenar bienes en Chile", op. cit.

[30] Águila & Compañía, "Subasta Pública de Bienes Hereditarios con Herederos Menores de Edad", disponible en: https://www.aguilaycia.cl/post/subasta-p%C3%BAblica-de-bienes-hereditarios-con-herederos-menores-de-edad

[31] Contardo González, Juan Ignacio, "Comentario de Jurisprudencia. Obligaciones y responsabilidad civil", op. cit., p. 292.

BIBLIOGRAFÍA

A. Normativa

• Código Civil de la República de Chile.

• Código de Procedimiento Civil de Chile.

• Constitución Política de la República de Chile.

• Ley N° 19.585 de 26 de octubre de 1998, que modifica el Código Civil y otros cuerpos legales en materia de filiación. Diario Oficial, 26 de octubre de 1998.

• Ley N° 19.968 que crea los Tribunales de Familia. Diario Oficial, 30 de agosto de 2004.

• Convención sobre los Derechos del Niño, adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas el 20 de noviembre de 1989.

• Convención Interamericana sobre la Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores, adoptada en Washington, D.C., el 15 de junio de 2015.

B. Jurisprudencia

• Tribunal de Familia de Coyhaique, sentencia RIT V-16-2008, RUC 08-2-0148366-3, de 28 de abril de 2008, Jueza Titular N. Andrea Maldonado Illanes. Disponible en: https://ciperchile.cl/wp-content/uploads/Rit-v-16-2008.pdf

• Tribunal Constitucional, Requerimiento de inaplicabilidad por inconstitucionalidad Rol N° 17075-25-INA, ingresado en octubre de 2025 (pendiente de resolución).

C. Doctrina

• Contardo González, Juan Ignacio, "Comentario de Jurisprudencia. Obligaciones y responsabilidad civil", Revista Chilena de Derecho Privado, N° 24, julio 2015, pp. 277-302. Disponible en: https://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0718-80722015000100005&script=sci_arttext

D. Sitios web y artículos especializados

• Abogados Familiares Chile, "Cómo solicitar autorización para vender propiedad de un menor". Disponible en: https://abogadosfamiliareschile.com/como-solicitar-autorizacion-para-vender-propiedad-de-un-menor/

• Águila & Compañía, "Autorización Judicial para Enajenar Bienes de niño, niña o adolescente". Disponible en: https://www.aguilaycia.cl/post/autorizaci%C3%B3n-judicial-para-enajenar-bienes-de-ni%C3%B1o-ni%C3%B1a-o-adolescente

• Águila & Compañía, "Subasta Pública de Bienes Hereditarios con Herederos Menores de Edad". Disponible en: https://www.aguilaycia.cl/post/subasta-p%C3%BAblica-de-bienes-hereditarios-con-herederos-menores-de-edad

• DCW Abogados, "Autorización judicial para enajenar bienes en Chile". Disponible en: https://dcwabogados.cl/autorizacion-judicial-para-enajenar-bienes-chile/

• Derecho-Chile, "Administración de los bienes del hijo sometido a patria potestad". Disponible en: https://derecho-chile.cl/administracion-de-los-bienes-del-hijo-sometido-a-patria-potestad/

• Diario Constitucional, "Cuestionan constitucionalidad de venta forzosa de bienes de interdictos", 18 de octubre de 2025. Disponible en: https://www.diarioconstitucional.cl/2025/10/18/cuestionan-constitucionalidad-de-venta-forzosa-de-bienes-de-interdictos/

• Diario Constitucional, "Se impugna norma que obliga a vender en pública subasta los bienes de personas interdictas", 7 de noviembre de 2025. Disponible en: https://www.diarioconstitucional.cl/2025/11/07/se-impugna-norma-que-obliga-a-vender-en-publica-subasta-los-bienes-de-personas-interdictas/

• Todo Juicio, "Autorización Para Vender - Abogados de Familia". Disponible en: https://www.todojuicio.cl/abogados-familia/autorizacion-para-vender/