Censo y el censo vitalicio, en la relación que puedan tener con hipotecas constituidas sobre la finca acensuada

El eminente jurista Lorenzo de la Maza Rivadeneira publicó una fundamental monografía titulada "Estudio sobre el censo y el censo vitalicio, particularmente en la relación que puedan tener con hipotecas constituidas sobre la finca acensuada" en la Revista Chilena de Derecho (Vol. 10, páginas 475 a 492). En esta obra, el autor aborda la naturaleza jurídica del censo y demuestra la improcedencia de aplicar el mecanismo de extinción de la "purga de la hipoteca" a los censos constituidos sobre inmuebles previamente hipotecados, detallando los verdaderos mecanismos de defensa con los que cuenta el acreedor. Dado el tremendo valor práctico y estratégico de este análisis para la litigación inmobiliaria y la defensa de garantías bancarias, nos ha parecido sumamente interesante compartir con ustedes un resumen detallado de este trabajo.

1. El origen del conflicto: Censos vitalicios frente a ejecuciones bancarias

El autor inicia su estudio contextualizando un problema nacido a raíz de las crisis agrícolas. Para asegurar el futuro de agricultores de avanzada edad frente a deudas con bancos y financieras, se ideó la estrategia de constituir "censos vitalicios" sobre los fundos de su dominio, los cuales ya se encontraban hipotecados a favor de dichas instituciones.

Esta maniobra despertó una duda jurídica fundamental al momento de ejecutar las garantías: ¿Se extingue el censo o el censo vitalicio por la enajenación en pública subasta de la finca vinculada a ellos, aplicando la regla de la "purga de la hipoteca" (consagrada en los artículos 2428 del Código Civil y 492 del Código de Procedimiento Civil)?

La monografía se encarga de demostrar que responder afirmativamente a esta pregunta constituye un error dogmático que confunde instituciones diametralmente distintas.

2. La verdadera naturaleza jurídica del Censo: Obligación propter rem

Para resolver el problema, la obra profundiza en la naturaleza del censo. A diferencia de la hipoteca, el censo ordinario y el censo vitalicio no son cauciones o garantías accesorias destinadas a asegurar una obligación principal. Constituyen una institución principal e independiente, originada en la tradición de la enfiteusis del derecho romano y español antiguo, que opera como una especie de modalidad del dominio.

El censo radica en una finca la responsabilidad de pagar una renta o canon anual. El autor explica que el Código Civil de Andrés Bello generó en esta materia una dualidad peculiar: el censo crea un derecho real y, a la vez, un derecho personal. Sin embargo, su característica más importante es que genera una obligación propter rem. Esto significa que la carga de pagar los réditos sigue siempre al dominio de la finca acensuada. Quien adquiere la finca, cualquiera sea la forma en que lo haga, asume de pleno derecho (ipso jure) la calidad de "censuario" y contrae la obligación de pagar los cánones futuros, respondiendo con la finca misma.

3. La inaplicabilidad de la "Purga de la Hipoteca"

Entendida su naturaleza, el autor destruye la tesis de que el remate de la finca extinga el censo. La "purga de la hipoteca" es un modo excepcional de extinción creado exclusivamente para la garantía hipotecaria, la cual, por su carácter accesorio, puede desaparecer sin afectar la obligación principal. Por regla de hermenéutica, los preceptos excepcionales no pueden extenderse por analogía a instituciones ajenas como el censo.

Tampoco sirve de argumento el artículo 2480 del Código Civil, que señala que los censos debidamente inscritos "serán considerados como hipotecas". El autor aclara que esa misma norma restringe su aplicación al decir "para los efectos de la prelación". Es decir, el censo se asimila a la hipoteca única y exclusivamente para determinar la preferencia de pago de los cánones devengados, pero en ningún caso para equiparar sus modos de extinción.

Además, por su propia esencia, el censo ordinario es perpetuo (salvo redención voluntaria del censuario, a la cual no se le puede obligar) y el censo vitalicio es temporal pero absolutamente irredimible. Por lo tanto, la carga de pagar la renta debe pasar a todo el que posea o adquiera la finca, incluso si la adquisición se produce en un remate judicial.

4. El derecho del dueño a gravar la finca y el rechazo a la inoponibilidad automática

La monografía se hace cargo de la postura sostenida por autores clásicos como Fernando Alessandri y Manuel Somarriva (inspirados en la doctrina francesa), quienes argumentaban que los derechos reales constituidos por el dueño después de la inscripción de la hipoteca serían inoponibles de pleno derecho al acreedor hipotecario.

El autor rechaza tajantemente esta tesis de la inoponibilidad automática, demostrando que pugna con el texto expreso del artículo 2415 del Código Civil. Esta norma consagra que el dueño de la finca hipotecada mantiene el pleno dominio y, por ende, la facultad de enajenarla o gravarla, no obstante cualquier estipulación en contrario. Si el propietario puede transferir el dominio, por lógica básica también puede constituir sobre ella otros derechos reales, como el censo. Mientras el deudor no incurra en mora y el acreedor no ejerza su acción hipotecaria, el dueño tiene amplias facultades de disposición.

5. La subasta de la finca acensuada y el pago al censualista

Si el acreedor hipotecario embarga y remata la finca que posteriormente fue acensuada, ¿qué ocurre en la subasta? El autor explica la mecánica procesal exacta:

Las bases del remate deben considerar el gravamen del censo que pesa sobre la finca. El adquirente o adjudicatario se convertirá ipso jure en el nuevo censuario, asumiendo la carga del pago de los cánones que se devenguen hacia el futuro.

Respecto a los cánones o réditos ya devengados y no pagados antes del remate, el censualista concurrirá a pagarse con el producto de la subasta, gozando de la misma preferencia de tercera clase que un acreedor hipotecario (Art. 2480). El autor enfatiza que la acción real del censualista jamás persigue el cobro del "capital" del censo, sino exclusivamente el pago de las rentas periódicas devengadas.

6. Las verdaderas defensas del acreedor hipotecario

Al establecer que el dueño sí puede acensuar la finca y que el remate no purga este gravamen, pareciera que el banco queda en la indefensión. El autor desmiente esto, señalando que la ley otorga un arsenal de defensas al acreedor hipotecario cuando la constitución del censo constituye un menoscabo o fraude:

1. La acción del artículo 2427: Si el nuevo gravamen implica un deterioro jurídico de la garantía, el acreedor puede exigir que se mejore la hipoteca, que se le otorgue otra seguridad o, en su defecto, demandar el pago inmediato de la obligación principal, provocando la caducidad del plazo.

2. Acción de Simulación: Si existe una desproporción inmensa entre la pensión vitalicia y el valor de la finca, resultando verosímil que el censo es un acto simulado para entorpecer la ejecución.

3. Acción de Nulidad por causa ilícita y fraude a la ley: Si el censo vitalicio se constituyó con el preciso y determinado objeto de burlar al acreedor hipotecario y violar las buenas costumbres.

4. Acción Pauliana o Revocatoria: Ejerciendo los derechos del artículo 2468, el acreedor puede demandar que se revoque y se declare inoponible el censo si logra probar que el acto se ejecutó en fraude de sus derechos y conociendo el deudor su mal estado de negocios.

7. Conclusión del autor

En síntesis, la obra concluye que el dueño de un predio hipotecado tiene plena facultad legal para constituir sobre él un censo o censo vitalicio. Al materializarse el remate de la finca por parte del acreedor hipotecario, dicho censo no se extingue ni se purga, sino que subsiste y se transfiere al nuevo adquirente como una obligación propter rem. El acreedor que se vea perjudicado por esta maniobra no puede simplemente ignorar el gravamen en las bases de remate asumiendo su "purga", sino que debe recurrir activamente a las acciones legales de simulación, nulidad, revocación pauliana o al cobro anticipado que le franquea el ordenamiento civil.