Servidumbre voluntaria de vista para la Salvaguarda del Paisaje en Chile

Después de esta infografía, desarrollo del tema en profundidad.

I. Introducción: La Tutela Jurídica del Paisaje a través de los Derechos Reales

El desarrollo inmobiliario en zonas de alto valor escénico, como el litoral, las riberas de lagos y las áreas precordilleranas, ha puesto de manifiesto una creciente necesidad de los propietarios por asegurar y proteger las vistas panorámicas que constituyen un atributo fundamental de sus inmuebles. Este interés, que trasciende lo meramente estético para convertirse en un factor económico de primer orden, colisiona frecuentemente con el derecho de los propietarios de predios colindantes a edificar libremente. El presente informe aborda la interrogante de si el Derecho Civil chileno provee herramientas eficaces para la tutela de este interés particular.

La tesis central que se desarrollará es que, a pesar de la inexistencia en nuestra legislación de una figura nominada como "servidumbre de paisaje", el ordenamiento jurídico, a través de la notable flexibilidad consagrada en el artículo 880 del Código Civil, ofrece un instrumento idóneo y robusto para este fin: la servidumbre voluntaria atípica, manifestada principalmente como una servidumbre de altius non tollendi (de no edificar a mayor altura) o de vista panorámica.

La servidumbre se define en el artículo 820 del Código Civil como "un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño".¹ El Código las clasifica, según su origen, en naturales, legales y voluntarias.¹ Es en esta última categoría, la de las servidumbres constituidas por "un hecho del hombre", donde reside la clave para la protección del paisaje. El valor de un paisaje no es un mero capricho, sino un atributo económicamente cuantificable que incide directamente en el valor de un predio. El mercado inmobiliario demuestra fehacientemente que una vista despejada al mar, a un lago o a la cordillera puede incrementar significativamente el valor de una propiedad. El derecho de propiedad, consagrado en el artículo 582 del Código Civil, incluye la facultad de goce, la cual abarca todas las utilidades que la cosa es capaz de proporcionar. La vista es, sin duda, una de esas utilidades. En consecuencia, el interés en protegerla no es puramente estético, sino eminentemente patrimonial. El Derecho Civil, como disciplina que regula las relaciones patrimoniales, debe ofrecer herramientas para proteger este interés. La servidumbre, al ser un gravamen en "utilidad de otro predio", es la figura natural para ello, donde la "utilidad" es precisamente la conservación de ese valor paisajístico que se traduce en un mayor valor económico y en un goce más pleno para el predio dominante.¹

II. Fundamento de las Servidumbres Atípicas: El Artículo 880 del Código Civil como Válvula de la Autonomía Privada

La doctrina mayoritaria en Chile se adhiere al principio de numerus clausus o "número cerrado" de derechos reales, según el cual solo la ley puede crear este tipo de derechos.¹ Este principio, que encuentra su fundamento en la protección de la libre circulación de los bienes y la seguridad del tráfico jurídico, implica que la enumeración del artículo 577 del Código Civil es, en principio, taxativa. Los particulares, por regla general, no pueden crear derechos reales distintos a los que el legislador ha establecido.

Sin embargo, en materia de servidumbres, el propio legislador consagró una notable excepción. El artículo 880 del Código Civil dispone: "Cada cual podrá sujetar su predio a las servidumbres que quiera, y adquirirlas sobre los predios vecinos con la voluntad de sus dueños, con tal que no se dañe con ellas al orden público, ni se contravenga a las leyes".¹ La doctrina, incluyendo a autores como Daniel Peñailillo y Hernán Corral, interpreta esta norma como una habilitación legal expresa para que los particulares, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, creen servidumbres innominadas o atípicas.¹

Es crucial entender el alcance de esta permisión. El artículo 880 no autoriza a los particulares a crear nuevos tipos de derechos reales, sino a pactar nuevos contenidos para el derecho real de servidumbre. No se podría, por ejemplo, crear un "derecho real de paisaje" como una categoría autónoma y distinta de las enumeradas en el artículo 577. Lo que sí permite la norma es utilizar la estructura jurídica de la servidumbre —la existencia de un predio dominante, un predio sirviente y un gravamen impuesto sobre este en utilidad de aquel— para satisfacer una utilidad no tipificada expresamente por el legislador, como es la protección de una vista panorámica. Por lo tanto, la denominada "servidumbre de paisaje" no es un nuevo derecho real, sino una servidumbre voluntaria atípica, perfectamente válida bajo el amparo del artículo 880. Esta distinción es clave para su validez y defensa en juicio.

Los límites a esta libertad contractual están dados por la misma norma: el orden público y la ley. Una servidumbre destinada a proteger una vista no contraviene el orden público; por el contrario, puede fomentar un desarrollo urbano y rural más armónico. Tampoco contraviene, por regla general, ninguna ley imperativa, como se analizará más adelante en su relación con la normativa urbanística.

III. La Servidumbre de Vista: De la Servidumbre Legal de Privacidad a la Servidumbre Voluntaria de Paisaje

Es fundamental distinguir la servidumbre voluntaria que busca proteger un paisaje de la "servidumbre legal de vista" regulada en los artículos 873 y siguientes del Código Civil.¹

La Servidumbre Legal de Luz y Vista

La servidumbre legal de vista, como su nombre lo indica, es impuesta por la ley y su finalidad exclusiva es resguardar la privacidad e intimidad entre predios vecinos.¹ El artículo 873 es explícito al señalar que la servidumbre legal de luz "no se dirige a darle vista sobre el predio vecino".¹ Por su parte, el artículo 878 prohíbe tener ventanas, balcones o miradores que den vista a las habitaciones o patios de un predio vecino a menos que medie una distancia de tres metros.¹ El objeto de esta regulación no es garantizar que un propietario pueda ver, sino evitar que sea visto, conciliando el interés de un dueño con el del vecino, quien tiene derecho a vivir libre de "miradas fiscalizadoras".¹²

La Servidumbre Voluntaria de Paisaje

La servidumbre voluntaria que aquí se analiza es una figura conceptualmente distinta. Su objeto no es "no ser visto", sino "poder ver". Su finalidad es asegurar que el predio dominante pueda gozar de una vista panorámica, imponiendo al predio sirviente la carga de no ejecutar actos que la obstruyan.

Jurídicamente, esta servidumbre se clasifica como:

• Negativa: Impone al dueño del predio sirviente un non facere, es decir, una abstención. El gravamen consiste en no hacer algo que, sin la servidumbre, le sería lícito, como edificar, plantar árboles sobre cierta altura o levantar muros.³

• Continua: Su uso es o puede ser incesante sin necesidad de un hecho actual del hombre. La vista se disfruta de manera permanente desde el predio dominante, sin que se requiera un acto específico para su goce.¹

• Inaparente: No se conoce por una señal exterior.¹ Una prohibición de edificar no es, por sí misma, visible. Un terreno baldío no "anuncia" la existencia de una restricción de altura. Esta característica es de máxima importancia para determinar sus modos de adquisición.

La manifestación técnica más precisa de esta figura es la servidumbre altius non tollendi del Derecho Romano, que consiste precisamente en la prohibición impuesta al dueño del predio sirviente de no edificar más allá de una altura determinada.¹³

Característica	Servidumbre Legal de Vista (Art. 878 CC)	Servidumbre Voluntaria de Paisaje (Art. 880 CC)
Finalidad	Proteger la privacidad e intimidad (no ser visto).	Salvaguardar una vista panorámica (poder ver).
Origen	La ley.	La voluntad de las partes (contrato o testamento).
Naturaleza	Negativa, continua y aparente.	Negativa, continua e inaparente.
Contenido	Prohibición de tener vistas a menos de 3 metros.	Prohibición de edificar sobre cierta altura, plantar árboles, etc.
Constitución	Opera por el solo ministerio de la ley.	Requiere título (escritura pública) y es recomendable su inscripción.

IV. Constitución de la Servidumbre Voluntaria de Paisaje

La naturaleza inaparente de la servidumbre de paisaje o altius non tollendi determina de manera decisiva sus modos de constitución, limitándolos en la práctica a una única vía: el título.

Constitución por Título: El Modo Principal y Exclusivo

El título, entendido como el acto jurídico que da origen a la servidumbre, es el modo por excelencia para constituir este derecho real.¹

• Requisitos Formales del Título: El acto constitutivo debe constar en escritura pública. Esta solemnidad es requerida tanto si el título es oneroso, como una compraventa del derecho (conforme al Art. 1801 inc. 2° CC), como si es gratuito, configurando una donación de un derecho real sobre un inmueble (conforme al Art. 1400 CC).¹

• La Tradición del Derecho: El artículo 698 del Código Civil establece una forma especial de tradición para las servidumbres, que se efectúa "por escritura pública en que el tradente exprese constituirlo, y el adquirente aceptarlo". Esta puede ser la misma escritura del contrato.¹ La doctrina ha debatido si esta es una verdadera tradición o una solemnidad adicional del acto constitutivo; en cualquier caso, la exigencia de la escritura pública es indiscutida.

• La Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Si bien el Reglamento del Conservador de Bienes Raíces establece que la inscripción de las servidumbres es facultativa (Art. 53 N° 2), en la práctica esta resulta indispensable.¹ La inscripción es el único mecanismo que dota al derecho real de publicidad y, por ende, de oponibilidad frente a terceros. Sin inscripción, un posterior adquirente del predio sirviente podría alegar desconocimiento del gravamen, frustrando la finalidad de la servidumbre. La formalidad es la única garantía de existencia y oponibilidad; la naturaleza inaparente de la servidumbre de paisaje la hace "invisible" para el derecho si no está plasmada en un título inscrito.

Inviabilidad de Otros Modos de Adquirir

La característica de ser una servidumbre inaparente excluye lógicamente otros modos de adquirir que se basan en hechos posesorios visibles o en signos exteriores preexistentes.

• Prescripción Adquisitiva: Su improcedencia es categórica. El artículo 882 del Código Civil exige, para adquirir una servidumbre por prescripción de cinco años, que esta sea continua y aparente.¹ Siendo la servidumbre altius non tollendi continua pero inaparente, no puede ser adquirida por este modo.¹ La jurisprudencia ha sido constante en la aplicación estricta de este requisito.¹⁵

• Destinación del Padre de Familia: Este modo de constitución, regulado en el artículo 881 del Código Civil, también requiere que el servicio establecido por el único dueño entre dos predios que luego se separan sea aparente.¹ La mera ausencia de una edificación en un predio no constituye un "signo aparente" de una prohibición de construir, por lo que este modo también queda descartado.

V. Contenido, Efectos y Extinción

Contenido y Efectos

La eficacia de la servidumbre de paisaje depende crucialmente de la precisión con que se redacte el gravamen en la escritura pública. Es imperativo definir de manera objetiva e inequívoca el contenido de la obligación de no hacer (non facere). Esto puede incluir:

• La prohibición de edificar sobre una cota de altura determinada, referenciada a un plano topográfico.

• La limitación de la volumetría o del coeficiente de constructibilidad por debajo de lo permitido por la normativa urbanística.

• La prohibición de plantar árboles de ciertas especies o que superen una altura específica.

• Restricciones sobre el tipo de cierres perimetrales (ej. prohibición de muros sólidos en favor de cierres transparentes).

Los derechos y obligaciones que emanan de la servidumbre son los siguientes:

• Dueño del Predio Dominante: Tiene el derecho a exigir el cumplimiento de la abstención pactada. Goza de la facultad de inspeccionar el predio sirviente para verificar el cumplimiento del gravamen.

• Dueño del Predio Sirviente: Su principal obligación es la de no hacer aquello que le fue vedado en el título. Además, no puede realizar actos que hagan más incómoda o gravosa la servidumbre para el predio dominante, conforme al principio general del artículo 830 del Código Civil.¹

Acciones Protectoras

El titular del predio dominante cuenta con la acción confesoria para proteger su derecho. Esta acción, de origen romano y plenamente reconocida por la doctrina, es la vía procesal idónea para obtener del tribunal el reconocimiento de la existencia de la servidumbre y, consecuencialmente, la condena al dueño del predio sirviente a cesar en los actos que la perturben, incluyendo la demolición de obras que infrinjan el gravamen.²⁰ Por su parte, el dueño del predio sirviente puede ejercer la

acción negatoria para que se declare su predio libre de un gravamen que se le imputa sin un título válido.²⁵

Extinción

Las servidumbres voluntarias se extinguen por las causales enumeradas en el artículo 885 del Código Civil.⁸ Para la servidumbre de paisaje, reviste especial interés la prescripción extintiva por no uso. Al tratarse de una servidumbre negativa, el plazo de prescripción de tres años (Art. 885 N°5) no corre desde la mera inactividad, sino desde que el dueño del predio sirviente ejecuta un acto contrario a la servidumbre (por ejemplo, desde que inicia una construcción que supera la altura permitida) y el titular del predio dominante no ejerce su derecho a impedirlo.¹

VI. Análisis Jurisprudencial y Diálogo con la Normativa Urbanística

Criterios Jurisprudenciales

No existe una línea jurisprudencial específica de los tribunales superiores de justicia sobre la "servidumbre de paisaje" o altius non tollendi. Esta ausencia no debe interpretarse como una debilidad o inexistencia de la figura, sino como un reflejo de su naturaleza puramente contractual. Al constituirse por acuerdo de voluntades y requerir de un título solemne, los conflictos suelen resolverse en el ámbito privado o en instancias judiciales inferiores, sin generar la necesidad de un pronunciamiento de la Corte Suprema que siente doctrina. Sin embargo, es posible extraer principios generales de fallos sobre otras servidumbres voluntarias, como el recaído en el caso de las vías de escape de un ex cine.³¹ De dicha jurisprudencia se desprende que la Corte Suprema da una importancia capital al origen del título (si es legal o voluntario), aplica de manera estricta las causales de extinción del artículo 885 y respeta los hechos establecidos en la instancia. Por analogía, en un litigio sobre una servidumbre de paisaje, el tribunal se centrará en el tenor de la escritura pública constitutiva y en la prueba del incumplimiento del gravamen.

Armonización con la Normativa Urbanística

Una cuestión fundamental es la relación entre la servidumbre voluntaria y la normativa urbanística, contenida principalmente en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y los Planes Reguladores Comunales (PRC).² El PRC establece normas de orden público que definen las condiciones máximas de edificación (alturas, constructibilidad, etc.) en una determinada zona, velando por un interés colectivo. La servidumbre voluntaria, en cambio, nace de un interés privado.

No existe un conflicto inherente entre ambas regulaciones. La servidumbre voluntaria de paisaje opera en un espacio de libertad dentro de los márgenes de la regulación pública. No la contradice, sino que la complementa. Los particulares, en ejercicio de su autonomía privada, pueden pactar restricciones mayores a las que impone el PRC. Por ejemplo, si el PRC permite edificar hasta cinco pisos, los dueños de dos predios vecinos pueden válidamente constituir una servidumbre por la cual el dueño del predio sirviente se obliga a no construir más de dos pisos. Al cumplir con la servidumbre, necesariamente se está cumpliendo con la norma urbanística. El conflicto surgiría en el caso inverso: si la servidumbre pretendiera permitir algo que el PRC prohíbe (ej. construir seis pisos donde el máximo es cinco). En tal caso, la servidumbre sería nula en esa parte por contravenir la ley, uno de los límites expresos del artículo 880.¹ Por lo tanto, la planificación urbanística constituye el "techo" regulatorio, y la servidumbre voluntaria es un acuerdo privado que puede operar libremente por debajo de ese techo.

VII. Conclusiones

La servidumbre voluntaria de vista para la protección del paisaje, configurada como una servidumbre atípica de altius non tollendi, es una figura jurídica plenamente viable y robusta en el derecho chileno. Su fundamento se encuentra en la habilitación que el artículo 880 del Código Civil otorga a la autonomía de la voluntad para crear servidumbres que, respetando la estructura esencial de este derecho real, satisfagan utilidades específicas no tipificadas por el legislador, como es la conservación del valor escénico y patrimonial de un predio.

Su naturaleza negativa, continua e inaparente determina que su único modo de constitución eficaz sea el título solemne, debidamente inscrito para garantizar su oponibilidad a terceros. La jurisprudencia y la doctrina respaldan la aplicación estricta de las normas que rigen la constitución y extinción de las servidumbres, otorgando seguridad a los pactos celebrados.

Para la correcta y eficaz constitución de una servidumbre de esta naturaleza, se formulan las siguientes recomendaciones prácticas:

1. Título Solemne: La constitución debe realizarse siempre mediante escritura pública, ya sea que el acto sea oneroso o gratuito.

2. Descripción Precisa del Gravamen: La escritura debe contener una descripción detallada, objetiva y exhaustiva del gravamen. Es altamente recomendable adjuntar planos topográficos y arquitectónicos que grafiquen las restricciones (cotas de altura máxima, polígonos de no edificación, etc.).

3. Inscripción Registral: La escritura debe ser inscrita en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces correspondiente al predio sirviente. Esta inscripción es el requisito sine qua non para que el gravamen sea oponible a futuros adquirentes y para que la servidumbre despliegue plenamente su carácter de derecho real.

4. Compatibilidad Urbanística: Antes de la celebración del contrato, es indispensable obtener un Certificado de Informaciones Previas de la Dirección de Obras Municipales para conocer la normativa urbanística aplicable y asegurar que la servidumbre pactada sea compatible con ella (es decir, que sea igual o más restrictiva).

Fuentes citadas

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